【天然氧吧养成记】“每次一下飞机，我就要深吸一口这里的空气，太清新了！”近日，一位来自重庆的客商看到浮梁县被授予2021年度“中国天然氧吧”称号的消息，由衷地认可。
浮梁县地处江西省东北部，景德镇北部，有“八山半水一分田，半分道路和庄园”之称，全县林业用地324万亩，属于亚热带常绿阔叶林带，森林覆盖率达81.4%。
因一首《琵琶行》闻名的浮梁，在上个世纪总被人们叹息“远看青山在，近看无用材”。1989年，浮梁首次开展森林资源二类调查时，森林覆盖率仅58.43%。“以前我们村里大多数人家都是以伐木为生。”浮梁县瑶里镇查坑村村民刘军树说，松木锯板卖，杉木做门框，村里人就像是在进行砍树比赛。
看着大片森林面目全非，浮梁县痛定思痛。自1989年以来，先后实施了消灭宜林荒山、山上再造、封山育林、林业产权制度改革及退耕还林等工程。尤其近10年，浮梁县实施森林分类经营、区划公益林、禁伐阔叶树、实施天然林保护、设立自然保护区、开展林业六大类示范工程以及全面推行林长制，森林资源呈现不断增长态势。
浮梁县原林业局局长李勇对林业工作感触颇深，他介绍，1996年，县政府做出了封山100万亩的决策，1997年开始实施封山育林，1998年颁发了《浮梁县封山育林管理办法》。1999年底，全县累计封山育林121万亩，2004年，浮梁县被评为“全国封山育林先进单位”。百万亩封山育林工程的实施，不仅对重点区域天然林进行了有效保护，也为浮梁打造生态品牌奠定了坚实基础，截至目前，全县有生态公益林109万亩、天保林118万亩，原封山育林山场都已转入公益林或天保林继续加以保护。
“我们一度很不理解，感觉政府断了我们的经济来源，也曾上访过。”刘军树回忆说，政府实施封山育林工程时老百姓很无奈，靠伐木卖木为生的生活要从此改变，以后还怎么靠山吃山？怎么继续维持生计？大家伙儿一筹莫展。
“我们一方面实施生态公益林、天然林保护项目，建立自然保护区切实加强森林资源的保护管理，开展植树造林、低产低效林改造提升森林质量；另一方面积极向上级争取公益林等补助资金补偿林农。此外，还引导林农发展茶、果、油茶、森林蔬菜及中草药等林下经济，发展毛竹产业，开展森林旅游等来实现收入稳步增长。”李勇说。
提到森林旅游，浮梁县瑶里镇的村民受益明显。作为省级自然保护区，瑶里境内有国家森林公园——汪湖生态风景区，负氧离子浓度尤其高，2019年首届江西森林旅游节在这举办，每年来瑶里镇的游客达几百万人次，旅游总收入不断提升。以2020年为例，瑶里接待游客486.83万人次，实现旅游总收入38.2亿元。
“现在，城里人都很羡慕我们，环境好，负氧离子含量高，在家门口就有稳定的收入，我们也理解了当初政府实施封山育林、建立自然保护区的苦心了。”在瑶里镇古街摆摊的村民自豪地告诉记者。
为深入推进森林资源保护发展，2018年，浮梁县全面实施林长制，提出并实行了“五区、一网、一台账”的创新思路与模式，并在全县范围内聘请了490名护林员，强化了森林资源源头的护林监管。
“从曾经的伐木工到现在的护林员，看着山上的树木成长，森林茂盛，我深感自豪。”经公桥镇新田村护林员吴用华一边巡山一边告诉记者，他将继续坚守护林员职责，守护浮梁的绿水青山，保护好天然氧吧。
比拼“氧吧”实力，不只在于卓越的生态禀赋，还得以“蓝天、碧水、净土”三大保卫战为抓手，确保青山常在、绿水长流、空气常清。“我们对各类环境违法行为‘零容忍’，常态化联合相关部门做到有案必查、违法必究。”浮梁县生态环境局局长汪文勇说，去年全县累计出动执法人员1450余人次，检查企业210家，下达责令改正违法行为决定书28份，查处违法排污单位26家次，实施查封扣押等五类案件6件，关停取缔“散乱污”企业4家，全县共受理各类环境污染投诉举报78件，均按时办结，群众满意率100%。
“我们将积极探索形成一套科学有效的‘两山’双向转换体制机制，以高水平碳达峰碳中和引领高质量跨越式发展，擦亮‘中国天然氧吧’金字招牌，让生态优势真正转化为浮梁的经济优势、城乡居民的幸福指数。”浮梁县委书记程新宇说。
浮梁县地处江西省东北部，景德镇北部，有“八山半水一分田，半分道路和庄园”之称，全县林业用地324万亩，属于亚热带常绿阔叶林带，森林覆盖率达81.4%。
因一首《琵琶行》闻名的浮梁，在上个世纪总被人们叹息“远看青山在，近看无用材”。1989年，浮梁首次开展森林资源二类调查时，森林覆盖率仅58.43%。“以前我们村里大多数人家都是以伐木为生。”浮梁县瑶里镇查坑村村民刘军树说，松木锯板卖，杉木做门框，村里人就像是在进行砍树比赛。
看着大片森林面目全非，浮梁县痛定思痛。自1989年以来，先后实施了消灭宜林荒山、山上再造、封山育林、林业产权制度改革及退耕还林等工程。尤其近10年，浮梁县实施森林分类经营、区划公益林、禁伐阔叶树、实施天然林保护、设立自然保护区、开展林业六大类示范工程以及全面推行林长制，森林资源呈现不断增长态势。
浮梁县原林业局局长李勇对林业工作感触颇深，他介绍，1996年，县政府做出了封山100万亩的决策，1997年开始实施封山育林，1998年颁发了《浮梁县封山育林管理办法》。1999年底，全县累计封山育林121万亩，2004年，浮梁县被评为“全国封山育林先进单位”。百万亩封山育林工程的实施，不仅对重点区域天然林进行了有效保护，也为浮梁打造生态品牌奠定了坚实基础，截至目前，全县有生态公益林109万亩、天保林118万亩，原封山育林山场都已转入公益林或天保林继续加以保护。
“我们一度很不理解，感觉政府断了我们的经济来源，也曾上访过。”刘军树回忆说，政府实施封山育林工程时老百姓很无奈，靠伐木卖木为生的生活要从此改变，以后还怎么靠山吃山？怎么继续维持生计？大家伙儿一筹莫展。
“我们一方面实施生态公益林、天然林保护项目，建立自然保护区切实加强森林资源的保护管理，开展植树造林、低产低效林改造提升森林质量；另一方面积极向上级争取公益林等补助资金补偿林农。此外，还引导林农发展茶、果、油茶、森林蔬菜及中草药等林下经济，发展毛竹产业，开展森林旅游等来实现收入稳步增长。”李勇说。
提到森林旅游，浮梁县瑶里镇的村民受益明显。作为省级自然保护区，瑶里境内有国家森林公园——汪湖生态风景区，负氧离子浓度尤其高，2019年首届江西森林旅游节在这举办，每年来瑶里镇的游客达几百万人次，旅游总收入不断提升。以2020年为例，瑶里接待游客486.83万人次，实现旅游总收入38.2亿元。
“现在，城里人都很羡慕我们，环境好，负氧离子含量高，在家门口就有稳定的收入，我们也理解了当初政府实施封山育林、建立自然保护区的苦心了。”在瑶里镇古街摆摊的村民自豪地告诉记者。
为深入推进森林资源保护发展，2018年，浮梁县全面实施林长制，提出并实行了“五区、一网、一台账”的创新思路与模式，并在全县范围内聘请了490名护林员，强化了森林资源源头的护林监管。
“从曾经的伐木工到现在的护林员，看着山上的树木成长，森林茂盛，我深感自豪。”经公桥镇新田村护林员吴用华一边巡山一边告诉记者，他将继续坚守护林员职责，守护浮梁的绿水青山，保护好天然氧吧。
比拼“氧吧”实力，不只在于卓越的生态禀赋，还得以“蓝天、碧水、净土”三大保卫战为抓手，确保青山常在、绿水长流、空气常清。“我们对各类环境违法行为‘零容忍’，常态化联合相关部门做到有案必查、违法必究。”浮梁县生态环境局局长汪文勇说，去年全县累计出动执法人员1450余人次，检查企业210家，下达责令改正违法行为决定书28份，查处违法排污单位26家次，实施查封扣押等五类案件6件，关停取缔“散乱污”企业4家，全县共受理各类环境污染投诉举报78件，均按时办结，群众满意率100%。
“我们将积极探索形成一套科学有效的‘两山’双向转换体制机制，以高水平碳达峰碳中和引领高质量跨越式发展，擦亮‘中国天然氧吧’金字招牌，让生态优势真正转化为浮梁的经济优势、城乡居民的幸福指数。”浮梁县委书记程新宇说。
中建政研智库| 如何做好大型 城市更新项目投资策划
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
【失望！太阳可能会最终“吞掉”地球，到时我们该何去何从？】失望！太阳可能会最终“吞掉”地球
关于太阳和地球的最终结局，我给大家带来了一些好消息和不好的消息。
好消息是当太阳开始死亡并膨胀成一颗红巨星时，我们会拥有一个很好的“座席”来观察这个场景。
而不幸的消息是：这个“座席”将位于太阳内部！
怎么样？
不过也不用太过恐慌，因为你可以等到70亿年后再担心这些，那时这一幕才会上演。
关于像太阳这种恒星的死亡问题，几天前我写过一些内容，这里再简要概括一下：
太阳当前是一颗非常稳定的恒星，氢在其内核进行聚变反应，转化为氦和能量。从内核释放到外层的能量支撑着太阳的膨胀，就像一个鼓起来的热气球一样。这个过程已经进行了40亿年，这就是我们当下所处的阶段。
但是随着时间的推移，太阳内核的氦元素越积越多，而氦只有在更高的压力和温度下才会参与聚变，因此内核的氦元素只是惰性的待在那里并缓慢的被加热而已。大约60亿年之后，内核的氢元素耗尽，内核将收缩并升温，导致氢元素在内核外形成一个比较薄的核聚变的壳层，然后导致更多的氦加入内核，内核进一步压缩并升温，再过几亿年之后，即可达到氦元素核聚变的临界点，导致氦开始进行核聚变反应。上面的过程不断重复，但氦聚变成了碳和氧元素，在内核中开始积累，并释放大量能量。
这个过程在太阳核心的深处发生，而外层会受到影响，虽然缓慢，但确实会受到影响。当氢的外壳聚变反应时，外层将会极大的膨胀，使太阳变为一颗红巨星，而当氦开始聚变反应时，它将会缩小一些，然后又由于碳和氧的堆积再次膨胀。
图中左下角的那个小黄点是当前处于主序星阶段的太阳大小（140万公里，0.01天文单位），约70亿年后它会膨胀到红色区域这么大（1.5亿公里，将近2个天文单位，一个天文单位是当前地球和太阳的平均距离）。
贡献者：乌娜•瑞塞内
这个看上去有点有趣，当然这个有趣的意思是指向太阳系内侧的行星点燃一个喷灯！
当太阳变成红巨星时，它会膨胀到吞没水星和金星，这两颗行星会在太阳内部幸存一阵子，然后在等离子体中它们会越转越慢，逐渐落向太阳核心并最终被汽化。
而地球的命运并不太确定。当太阳膨胀时，它会向外吹出一种亚原子粒子形成的风，和太阳风类似，但是要致密的多。而太阳会失去部分质量，导致它的引力下降，引起行星轨道的扩张。但是地球恰好在被太阳吞没和逃离太阳的分界线附近，它的命运要看具体的物理情况，比如太阳究竟会失去多少质量。我已经在各个期刊上看到来来回回的反复争论了。
这幅艺术想象图描述了当太阳成为红巨星时，如果地球处于太阳外面，它是如何遭受炙烤的。
贡献者：维基共享资源
我最近正好和以前的硕士学位顾问诺姆•索克讨论过濒死恒星的事情，他随口提起他做过的数学计算。在2018年发表的一篇论文中，他研究了太阳究竟会失去多少质量的问题，如果一颗濒死恒星吞噬一颗木星一样大的行星，那么这颗大行星在旋转过程中会带走恒星的很多物质，就像一个叉子搅起一碗生鸡蛋一样。然后恒星就会旋转得更快，导致它更容易抛掉物质。许多恒星在它们附近都存在这种大质量的行星。
但是如果恒星周围缺少这种大质量行星，它就不会失去那么多质量，也就是在恒星的扩张过程中，它仍然可以抓住它近处的行星。
是的，我们太阳系正属于这种情况，水星和金星并不会在太阳内部掀起什么风浪，它们只会渐渐死亡，因此太阳风不会很强，太阳也会保住更多的质量，它的引力不会下降得很厉害。
这意味着地球会位于太阳这颗红巨星之内，遭到太阳的吞噬。
此图上半部分表示从现在往后75亿年开始，太阳半径相对于当前太阳半径的变化，而下半部分的图表示以地球轨道大小来衡量的太阳半径。不同的颜色表示不同的物理模型计算结果，但总之我们会看到太阳不断的扩张、收缩、再扩张的变化。下半部分图中，当太阳大小（以地球轨道大小来衡量）大于1时，地球便处于太阳之中了。可以看出，在某些模型中会出现这样的结果。
贡献者：索巴齐、索克
注意，即使是另一种情况也很不妙。那时地球就算位于太阳的外面，太阳也会膨胀到占满地球的天空，它的热量足以让地球的岩石沸腾，因此无论地球在太阳的内部还是外部，这只是一个技术性的细节问题。不管是哪种结局，我们的行星都会被烤熟。
再提醒你一下，我们讨论的事情距离目前有70到80亿年，如果你在担心你的养老金和即将到来的选举，那么不用担心它的影响。并且太阳在缓慢的升温，大概几亿年之后，地球就将无法居住。
好可怕！
我真的希望在那遥远的未来无论人类变成什么样子，我们能够在星系中寻找更凉爽的地方。谁知道呢，也许我们会把地球拖到一个安全距离上（当然，坦率地说，这比较难，因为当太阳进入红巨星阶段时，它的波动很大，地球将需要时不时的进行拖动才行）
我一般会从科学价值方面去看待事情，甚至也会有感性的时候，但是我们还需要关注更多的事情。对未来的探索总是非常有趣的，我们会学到很多，但是我学到的是我们需要珍惜当下的时光，并不懈努力以获得最好的结果。没有什么是永久存在的，即使是恒星和行星。
来源：天文在线
关于太阳和地球的最终结局，我给大家带来了一些好消息和不好的消息。
好消息是当太阳开始死亡并膨胀成一颗红巨星时，我们会拥有一个很好的“座席”来观察这个场景。
而不幸的消息是：这个“座席”将位于太阳内部！
怎么样？
不过也不用太过恐慌，因为你可以等到70亿年后再担心这些，那时这一幕才会上演。
关于像太阳这种恒星的死亡问题，几天前我写过一些内容，这里再简要概括一下：
太阳当前是一颗非常稳定的恒星，氢在其内核进行聚变反应，转化为氦和能量。从内核释放到外层的能量支撑着太阳的膨胀，就像一个鼓起来的热气球一样。这个过程已经进行了40亿年，这就是我们当下所处的阶段。
但是随着时间的推移，太阳内核的氦元素越积越多，而氦只有在更高的压力和温度下才会参与聚变，因此内核的氦元素只是惰性的待在那里并缓慢的被加热而已。大约60亿年之后，内核的氢元素耗尽，内核将收缩并升温，导致氢元素在内核外形成一个比较薄的核聚变的壳层，然后导致更多的氦加入内核，内核进一步压缩并升温，再过几亿年之后，即可达到氦元素核聚变的临界点，导致氦开始进行核聚变反应。上面的过程不断重复，但氦聚变成了碳和氧元素，在内核中开始积累，并释放大量能量。
这个过程在太阳核心的深处发生，而外层会受到影响，虽然缓慢，但确实会受到影响。当氢的外壳聚变反应时，外层将会极大的膨胀，使太阳变为一颗红巨星，而当氦开始聚变反应时，它将会缩小一些，然后又由于碳和氧的堆积再次膨胀。
图中左下角的那个小黄点是当前处于主序星阶段的太阳大小（140万公里，0.01天文单位），约70亿年后它会膨胀到红色区域这么大（1.5亿公里，将近2个天文单位，一个天文单位是当前地球和太阳的平均距离）。
贡献者：乌娜•瑞塞内
这个看上去有点有趣，当然这个有趣的意思是指向太阳系内侧的行星点燃一个喷灯！
当太阳变成红巨星时，它会膨胀到吞没水星和金星，这两颗行星会在太阳内部幸存一阵子，然后在等离子体中它们会越转越慢，逐渐落向太阳核心并最终被汽化。
而地球的命运并不太确定。当太阳膨胀时，它会向外吹出一种亚原子粒子形成的风，和太阳风类似，但是要致密的多。而太阳会失去部分质量，导致它的引力下降，引起行星轨道的扩张。但是地球恰好在被太阳吞没和逃离太阳的分界线附近，它的命运要看具体的物理情况，比如太阳究竟会失去多少质量。我已经在各个期刊上看到来来回回的反复争论了。
这幅艺术想象图描述了当太阳成为红巨星时，如果地球处于太阳外面，它是如何遭受炙烤的。
贡献者：维基共享资源
我最近正好和以前的硕士学位顾问诺姆•索克讨论过濒死恒星的事情，他随口提起他做过的数学计算。在2018年发表的一篇论文中，他研究了太阳究竟会失去多少质量的问题，如果一颗濒死恒星吞噬一颗木星一样大的行星，那么这颗大行星在旋转过程中会带走恒星的很多物质，就像一个叉子搅起一碗生鸡蛋一样。然后恒星就会旋转得更快，导致它更容易抛掉物质。许多恒星在它们附近都存在这种大质量的行星。
但是如果恒星周围缺少这种大质量行星，它就不会失去那么多质量，也就是在恒星的扩张过程中，它仍然可以抓住它近处的行星。
是的，我们太阳系正属于这种情况，水星和金星并不会在太阳内部掀起什么风浪，它们只会渐渐死亡，因此太阳风不会很强，太阳也会保住更多的质量，它的引力不会下降得很厉害。
这意味着地球会位于太阳这颗红巨星之内，遭到太阳的吞噬。
此图上半部分表示从现在往后75亿年开始，太阳半径相对于当前太阳半径的变化，而下半部分的图表示以地球轨道大小来衡量的太阳半径。不同的颜色表示不同的物理模型计算结果，但总之我们会看到太阳不断的扩张、收缩、再扩张的变化。下半部分图中，当太阳大小（以地球轨道大小来衡量）大于1时，地球便处于太阳之中了。可以看出，在某些模型中会出现这样的结果。
贡献者：索巴齐、索克
注意，即使是另一种情况也很不妙。那时地球就算位于太阳的外面，太阳也会膨胀到占满地球的天空，它的热量足以让地球的岩石沸腾，因此无论地球在太阳的内部还是外部，这只是一个技术性的细节问题。不管是哪种结局，我们的行星都会被烤熟。
再提醒你一下，我们讨论的事情距离目前有70到80亿年，如果你在担心你的养老金和即将到来的选举，那么不用担心它的影响。并且太阳在缓慢的升温，大概几亿年之后，地球就将无法居住。
好可怕！
我真的希望在那遥远的未来无论人类变成什么样子，我们能够在星系中寻找更凉爽的地方。谁知道呢，也许我们会把地球拖到一个安全距离上（当然，坦率地说，这比较难，因为当太阳进入红巨星阶段时，它的波动很大，地球将需要时不时的进行拖动才行）
我一般会从科学价值方面去看待事情，甚至也会有感性的时候，但是我们还需要关注更多的事情。对未来的探索总是非常有趣的，我们会学到很多，但是我学到的是我们需要珍惜当下的时光，并不懈努力以获得最好的结果。没有什么是永久存在的，即使是恒星和行星。
来源：天文在线
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