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2018年一整年翘首期待的减税法案尘埃落定,虽然没盼来减增值税,但总算是先送上个税减免的大礼包。除了上调个税免征额,还实施了新的个人所得税专项扣除办法。



1

那么租房扣除,能省多少?


根据个税法实施条例中关于住房租金专项附加扣除的规定,纳税人在主要工作城市没有自有住房而发生的住房租金支出,能够按照以下标准定额扣除:

①直辖市、省会(首府)城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市,扣除标准为每月1500元;

②市辖区户籍人口超过100万的城市,扣除标准为每月1100元;

③市辖区户籍人口不低于100万(含)的城市,扣除标准为每月800元。


那么根据这个标准来计算,每月能够以房租扣除项来省下的个税,最低是800元的扣除标准适用3%的税率为24元,而如果月入超过8万,最高是1500元的标准适用45%的税率为675元


而对于工薪一族来讲,每月能够省下来的个税,大约就是百余元左右,虽然并不多,可“蚊子腿也是肉啊”。



2

一些房东“慌了”


但是到了真正填报的时候,这“住房租金专项扣除”却并不是那么难实现的,因为这项填报涉及到房屋的具体地址以及房东的身份信息。



一些房东认为提交自己信息会被强制上报收入征收更多的个人所得税。所以直接拒绝提供。


理论上,个人想要当“包租公”、“包租婆”也是不好当的,收租的同时也是需要纳税的,而且税费条目不止一种:增值税(营改增之前为营业税)、城市维护建设税、教育附加费、土地使用税、印花税、房产税以及所得税。


租金收入超过3万,就要缴纳增值税了,负担更重。当然,这两位数的税率只是按照税法在理论上的计算,实际的征缴过程中上,税务机关对于个人出租住房的税收征缴,是一个“打包税率”,而这个打包税率通常都是小于理论税负的,比如北京上海的综合税率是5%左右,广州可以达到4%,而一般说来,这个税率在4%-8%之间浮动,还是比较优惠的。


但是,即便是4%的税率,对于现实中的个人房东来讲,缴纳这笔钱的也是少之又少,有的人知道税的存在但并未申报,而有的人根本连自己需要缴税都不知道,就形成了事实上的“逃税”。


而这次,新的系统上线,加上租客提交房东信息,引起了房东对以后要征税的担忧。其实不无道理,科技的发展降低了收税的成本和效率,提升了税务局征税的效率,收税的基础条件,比以前大为改善。


1月6日,税务局人士表示,目前地方不太可能会通过房租专项附加扣除信息去查房东收入是否缴税,税务局也无此类通知。



3

给租房者带来压力


新政策打破了原有的平衡:


对于房东而言,反正市场上肯定会有租房者申报个税减免,那其他房主交税的话肯定要涨房租,从而推动市场上租房价格的上涨。为了自己的利益不受损(现在租房市场是供不应求的卖方市场,所以房东有主动选择权),自己肯定会跟市场的节奏一起涨房租。


对于租房者来讲,自己不申报房租个税减免房租也会涨,为了自己的利益肯定会申报房租个税减免,从而弥补房租上涨给自己带来的损失。


所以,最终的结果是租房者申报个税减免、房东涨房租。这种情况下,个税减免对于租房者个人来说确实是减税,但是房东缴纳的税费要高于个税减免税费。房东不会损害自己的利益,所以房租上涨的额度至少是两费差额。


经济学的常识告诉我们,税收的成本必然是转移至弱势的一方承担。在一线城市,这几乎是必然的结果:就是房东能将税负转移给租客。


租金的涨跌,归根结底还是由供需关系决定的。房东要将税负转嫁给租客,也是有上限的,上限取决于租客是否能支付得起。而房东能转嫁多少,也就取决于房东议价权的优劣。


而在我国一线城市,整体上还是强卖方市场,也就是在租赁关系中房东属于强势地位。由于各种资源,尤其是就业,聚集在一线城市,随着人口流入,租房需求增加,租赁供不应求,房东就在强势地位。



4

期待真正的减税政策


为什么每每提交一下信息,登记下资料就会引发征税的忧虑?房产登记联网如此,房东住房信息登记也是如此……


根据历史经验归纳,过去我国的税的确是只增不减,而且还跑赢了GDP增速。税务局不是在征税就是在征税的路上。


全国财政收支差额在2008年-2009年和2012年-2017年两个时间段,快速增加。政府入不敷出的情况逐年恶化,2017年底收支差额逾2.4万亿。教育、医疗、社会保障、基建等都需要支出,需要政府来支援。


而政府收入中税收占核心组成部分,比重超过80%,加上近年来推出各种杂费优惠减免,只能靠税收来支撑财政收入。


财政收入增长的压力是万变不离其宗的。去年以来的收缩新能源补贴、为了医保控费实行带量采购、缩减基层福利支出等就可管窥一二。自然在群众看来,开辟新的收入也就顺理成章了。


而且,有产阶层的房东,一直享受免税的房租收入。而无产的工薪阶层的租客却依法纳税。作为二次分配的税收并没有起到平衡各个阶层收入,达到公平目的。从这个角度看,政府也是有动力对房东收税的。


另一方面,房租的上涨将会推升社会成本,提高企业用人成本,同时也会大大增加普通民众的负担,无法刺激国内消费、拉动内需,最终会导致经济增长放缓,可谓牵一发动全身。


自去年以来,市场就一直在翘首以待减税,但是得到的回应,“在研究,一直在研究,加大减税力度。”从现在看,减少个税,对房东征税,调整税负内部结构,并保持税收规模不减甚至是增加,是行不通的。


简单的、整体性的减税政策,才是真的减税。



——————【THE END】——————


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