【华侨城(亚洲):文旅+科技产业圈投资,站在新周期的起点上】
刚刚过去的3月份,对于资本市场和房地产行业来说,或许都是非同寻常的转折点。也许当大家回望时会发现,以此为分界线,我们站在了新周期的起点上。而这个新周期,区别于以往的最大特点就是,发展逻辑变了。

1、政策强力维稳,地产股春意浓浓

近期,房地产企业年报相继披露,尽管整体业绩依然相当疲弱,但上市公司的股价表现却是涨势喜人。有心的投资者可能会问,为什么会有这样看似矛盾的现象?这恐怕还要从3月中旬的那次会议说起。

3月16日,在经历了连续两天的A股大跌、港股大跌和中概股大跌之后,市场信心已降至冰点,国务院金融委召开专题会议提出,要及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。同日,中国银保监会、证监会、财政部等多部委重磅发声,释放出强烈的维稳信号。随后,A股、港股和中概股绝地反弹,在香港上市的内地房地产板块集体飙升,多只内房股应声大涨。以华侨城(亚洲)控股有限公司(股份代码:3366.HK)为例,这支股票就在短短3个交易日内(3.16~3.18)录得了约24%的涨幅。

3月17日,合肥首轮集中土地竞拍升温,19宗土地拍卖揽金148亿人民币,其中一宗地最高引来了23家房企同时竞争,另有11宗地因竞拍过于激烈而遭遇拍卖熔断。

来自政策层面的强力刺激,强劲的市场反弹,久违的激烈角逐,令资本市场和房地产市场同时迸发出浓浓暖意。

不过,尽管暖风频吹,但我们也要注意到,国务院金融委的专题会议同时也提到要“提出向新发展模式转型的配套措施”。而稍早前,由国务院发布的《政府工作报告》中也强调了房地产要“探索新的发展模式”,促进行业良性循环和健康发展。政策层面传达的信号不言自明。所以,对于理性的投资者来说,短期的股价上涨固然可喜,但同时也要关注和把握未来的投资方向。

前面提到的华侨城(亚洲),是国资委直管的大型央企华侨城集团旗下唯一境外上市平台。华侨城集团位列全球主题公园集团第三、亚洲第一,华侨城(亚洲)则是该集团旗下一家相当有特色的上市公司。在“探索新的发展模式”逻辑下,这家公司依托“地产+投资”双轮驱动的战略,相互协同,相互赋能,在谋求转型的地产企业中相当有代表性。

接下来,笔者就以这家公司为例,分析房地产行业新周期的新逻辑。

2、另类的华侨城(亚洲):发展逻辑在变

不同于一般的房地产企业,华侨城(亚洲)是一家以综合开发为主,同时从事股权投资与基金业务的港股上市公司。依托于大股东华侨城集团的多元化经营优势、行业地位优势、品牌效应以及融资便利性,近年来,华侨城(亚洲)持续完善“文旅+科技产业生态圈投资”的业务模式,令其拥有不同于一般房地产公司的资源禀赋和业务特色,走出了一条独具特色的发展路子。

有别于传统房企“高负债-高扩张-强调控-强收缩”的业务模式,华侨城(亚洲)率先转型并确立了 “文旅+科技”产业生态圈投资的核心发展战略,从粗放式的“负债-扩张-收缩”转型为依靠金融服务能力的提升和文旅投资板块的深化,不断优化资产结构,加大地产板块的调整优化,旨在不过重依赖房地产,以减小受单一行业的影响。通过加大文旅+科技投资,从而扩宽公司盈利渠道,增强了其综合开发主业的生命力和影响力。

该公司作为华侨城集团旗下唯一境外上市公司,以“立足粵港澳大湾区及长三角经济圈等优势区域”为业务开发战略,不刻意追求大规模、高扩张式的发展,而是通过广泛的外部合作以及联合投资等方式实现优势互补、风险控制;同时,通过聚合大股东华侨城在综合开发领域的资源与网络优势持续发力,推动整体综合开发业务稳健、高质量发展。

以华侨城(亚洲)在合肥开发的重点项目-合肥空港国际小镇为例,该项目占地9.2平方公里,是安徽省省级重点项目,将为有关集成电路基地、智能电动车产业园区及周边地区相关产业提供生活服务配套设施。该项目不仅将该公司土地储备提升到新的量级,也为其持续盈利奠定了基础。而类似综合开发项目的竞得,既是对核心战略的落实,也是综合角力的结果。

另一方面,在全球“碳中和”的大背景下,超越短期财务指标的社会责任投资(ESG)理念盛行,该公司综合开发、城镇化产业生态圈投资背后蕴藏的社会环境友好、产城融合等发展内核也与国家政策引导的房地产改革方向高度契合,不仅将强力支撑其业务的可持续发展,也为未来成为市场引领者打下坚实基础。

当前,国内房地产行业已经过了一年多的持续调整和全面收缩,有分析人士指出,随着投资逻辑的改变,类似华侨城(亚洲)这样有代表性的企业所处赛道的价值将被重新认知。

3、不同的成长性:投资赋能开发

前面提到,华侨城(亚洲)的发展模式中,有很重要的一个战略环节:产业生态圈投资,因此,股权投资和基金业务也是该公司相当重要的一条业务线。该公司对这块业务给与了这样的战略定位:“文旅+科技”的跨境投资与资产管理。过去一年来,华侨城(亚洲)围绕综合开发主业延伸的投资业务线堪称多点开花。

– 今年1月份,该公司斥资1.42亿元参投(占股9.5%)的国内知名IP品牌公司德盈控股在香港上市,该公司目前已与华侨城数个文旅项目形成合作。德盈控股旗下拥有B.Duck(小黄鸭)等具有强IP属性和消费属性的知名品牌,所属题材在港股市场具有稀缺性,意味着该公司有望从中获得良好的投资收益。

– 去年6月,该公司下属全资子公司侨城(亚洲)资管获发香港第4、9类金融牌照,有望与公司境内基金管理公司形成协同,进一步拓展投资标的范围,丰富投资手段和工具,向客户提供更加多元化的跨境资管服务,进一步打开国际市场。– 此外,该公司通过与地方政府引导基金合作,不断完善公司产业生态圈投资布局。目前,该公司管理及参与基金9支,管理及参与投资总规模约43.7亿人民币,累计投资项目共47个。目前已完成天立教育、同城艺龙的股权退出;持有德盈控股、民生教育、易居企业以及禹洲地产等4家香港上市公司股权。截至目前,2021年投资的逸动科技当年实现了近两倍的估值增长。

自2019年以来,该公司持续获得投资行业多项大奖:2020年中国国资投资机构50强(清科)、2020年度粵港澳大湾区最佳创业投资机构TOP 30(投中)、2019-2020年度中国文化产业投资机构十佳投资机构(融资中国)、2020-2021年度中国大消费最具成长性投资机构(融资中国)、2020-2021年度中国文化产业最佳CVC(融资中国)等。

可以看到,作为一家非典型的房地产公司,“地产+投资”的双轮驱动策略已成为该公司显著区别于一般地产公司的特征。随着综合开发业务与投资板块的深化融合,公司的前期投入正逐步迈进收获期,华侨城(亚洲)也显现出区别于传统房企的成长性。

4、“后疫情”时代:新模式新机遇

从财务状况来看,近年来,随着投资业务持续赋能综合开发,华侨城(亚洲)在保持了稳健财务增长的前提下,持续获取新的增长动能。

最新发布的2021年财报显示,该公司去年实现收入约人民币14.74亿元(人民币,下同),同比增加12.83%;其中该公司基金管理费收入同比大幅增长21.95%,投资管理业务的产出效应显现。随着该公司近年来持续转型,不断加大“文旅+科技”投资的举措已初见成效。对于下一步的发展规划,将以“调结构、强能力、拓资源、转赛道”的开发思路为引领,积极把握“后疫情”时代文旅行业消费升级、文旅产业数字化、文旅城镇化产品等趋势性投资机会;加快存量资产盘活、优化资产结构和财务资源配置;提质增效,加强风险防控,进一步完善精细化管理;重点聚焦“文旅+科技”等领域进行投资布局,进一步夯实战略转型的成果。

股权投资及基金管理业务方面,将依托华侨城的产业资源优势,加强与政府引导基金、市场化母基金、上市公司合作,扩大主动基金管理规模;聚焦智慧城市、智能家居、文旅新科技等新业态方向,布局行业头部机构,筛选、储备具有成长潜力的优质投资标的;加强产融结合和价值赋能,提升基金管理能力;助推新业务、新业态的孵化培育。

站在“十四五”开局的新起点,中国房地产行业、中国文旅产业都将在“内循环”的推进中将得到全新的发展机遇。可以预期,以拥有新的发展模式的华侨城(亚洲)为代表的企业,将获得更大的发展机会和发展空间。

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沿河中寨镇:强化制度建设 激活干部活力

俗话说:“上面千条线,下面一根针”,乡镇是党在基层工作的基础,是密切联系群众的最关键环节和落实各项决策部署的前沿阵地。为进一步转变干部作风,有力巩固拓展脱贫成果同乡村振兴有效衔接,沿河自治县中寨镇制定“绩效考核管理制度”等六个制度,进一步激励干部担当作为,着力锻造一支思想政治、业务素质过硬的干部队伍,有效推动各项工作开展,更好地提升群众幸福感、满意度。

首问责制 增强责任意识

为让群众有问必答、办事高效,干部做到有疑必释、礼貌热情,制定《首问负责制度》,明确群众来访时,镇各部门第一个接到被询问的工作人员为首问责任人,而当两位以上工作人员一起被询问时,职位高者或在镇工作时间长者为首问责任人。无论是否是自己职责(权)范围内的事,都要主动热情、服务周到、耐心解答、认真受理,积极主动协调,给群众一个满意的答复。对非自己职责(权)范围内的事,首问责任人要根据群众来访事由,负责引导该人到相应部门,让来访群众方便、快捷地找到经办人员并及时办事。

“作为办公室人员,有村民来办事,首要找的便是办公室,这项制度不光是对我们的监督,更是对我们的要求,把群众服务好,为群众解决困难,这是责任,也是义务。”中寨镇党政办工作员田小波说。

一次性告知 增强服务意识

为避免群众办事“多走路、走弯路”,从服务群众出发,杜绝刁难群众、门难进、脸难看的现象发生,提高群众办事效率,制定《一次性告知制度》,明确群众前来咨询或办理有关事宜时,经办人员必须一次性告知其所要办理事项的依据、时限、程序、注意事项等所需的全部资料或不予办理的相关规定。对手续齐全、符合规定的,应立即办理;对手续、资料不齐全或不符合程序不能立即办理的,应一次性告知其所需补正的手续和资料,并限时办理。要求镇全体干部职工熟悉镇各室(办、站、中心)职能职责,熟练掌握本职工作,认真履行职责,正确恰当地答复咨询或办事群众,着力提供优质高效服务。

“现在在家办事很方便,把需要的材料一次就讲得清清楚楚,态度也好,不用来回奔跑折腾。”中寨镇金山村村民田茂平说。

限时办结 提高办事效率

为强化效能意识,提高办事效率,及时回应群众关切的事情,中寨镇制定《限时办结制度》,指需报上级有关事项及办事对象在符合政策规定以及手续、资料齐全的前提下,经办室(办、站、中心)或经办人应在规定或承诺的时限内办结其事项的制度。对即办事项,在手续完备、材料齐全、符合规定的情况下,要即时予以办理,不得以任何借口拖延、推诿和刁难,对办事对象诉求的事项,无正当事由不准延时办理。如特殊情况确需延时办理,经办人要按规定报告分管领导,并告知当事人延时办理的事由。对于负责工作,须在所安排或交办的时间前两个工作日完成送审资料,对单项工作必须按要求,统筹时间、把握进度,确保按时完成,对工作存在困难的,及时逐级上报。

“这个制度出台后,我更加明白了不能因为事情繁杂而拖延工作,工作做得好坏是与绩效考核挂钩的,惩后奖‘先’,把工作高质量推动好,不仅是为更好服务百姓,也是为对得起自己的努力。” 中寨镇合医站工作员陈玲说。

规范台账 统筹工作落实

台账是工作的记录,成效的展台,实践的梳理,创新的驿站。为把工作规范有序做好、开展井井有条,中寨镇制定《台账管理制度》,对所有工作实行台账管理,不仅能方便掌握工作进度,更能方便查漏补缺,记录和总结工作成果。该镇各室(办、站、中心)通过对各项重点工作任务实行台账式登记、销号式办结,以及对所开展工作所形成的资料进行台账登记存档,形成工作档案,按照“分级负责、层层把关、科学决策”的工作原则,按照分管领导为责任领导,负责人为直接责任人,要求台账要及时、准确、清晰,便于查看,经得起历史考验。定期对台账进行自查、抽查。

“工作的开展不是要事事留痕,但不能粗放,没有计划,走到哪算哪,对工作进行台账管理,可以对工作有清晰的思路,能更好统筹各项工作开展,特别是对于分管科室比较多的同志,这不仅是对党委、政府负责,更是对自己负责,对分管同志负责。”中寨镇组织、宣传、统战委员冉建兵说。

反馈报告 当好参谋助手

及时对工作进行请示、汇报,不仅会少走弯路、少犯错误,也是为上级决策提供依据、当好参谋助手的必要途径,更是正确有效开展工作的重要法宝。《反馈报告制度》是指镇各室(办、站、中心)根据领导交办事项和有关工作任务的完成情况,适时向领导和有关单位进行反馈报告的制度,对需向上或向下反馈的工作事项,按照“归口反馈、逐级反馈”的原则,采取电话联系、书面反馈等方式进行,始终确保经办人、科室负责人、分管领导、主要领导信息通畅、沟通及时、处理有序。

“作为一名年轻干部,肯定有缺点,工作经历不丰富,存在处理矛盾和问题经验不足,理论与实践结合不够紧密,很容易导致在开展工作冒进,急于求成,易产生‘保’、‘混’的心态,得过且过,请示汇报不仅可以发挥好参谋作用,更能让领导把方向,给指导,提升工作效益。”中寨镇党建办工作员吴声桥说。

绩效考核 激励担当作为

为进一步提高全镇工作效能,推动工作创新发展,中寨镇制定了《绩效考核管理制度》,坚持以客观公正与实事求是、激励干部与促进工作、定性考核与定量考核、领导评价与职工评议相结合的原则,对全体干部职工按照制度要求对业务工作、共性工作和个人表现,采取日常考核、年终测评、加扣量化分值等方式进行考核,每个考核部分都有对应比例分值,最后按干部职工所得考核总分比例差异化分配绩效奖金,并设置了常态化公示栏。考核结果同时作为向上级组织推荐评先选优、提拔和晋升职级的重要依据之一。据悉,2021年终绩效考核该镇差异化分配绩效奖金最高为9311元,最低为3962元。

“通过制度规范,切实改进干部工作作风,严格执行差异化绩效奖金分配,杜绝干多干少、干好干差一个样,努力建设一支党性强、业务精、作风正、纪律严的干部人才队伍,为乡村振兴提供坚强有力的组织保障。”中寨镇党委副书记杨勇说。

命是注定的,运是可以改变的,多行善,多积阴德。有缘人看见希望改变命运这里开始一、立命之学
第一篇立命之学主要讲述作者自己的故事。袁了凡自幼丧父,母亲命他学医。后来,他在慈云寺遇到一老者,自称孔先生(根据云南县志,此人是著名易学家杨向春,化名孔先生,曾著《皇极经世心易发微》一书),精通皇极数预测未来,说他有当官的命,孔先生告诉袁了凡他某年应当考第几名,某年当廪生,某年当贡生,贡后某年当选为县长,在任三年半就应该告退回乡,在五十三岁八月十四巳丑时,寿终在家里。把他什么时候考取功名,能考第几名,什么时候当官,什么时候寿尽,有没有孩子等都作了预测。一开始袁了凡不太相信,巧合的是,此后的二十年,袁了凡的人生真的按照这位老者所算定的模式进行着,连考第几名等每一次都十分精确地应验了,这让他笃信了宿命论,认为“荣辱生死,皆有定数”,从此没有了上进之心。直到他遇到云谷禅师,二人“对坐一室”,彻夜而谈,终使了凡醒悟,懂得了“命由我作,福自己求”的道理,知道了如何可以改变命运,他说:“吾于是而知,凡称祸福自己求之者,乃圣贤之言;若谓祸福惟天所命,则世俗之论矣。”也就是说,道德仁义自己可以力求,功名富贵也可以自己求得,要发挥人的主观能动性,相信人的命运掌握在自己的手中,而不是听命于天,听命于他人。从此,袁了凡的人生信念发生了根本改变,从笃信宿命论转到信仰命由我造、福善祸淫的人生观。他以自己的人生经历告诫我们,人的命运是可以改变的,其关键在于多做善事积累福报,在于自身的修为,要多做善事,消除恶念。这就是《立命篇》的主要内容。于是袁了凡开始积极改过向善,积累善业,许愿做三千件善事改命,次年礼部考科举,孔先生预算的应该得第三,忽然考中第一,预测开始不应验。但袁了凡仍觉自己有很多做得不足的地方,经过十余年,这三千善行才算完成。袁了凡一直没有子女,就继续发起求子的愿,也许愿行三千善事,辛巳年就生下了儿子天启。再发求中进士的愿,许行善事一万条。于丙戌年再次遂愿,中了进士,授宝砥县长。原本孔先生所算定的一生,在努力行善改命后,完全改变了,连寿命也延长至七十四岁而终。
许下做一万件善事的时候,袁了凡的妻子见到袁了凡所做的善事不多,就皱着眉头说:“以前我在家里帮助做善事,所以三千之数得以完成。现在许下了一万善,可是衙门里无事可做,到什么时候才能完成呢?”夜间就做了一个梦,梦见一个神人。袁了凡告诉他善事难以完成的缘故。神人说:“只减粮一节,一万善事都已经圆满了。”事情是这样的:原来宝砥的田,每亩应纳粮二分三厘七毫,袁了凡把它减至一分四厘七毫,使上万的人民减轻了负担。虽然神人这样告诉我,但我自己的心里还有此疑惑。恰遇幻余弹师从五台山来,我便把这梦告诉他,并问这个梦可以相信吗? 禅师说:“只要发心真切,那么,一件事就可以抵得上一万件的善事,何况全县减粮,万民受惠呢?”二、改过之法
第二篇讲改过自己的办法,袁了凡认为改过自己要发三心:即惭愧心、畏惧心、勇猛心。惭愧心、畏惧心可以使自己认识到错误,有充足的动力进行改正。勇猛心是指虽然很多人知道道理,但是得过且过,或严重拖延,没有真正实行,而勇猛心正是改过、改命的关键,只有知道道理后勇猛实干才能真正获得益处。并且讲了改过的道理,有从事上改的,有从理上改的,更有从起心动念处除净的。如果没有从理、从心,只是从事的表面强戒不好的事情,但病根还在,东灭西生。故袁了凡认为改过更应该从理、从心。从事改过只是治标不治本,但是急需治标的时候仍可使用。
三、积善之方
第三篇讲积善的办法,讲述了十余个因为积善而获得好报的故事,有讲述其实善恶并非我们想象的那么简单,善事要分为“端曲、阴阳、是非、偏正、半满、大小、难易”这七个方面,里面有引用几个经典故事。如引用了孔子的故事,子路救人拿了赏赐,孔子说子路做得对;而子贡赎人,没有要赏赐,孔子说做得不对,因为现行虽善,而其流风足以害入,那是似善而实非善。现在所做的虽似不善,而其流风足以济人,则其实却是善的。里面亦列举了十条可以行善的门类并作了相应解释:第一、与人为善。第二、爱敬存心。第三、成人之美。第四、劝人为善;第五、救人危急。第六、兴建大利。第七、舍财作福。第八、护持佛法。第九、敬重师长。第十、爱惜物命。
四、谦德之效
第四篇谦德之效主要讲谦虚这项美德的效用,正所谓“满招损,谦受益”,讲述了“天道亏盈而益谦”的道理。并解释道如果一个人有福气,将要成功,就会自然而然有一股谦和吉祥之气外露,里面讲述了数个故事来证明。最后总结了整本书的内容,说明了改命要立志而行,命自我立,有了志向而努力,自然可以改变命运。书中名句:“有志于功名者,必得功名;有志于富贵者,必得富贵。人之有志,如树之有根,立定此志,须念念谦虚,尘尘方便,自然感动天地,而造福由我。


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