海是宜居青岛的特质与标签，也是购房者普遍拥有的置业喜好。同一个楼盘，甚至同一个楼座，看海与不看海的房源，价格可以拉得很开，而那些“亲海”的地段也自带吸引力，更容易成为青岛楼市的热门和焦点。

同样是“青岛的海”，也并非“等价”，更多的人喜欢“前海”，从主城区的市南、崂山，延伸到即墨蓝谷和西海岸；海景与城熟的结合也影响着热度和取舍，人们追求的是海居舒适自然环境与交通、教育、商业等完善配套的兼得。

基于这样的价值观，西海岸灵山湾板块已经成为青岛人气最高的亲海房源供应地。从灵山卫到古镇口，滨海大道两侧，常年有两位数的楼盘持续供应与需求的吞吐，灵山湾被影视文化产业、旅游度假、CBD和大学城四大城市硬核内容拥抱，这些代表未来潜力的规划概念，在东方影都、城市阳台、海洋活力区等肉眼可及的日新月异中，转化为越来越强的市场号召力。

甚至“灵山湾”本身，也成了海居青岛的代表IP，被多个楼盘引以为“字号”。灵山湾壹号、灵山湾龙玺，灵山湾天玺，把自己在青岛开山立万的“悦府”带去西海岸的华润，同样为这个有口皆碑的豪宅IP加盖了“灵山湾”的标签，近日，房产君灵山湾畔探盘“灵山湾”，就从这个“湾龄”最短的新面孔说起。

灵山湾悦府：最贵的“灵山湾”

虽然尚未入市，灵山湾悦府已经被不少媒体夸上了天，仿佛透着文字都能感受到那里海景的无敌。从滨海大道拐入灵山湾悦府所在地块，沿着蓝湾慢道驶向半岛最南端的售楼处，你会发现至少那些“宣传”中提到的海景并没有多少夸张，春花映印着海天一色，视野尽头是环湾而起的栉次鳞比，他们与壮阔动人的蓝色共同勾勒出城市的轮廓与脉搏。

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工作日的上午，售楼处已经有客临门，有说青普的客人，也有操省内兄弟城市口音的客人，说到对海景房的兴趣，可能大家都差不许多，毕竟这样270度以上的环绕式海景地块，在拥有700多公里海岸线的青岛，也是不多见的。

这样的地利也给了灵山湾悦府足够骄傲的资本，首开高层、小高层的毛坯均价预计分别达到了2.3万元/平和2.5万元/平，而10层洋房更是“绝对超过3万元/平”。

这在几个“灵山湾”里面是最贵的，也创造了灵山湾片区非墅住宅的新高。

在灵山湾悦府位于售楼处二层的样板间里，房产君感受到了全楼层被海景拥抱的感觉，当然这种全楼无敌海景的效果可能只属于3万+的前排洋房，小高层与高层需要更高的楼层或者更好的位置才能找到这种视野，相信那些近海却看不到海的房源，也会让购买者有几分遗憾，虽然他们也花了远高于周边项目的价钱。

更遗憾的可能还有之前买了悦府北侧融信海月星湾的购房者，因为两年前该项目销售时，悦府所在地块还是作为诱人配套的西海岸海洋公园，现在却化身高度密度不菲的建筑群，配套没了，也多少遮挡了原本的风景。

海信灵山湾：我靠地铁！

房产君到访的第二个灵山湾就是与海月星湾一路之隔的海信灵山湾。项目一期已经接近售罄，二期正在热销。

与一期相比，二期的定位更趋高端。采用更流行的围合式楼座布局，万余平绿地景观，最大楼间距达到了100多米，其实一个更容易引发联想的名字“天玺”，已经透露出海信对项目二期的企图和用心。

这样的一个拔高不仅是名字上的，户型方面，灵山湾天玺没有了一期的套二小户型，前排大户型最小也有168平。

价格方面，同样是毛坯交付，一期均价1.5万元/平，二期普遍超过了1.65万元/平。

如果说其余几个“灵山湾”都会把海景作为重要卖点，海信灵山湾正南方的两个楼盘，其实已经剥夺了大多数天玺大多数房源的看海视野，但一南一北双地铁，就是它与其他灵山湾相比更加突出的优势。尤其是出门即到的6号线站点，为项目赢得了更多青岛主城客户的青睐。

户型方面，灵山湾天玺不同面积段房源各有各的优点。132平房源的方正，全明、通透让人印象深刻，前排大面积房源的南向超大面宽与其在青岛的同名之作，异曲同工。

灵山湾龙玺：位置给力销售乏力

第三个灵山湾，是近期有些争议风闻的灵山湾龙玺。龙玺与悦府算是一个半岛上的邻居，只不过一个在半岛的南端，另一个在半岛的东侧。

“最了解你的是你的对手！”在灵山悦府和灵山湾天玺，都有置业顾问含糊着为龙玺“透底”——“土地有问题”“办不了证”。当然用这样的问题向龙玺求证，得到的答复是否定的。

但龙玺的置业顾问也坦诚，一期在售，二期什么时候开盘不一定，灵山湾龙玺一期2019年年中开始对外推广，2020年上半年拿证，至今网签率不足30%，是销售不力，还是如同行所说的土地有问题导致无法网签？

以房产君在龙玺售楼处的所见，明显较竞品冷清，在售楼处逗留的20多分钟内，只遇到一组到访客人。

户型方面，从112平左右的套三单卫，120平的套三双卫到142-186平的套四双卫，户型都能做到通透全明，带中央空调的精装均价大约1.8万元/平左右，因为样板间没有软装，看上去的装修效果较为粗糙。一个不讨巧的地方是，阳台都为封闭式，少了一半面积赠送的实惠。

目前，灵山湾龙玺一期全部实现封顶，从售楼处观景平台上就近查看，北侧两排13、14层小高层的楼间距较小，虽然不一定会影响采光，但与接近1.0容积率带给人们的低密空间想象略有落差。

位置相当给力，销售进度却不尽如人意，灵山湾龙玺的问题出在哪里？竞品的压力？品牌不够响亮？相关的土地争议？

房产君看来，仅就小高层而言，龙玺把看海效果更好的前排首发，而用后排三栋接力，多少有些乱了节奏。从网上房地产的数据看，去年10月拿证的后排三栋小高178套房源，显示已售的只有19套。

影都壹号：最叫座的“灵山湾”

有人说，灵山湾的速销密匙其实并不掌握在几个“灵山湾”手里，因为融创才是真正的“灵山湾之虎”。探盘灵山湾的途中，顺便看了看附近最叫座的影都壹号。

不到两年，两期已经售罄，三期影都学府也去化了近半，工作日下午去的“大海螺”，和前几次一样人声鼎沸，这里的热闹还体现在样板间里人来人往。影都学府10层洋房均价做到了每平一万六七，小高层1.5万元 /平。

靠近双地铁，又引进了名校，与前两期相比，原本封闭的阳台也做到了开敞，因为多了赠送就少了计价面积，原来的150平只需要花142平的钱……

“人比人得死 货比货得扔”

其实所谓的速销密码无非就是性价比，让购房者觉得值，你就有销路。如果做到了这一点，哪怕在灵山湾这样海居地盘看不到海，照样卖得货如轮转。

再说回几个灵山湾，其实各有优势也各有短板。海信灵山湾天玺的本土客群忠诚度，双地铁价值，但看海效果一般，灵山湾龙玺的近海和低密，但品牌和产品呈现度并无优势。灵山湾悦府的超级阅海效果，对稀缺资源难以复制的占有，但成本和价格方面，却也需要好好斟酌。

这一点，以悦府从100平到200多平的面积段杂配就可见一斑，作为区域内同级别单价最高的楼盘，想要保持足够的销售速度，面积段跨度大可以实现更多的客群覆盖，而与如此地段相比，明显略小的户型，可能也是出于降坎提速的考虑。