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在本轮楼市调控到达2周年之际,6月28日,住建部等七部委联合印发《通知》,决定自7月初至12月底,在北京、上海等30个城市治理房地产市场乱象。


近半年来,楼市调控的效力正在急剧减弱,楼市调控正遭遇全面失控的风险:


在成都,7万人抢购千套房;

在深圳,要选房先交500万诚意金;

在西安,摇号摇出一群关系户;

在杭州,排队买房累到人晕倒住院……


在近日召开的“2018年长沙市房地产市场调控工作新闻通报会”上,甚至提出“当前长沙房地产市场调控的症结不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争”。


本轮楼市调控至今,为何没熄灭买房、炒房的热情?


因为在限价调控下,一手房价低于周边二手房20%以上,买到就是赚到啊!是的,摇号买房就像打新股中签,杠杠的套利机会。


当人为完全扭曲市场价格、调控压制需求却激发了新需求,局面会否失控呢?


1

预期调控


楼市调控就是预期调控,本质就是一个博弈的过程:上有政策,放空炮;根据下面的对策,上面再发布新的政策;由于上面新发布了政策,下面会再做出新的对策……如此往复。


2016年,全国一二线城市万马齐喑的暴涨,中央一盘棋调控——限购/限贷/限(地产商)融(资)/限地王……离婚/法拍/补缴社保破限购、做首套,那就出台政策“离婚一年内算二套、购买法拍房同样得有购房资格、补缴社保不起作用”。


通过房抵贷/消费贷/以贷养贷等购买房产,紧接着就是“严禁信贷资金流入楼市、房抵贷最久10年/金额不超100万”……


见招拆招、新招不断、招招命中。


目的是什么?就是发出一个信号——房住不炒,这次来真的。借以改变人的预期。


我们看下面这张图:



这是一张深圳2016年10月楼市调控以来新房价格线图。猛一看,估计很多人都吓尿了:这么陡的下跌走势,楼市要崩盘。


于是,结论出来了:


深圳楼价暴跌。

楼市调控圆满成功。

炒房客要跳楼,刚需族能抄底了。


如果你再看价格,并计算一下,会跌破眼镜:(55611元-54185元)/55611元*100%=2.56%。


什么?楼市严控一年半,就跌了2.56%!这哪里是下跌,分明是无足轻重的小振幅么!


但是目的达到了——房价跌了!


新房限价就是这个套路的运用:新房价格要备案,价格太高就不给你备案,备不了案就拿不到预售证、就无法售卖、更无法抵押办按揭、地产商也就回不了款啊,随后就是现金流断裂、然后……地产商被逼就范。


ZF的目的超越了:从统计数据上看,房价降了啊。


房!价!降!了!


这一消息传出去,会在人群中产生焦虑效应——炒房客不再买、甚至要抛售了,刚改客户也得延后了,可买可不买的刚需也决定再等等了……恩,这是政府期望达到的效果。


然并卵。


楼市是一个重复博弈、循环博弈的市场,有时“偷米不认舍把米”——你限制新房价格,就产生了一二手房价倒挂,20%以上的套利空间,傻子都知道咋做。


本想遏制需求,没承想却激发了新需求,也就出现了本文开头的一幕。


2

反馈链条


我一直强调,世界是古怪纷乱的、事物是变幻难测的。反应会产生新的反应、应对会产生新的应对,往复循环。


为什么专家/学者预测楼市多不精确?因为在用静止的视角去看变化、博弈的楼市,无法跳出自己的格局——绝大多数人都这样,最简单的例子就是:没房的人只看利空信息,觉得房价肯定要崩;有房的只看利多信息,觉得房价铁定要涨。


那我们再来到楼市调控,它会产生哪些反馈链条呢?


楼市调控的确可以抑制投资需求、延缓刚改需求、一定程度上也能缩减刚性需求,但它改变不了需求——需求仍然存在,只是被压抑了。


最美妙的结果就是达到“房住不炒”的效果——买房都是用来居住。那其他影响呢?


限制地产商融资,会减缓开发速度。

减少廉租房/限价房/共有产权房供应,会挤占商品房供应。

土地限价,会打击地方政府供地的积极性。

……


楼市调控稳固了预期、打击了投机,但也限制了房屋的供给。当供不应求时,结果只能是一个字——涨。


解决高房价看似一个恰当供需问题,实则是一个系统工程。


为什么人们都爱去大城市?因为机会多啊;为什么机会多呢?因为陌生人协作社会,法制改进、契约精神、能力优先……


各阶层的四五线、十八线小城为什么就不具备呢?因为人群受教育程度低、人少无法产生规模、熟人社会凭靠关系……


这些问题不摆平,有志青年还会一波波流入城市,产生房屋需求。


为什么大城市不多盖房子呢?所以土地有限;土地有限可以向外扩展啊?可一天只有24小时,不能都在路上吧;那修地铁啊!修地铁的钱来自哪里?国家多印钱去修啊!


钱变毛,老百姓同意否暂且不说,地铁也有通勤时间啊。因为,大城市的房屋供应是有上限的。


看似恰当的供需,却可以延伸出两个长长的链条,并在每一个节点上产生反馈。


因此要建立房地产的长效机制——控制大城市人口流入、增加租赁住房/共有产权房供应。


但能成功么?


3

路径依赖


对政府管控经济的能力,有两个极端观点。


一种观点认为,由于宏观调控、所以房价飞涨,房价永远涨、越调控越涨。


十余年的楼市调控史就是一部楼市涨价史,哪一次调控把房价打压下去了?现在一二线城市的房价大多数是十年前的3倍以上啊。


另一张观点则认为,我国政府有非常强的经济管控能力,买房买股做投资,就听政府的好了——让你买房就买房,如2008年四万亿刺激、2015年去库存。


让你买股就买股,如2005年股权分置改革、2015年万众创业大众创新。2016年大家还在讨论保汇率却是保房价,现在看不是全保住了么?


两种观点都是摆事实、讲道理,谁对对错呢?


都是站在某个角度看问题、并把事物的前后顺序当成了因果关系,并借以形成了自己的路径依赖。


过去二十年房价飞涨,并非是因为楼市调控(调不调控它都会涨),而是经济发展财富积累、农村人口大量聚集于大城市的结果。


2009年和2016年房价暴涨,是房产的需求本身就在,信贷松垮只是起到了一个催化剂作用;


2007年和2015年的牛市,也非是政府有意为之,而是正常的股市涨跌周期循环到了——2007距1999年的牛市相隔8年,2015相隔2006年的牛市相隔9年。


每一个结果的发生,都有当时特定的外部环境,因素众多、关系微妙,而我们在解释时,总喜欢找最易理解的、最简单粗暴的、有时间先后顺序的原因,而这些原因并不就是真的原因。


那又如何?反正能解释这种结果,大家伙要的是一个解释,路径依赖由此守旧。


读到这,或许有人已经不悦了:A先生,你啰嗦了半天、东牵西扯的一大圈,倒是给个准信啊——本轮楼市调控到底能否成功?我究竟什么时候可以入手?


我的回答是:适时应变,相机而动。


4

相机而动


前文已经说过,楼市调控也是压制了投资需求、延缓了刚性需求(首套刚需/改善刚需),并没有满足需求、更没有消灭需求——需求一直就在那里。


楼市调控能否顺利,取决于长效机制能否建立——一线城市限制人口流入、二线城市增加土地/房屋供应、房价高的城市加大租赁住房/共有产权房的供应,当然还要出现能替代房产的其他靠谱理财品种。


长效机制能建立吗?建立需多长时间呢?抑制需求腾挪出的时间够用吗?


这就是楼市调控,面临局面失控的关键所在:


人为扭曲市场价格继续、一二手房价倒挂继续、人们买房热情继续、楼盘开盘秒光继续,当源源不断的新房被波涛汹涌的买家抢购完,新房消耗殆尽时,会给人造成房源严重不足、供应紧张的心理预期。


房源没有了,供应没有了。其后果是什么呢?房价该涨啊!赶紧抢房啊!


如此这般,本轮调控也就适得其反了——本来预期是神调控,谁承想竟演变成了神马调控!


本想是通过压低新房备案价,给人造成房价下跌的心理预期,让人敬而远之。老百姓却发现了因价差而出现的套利空间,反而加速入场、买光了房子。


本轮调控的吊诡就再次出现在这:本想调控扭转人的房价上涨预期,现实操作却是加强深化了人的房价上涨预期!


屡屡失策的政府总有失败的案例,一向强势的政府也有失手的时候。


不相信政府一定能、也不相信政府一定不能够,看环境变化、看实际情况、看成果疗效,摒弃自己由过往经验而陷入的路径依赖——同一河流不会踏入两次,过去的并不适用未来。


刚需能否入手、刚改能否入手、投资能否入手,多去楼市一线逛逛、多去售楼部看看、多去二手房中介观察观察,伺机而动、捕捉机会。


刺猬对所有变化的现实,都倾向于用一种观点来解释。而狐狸却很敏捷,会根据当前情况的变化而不断做出改变。


你是做一意孤行的刺猬,还是随机应变的狐狸?

END



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近半年来,楼市调控的效力正在急剧衰减,楼市调控正遭遇全面失控的风险:在成都,7万人抢购千套房;在深圳,要选房先交500万诚意金;在西安,摇号摇出一群关系户;在杭州,排队买房累到人晕倒住院……,在近日召开的“2018年长沙市房地产市场调控工作新闻通报会”上,甚至提出“当前长沙房地产市场调控的次要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争”。1预期调控,楼市调控就是预期调控,本质就是一个博弈的过程:上有政策,放空炮;根据下面的对策,上面再发布新的政策;由于上面新发布了政策,下面会再做出新的对策……如此往复。


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