今天（6月30日）下午，引人注目的万科股东大会召开，深圳地铁提名的董事会换届方案获得通过，王石不再担任万科董事会主席、董事。

由于此前宝能的态度一直不太明朗，所以此次股东大会在开幕的一刻，仍然充满悬念。

此后，万科新的第一大股东深圳地铁集团董事长林茂德在现场表示，这次换届，深铁与宝能有沟通，还有书面回应。“我们深铁集团书面发出提案，请求支持提案，他们书面回复，支持我们换届方案。我们沟通以后已经达成一致。”

在会议进行过程中，宝能的态度也首次通过媒体披露：宝能表示，从大局出发，支持万科换届方案，支持万科持续发展。果然，在随后的投票中，宝能投了赞成票。

至此，万科的股权之争终于在今天画上了句号，剩下唯一的问题就是宝能如何退出的问题，不过这已经不再重要了。万科的“深圳地铁时代”即将到来，我们也可以称之为“郁亮时代”。以深圳的城市气质，深圳地铁作为大股东，应该能信守此前做出的承诺，落实“积极不干预”的政策，放手让管理层做事，把万科作为全国混改的样板。

万科地产要能“优质永远”，必须落实“事业合伙人制度”，让核心员工成为千万富翁、亿万富翁，结束此前多年存在的高管持续流失的现象。这需要深圳官方、深圳地铁集团保持相当程度的开明。

今天这篇文章主要不是分析万科股东大会，而是想说一下6月29日万科在广州的551亿元的大收购。

1999年就宣布破产的“广东国投”，还有一笔资产尚未处理。昨天，这批资产打包在南方联合产权交易中心拍卖，万科以551亿元的价格把“资产包”收归囊中。这批资产包括土地、债权、债务等，非常复杂，大家没有必要都搞明白，只要知道一点就行了，里面有广州中心城区的7大块未开发土地，其中包括：

花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、文德路项目、越秀区东华西路、荣华南项目、浣花路烂尾楼等地块及项目

其中“花地湾地块”最引人瞩目，总面积1500亩，距离沙面只有2.2公里，距离珠江只有1.5公里（见下图），有已经建成的地铁通过。毫无疑问，这里已经是广州很少见的优质地块了。有人依据目前附近楼盘的价格，按照1988年土地拍卖时价格计算，发现“花地湾地块”的价值在过去30年里上涨了200倍。

由于“资产包”内容庞杂，没有办法计算万科拿到的这些土地的楼面地价折合是多少，但我相信这一定能给万科带来数千亿元的销售额。万科到2016年末手持现金是870亿元，此次收购一下子就花了551亿元，可见万科对广州的重视。

万科551亿元“致敬广州”，与公司近期在土地市场上的异常活跃相匹配。很明显，万科在利用调控的大环境在“补库存”。

但另一方面，今年万科两次闹出了“大新闻”，对楼市舆情影响非常大。第一次是在3月，万科公布年报的时候，宣布对12个城市的13个项目计提了13.8亿元的“跌价准备”，比2015年底增长82.3%，项目相对集中在烟台、乌鲁木齐、唐山等二三线城。与此同时，万科持有现金从531.8亿元暴增至870.3亿元。

虽然万科没有对此作出特别解释，但媒体马上进行了猜测。认为万科不看好楼市，所以“万科计提”一时间引发了纷纷议论。

另外一次“大新闻”发生在6月初。6月1日，万科集团人力资源部于发布了一封内部邮件显示，提出：“面对地产‘黄金时代’的结束，公司更加强调真实价值创造，集团薪酬政策将据此进行分步调整。”

这份邮件又被媒体做了两种猜测：第一，万科即将被国企即将入主，所以薪酬体系要变了，估计是降薪；第二，因为“黄金时代”结束了，高薪挺不住了，所以要降薪。对于上述两种猜测，万科都予以否认。

万科是房地产行业的龙头和风向标，一举一动都会被过度阐释。对此，我们需要保持一双慧眼，不能被骗。当然，这不是被万科“骗”，而是被外界过度阐释的万科所“骗”。

从万科551亿巨款在广州批量买地，以及近期在北京动作频繁，甚至拿下100%自持的地块，我们能做出如下猜测：

第一，万科仍然看好中国房地产行业中长期的发展，这些土地从拿地到产品上市，一般需要3年左右。说明万科认为，3年后楼市将是另外一番景象。

第二，万科非常重视中心城市，比如近期花大价钱买地的广州、北京，都是一线城市。这也符合我们的判断，未来10年中国将进入城市圈时代，城市价值将出现严重分化。广州虽然在一线城市里偏弱，但仍然是值得看好的城市；至于北京，就更不必说了。

第三，万科拿了很多自持率很高的土地，说明作为一个大房企，万科正在准备迎接“租房时代”的到来。万科未来肯定会有设计新颖的住宅，以租赁的方式供应市场。

当然，万科接纳深圳地铁为“白武士”，说明万科对未来地铁、城市轨道交通对城市价值影响的重视。我们的团队也多次提醒大家，未来构成住宅价值的重要因素里，除了学位，地铁（城铁）将上升到第二位。在未来城市圈构建中，地铁、城铁将占据重要的地位，他们的走向决定物业的价值。换句话说，万科傍上了新时代的大款。

2017年前5个月房企拿地情况

上图是今年1到5月主要房企拿地的排行榜，可以看到受股权之争的影响，万科已经有落后的趋势，只排到了第七名。但6月29日在广州的重拳出击，让万科目前拿地支出一下子跃升到了全国第一。

手中有粮，心中不慌。大城市的优质地块，才是通往未来中国的入场券。看空房地产市场，被吓得不敢拿地的才是真正的傻瓜。这，恐怕才是万科对中国未来房地产市场的真正看法。

      最后需要提一句的是：在今天万科的股东大会上，王石在做告别发言时特意提到了万科此次在广州的大收购。

       他说：“我看了之后不由自主地在微信上给出了两个字：精彩。我跟郁亮说，这怎么像我要离开万科的大礼包！”

       王石还说：有人反复提问万亿市值是什么意思，我告诉你，作为上市公司在公开场合要报数字，是要报证交所的。你们要有信心，我们往往都高估现在的能力，而低估了未来的场景。应该对万科、深圳、中国的转型，对未来怎么高估都不为过。

由此可见，万科的确对中国未来房地产行业充满信心。在股权之争结束的时候，他们开始奔跑了！