加国7月1日起实行更严房贷保险新规
加拿大房屋和按揭公司(CMHC)上月曾对房地产市场作了一个悲观的预测，称未来12个月全国房价将下跌9%至18%。现在这间为全国房屋市场提供保险的国有公司采取行动了，宣布将于7月1日起，实行更严格的按揭保险标准。
这一最新举动主要是针对风险较高的买家，即首付不足20%，必须在申请房贷时购买按揭保险。
CMHC的最新规定涉及两个方面，其中一项条件是，买房者的信用分数必须达到680分，而目前有资格申请CMHC房贷保险的信用分数标准是600分。
另一个条件是偿债率的变化。新标准下，偿还债务的比例必须是年收入的35%。偿还的债务包括房贷支付，税费，取暖费用和50%的公寓管理费。把这些税费相加，然后将总数除以你的年收入就是偿债率。这个比率之前是39%，现在不能超过35%。 https://t.cn/RU1GJ25
加拿大房屋和按揭公司(CMHC)上月曾对房地产市场作了一个悲观的预测，称未来12个月全国房价将下跌9%至18%。现在这间为全国房屋市场提供保险的国有公司采取行动了，宣布将于7月1日起，实行更严格的按揭保险标准。
这一最新举动主要是针对风险较高的买家，即首付不足20%，必须在申请房贷时购买按揭保险。
CMHC的最新规定涉及两个方面，其中一项条件是，买房者的信用分数必须达到680分，而目前有资格申请CMHC房贷保险的信用分数标准是600分。
另一个条件是偿债率的变化。新标准下，偿还债务的比例必须是年收入的35%。偿还的债务包括房贷支付，税费，取暖费用和50%的公寓管理费。把这些税费相加，然后将总数除以你的年收入就是偿债率。这个比率之前是39%，现在不能超过35%。 https://t.cn/RU1GJ25
土地款融资创新：“股东/关联方借款+地方AMC债权融资”组合方案
目录
一、基本模式：前置抵押+地方资管公司存量不良债权收购融资
二、前置抵押物的解决
三、百强开发商过桥资金（含保证金）的解决
四、小开发商创新融资模式——过桥资金+地方资管公司资金+代管代建
笔者按：
近期央行的降准降息以及政府减税降费等一系列操作一定程度上补充了市场流动性，因境内融资成本持续走低，中资房企融资从国外市场转向境内融资，一些头部房企及国央企背景的房企境内发债利率亦屡创新低。虽然市场资金充裕，但银保监并未放松房企融资监管，由此导致资金机构面临资产荒的问题（主要指监管和准入条件无法放松导致无项目可投）。近期不少资金机构向我们反馈，因放水导致流动性宽裕，自己的融资成本没有竞争优势，由此导致客户选择了其他的低成本资金。
整体来看，一方面百强房企（尤其是头部房企）的融资可选择面增多，对融资成本的降低预期明显增加（如期望前融成本不超过年化9%—12%）；另一方面一些中小房企、当地小开发商却因疫情影响导致无法或无力继续支付土地款，另外大部分还因其资质偏弱等问题导致无法获得银行、信托等机构的低成本的资金。当前情况下，这些即将面临资金链断裂的小开发商要么选择接受高成本融资续命，要么选择 “割肉”求生，其中融资代建、合作开发等方式都是典型的代表。
面对开发商低成本融资需求以及小开发商“续命”资金的融资需求，加之疫情下经济下行的趋势，近期收购存量债权的地方资产管理公司（以下简称“地方AMC”）逐渐活跃，以债权收购为核心的“非主流”融资方式亦无意间成为目前开发商获得相对低成本资金的新型融资路径。在业务操作方面，以收购存量债权的方式为地产企业输血的地方AMC主要有以下两类，第一类主要看对手、看资质、看规模，主做百强开发商长三角、大湾区、川渝核心城市项目，成本一般控制在年化12%左右，但要求提供前置抵押物（为便于去化，住宅类抵押物优先）；另一类则对交易对手选择无严格限制，并且可以做全国业务，额度大，放款条件相对宽松，部分地方AMC甚至可以接受原始债权人和债务人存在关联关系，但对项目的地货比有准入要求，不过成本方面不具备太大竞争优势（通常要求在年化18%—20%或以上）。
从市场的操作情况来看，目前不少开发商通过实际控制的非关联方或表面非关联方（对于部分地方AMC可接受存在股权关系）借款等方式先将自有资金或过桥资金注入项目公司，项目公司缴纳土地款后，该“关联方”将其对项目公司的债权转让给地方AMC，由此取得融资款后继续用于下一个项目土地款的缴付，由此完成资金的循环使用，以下我们根据项目操作的情况进行详细说明。
为便于理解，因各个地方AMC监管尺度有所差异，本文的股东/关联方包括实际存在股权关系或控制关系的关联方或开发商可实际控制的非关联方或表面非关联方。
一、基本模式：前置抵押+地方资管公司存量不良债权收购融资
在业务操作层面，开发商股东/关联方出借资金给项目公司用于缴纳土地款后，地方不良资产管理公司收购股东/关联方对项目公司的股权并进行重组。本公众号2020年3月31 日的推文《202003：不良资产管理机构地产融资方案》一文中对地方AMC通过非金不良方式给开发商提供前融资金的基本要求做了相关说明，在业务流程上则根据项目的情况主要设计如下几个环节：
首先，需确定标的债权，通常要求是已到期的未归还债权（由于四大受银保监会监管，债权的生成时间一般也要三个月以上，但地方AMC受省金融办管辖，具体债权期限看各地规定，有的在操作过程中1个月即可），并需提供《借款合同》、相关转账凭证、原债权人和债权人决策文件等原件以验证，确保标的资产的真实性、有效性、清洁性等；同时需提供担保人（含保证人、抵押人、出质人）、原债权人、原债务人、项目公司等资料以及项目和抵押物的相关资料以供审核。
其次，根据当地是否允许地方AMC作为抵押权人设置交易结构，若当地允许地方AMC作为抵押权人，则可由地方AMC直接支付收购价款，并直接将抵押物办理登记在地方AMC名下；若当地仅接受持牌金融机构作为抵押权人，则需通过信托公司放款，资金流走向为地方AMC——信托机构——原债权人，资金用途为向原债权人支付债权收购价款。
最后，在签署完毕债权转让、债务重组等协议后，办理完成前置抵押手续，地方AMC将债权收购价款支付给原债权人，原债务人作为承债主体，履行还款义务。
但需要特别注意的是，一般而言，地方AMC以办理前置抵押为放款的前提条件，此外，原始债权的资金划转必须真实发生。至于原债权人和债务人是否存在股权关联关系则看各地地方AMC的准入要求。
二、前置抵押物的解决
诚如前文所述，大部分的地方AMC均要求提供前置抵押物作为还款的放款条件，甚至指定了抵押物的评估机构。在抵押物的选择上，考虑到未来出险时的风险处置难度大小以及业态变现能力等问题，优选住宅类资产作为过渡性抵押物。对于百强开发商而言，该问题的解决方案主要有如下两种：
1. 由于百强开发商相对而言可以腾挪的资产相对较多，可提供地方AMC认可的其他抵押物进行前述融资操作，但优选住宅类资产。
2. 对于百强开发商的分期拿地项目，亦可考虑先通过短期融资取得A地块的土地证，再以A地块作为抵押，取得地方AMC的融资，偿还A地块的短期资金的同时再取得B地块的土地证，再以B地块做为前置抵押物再次取得地方AMC的融资，直至满足432后条件后通过开发贷进行置换。
三、百强开发商过桥资金（含保证金）的解决
开发商股东或其关联方对项目公司提供借款的操作层面，如所涉资金不为自有资金，对于这类过渡性的短期融资需求，通常有一些短拆、过桥、小贷资金（资金可供选择，成本目前在1.1‰—2‰每天，或者2.5%—3%每月，不过需注意2019年非法放贷入刑的红线规定），另外过桥资金问题也可以找其他相对高成本的民间资金解决。
在我们财富中心近期操作的项目中，对于百强开发商及我们认可的交易主体，在融资项目后端有明确的还款来源（可以是其他项目的开发贷批复或按揭款、地方AMC出具的批复、其他返还款）的情况下，可通过我们或指定的保理公司进行放款，具体成本根据开发商排名及综合实力等按照年化标准设定（年化15%—20%不等，具体看开发商综合资质，不以短拆、过桥思路操作），并根据开发商综合实力及用款时间长短对成本进行阶梯式设置。当然，对于后端有明确还款来源的百强开发商，该种操作方式亦可解决开发商支付保证金的问题。
四、小开发商创新融资模式——过桥资金+地方资管公司资金+代管代建
在当前环境下，小开发商断臂求生的同时，市面上亦有很多提供代建合作的开发商在寻找好的合作机会，但是，大部分代建机构并不提供前端融资，不过在拿到土地后仍可借助其资质取得后端开发贷等融资的增信。对于前端土地款资金等，本文提及的操作模式亦可有选择地进行操作。比如通过借用短期资金或百强开发商的增信获得融资交付土地款，在取得土地证后，通过前置抵押的方式取得地方AMC（个别可接受小开发商，但成本相对较高）的融资并置换前端高成本资金。在品牌开发商提供增信支持的情况下，项目满足432条件时，取得开发贷融资进行前端资金置换。当然，需注意代建机构对项目的挑选以及地方AMC的准入以及项目融资的时间节点安排等问题。
房地产金融课堂：本文源自西政财富
目录
一、基本模式：前置抵押+地方资管公司存量不良债权收购融资
二、前置抵押物的解决
三、百强开发商过桥资金（含保证金）的解决
四、小开发商创新融资模式——过桥资金+地方资管公司资金+代管代建
笔者按：
近期央行的降准降息以及政府减税降费等一系列操作一定程度上补充了市场流动性，因境内融资成本持续走低，中资房企融资从国外市场转向境内融资，一些头部房企及国央企背景的房企境内发债利率亦屡创新低。虽然市场资金充裕，但银保监并未放松房企融资监管，由此导致资金机构面临资产荒的问题（主要指监管和准入条件无法放松导致无项目可投）。近期不少资金机构向我们反馈，因放水导致流动性宽裕，自己的融资成本没有竞争优势，由此导致客户选择了其他的低成本资金。
整体来看，一方面百强房企（尤其是头部房企）的融资可选择面增多，对融资成本的降低预期明显增加（如期望前融成本不超过年化9%—12%）；另一方面一些中小房企、当地小开发商却因疫情影响导致无法或无力继续支付土地款，另外大部分还因其资质偏弱等问题导致无法获得银行、信托等机构的低成本的资金。当前情况下，这些即将面临资金链断裂的小开发商要么选择接受高成本融资续命，要么选择 “割肉”求生，其中融资代建、合作开发等方式都是典型的代表。
面对开发商低成本融资需求以及小开发商“续命”资金的融资需求，加之疫情下经济下行的趋势，近期收购存量债权的地方资产管理公司（以下简称“地方AMC”）逐渐活跃，以债权收购为核心的“非主流”融资方式亦无意间成为目前开发商获得相对低成本资金的新型融资路径。在业务操作方面，以收购存量债权的方式为地产企业输血的地方AMC主要有以下两类，第一类主要看对手、看资质、看规模，主做百强开发商长三角、大湾区、川渝核心城市项目，成本一般控制在年化12%左右，但要求提供前置抵押物（为便于去化，住宅类抵押物优先）；另一类则对交易对手选择无严格限制，并且可以做全国业务，额度大，放款条件相对宽松，部分地方AMC甚至可以接受原始债权人和债务人存在关联关系，但对项目的地货比有准入要求，不过成本方面不具备太大竞争优势（通常要求在年化18%—20%或以上）。
从市场的操作情况来看，目前不少开发商通过实际控制的非关联方或表面非关联方（对于部分地方AMC可接受存在股权关系）借款等方式先将自有资金或过桥资金注入项目公司，项目公司缴纳土地款后，该“关联方”将其对项目公司的债权转让给地方AMC，由此取得融资款后继续用于下一个项目土地款的缴付，由此完成资金的循环使用，以下我们根据项目操作的情况进行详细说明。
为便于理解，因各个地方AMC监管尺度有所差异，本文的股东/关联方包括实际存在股权关系或控制关系的关联方或开发商可实际控制的非关联方或表面非关联方。
一、基本模式：前置抵押+地方资管公司存量不良债权收购融资
在业务操作层面，开发商股东/关联方出借资金给项目公司用于缴纳土地款后，地方不良资产管理公司收购股东/关联方对项目公司的股权并进行重组。本公众号2020年3月31 日的推文《202003：不良资产管理机构地产融资方案》一文中对地方AMC通过非金不良方式给开发商提供前融资金的基本要求做了相关说明，在业务流程上则根据项目的情况主要设计如下几个环节：
首先，需确定标的债权，通常要求是已到期的未归还债权（由于四大受银保监会监管，债权的生成时间一般也要三个月以上，但地方AMC受省金融办管辖，具体债权期限看各地规定，有的在操作过程中1个月即可），并需提供《借款合同》、相关转账凭证、原债权人和债权人决策文件等原件以验证，确保标的资产的真实性、有效性、清洁性等；同时需提供担保人（含保证人、抵押人、出质人）、原债权人、原债务人、项目公司等资料以及项目和抵押物的相关资料以供审核。
其次，根据当地是否允许地方AMC作为抵押权人设置交易结构，若当地允许地方AMC作为抵押权人，则可由地方AMC直接支付收购价款，并直接将抵押物办理登记在地方AMC名下；若当地仅接受持牌金融机构作为抵押权人，则需通过信托公司放款，资金流走向为地方AMC——信托机构——原债权人，资金用途为向原债权人支付债权收购价款。
最后，在签署完毕债权转让、债务重组等协议后，办理完成前置抵押手续，地方AMC将债权收购价款支付给原债权人，原债务人作为承债主体，履行还款义务。
但需要特别注意的是，一般而言，地方AMC以办理前置抵押为放款的前提条件，此外，原始债权的资金划转必须真实发生。至于原债权人和债务人是否存在股权关联关系则看各地地方AMC的准入要求。
二、前置抵押物的解决
诚如前文所述，大部分的地方AMC均要求提供前置抵押物作为还款的放款条件，甚至指定了抵押物的评估机构。在抵押物的选择上，考虑到未来出险时的风险处置难度大小以及业态变现能力等问题，优选住宅类资产作为过渡性抵押物。对于百强开发商而言，该问题的解决方案主要有如下两种：
1. 由于百强开发商相对而言可以腾挪的资产相对较多，可提供地方AMC认可的其他抵押物进行前述融资操作，但优选住宅类资产。
2. 对于百强开发商的分期拿地项目，亦可考虑先通过短期融资取得A地块的土地证，再以A地块作为抵押，取得地方AMC的融资，偿还A地块的短期资金的同时再取得B地块的土地证，再以B地块做为前置抵押物再次取得地方AMC的融资，直至满足432后条件后通过开发贷进行置换。
三、百强开发商过桥资金（含保证金）的解决
开发商股东或其关联方对项目公司提供借款的操作层面，如所涉资金不为自有资金，对于这类过渡性的短期融资需求，通常有一些短拆、过桥、小贷资金（资金可供选择，成本目前在1.1‰—2‰每天，或者2.5%—3%每月，不过需注意2019年非法放贷入刑的红线规定），另外过桥资金问题也可以找其他相对高成本的民间资金解决。
在我们财富中心近期操作的项目中，对于百强开发商及我们认可的交易主体，在融资项目后端有明确的还款来源（可以是其他项目的开发贷批复或按揭款、地方AMC出具的批复、其他返还款）的情况下，可通过我们或指定的保理公司进行放款，具体成本根据开发商排名及综合实力等按照年化标准设定（年化15%—20%不等，具体看开发商综合资质，不以短拆、过桥思路操作），并根据开发商综合实力及用款时间长短对成本进行阶梯式设置。当然，对于后端有明确还款来源的百强开发商，该种操作方式亦可解决开发商支付保证金的问题。
四、小开发商创新融资模式——过桥资金+地方资管公司资金+代管代建
在当前环境下，小开发商断臂求生的同时，市面上亦有很多提供代建合作的开发商在寻找好的合作机会，但是，大部分代建机构并不提供前端融资，不过在拿到土地后仍可借助其资质取得后端开发贷等融资的增信。对于前端土地款资金等，本文提及的操作模式亦可有选择地进行操作。比如通过借用短期资金或百强开发商的增信获得融资交付土地款，在取得土地证后，通过前置抵押的方式取得地方AMC（个别可接受小开发商，但成本相对较高）的融资并置换前端高成本资金。在品牌开发商提供增信支持的情况下，项目满足432条件时，取得开发贷融资进行前端资金置换。当然，需注意代建机构对项目的挑选以及地方AMC的准入以及项目融资的时间节点安排等问题。
房地产金融课堂：本文源自西政财富
【4月LPR非对称降息，企业贷款平均利率或创13年新低】
4月LPR如期下行。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期品种报3.85%，相比上次下降20BP；5年期以上品种报4.65%，相比上次下降10BP。
二者降幅均创去年8月LPR改革以来单次最大降幅。值得注意的是，本次LPR调整后，1年期MLF与1年期LPR首次分别降至3%和4%以下，具有标志性意义。
21世纪经济报道记者采访了解到，4月中旬MLF利率下行已向市场传递LPR调降信号，以进一步降低实体经济融资成本。此次1年期LPR和5年期以上LPR降幅不同，构成非对称降息，意在释放维持房地产市场稳定的预期。LPR下降后将引导贷款利率下降，非金融企业一般贷款平均利率或降至5.2%以下，创2007年以来新低。
4月17日中央政治局会议对货币政策也有新表态：稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。
市场预计，未来货币政策仍将稳健略偏宽松，LPR大概率继续下行，但问题是如何将资金用于支持中小微企业，避免流入房地产市场。
“货币宽松仍在途中。”中信证券首席固收分析师明明表示，“在降成本目标下，LPR报价仍处在下行的通道之中。后续LPR要继续下行则需要进一步降息，包括公开市场操作利率和存款基准利率。”
降低企业融资成本
2019年8月央行推进贷款利率市场化改革。改革后LPR参考MLF，贷款利率则锚定LPR。LPR下行的主要驱动因素包括MLF利率下降、银行资金成本下降等。
3月30日，央行下调7天期逆回购中标利率20BP至2.20%；4月15日，MLF下行20BP——MLF利率下调意味着本次LPR报价基础已经下行，而且央行逆回购利率下调后，银行在货币市场的边际资金成本也在下降，因此4月LPR报价下行已在市场预期之中。
“在前期两次定向降准的铺垫下，货币市场利率较年初已经有了明显下行，银行间市场流动性相对充裕，银行负债成本也出现下降。央行此时选择大幅下调MLF利率以压降LPR，体现了货币政策降企业融资成本的决心。”交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟表示。
值得注意的是，此次LPR调整仍是非对称降息。5年期以上LPR作为住房抵押贷款的定价基准，始终面临着地产调控的压力，尤其在近期部分城市房价出现一定涨幅、中央政治局会议再次强调房住不炒的背景下，5年期以上LPR下行幅度相对有限：本次报价下行10BP。
国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，5年期以上贷款中个人住房贷款占比较高，非对称降息释放出房地产调控并未放松的信号。
LPR新报价机制推出的目的在于引导贷款利率下行，目前这一成效已体现得较为明显。4月10日央行披露的数据显示，今年3月份企业一般贷款平均利率已降至5.48%的低位水平，较2019年的高点下降了0.6个百分点，较2019年12月的5.74%则下降了0.26个百分点，明显超过了同期MLF利率与LPR的降幅。
如果此次一般贷款利率降幅仍超过MLF利率和LPR降幅，二季度一般贷款平均利率水平将在5.48%的基础上继续下行超过20BP，或降至5.20%以下。这一利率水平将创2007年以来的新低（这一数据自2007年开始公布）。
在企业贷款利率下调的同时，个人住房按揭贷款利率也可能下降，包括存量部分。根据央行公告，自2020年3月推进存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。
植信投资首席经济学家连平表示，本月5年期以上LPR再度下行，主要目标在于引导企业中长期信贷融资成本下降，但绝非房贷政策放松的政策信号。当然，不排除房地产调控政策因城施策下、局部针对性进行调整的可能。
LPR仍处于下行通道
据记者统计，自去年8月LPR改革以来，1年期LPR合计调整4次，调降幅度累计达到40BP；5年期以上LPR合计调整3次，调降幅度累计达到20BP。在4月17日中央政治局会议的定调下，未来LPR仍将继续下调。
4月17日召开的中央政治局会议要求，将运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。
明明表示，中央政治局会议提出以更大的宏观政策力度对冲疫情影响，罕见提及“降息”和“降准”，是2008年以来三次降息周期中仅有的直接对货币政策操作做出指导的中央政治局会议。唐建伟认为，从银行业净息差来看，大多数银行净息差在1.5%以上，降息也还有较大空间。预计年内降准仍有2-3次，LPR可能仍有20BP以上的降幅，央行应该也会出台相应的支持银行负债端降成本的措施。
在货币宽松的背景下，市场高度关注资金的具体流向，尤其如何流向中小微企业。华东地区某城商行信贷部人士坦言：“现在的问题是实体经济并没有完全恢复，需求不足，资金贷不出去，一些经营性贷款可能曲线流入楼市。”
监管部门已注意到相关情况。21世纪经济报道记者获悉，中国人民银行深圳市中心支行4月20日已向深圳市各商业银行下发通知，要求银行紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。该通知要求自查今年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）贷前、贷中、贷后等情况。
前述城商行人士坦言，此次LPR下调后，中小银行运用5000亿再贷款再贴现资金的利差收缩，可能会影响对中小微企业的信贷投放积极性。鉴于此，后续应下调再贷款再贴现利率。
他所说的5000亿再贷款再贴现肇始于2月25日的国常会。当日召开的会议指出，增加再贷款、再贴现额度5000亿元，重点用于中小银行加大对中小微企业信贷支持。6月底前，对地方法人银行新发放不高于贷款市场报价利率（LPR）加50个基点的普惠型小微企业贷款，允许等额申请再贷款资金。同时，再贷款利率下调至2.5%。
当时1年期LPR报价4.05%，如果中小银行发放的小微贷款（1年期）利率在4.55%以内，就可以向央行申请同等规模的再贷款资金。现在利率需降至 4.35%以内，才能申请。 https://t.cn/A6wEG2Wd
4月LPR如期下行。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期品种报3.85%，相比上次下降20BP；5年期以上品种报4.65%，相比上次下降10BP。
二者降幅均创去年8月LPR改革以来单次最大降幅。值得注意的是，本次LPR调整后，1年期MLF与1年期LPR首次分别降至3%和4%以下，具有标志性意义。
21世纪经济报道记者采访了解到，4月中旬MLF利率下行已向市场传递LPR调降信号，以进一步降低实体经济融资成本。此次1年期LPR和5年期以上LPR降幅不同，构成非对称降息，意在释放维持房地产市场稳定的预期。LPR下降后将引导贷款利率下降，非金融企业一般贷款平均利率或降至5.2%以下，创2007年以来新低。
4月17日中央政治局会议对货币政策也有新表态：稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。
市场预计，未来货币政策仍将稳健略偏宽松，LPR大概率继续下行，但问题是如何将资金用于支持中小微企业，避免流入房地产市场。
“货币宽松仍在途中。”中信证券首席固收分析师明明表示，“在降成本目标下，LPR报价仍处在下行的通道之中。后续LPR要继续下行则需要进一步降息，包括公开市场操作利率和存款基准利率。”
降低企业融资成本
2019年8月央行推进贷款利率市场化改革。改革后LPR参考MLF，贷款利率则锚定LPR。LPR下行的主要驱动因素包括MLF利率下降、银行资金成本下降等。
3月30日，央行下调7天期逆回购中标利率20BP至2.20%；4月15日，MLF下行20BP——MLF利率下调意味着本次LPR报价基础已经下行，而且央行逆回购利率下调后，银行在货币市场的边际资金成本也在下降，因此4月LPR报价下行已在市场预期之中。
“在前期两次定向降准的铺垫下，货币市场利率较年初已经有了明显下行，银行间市场流动性相对充裕，银行负债成本也出现下降。央行此时选择大幅下调MLF利率以压降LPR，体现了货币政策降企业融资成本的决心。”交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟表示。
值得注意的是，此次LPR调整仍是非对称降息。5年期以上LPR作为住房抵押贷款的定价基准，始终面临着地产调控的压力，尤其在近期部分城市房价出现一定涨幅、中央政治局会议再次强调房住不炒的背景下，5年期以上LPR下行幅度相对有限：本次报价下行10BP。
国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，5年期以上贷款中个人住房贷款占比较高，非对称降息释放出房地产调控并未放松的信号。
LPR新报价机制推出的目的在于引导贷款利率下行，目前这一成效已体现得较为明显。4月10日央行披露的数据显示，今年3月份企业一般贷款平均利率已降至5.48%的低位水平，较2019年的高点下降了0.6个百分点，较2019年12月的5.74%则下降了0.26个百分点，明显超过了同期MLF利率与LPR的降幅。
如果此次一般贷款利率降幅仍超过MLF利率和LPR降幅，二季度一般贷款平均利率水平将在5.48%的基础上继续下行超过20BP，或降至5.20%以下。这一利率水平将创2007年以来的新低（这一数据自2007年开始公布）。
在企业贷款利率下调的同时，个人住房按揭贷款利率也可能下降，包括存量部分。根据央行公告，自2020年3月推进存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。
植信投资首席经济学家连平表示，本月5年期以上LPR再度下行，主要目标在于引导企业中长期信贷融资成本下降，但绝非房贷政策放松的政策信号。当然，不排除房地产调控政策因城施策下、局部针对性进行调整的可能。
LPR仍处于下行通道
据记者统计，自去年8月LPR改革以来，1年期LPR合计调整4次，调降幅度累计达到40BP；5年期以上LPR合计调整3次，调降幅度累计达到20BP。在4月17日中央政治局会议的定调下，未来LPR仍将继续下调。
4月17日召开的中央政治局会议要求，将运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。
明明表示，中央政治局会议提出以更大的宏观政策力度对冲疫情影响，罕见提及“降息”和“降准”，是2008年以来三次降息周期中仅有的直接对货币政策操作做出指导的中央政治局会议。唐建伟认为，从银行业净息差来看，大多数银行净息差在1.5%以上，降息也还有较大空间。预计年内降准仍有2-3次，LPR可能仍有20BP以上的降幅，央行应该也会出台相应的支持银行负债端降成本的措施。
在货币宽松的背景下，市场高度关注资金的具体流向，尤其如何流向中小微企业。华东地区某城商行信贷部人士坦言：“现在的问题是实体经济并没有完全恢复，需求不足，资金贷不出去，一些经营性贷款可能曲线流入楼市。”
监管部门已注意到相关情况。21世纪经济报道记者获悉，中国人民银行深圳市中心支行4月20日已向深圳市各商业银行下发通知，要求银行紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。该通知要求自查今年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）贷前、贷中、贷后等情况。
前述城商行人士坦言，此次LPR下调后，中小银行运用5000亿再贷款再贴现资金的利差收缩，可能会影响对中小微企业的信贷投放积极性。鉴于此，后续应下调再贷款再贴现利率。
他所说的5000亿再贷款再贴现肇始于2月25日的国常会。当日召开的会议指出，增加再贷款、再贴现额度5000亿元，重点用于中小银行加大对中小微企业信贷支持。6月底前，对地方法人银行新发放不高于贷款市场报价利率（LPR）加50个基点的普惠型小微企业贷款，允许等额申请再贷款资金。同时，再贷款利率下调至2.5%。
当时1年期LPR报价4.05%，如果中小银行发放的小微贷款（1年期）利率在4.55%以内，就可以向央行申请同等规模的再贷款资金。现在利率需降至 4.35%以内，才能申请。 https://t.cn/A6wEG2Wd
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