社会资本参与老旧小区改造？安徽拿出满满政策“诚意”
让老旧小区焕发“青春”，不能只是政府买单、百姓“点菜”，需要更多社会资本加入。
如何吸引社会资本参与，安徽拿出了满满的政策“诚意”。
近日，省住房和城乡建设厅联合多部门印发《关于支持社会力量参与老旧小区改造的通知》，支持社会力量参与城镇老旧小区改造，建立政府与居民、社会力量合理共担机制，形成良性循环。
社会资本愿意参与改造吗？
试点先行，因势利导
老旧小改改造，不仅政府可以出钱出力，社会资本和居民自己，也可掏钱参与。
《通知》明确，规划引领，试点先行。在城市更新专项规划、理念和政策指导下，科学制定城镇老旧小区改造年度计划，建立项目库，有计划分阶段实施。试点先行、以点带面、项目化推进，探索老旧小区改造新模式、新机制；因势利导，盘活存量资源。对不同类别的闲置房屋、土地等资产，进行系统评估，统筹利用，统一规划布局，引导社会资本、产权单位、专营单位、金融机构参与改造。
当然，还要充分发挥政府统筹引导作用，建立与城市更新行动相联动的老旧小区改造工作机制，研究制定支持政策，激发市场活力，调动产权人、市场主体和社会力量等各方积极性，多种方式引入社会资本。更新改造空间以持有经营为主，探索形成多渠道投资模式。
多元参与，共治共享。坚持党建引领，鼓励居民、各类业主在老旧小区改造中发挥主体主责作用，加强公众参与，建立多元平等协商共治机制，探索将老旧小区改造和管理纳入基层治理的有效方式。
想参与有哪些方式呢？
五种方式，因地制宜
1、社会资本可通过提供专业化物业服务方式参与。按照《安徽省物业管理条例》的规定，依法选定物业服务企业并依据居民对提升物业服务水平和老旧小区改造的需求，签订改造和服务合同。
2、社会资本可通过“改造+运营+物业”方式参与。在街道（乡镇）指导下，经依法决定，可以将小区共用部位的广告、运营充电设施、停车等公共空间利用经营与物业服务打包，采用招标等方式选定社会资本，社会资本通过投资改造，获得小区公共空间和设施的经营权，提供物业服务和增值服务。
3、社会资本可以提供专业服务方式参与。实施主体可通过招标或竞争性谈判选择养老、托育、家政、便民等专业服务企业投资改造或经营配套设施，提供专业服务。
4、鼓励社会资本作为实施主体参与老旧小区改造。政府通过“投资+设计+施工+运营”一体化招标确定老旧小区改造实施主体，鼓励社会资本参与，既可作为单个小区的实施主体，也可作为通过政府组织的大片区统筹、跨片区组合的多个小区及周边资源改造的统一实施主体。
5、鼓励社会资本实施“留改拆”。对已经是危房或房屋功能已经不能适应生活需要，居民拆改意愿强烈的老旧小区，要在充分评估论证的基础上，引入社会资本“留改拆”相结合，对危旧房屋实施拆除重建或改建。允许适当提高容积率增加房屋面积，在满足居民回迁安置的前提下，由企业通过新增房屋面积出租出售获得收益，平衡改造资金。
政府支持是否能及时跟上？
一揽子政策，诚意满满
土地支持政策。实施片区综合改造的项目，涉及土地出让的，依据经批准的项目实施方案，可采取协议出让或公开招拍挂方式办理供地手续。项目中涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。鼓励国有企事业单位以捐赠、借用等方式，将其闲置的零星土地或建构筑物纳入城镇老旧小区改造提升项目，用于完善社区公共服务。
信贷支持政策。鼓励和引导政府融资担保机构向参与老旧小区改造的企业融资提供必要担保。鼓励加强与政策性银行和商业银行的战略合作，探索开发适合老旧小区改造的特色金融产品，按照市场化、法制化原则，通过发放相关项目贷款等多种形式，对老旧小区改造工作给予支持。
财税支持政策。积极争取中央补助资金，省级安排资金对各市进行补助。市、县人民政府对改造项目给予资金支持。统筹整合与老旧小区改造相关的城市更新、棚户区改造、住房租赁市场发展等专项资金，采取投资补助、改造资本金注入、贷款贴息等方式给予支持，发挥财政资金引导作用，撬动社会资本加大投入。市县税务部门应按照《安徽省人民政府办公厅关于印发全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案》（皖政〔2020〕21号）等有关规定，落实税费减免政策。
当然，改造和运营中的监管不能少！
根据最新的政策，全省将建立市场化方式推进老旧小区改造项目审批绿色通道，精简审批事项和环节，落实联合验收制度。社会资本经委托或授权取得的设施用房，在办理经营所需证照时，持老旧小区改造项目批复手续即可办理工商等相关证照，不需提供产权证明。
社会资本加入之后，可能有些居民也有担心——别人花钱了，我这个业主还有话语权吗？不用担心，安徽将建立评估机制，聘请第三方定期对社会资本的服务情况进行全过程监管，持续改进和提升社会资本的服务质量。如果社会资本违反合同约定，存在擅自改变使用用途、服务收费明显高于周边水平、服务质量差居民反映强烈等，依据合同约定终止授权。
让老旧小区焕发“青春”，不能只是政府买单、百姓“点菜”，需要更多社会资本加入。
如何吸引社会资本参与，安徽拿出了满满的政策“诚意”。
近日，省住房和城乡建设厅联合多部门印发《关于支持社会力量参与老旧小区改造的通知》，支持社会力量参与城镇老旧小区改造，建立政府与居民、社会力量合理共担机制，形成良性循环。
社会资本愿意参与改造吗？
试点先行，因势利导
老旧小改改造，不仅政府可以出钱出力，社会资本和居民自己，也可掏钱参与。
《通知》明确，规划引领，试点先行。在城市更新专项规划、理念和政策指导下，科学制定城镇老旧小区改造年度计划，建立项目库，有计划分阶段实施。试点先行、以点带面、项目化推进，探索老旧小区改造新模式、新机制；因势利导，盘活存量资源。对不同类别的闲置房屋、土地等资产，进行系统评估，统筹利用，统一规划布局，引导社会资本、产权单位、专营单位、金融机构参与改造。
当然，还要充分发挥政府统筹引导作用，建立与城市更新行动相联动的老旧小区改造工作机制，研究制定支持政策，激发市场活力，调动产权人、市场主体和社会力量等各方积极性，多种方式引入社会资本。更新改造空间以持有经营为主，探索形成多渠道投资模式。
多元参与，共治共享。坚持党建引领，鼓励居民、各类业主在老旧小区改造中发挥主体主责作用，加强公众参与，建立多元平等协商共治机制，探索将老旧小区改造和管理纳入基层治理的有效方式。
想参与有哪些方式呢？
五种方式，因地制宜
1、社会资本可通过提供专业化物业服务方式参与。按照《安徽省物业管理条例》的规定，依法选定物业服务企业并依据居民对提升物业服务水平和老旧小区改造的需求，签订改造和服务合同。
2、社会资本可通过“改造+运营+物业”方式参与。在街道（乡镇）指导下，经依法决定，可以将小区共用部位的广告、运营充电设施、停车等公共空间利用经营与物业服务打包，采用招标等方式选定社会资本，社会资本通过投资改造，获得小区公共空间和设施的经营权，提供物业服务和增值服务。
3、社会资本可以提供专业服务方式参与。实施主体可通过招标或竞争性谈判选择养老、托育、家政、便民等专业服务企业投资改造或经营配套设施，提供专业服务。
4、鼓励社会资本作为实施主体参与老旧小区改造。政府通过“投资+设计+施工+运营”一体化招标确定老旧小区改造实施主体，鼓励社会资本参与，既可作为单个小区的实施主体，也可作为通过政府组织的大片区统筹、跨片区组合的多个小区及周边资源改造的统一实施主体。
5、鼓励社会资本实施“留改拆”。对已经是危房或房屋功能已经不能适应生活需要，居民拆改意愿强烈的老旧小区，要在充分评估论证的基础上，引入社会资本“留改拆”相结合，对危旧房屋实施拆除重建或改建。允许适当提高容积率增加房屋面积，在满足居民回迁安置的前提下，由企业通过新增房屋面积出租出售获得收益，平衡改造资金。
政府支持是否能及时跟上？
一揽子政策，诚意满满
土地支持政策。实施片区综合改造的项目，涉及土地出让的，依据经批准的项目实施方案，可采取协议出让或公开招拍挂方式办理供地手续。项目中涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。鼓励国有企事业单位以捐赠、借用等方式，将其闲置的零星土地或建构筑物纳入城镇老旧小区改造提升项目，用于完善社区公共服务。
信贷支持政策。鼓励和引导政府融资担保机构向参与老旧小区改造的企业融资提供必要担保。鼓励加强与政策性银行和商业银行的战略合作，探索开发适合老旧小区改造的特色金融产品，按照市场化、法制化原则，通过发放相关项目贷款等多种形式，对老旧小区改造工作给予支持。
财税支持政策。积极争取中央补助资金，省级安排资金对各市进行补助。市、县人民政府对改造项目给予资金支持。统筹整合与老旧小区改造相关的城市更新、棚户区改造、住房租赁市场发展等专项资金，采取投资补助、改造资本金注入、贷款贴息等方式给予支持，发挥财政资金引导作用，撬动社会资本加大投入。市县税务部门应按照《安徽省人民政府办公厅关于印发全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案》（皖政〔2020〕21号）等有关规定，落实税费减免政策。
当然，改造和运营中的监管不能少！
根据最新的政策，全省将建立市场化方式推进老旧小区改造项目审批绿色通道，精简审批事项和环节，落实联合验收制度。社会资本经委托或授权取得的设施用房，在办理经营所需证照时，持老旧小区改造项目批复手续即可办理工商等相关证照，不需提供产权证明。
社会资本加入之后，可能有些居民也有担心——别人花钱了，我这个业主还有话语权吗？不用担心，安徽将建立评估机制，聘请第三方定期对社会资本的服务情况进行全过程监管，持续改进和提升社会资本的服务质量。如果社会资本违反合同约定，存在擅自改变使用用途、服务收费明显高于周边水平、服务质量差居民反映强烈等，依据合同约定终止授权。
[小红花][小红花]2021年固定资产新规定）[小红花][小红花]
最近公司在做固定资产的内审，正好借着这个机会把固定资产的财税处理重新梳理了一遍。
一般来讲，分析固定资产的财税处理，分别是固定资产的取得阶段，持有阶段和处置阶段。为什么要计提折旧？金额多大会计上可以确认固定资产？
假设一个场景，企业生产产品，除了需要直接原材料，和直接人工外，生产过程中还需要有厂房、机器设备等。这些厂房和设备的成本如何合理地计入到产品成本中去呢？一次性计入当期产品成本，这个显然是不合理的。这些设备和厂房的使用年限很长，会生成很多产品，设备和厂房的取得并不是为了这一批产品产生的。因此设备和厂房的取得成本不仅仅是为了取得当期收入而发生，也是为了取得后续的各项收入而发生的，因此这部分的成本自然需要和收入相配比。因此确定好固定资产的标准，按照一定的方法把固定资产的成本逐步分摊到每一期产品上，无疑是最符合经济业务实质的做法，这就是折旧的本质，按照固定资产其本身经济利益消耗方式进行核算。折旧的方法有好多种，比如直线折旧法，工作量法，加速折旧法。
实操中，标准有2000元，5000元，甚至还有500万。这些既有会计制度的要求，也有财税政策的要求。大家应该建立的观念是，会计如何记账，是以会计准则和会计制度为依据的。
《企业会计制度》财会(2000)25号文，第二十五条规定，固定资产，是指企业使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、设备、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用年限超过2年的，也应当作为固定资产。
《企业会计准则第4号-固定资产》财会（2006）3号文，第三条规定，固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：1、为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；2、使用寿命超过一个会计年度。使用寿命，是指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。
《小企业会计准则》财会（2011）17号文，第二十七条规定，固定资产，是指小企业为生产产品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过1年的有形资产。小企业的固定资产包括：房屋、建筑物、机器、机械、运输工具、设备、器具、工具等。
除了在《企业会计制度》里提到2000元的标准外，《企业会计准则》和《小企业会计准则》，在固定资产的标准上[鲜花]都没有关于金额的限制。是否按照固定资产核算，考虑的主要因素是使用周期和持有目的。
同样是房屋，如果你是房地产公司，持有目的是为了销售，不能作为固定资产。但是如果房屋是生产场所，是为了生产经营而持有的，应当作为固定资产。
[小红花]准则未规定具体金额标准，企业可根据自身的实际情况自行制定；只要符合企业自身的经营规模，能较为真实地反应企业的经营即可。比如，企业的规模较大，如果将所有使用周期超过一年的设备、器具都按照固定资产核算，无疑会增加核算的难度，也不符合成本效益的原则。在这种情况下，企业可以根据自身的经营规模，制定固定资产管理制度时，设定一个相对高的金额作为固定资产的核算标准，低于此标准的设备、器具，可直接计入当期损益。
实操中，许多公司为图省事，直接按照《企业会计制度》中提到的2000元，作为固定资产标准。
明确了会计准则和会计制度上对固定资产的核算要求后，我们再来看下5000元和500万元的标准，这两个固定资产的金额标准都是出现在税收优惠政策上。
1、会计处理是会计处理，会计处理要遵循会计制度和会计准则的要求；税务处理是税务处理，税务处理需要遵循税法的规定，会计和税法是两回事儿。
2、会计准则的规定和税法的规定不一致，是很正常的事情，这也是就是我们常说的税会差异，这部分的差异，具体是通过纳税调整方式来处理的。
3、税收优惠政策不一定能反应固定资产的经济利益消耗方式。比如当税法允许500万以下的设备、器具一次性计入当期损益，如果企业真的把税法标准作为企业核算标准，就真的不符合经营实质了，这样的会计信息是严重失真的。
4、税法允许企业的固定资产加速折旧，是指企业可以选择加速折旧，也可以不选择加速折旧。对于短期无法实现盈利的亏损企业来说，选择加速折旧，会进一步扩大亏损，且由于税法规定的亏损弥补期限是有时间限制的，该亏损可能无法得到弥补，实际上减少了税前扣除额，导致将来企业盈利的情况下，要多交企业所得说。
5、加速折旧的政策不代表你会少交企业所得税，不管是先扣除，还是分期扣除，总的折旧金额是不改变的。无非是让企业获得了资金的时间价值，让企业在采购固定资产的初期不至于既承担购置设备的资金压力，又要承担企业所得税的资金压力。
6、加速折旧的政策造成的税会差异是暂时性差异，根据《企业会计准则第18号--所得税》规定，所得税应采用资产负债表债务法进行核算，据以确认递延所得税负债。
最近公司在做固定资产的内审，正好借着这个机会把固定资产的财税处理重新梳理了一遍。
一般来讲，分析固定资产的财税处理，分别是固定资产的取得阶段，持有阶段和处置阶段。为什么要计提折旧？金额多大会计上可以确认固定资产？
假设一个场景，企业生产产品，除了需要直接原材料，和直接人工外，生产过程中还需要有厂房、机器设备等。这些厂房和设备的成本如何合理地计入到产品成本中去呢？一次性计入当期产品成本，这个显然是不合理的。这些设备和厂房的使用年限很长，会生成很多产品，设备和厂房的取得并不是为了这一批产品产生的。因此设备和厂房的取得成本不仅仅是为了取得当期收入而发生，也是为了取得后续的各项收入而发生的，因此这部分的成本自然需要和收入相配比。因此确定好固定资产的标准，按照一定的方法把固定资产的成本逐步分摊到每一期产品上，无疑是最符合经济业务实质的做法，这就是折旧的本质，按照固定资产其本身经济利益消耗方式进行核算。折旧的方法有好多种，比如直线折旧法，工作量法，加速折旧法。
实操中，标准有2000元，5000元，甚至还有500万。这些既有会计制度的要求，也有财税政策的要求。大家应该建立的观念是，会计如何记账，是以会计准则和会计制度为依据的。
《企业会计制度》财会(2000)25号文，第二十五条规定，固定资产，是指企业使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、设备、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用年限超过2年的，也应当作为固定资产。
《企业会计准则第4号-固定资产》财会（2006）3号文，第三条规定，固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：1、为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；2、使用寿命超过一个会计年度。使用寿命，是指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。
《小企业会计准则》财会（2011）17号文，第二十七条规定，固定资产，是指小企业为生产产品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过1年的有形资产。小企业的固定资产包括：房屋、建筑物、机器、机械、运输工具、设备、器具、工具等。
除了在《企业会计制度》里提到2000元的标准外，《企业会计准则》和《小企业会计准则》，在固定资产的标准上[鲜花]都没有关于金额的限制。是否按照固定资产核算，考虑的主要因素是使用周期和持有目的。
同样是房屋，如果你是房地产公司，持有目的是为了销售，不能作为固定资产。但是如果房屋是生产场所，是为了生产经营而持有的，应当作为固定资产。
[小红花]准则未规定具体金额标准，企业可根据自身的实际情况自行制定；只要符合企业自身的经营规模，能较为真实地反应企业的经营即可。比如，企业的规模较大，如果将所有使用周期超过一年的设备、器具都按照固定资产核算，无疑会增加核算的难度，也不符合成本效益的原则。在这种情况下，企业可以根据自身的经营规模，制定固定资产管理制度时，设定一个相对高的金额作为固定资产的核算标准，低于此标准的设备、器具，可直接计入当期损益。
实操中，许多公司为图省事，直接按照《企业会计制度》中提到的2000元，作为固定资产标准。
明确了会计准则和会计制度上对固定资产的核算要求后，我们再来看下5000元和500万元的标准，这两个固定资产的金额标准都是出现在税收优惠政策上。
1、会计处理是会计处理，会计处理要遵循会计制度和会计准则的要求；税务处理是税务处理，税务处理需要遵循税法的规定，会计和税法是两回事儿。
2、会计准则的规定和税法的规定不一致，是很正常的事情，这也是就是我们常说的税会差异，这部分的差异，具体是通过纳税调整方式来处理的。
3、税收优惠政策不一定能反应固定资产的经济利益消耗方式。比如当税法允许500万以下的设备、器具一次性计入当期损益，如果企业真的把税法标准作为企业核算标准，就真的不符合经营实质了，这样的会计信息是严重失真的。
4、税法允许企业的固定资产加速折旧，是指企业可以选择加速折旧，也可以不选择加速折旧。对于短期无法实现盈利的亏损企业来说，选择加速折旧，会进一步扩大亏损，且由于税法规定的亏损弥补期限是有时间限制的，该亏损可能无法得到弥补，实际上减少了税前扣除额，导致将来企业盈利的情况下，要多交企业所得说。
5、加速折旧的政策不代表你会少交企业所得税，不管是先扣除，还是分期扣除，总的折旧金额是不改变的。无非是让企业获得了资金的时间价值，让企业在采购固定资产的初期不至于既承担购置设备的资金压力，又要承担企业所得税的资金压力。
6、加速折旧的政策造成的税会差异是暂时性差异，根据《企业会计准则第18号--所得税》规定，所得税应采用资产负债表债务法进行核算，据以确认递延所得税负债。
核定征收是什么意思，为什么公司税务筹划少不了它？
业务是流程，财税是结果，今天我们来详细讲解一下核定征收，为什么又说公司做税收筹划少不了它，到底有什么魅力让很多老板都喜欢的很呐！
核定征收其实就是一种所得税的征收方式，所得税有企业所得税与个人所得税两种，有些公司类型是没有企业所得税的，比如个体户，个人独资企业，合伙企业这些公司类型只需要缴纳增值税与个人生产经营所得税，但是像有限公司，股份公司它们不仅还有企业所得税。那么是如何来征收的呢？
所得税的两种征收方式；查账征收与核定征收，现一般公司通常使用的都是查账征收，也就是按照自己账目记载来申报纳税，有着完善的财务体系与进出项账目。
核定征收又有两种核定征税方式：
1. 定期定率核定：即五级累进制，由税局根据行业利润率核定一个应税所得额，通常是10%-20%，这样个税核定下来税率是0.5%-3%，浮动税率，根据开票金额不同，税率也会相应变化。
2. 定期定额核定；即固定税率，由税局核定一个税率/税费来进行征税，重庆地区的个税核定为0.6%，不管开票金额（500万内）多少税率都是0.6%，这个相对就是比较有优势的。
核定征收目前主要是针对小规模纳税人个体户或个人独资企业进行核定，一般纳税人公司现在已经不允许在核定了，就是有园区做核定那也是做一天算一天都是非常不稳定的，只有做小规模纳税人核定征收才是可以稳定享受的。
公司做税务筹划中，会遇到缺少成本进项的难题，那么这是核定征收就派上用场了，只需要在税收洼地园区注册个体户申请核定征收纳税，那么给主公司做成本补充就可以很好的解决这个问题，可以有效的将企业所得税25%与个税分红20%降至2%内征税，现在做税筹都离不开核定征收优惠政策。减了吧，少了吧，税筹就找公众号税了吧，税务筹划不迷茫。#个人独资企业##税务筹划[超话]##财税##财经[超话]##税收##税务筹划##核定征收#
业务是流程，财税是结果，今天我们来详细讲解一下核定征收，为什么又说公司做税收筹划少不了它，到底有什么魅力让很多老板都喜欢的很呐！
核定征收其实就是一种所得税的征收方式，所得税有企业所得税与个人所得税两种，有些公司类型是没有企业所得税的，比如个体户，个人独资企业，合伙企业这些公司类型只需要缴纳增值税与个人生产经营所得税，但是像有限公司，股份公司它们不仅还有企业所得税。那么是如何来征收的呢？
所得税的两种征收方式；查账征收与核定征收，现一般公司通常使用的都是查账征收，也就是按照自己账目记载来申报纳税，有着完善的财务体系与进出项账目。
核定征收又有两种核定征税方式：
1. 定期定率核定：即五级累进制，由税局根据行业利润率核定一个应税所得额，通常是10%-20%，这样个税核定下来税率是0.5%-3%，浮动税率，根据开票金额不同，税率也会相应变化。
2. 定期定额核定；即固定税率，由税局核定一个税率/税费来进行征税，重庆地区的个税核定为0.6%，不管开票金额（500万内）多少税率都是0.6%，这个相对就是比较有优势的。
核定征收目前主要是针对小规模纳税人个体户或个人独资企业进行核定，一般纳税人公司现在已经不允许在核定了，就是有园区做核定那也是做一天算一天都是非常不稳定的，只有做小规模纳税人核定征收才是可以稳定享受的。
公司做税务筹划中，会遇到缺少成本进项的难题，那么这是核定征收就派上用场了，只需要在税收洼地园区注册个体户申请核定征收纳税，那么给主公司做成本补充就可以很好的解决这个问题，可以有效的将企业所得税25%与个税分红20%降至2%内征税，现在做税筹都离不开核定征收优惠政策。减了吧，少了吧，税筹就找公众号税了吧，税务筹划不迷茫。#个人独资企业##税务筹划[超话]##财税##财经[超话]##税收##税务筹划##核定征收#
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