[泪]从大学那会儿开始追，最后一季一直舍不得看[泪]今天终于看完了[泪]伊丽莎白一世太霸气了，玛丽这一辈子真是太委屈了，一出生被各方势力虎视眈眈，亲情友情爱情一个个离去[泪]虽然最后剧情太赶，但还好有个美梦般的结局，她回到那个仿佛是弗朗西斯还在的清晨，像做了一辈子那么久的梦，不再有恐惧、孤独，只是个单纯的被王子宠爱着的公主[泪]#reign#
[死磕增量？掘金存量？选错了战场，纵使英雄也枉然！]这两天有三件事对照起来看很有意思。
其一：凯德以约128亿元的价格摘牌星外滩项目，项目总投资将达到200亿，有好事者很快就做了统计，最近一年投资上海资产的外资已经超过千亿！加上桥水那个关于到中国做资产配置的报告，有人已经下了这样的结论：外资开始抄底中国！很多人做起了这样的美梦：终于有接盘侠出现了，手里的存量再也不怕没有去处了。
其二：某明星地产集团的北京区域总经理，同样是明星职业经理人，曾创造从无到百亿的战绩，突然就在这年底冲业绩的关口官宣离职。这家企业的掌门人素以战略家著称，著名的“千亿门槛论”就是出自他的口中。据说他们公司北京区域今年的业绩目标是300亿，而上半年实际的销售额不到4个亿！军令状面前，只能有人来承担责任。
其三：无独有偶，联合办公行业的中外领军者WeWork和优客工场几乎同步宣布获得新的融资，WeWork获得了软银再次的加码投资，一投就是30亿美元，总估值达到420亿美元；而优客工场则是获得了D轮2亿美元的融资，目前估值达到了30亿美元。有趣的是，在WeWork公告的消息中，2018年三季度营收4.823亿美元，净亏损则达到了12亿美元！关注这个行业的人都知道，今年WeWork发起了“绞杀”行动，这样的亏损很多大概都是因此而发生，烧钱抢客户的做法意味着WeWork认为这个行业已非常拥挤，到了非清洗不可的地步。
这三件事联系起来看，似乎可以做这样的形势判断：存量市场资本为王，非有资本通道的大玩家不得入场，哪怕你是国家队；增量市场去化为王，选择错了战场再大的本事也无能为力；互联网+的世界抢占头部才是硬道理，拿不到资本的投票，再漂亮的报表也无济于事，活下去唯一的理由是你有存在的意义。
很巧，关于是继续死磕增量还是掘金存量，不久前在我们佰仕会的主群里就有过一次大讨论。
力主继续深耕增量的说：搞了存量不要背叛增量，丈母娘还在推高房价，还有耐不住的地方财政！增量不好了，存量也没有依托。存量业务在今天的中国仅仅处于探索阶段，远没有形成经济闭环和经济规模，资本品种完全没到可以支撑存量大规模成长的时候；
而顶掘金存量的则说：增量的问题在于增长乏力，继续的放水只能是资产泡沫风险的继续放大，即使投资角度风险收益率已不划算。以数以亿计的存量资产规模来看，房地产的资产市场已经进入冗余状态，增量的边际效益接近于零，存量的资产价值一旦用现金流折算，很多都会大幅缩水，存量肯定不好做，肯定只能是有资格的玩家才有机会。
在我带队去考察城市更新案例的履行学院里，经常会有人问：“这些案例的投资账怎么算？这么大的投入，这么长时间的反复论证打磨，这么复杂的关系处理，这么有挑战的招商运营，真的算的过来账吗？”我就会请他们到实地来和那些操盘手们交流，听他们的心路历程，看他们赢在哪里。
看过这么多实操案例后，可以跟大家分享几个增值逻辑：1、批发零售逻辑，打包买入，分拆出售，找对精准买家，实现最高点套利；2、业态置换逻辑，将低效资产转换成高效资产，比如工改办、酒改写、商改办；3、困境资产盘活逻辑，解除枷锁，换资产以新生；4、客户升级逻辑，提升物业品质，大幅置换低端客户，获取租金的实质提升；5、税务筹划逻辑；6、换道估值逻辑；7、跨周期操作逻辑。每一种逻辑其实对应一种特殊的本事，这就是这个战场好玩的地方，没有船票就上不了船！
回到文章开头的那三件事，我们不妨换个角度来看。我们来分别问三个问题：
1、这个时点真的是外资认为最好的抄底时间？凯德是买贵了还是赚到了？他们会怎样退？为什么凯德会选择重仓五大都市圈最核心地段的核心资产？
2、对于北上广深一线城市的地产职业经理人们，当无地可拿，销售处处受限，还有什么别的出路？如果选择留下，在这样的城市做什么才是正确的选择？
3、WeWork的420亿美元估值、优客工场的30亿美元估值到底是由什么支撑的？靠的是每张桌子的租金收入还是别的什么？为什么他们宁可亏损要抢客户？他们能带给资产本身的价值到底是什么？你会选择做他们的房东还是股东？
这三个问题真的要想明白，否则一旦选错了，即使你是力拔山兮气盖世的英雄，也是无可奈何！
11月26-27日，欢迎你来参加我们的城智履行学院，希望你能找到有这些问题的答案：
1、高和凭什么以私募地产基金之力完成了第一个资本闭环的城市更新项目（新街高和）？共享大堂、HiWork的理念代表你对未来办公的认识吗？究竟它们对于物业的估值有没有帮助？
2、景瑞地产+办伴的组合，一个专攻重资产的投资，另一个则负责资产的运营，这样的海派组合拳会有多大的威力？一个好的运营方对于资产投资意味着什么？
3、中海为什么会想起来做联合办公？甚至会拿最好的地段收益最好的物业来试？OfficeZip会和其他地产商玩的联合办公一样不了了之吗？为何中海有底气来做最好的商务办公产品？靠的是什么？
4、共享际提倡的“职住平衡”或者说“Co-Living”究竟是个伪命题还是代表着最大可能的存量资产盘活解决方案？这样的业态跟传统的综合体究竟有啥区别？究竟能否为传统意义上不好地段的物业重新赋能？
5、从前门大街、大栅栏到北京坊，历史文化街区的再造能否摆脱旅游商街同质化的命运？是什么让北京坊与众不同？网红商业的背后是什么支撑着改变？
6、从汽车配件厂到24H齿轮场，在政府的大力支持下，北京的工业园区能否走出草莽发展阶段？城市更新真正需要的是怎样的政策支持？
7、是什么成就了朝阳大悦城？又是什么让大悦城有勇气不断尝试创新？这些创新究竟带来了怎样的实惠？购物中心如何才能持久不败？
8、万科为什么敢重金投入城市更新？他们的底气何在？他们的投资未来会怎样实现退出？大盒子商业的最佳改造方案会是怎样？又靠什么来运营激活？ https://t.cn/R7JlDCp
其一：凯德以约128亿元的价格摘牌星外滩项目，项目总投资将达到200亿，有好事者很快就做了统计，最近一年投资上海资产的外资已经超过千亿！加上桥水那个关于到中国做资产配置的报告，有人已经下了这样的结论：外资开始抄底中国！很多人做起了这样的美梦：终于有接盘侠出现了，手里的存量再也不怕没有去处了。
其二：某明星地产集团的北京区域总经理，同样是明星职业经理人，曾创造从无到百亿的战绩，突然就在这年底冲业绩的关口官宣离职。这家企业的掌门人素以战略家著称，著名的“千亿门槛论”就是出自他的口中。据说他们公司北京区域今年的业绩目标是300亿，而上半年实际的销售额不到4个亿！军令状面前，只能有人来承担责任。
其三：无独有偶，联合办公行业的中外领军者WeWork和优客工场几乎同步宣布获得新的融资，WeWork获得了软银再次的加码投资，一投就是30亿美元，总估值达到420亿美元；而优客工场则是获得了D轮2亿美元的融资，目前估值达到了30亿美元。有趣的是，在WeWork公告的消息中，2018年三季度营收4.823亿美元，净亏损则达到了12亿美元！关注这个行业的人都知道，今年WeWork发起了“绞杀”行动，这样的亏损很多大概都是因此而发生，烧钱抢客户的做法意味着WeWork认为这个行业已非常拥挤，到了非清洗不可的地步。
这三件事联系起来看，似乎可以做这样的形势判断：存量市场资本为王，非有资本通道的大玩家不得入场，哪怕你是国家队；增量市场去化为王，选择错了战场再大的本事也无能为力；互联网+的世界抢占头部才是硬道理，拿不到资本的投票，再漂亮的报表也无济于事，活下去唯一的理由是你有存在的意义。
很巧，关于是继续死磕增量还是掘金存量，不久前在我们佰仕会的主群里就有过一次大讨论。
力主继续深耕增量的说：搞了存量不要背叛增量，丈母娘还在推高房价，还有耐不住的地方财政！增量不好了，存量也没有依托。存量业务在今天的中国仅仅处于探索阶段，远没有形成经济闭环和经济规模，资本品种完全没到可以支撑存量大规模成长的时候；
而顶掘金存量的则说：增量的问题在于增长乏力，继续的放水只能是资产泡沫风险的继续放大，即使投资角度风险收益率已不划算。以数以亿计的存量资产规模来看，房地产的资产市场已经进入冗余状态，增量的边际效益接近于零，存量的资产价值一旦用现金流折算，很多都会大幅缩水，存量肯定不好做，肯定只能是有资格的玩家才有机会。
在我带队去考察城市更新案例的履行学院里，经常会有人问：“这些案例的投资账怎么算？这么大的投入，这么长时间的反复论证打磨，这么复杂的关系处理，这么有挑战的招商运营，真的算的过来账吗？”我就会请他们到实地来和那些操盘手们交流，听他们的心路历程，看他们赢在哪里。
看过这么多实操案例后，可以跟大家分享几个增值逻辑：1、批发零售逻辑，打包买入，分拆出售，找对精准买家，实现最高点套利；2、业态置换逻辑，将低效资产转换成高效资产，比如工改办、酒改写、商改办；3、困境资产盘活逻辑，解除枷锁，换资产以新生；4、客户升级逻辑，提升物业品质，大幅置换低端客户，获取租金的实质提升；5、税务筹划逻辑；6、换道估值逻辑；7、跨周期操作逻辑。每一种逻辑其实对应一种特殊的本事，这就是这个战场好玩的地方，没有船票就上不了船！
回到文章开头的那三件事，我们不妨换个角度来看。我们来分别问三个问题：
1、这个时点真的是外资认为最好的抄底时间？凯德是买贵了还是赚到了？他们会怎样退？为什么凯德会选择重仓五大都市圈最核心地段的核心资产？
2、对于北上广深一线城市的地产职业经理人们，当无地可拿，销售处处受限，还有什么别的出路？如果选择留下，在这样的城市做什么才是正确的选择？
3、WeWork的420亿美元估值、优客工场的30亿美元估值到底是由什么支撑的？靠的是每张桌子的租金收入还是别的什么？为什么他们宁可亏损要抢客户？他们能带给资产本身的价值到底是什么？你会选择做他们的房东还是股东？
这三个问题真的要想明白，否则一旦选错了，即使你是力拔山兮气盖世的英雄，也是无可奈何！
11月26-27日，欢迎你来参加我们的城智履行学院，希望你能找到有这些问题的答案：
1、高和凭什么以私募地产基金之力完成了第一个资本闭环的城市更新项目（新街高和）？共享大堂、HiWork的理念代表你对未来办公的认识吗？究竟它们对于物业的估值有没有帮助？
2、景瑞地产+办伴的组合，一个专攻重资产的投资，另一个则负责资产的运营，这样的海派组合拳会有多大的威力？一个好的运营方对于资产投资意味着什么？
3、中海为什么会想起来做联合办公？甚至会拿最好的地段收益最好的物业来试？OfficeZip会和其他地产商玩的联合办公一样不了了之吗？为何中海有底气来做最好的商务办公产品？靠的是什么？
4、共享际提倡的“职住平衡”或者说“Co-Living”究竟是个伪命题还是代表着最大可能的存量资产盘活解决方案？这样的业态跟传统的综合体究竟有啥区别？究竟能否为传统意义上不好地段的物业重新赋能？
5、从前门大街、大栅栏到北京坊，历史文化街区的再造能否摆脱旅游商街同质化的命运？是什么让北京坊与众不同？网红商业的背后是什么支撑着改变？
6、从汽车配件厂到24H齿轮场，在政府的大力支持下，北京的工业园区能否走出草莽发展阶段？城市更新真正需要的是怎样的政策支持？
7、是什么成就了朝阳大悦城？又是什么让大悦城有勇气不断尝试创新？这些创新究竟带来了怎样的实惠？购物中心如何才能持久不败？
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#郭麒麟[超话]#今天依旧是比较迷茫的一天，但是看到这个可爱的人类，我全身心的放松下来了，真的很开心，能这么幸运的在这一年，遇到这么有趣的人，很开心~[太开心][太开心][太开心]。也希望这么可爱有趣的人，能今晚美梦好眠，以后也健康快乐的，在他那方天地好好的，为他的心中所热爱的事业努力着，所以的期许都能如愿以偿。还有，晚安啦~
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