【孙宏斌:对未来楼市的6个判断,这些城市最危险】 这是孙宏斌对未来楼市的6个判断。 做地产就是做预期。判断很重要,判断就是预期。房企对未来的判断,决定了当下所有战略动作的变化。 01 未来不确定 5年走势不好说,核心看地产定位 5年之后,中国房地产是个什么样子? 老孙坦言,5年之后的地产,谁都说不好。 首先,房地产与政策关系很大,你看今天的楼市,北京(楼盘)也好,深圳(楼盘)也好,上海(楼盘)也好,这种城市它缺很多房子,供应缺很多,但是即使你1平米不供也没事,这反过来说明政策的影响还是很厉害的。 其次,这个世界,下一步你说美国经济往下走,欧洲肯定是往下走,英国也很麻烦,对吧?现在这种情况下,然后我们会怎么样?这个谁都不知道。所以美国宽松我们也要宽松了,要不你就吃亏了。所以这块我们其实真的看不了那么远。 其三,国家也很依赖房地产,房地产这些年消化了很多M2,这里面房价确实也涨得多,但是整个中国大部分城市建设,其实都挺依赖这个行业。所以下一步政府对房地产这个行业是什么定位,其实对这行业影响是特别大。 比如未来对中国房地产作为一个行业,是“保障市场为主”,还是“把市场控制住”为主,这个行业的定位很重要。 02 总盘子 15万亿的蛋糕,还能保持几年? 对于未来房地产市场的容量,孙宏斌认为: “中国房地产销售额短期内下降的空间不会特别大,因为你的投资摆在那里,我相信在15万亿量级上保持好几年问题不大。” 从短期来看,房地产短期大幅下降或是显著下降百分之多少的可能性不太有。 原因就在于,一二线城市市场需求还是“很强劲”的,政府也有供应的冲动,因为地方政府也需要资金,所以,大幅下降可能性不太大。 03 下半年如何? 资金收紧,压力会很大 对下半年房地产销售的判断,孙宏斌认为压力会很大。 核心是,当资金收紧的时候,对销售端的影响会特别大,尤其当你控制货币、控制融资端的时候,其实对市场的影响会更大。 回顾过去2年,从17年底去杠杆的时候,18年开发商日子为何还能过?核心是因为虽然在17年下半年和18年上半年贷款非常难,但销售还不错,但是到了18年下半年的时候,整个销售不行了,再叠加贷款难,压力就特别大。 19上半年和那时候一样,今年上半年三四月份的时候,资金比较多,贷款利率和销售也不错,但是从5月份开始往下掉的时候,下半年融资也难,销售的压力一定会特别大。因为这个时候很多项目你推出来以后会亏钱,但不推出来又没销售收入。 所以总体来说下半年的销售压力会特别大,主要还是来自“货币的压力、按揭的压力”。 融创来看,上半年销售2142亿元,同比增长12%,下半年可售货值5722亿,按照60%去化率来算,下半年3433亿,全年预计5575亿。如果65%去化率,则是逼近5900亿。 04 不要低估调控的决心 今年的宏观调控、手段与方式很多,但总结下来最核心就是一句话——所有的房价不能超过一定上限,所有的都是按这个来做。 其实在2016年底的时候,融创一直在说这次的调控要非常认真的对待,因为它是超出所有人预期的。 现在看,就是说2017年买地的,2018年买地的,甚至包括2019年买地的,其实大家都犯了一个错误,大家都低估了本轮对价格调控的力度和决心,很多企业都错判了这个形势。 他们有很重的侥幸心理,觉得未来房价调控可能会松动,但现在看来,房价事实上是不断收紧的趋势。过去2年很多同行2017、2018年甚至2019年买的地,按现在的售价卖,可能都是亏的,甚至会亏很多。 这是阶段,对融创来说,上一阶段做的还挺好,核心就是遵守了一个底线判断——即融创判断房价不怎么涨,这是底线。 05 这一次限制融资,史无前例 过去的调控都是从需求端作为,但这次是从货币端,融资端开始调整,而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。 为什么呢?融创内部认为,这次融资端的调整是与2016年10月宏观调控调整同样量级的。 融资是非常复杂的事,有信托,有按揭,有开发贷等等,现在银行系统可能对融资端监管更严格,从数据上看,目前按揭贷款的增长是最快的,这也意味着——未来对按揭贷款的控制可能会更严格,所以我们觉得这次的融资端收紧是一个颠覆性的动作,必须高度重视。 所以在这种环境下,地价一定是下行的趋势,因为房价的压力比较大,销售压力比较大,所以,房企需要特别小心对待这次调控之变——即融资端的调整。 06 城市走势 3到8线城市,销售压力最大 从城市来看,楼市分化很严重。目前三四线城市供应相对多一些、需求相对少一点;而一线城市则是需求相对大很多,但供应量少一点。 从需求端来看,在2018年底的时候,孙宏斌就强调消费者“购买预期”已经变了。 今年三四月份的时候购买预期有些回升,但是到了5月份的时候购买预期又下来了。一二线城市和强三四线城市是没有问题的,因为库存已经很少了,而且这些城市受到政府限价的影响,大部分新房价格已经与二手房倒挂了,所以这类城市其实压力不大。 未来销售压力大的还是三到八线城市,这几年调控以后,七八线城市的需求都挤到三四线了,三四线城市的房价基本上翻了一番。也就是说这些城市的房价高了,但供应量又比较大,需求又没那么强劲,在这种情况下,三到八线城市未来销售压力会很大。 另外在这种3到8线城市里,开发商比较多,一线城市里面,比如在上海有在售项目的你数不出几家开发商。但是四、五线城市里面会有一堆开发商,如果市场有问题,可以直接把卖8000元房子降到5000元,就是这个状况。但是一二线根本碰不到这种情况,因为降价很难,因为就算按照现在的售价卖都是亏钱的,根本不存在降价空间。 所以一二线和三四五线城市的风险就差在这里了。#房地产#
#梦参老法师讲《地藏经》# 利益存亡品第七(1) 前一品是讲地藏王菩萨度众生的力量,赞叹地藏王菩萨有不可思议的威神力量。这一品讲现在实在的事情,就是显地藏王菩萨利益众生的妙用,给死者、生者利益,让他确实见到好处,得到实惠。这两种利益,一种是未来的利益,这种利益很远,要延续百千万劫,第二种是近的利益,就是现在我受持、闻名之后,最近的利益。 佛当时在忉利天说了《地藏经》的好处之后,在忉利天所集来的那些鬼神、力士、菩萨、及天龙八部等,那些未成熟的,他们当时就得了利益都度脱了。而地藏王菩萨在这个世界的利益,要从近的说起;从地藏王菩萨在贤劫的拘留孙佛到释迦牟尼佛以来,在佛前种了善的,有成熟的因,有的得了解脱成佛了,究竟解脱了。前面第一品就说过,那些忉利天来集会的诸佛、那些大菩萨都是地藏王菩萨教化度脱的,这是在忉利天会中所得的近的利益,那些过去成熟的,就是远的利益,现在在忉利天又种了新的种子,到未来成佛的,受佛授记的,决定成佛就是远的利益了。还有就是这一品,那些闻到《地藏经》的千万亿那由他阎浮提的鬼和神,发了菩提心,这就是闻法的利益。 【尔时,地藏菩萨摩诃萨白佛言:世尊!我观是阎浮众生,举心动念无非是罪,脱获善利,多退初心,若遇恶缘念念增益。】 这是总说南阎浮提众生思想的情况,什么情况呢?容易退心,举心动念都是在造罪,“无非是罪”。虽然是脱了苦难,得了利益,但是又多退初心,发了心又退,做一件事情都不定,渐渐的又不信了。希望说发财马上就得发财,说病好,不管是癌症、什么症,马上就得立竿见影,不管业的轻重。没有得到,就会毁谤,退了初心。要是遇到恶缘,可就念念增益,益就是增上多的意思,要是有恶缘,他马上就变了,随恶缘走了,善容易退,恶容易增。但是客观的现实,外界的境界多是恶,善很少,谁不想做好事!但是想做好事做不成,障碍很多,原来根本不想做坏事,但常为了客观的现实情况而所迫。 像有些道友问我说,做生意不说两句瞎话,直去直来,我这桩生意就做不成了,利益得不到了,真的是这样吗?要不说瞎话简直活不成了,换句话说,妄语非打不可,是不是这样的呢?还有我们有些道友开的是荤菜馆,他说不卖海鲜这个问题无法解决,客人要吃海鲜没海鲜,饭馆就开不成。换句话说,我不杀生,我也活不成,我没有饭吃,我就得杀生,这个可以怪他吗?不怪他,这是客观现实逼迫的。所以在阎浮提的众生,善缘很容易退、善业很不容易做,恶缘呢?渐渐增长、处处都在。 我说你最初是怎么选择这个职业呢?他说那我要做什么?我说你找对人有利益的事,衣、食、住、行各方面对人帮助很多、改行可以不可以?因为杀业太重!众生业太重了,现在饭馆业很萧条,房地产业也很萧条!房子给人住不好吗?房地产业萧条,因为欺骗太大,没有一个卖房子的会说,这间房子我五万元买的,卖你七万元,我要转两万元,没有一个人这样讲,我卖你没有赚到利,我很吃亏的!大概做生意的都这样说,要让人家信,但哪一个也不信,互相欺骗,你骗我、我又骗你,我在那处买,人家要减我价钱,你也得削价。其实他在那处买,人家也没有削他价钱,非要欺骗不可,正直地过生活不行吗?我想也不会饿死。客观环境就是那样子。要不是那样呢?阎浮众生就举心动念不是罪,是善业了。 我们最初发心信佛的时候是什么心情?甚至信道恳切了,拜佛或者礼忏、诵经得到感应了,也有一念间都可以舍掉生命的。我看见很多道友出家的时候,心猛力极了,住到山里头,老虎、狮子或者狼来了,他根本不把他们当回事,他真的是将生命置之度外,在茅棚或洞穴里一住,以生死来换不生死,真是有那个道心,心很猛烈! 我有一位师伯,他住在一个叫压兽洞的山洞里头,最初我看他在洞里住了十五年,他认为说:“以我的功力,在这里吃苦应当开悟,可是现在还没有开悟。”我说:“无量劫来造的罪,十五年来换取成佛,哪有这么回事,业障没有消失这么快。”不过他这一生尽是住洞,后来他离开那个洞又到五台山,也是很苦,这就是苦行僧人,他以他自己所受的苦难来换取未来无量劫的幸福。 像我们很多的弟子没有受什么苦,或受不了一句话,受不了一点小气,总感觉不舒服,总是想要悠悠自在的成佛。或者念上几十部《地藏经》!要换取什么?这本来是无价的,你拿有价去换,不但换不到,还丧失了功德。应当怎么样呢?应当不退初心,遇到恶缘时,要认为那是对你功力的测验,你能不能定得住?佛常教导我们说,人身难得。得人身艰难极了,得了人身就随便浪费了,信了佛,遇到因缘又退失了。现在的人都不怎么好名,反而看利看得特别重。前面讲地狱的苦,一念一个身,百念就百身,千念就千身,受完苦又回来,回来又受苦、受苦又回来,百念千生,大家要坚固自己的信愿力,莫退信心。
[失望]不知道是这个世界变的冷漠 还是我变的冷漠 又或许说 是因为世界冷漠让我冷漠 还是因为我冷漠所以我看到的世界是冷漠的 不过不管怎么样 我想 是我变了 这就是所谓的成长吗 前几天有一个老师说我说话的语气变了 好像经历了很多事情 长大了一样 当时心里五味杂陈 小时候渴望的长大 怎么就变成了现实呢 现在的我 想要回到小时候 比小时候长大还想 曾经不开心了 随随便便找个人说说话就好了 一个笑话就能让所有烟消云散 可是现在 看着身边可以说话的人越来越少 说个话还要考虑是否得当 长大 真累啊[哪吒委屈] https://t.cn/R76AXwh

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