狗B柳真是直男审美,我给他妈看的衣服问他,妈妈喜欢哪个颜色,他说别给我妈买,WTF关他屁事??每次逛街给他买衣服也是,他不准我在他身上消费,一件衣服求他买下,要比导购还专业进行理性分析,动之以情,就差跪下来了,好不情愿买了,穿过几次以后审美回温,爱不释手的时候又说“老婆还是你买的衣服好!”真香,拼命按住想呼他脸上的手掌。

#房产微盘点# 【持续稳定的土地储备量是大房企规模化发展的“压舱石”】中原地产研究中心统计数据显示:2019年开年,一二线城市卖地金额下降趋势明显。1月份,40个一二线城市卖地2525.9亿,同比2018年下降15.4%,环比下调幅度达到了32.4%。

整体看,近几个月热点城市土地成交额相对同比涨幅放缓。平均土地溢价率40个城市有32个城市出现溢价率下调。一家销售额排名在前十的房企高管告诉21世纪经济报道记者,“去年土地市场火热,尽管7月31日之后土地市场逐渐降温,但土地成交同比依然高增长。今年年初市场尚未回温,房企土地储备充裕,土地市场有所降温也很正常。目前,住房市场有待恢复,只有住房市场平稳了,土地市场才会回归常态化。在此之前,房企会谨慎拿地,基于补仓心态,随售随补。”

退烧

土地储备对于房企来说是生存之本,土地储备决定了未来企业的销售额高低,也决定了其获取资金的潜力大小,更是保证房企自身规模化的重要基础。持续稳定的土地储备量是大房企持续规模化发展的“压舱石”。房企拿地正呈现全面退烧趋势。

中国指数研究院数据统计显示,在成交方面,2019年1月份,全国300个城市共成交土地1958宗,环比减少43%,同比减少1%;成交土地面积8191万平方米,环比减少41%,同比减少3%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)609宗,环比减少42%,同比减少0.3%;成交面积3031万平方米,环比减少40%,同比减少7%;

成交量下降同时,成交价格也呈现下降趋势。数据显示,全国300个城市成交楼面均价为2000元/平方米,环比减少6%,同比减少19%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3506元/平方米,环比减少8%,同比减少26%。

房企拿地谨慎态度在2019年开年表现尤为明显。华创证券调研报告显示,1月万科在土地市场获取广州(楼盘)、上海(楼盘)、北京等地10个项目以及3个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市。1月公司新增建面296.6万平方米,环比下降49%、同比增长10.9%;对应总地价129.9亿元,环比下降61%,拿地金额占比销售金额为26.6%;平均楼面价4379元/平方米,环比下降23.6%,拿地均价占比当月销售均价28.5%,较2018年下降11.4%。按销售均价1.5万元/平方米估算公司1月新增货值456亿元,略低于同期销售金额488.8亿元,拿地略趋谨慎。

房产研究院分析师张波分析认为,1月的土地市场需要从两个角度来看,一方面是季度性因素,由于临近春节,市场不但成交量萎缩,房企的拿地动作也在放慢,而2019年春节又相比2018年提前了小半个月,也间接影响到1月的土地市场;另一方面则是房企心态变化,2018年市场降温,土地流标现象增多,的确对房企的整体心态产生了影响,也对近期房企拿地积极性产生一定影响。

“土地市场相对于楼市是一个滞后指标。2017年,一线、强二线楼市全线开始降温,土地市场2018年还在增长,近几个月成交量开始下滑。这主要是因为,在楼市降温之后,土地市场也开始降温,尤其是2018年的8月份之后,随着全国热门城市的楼市全面降温,土地市场降温态势很明显,所以出现土地流标,溢价率大幅下滑。溢价率目前已创新低。”研究院副院长杨红旭表示。

土地市场将主要回归二线城市开年土地市场降温除了市场因素也有季节因素。“一般来说,年初推地的节奏会比较慢,所以从成交角度来看会表现得较为低调,这可能是土地市场退烧的一个原因。第二个原因就是从企业的融资拿地策略角度来看,因为三四线城市市场开始降温后,土地市场拿地有风险,所以排名前50的大品牌开发商,会更重视一二线城市,尤其是聚焦二线城市,因此拿地总量可能会出现下降,毕竟二线城市的推地节奏比较慢,从绝对量来讲,也没有去年下半年那么多。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

就2019年土地市场整体走势来看,张宏伟认为,从大的趋势以及企业策略角度来讲,2019年土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也比较好拿地,但是由于一线城市推地量比较少。所以,房企会将主要放在二线城市。比如,省会城市、计划单列市等经济发展情况比较好的城市会作为布局主要。在核心城市周边的三四线城市可能会继续被关注,其他三四线城市可能会面临去库存的压力,拿地会比较谨慎。整体而言,三四线城市土地市场会持续降温,一二线城市推地量年初较少,估计到二季度以后,尤其是下半年可能会增加。整个土地市场拿地的活跃度可能在二季度以后尤其是下半年,在二线城市会回升。

杨红旭发现,近两个月有一种新的迹象正在出现,大中房企的融资面有所宽松,力度、规模在增加,开发区的资金面略有好转。所以最近两个月,少数的大中型企业拿地速度与2018年8月之后相比会有所加快,这说明,一些大中型企业认为一、二线城市拿地机会正在来临。不过,杨也认为,如果看全国的数据和大多数城市的数据,2019年的土地市场仍然会继续低迷。因为2017年和2018年,全国土地购置量都出现了大幅增长,房企土地储备充足。因此,2019年,土地市场大概率会出现成交面积、成交金额的下滑、同比下跌。所以2019年土地市场大势是降温的,但是少数地区,一线、强二线城市,土地成交会趋于活跃,这主要是因为大部分大中企业拿地布局的战略战术,一致性地转向一、二线城市。

此外,根据全国土地购置均价占商品房销售均价比重年度走势数据,杨红旭发现,这一比例正逐年走高,并于2017年达到历史峰值至68%。2018年,该比例有所降低至64%。“这一比例显示了房价与地价的关系。这个比值越高,说明开发企业的拿地成本越来越高,拿高价地的风险越来越大,因为地价已经涨幅超过了房价。2019年,土地市场仍然需要面临调整。”

上述房企高管也认为,今年上半年,土地市场仍会保持相对平淡,预计下半年市场回温,土地成交有所恢复,但全年土地成交不会再超过去年。

张波认为,2019年全国楼市总体保持稳定的大背景下,不同房企、不同城市的土地市场依然会呈现分化、多样化、热点恒热等特点。总体来看,市场供应稳定,一线城市供应量增加。房企拿地节奏呈现分化。热点一二线城市的核心地块、有着大概念支撑的区域依然是房企的主要抢夺点,房企拿地更愿意付出更多成本,选择风险小、机遇大的区域,而风险相对较大的五六线及以下城市,房企拿地会变得更为理性。中小房企拿地的谨慎度会持续提升,部分中小房企甚至会主动退出部分城市和区域,而大型房企拿地依然会保持一定节奏,但在拿地的城市选择上或会出现一些变化。而土地供应的多样化仍将持续。2018年土地供应中,有住宅土地、租赁土地、保障性住房等。2019年还将可能有农村土地入市流转增加、集体土地进入租赁市场、养老相关土地增加的情况。
来源:阅房网

#房产微盘点# 【持续稳定的土地储备量是大房企规模化发展的“压舱石”】

中原地产研究中心统计数据显示:2019年开年,一二线城市卖地金额下降趋势明显。1月份,40个一二线城市卖地2525.9亿,同比2018年下降15.4%,环比下调幅度达到了32.4%。

整体看,近几个月热点城市土地成交额相对同比涨幅放缓。平均土地溢价率40个城市有32个城市出现溢价率下调。一家销售额排名在前十的房企高管告诉21世纪经济报道记者,“去年土地市场火热,尽管7月31日之后土地市场逐渐降温,但土地成交同比依然高增长。今年年初市场尚未回温,房企土地储备充裕,土地市场有所降温也很正常。目前,住房市场有待恢复,只有住房市场平稳了,土地市场才会回归常态化。在此之前,房企会谨慎拿地,基于补仓心态,随售随补。”

退烧

土地储备对于房企来说是生存之本,土地储备决定了未来企业的销售额高低,也决定了其获取资金的潜力大小,更是保证房企自身规模化的重要基础。持续稳定的土地储备量是大房企持续规模化发展的“压舱石”。房企拿地正呈现全面退烧趋势。

中国指数研究院数据统计显示,在成交方面,2019年1月份,全国300个城市共成交土地1958宗,环比减少43%,同比减少1%;成交土地面积8191万平方米,环比减少41%,同比减少3%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)609宗,环比减少42%,同比减少0.3%;成交面积3031万平方米,环比减少40%,同比减少7%;

成交量下降同时,成交价格也呈现下降趋势。数据显示,全国300个城市成交楼面均价为2000元/平方米,环比减少6%,同比减少19%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3506元/平方米,环比减少8%,同比减少26%。

房企拿地谨慎态度在2019年开年表现尤为明显。华创证券调研报告显示,1月万科在土地市场获取广州(楼盘)、上海(楼盘)、北京等地10个项目以及3个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市。1月公司新增建面296.6万平方米,环比下降49%、同比增长10.9%;对应总地价129.9亿元,环比下降61%,拿地金额占比销售金额为26.6%;平均楼面价4379元/平方米,环比下降23.6%,拿地均价占比当月销售均价28.5%,较2018年下降11.4%。按销售均价1.5万元/平方米估算公司1月新增货值456亿元,略低于同期销售金额488.8亿元,拿地略趋谨慎。

房产研究院分析师张波分析认为,1月的土地市场需要从两个角度来看,一方面是季度性因素,由于临近春节,市场不但成交量萎缩,房企的拿地动作也在放慢,而2019年春节又相比2018年提前了小半个月,也间接影响到1月的土地市场;另一方面则是房企心态变化,2018年市场降温,土地流标现象增多,的确对房企的整体心态产生了影响,也对近期房企拿地积极性产生一定影响。

“土地市场相对于楼市是一个滞后指标。2017年,一线、强二线楼市全线开始降温,土地市场2018年还在增长,近几个月成交量开始下滑。这主要是因为,在楼市降温之后,土地市场也开始降温,尤其是2018年的8月份之后,随着全国热门城市的楼市全面降温,土地市场降温态势很明显,所以出现土地流标,溢价率大幅下滑。溢价率目前已创新低。”研究院副院长杨红旭表示。

土地市场将主要回归二线城市开年土地市场降温除了市场因素也有季节因素。“一般来说,年初推地的节奏会比较慢,所以从成交角度来看会表现得较为低调,这可能是土地市场退烧的一个原因。第二个原因就是从企业的融资拿地策略角度来看,因为三四线城市市场开始降温后,土地市场拿地有风险,所以排名前50的大品牌开发商,会更重视一二线城市,尤其是聚焦二线城市,因此拿地总量可能会出现下降,毕竟二线城市的推地节奏比较慢,从绝对量来讲,也没有去年下半年那么多。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

就2019年土地市场整体走势来看,张宏伟认为,从大的趋势以及企业策略角度来讲,2019年土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也比较好拿地,但是由于一线城市推地量比较少。所以,房企会将主要放在二线城市。比如,省会城市、计划单列市等经济发展情况比较好的城市会作为布局主要。在核心城市周边的三四线城市可能会继续被关注,其他三四线城市可能会面临去库存的压力,拿地会比较谨慎。整体而言,三四线城市土地市场会持续降温,一二线城市推地量年初较少,估计到二季度以后,尤其是下半年可能会增加。整个土地市场拿地的活跃度可能在二季度以后尤其是下半年,在二线城市会回升。

杨红旭发现,近两个月有一种新的迹象正在出现,大中房企的融资面有所宽松,力度、规模在增加,开发区的资金面略有好转。所以最近两个月,少数的大中型企业拿地速度与2018年8月之后相比会有所加快,这说明,一些大中型企业认为一、二线城市拿地机会正在来临。不过,杨也认为,如果看全国的数据和大多数城市的数据,2019年的土地市场仍然会继续低迷。因为2017年和2018年,全国土地购置量都出现了大幅增长,房企土地储备充足。因此,2019年,土地市场大概率会出现成交面积、成交金额的下滑、同比下跌。所以2019年土地市场大势是降温的,但是少数地区,一线、强二线城市,土地成交会趋于活跃,这主要是因为大部分大中企业拿地布局的战略战术,一致性地转向一、二线城市。

此外,根据全国土地购置均价占商品房销售均价比重年度走势数据,杨红旭发现,这一比例正逐年走高,并于2017年达到历史峰值至68%。2018年,该比例有所降低至64%。“这一比例显示了房价与地价的关系。这个比值越高,说明开发企业的拿地成本越来越高,拿高价地的风险越来越大,因为地价已经涨幅超过了房价。2019年,土地市场仍然需要面临调整。”

上述房企高管也认为,今年上半年,土地市场仍会保持相对平淡,预计下半年市场回温,土地成交有所恢复,但全年土地成交不会再超过去年。

张波认为,2019年全国楼市总体保持稳定的大背景下,不同房企、不同城市的土地市场依然会呈现分化、多样化、热点恒热等特点。总体来看,市场供应稳定,一线城市供应量增加。房企拿地节奏呈现分化。热点一二线城市的核心地块、有着大概念支撑的区域依然是房企的主要抢夺点,房企拿地更愿意付出更多成本,选择风险小、机遇大的区域,而风险相对较大的五六线及以下城市,房企拿地会变得更为理性。中小房企拿地的谨慎度会持续提升,部分中小房企甚至会主动退出部分城市和区域,而大型房企拿地依然会保持一定节奏,但在拿地的城市选择上或会出现一些变化。而土地供应的多样化仍将持续。2018年土地供应中,有住宅土地、租赁土地、保障性住房等。2019年还将可能有农村土地入市流转增加、集体土地进入租赁市场、养老相关土地增加的情况。
来源:阅房网


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