抛开年初发布的的上海未来发展五个新城战略，加上刚需是楼市的基础（虽然可能80%的刚需

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#上海2021年新房房价地图#买房选哪好#
过去的2021年,上海新房成交超9万套，成交金额约5800亿。
2021年，上海新房市场呈现供需双高态势，据数据监测显示，2021年上海商品住宅供应面积为810.58万㎡，同比上涨4.01%；成交金额为5847.79亿元，同比去年上涨14.45%，稳居近五年成交之首。值得一提的是，在供应和成交均有上涨的同时，成交均价获得有效控制，为5.54万/㎡，同比下跌0.98%。
（一）全年走势的过山车背后，进一步佐证了政策最大。
上海楼市的2021年发展双曲线可以用四个节点来概括：
1、上半年二手房逆势而上，一月的楼市收紧“根本收不住”；
2、七月出台二手房价格核验，挂牌量骤减，二手房供应市场几乎腰斩；
3、稍后出台“三价就低”，从银行端口进一步卡死二手房交易；
4、9月底央行两次发生，所谓的“两个维护”修复了市场。
可以说，2021年的上海楼市，是二手房在左右新房市场的地位。
（二）浦东成交第一，其实背后是“临港放量供应”
从区域成交面积来看，浦东、奉贤、嘉定位列成交面积前三甲。浦东新区为今年区域成交的NO.1，成交15215套，成交均价为58510元/平。2021年浦东供应量激增，加之临港的产业与人才政策优势，激活了临港楼市的热度，所以浦东新区成交量排位第一也正常。
抛开年初发布的的上海未来发展五个新城战略，加上刚需是楼市的基础（虽然可能80%的刚需购房者仅成交了20%的楼市交易金额），所以成交以五个新城或者说“以外环外为主”并不稀奇，毕竟新房供应虽有人为痕迹，但也是高房价之下“必须买房者”的主要流向。
临港的放量供应值得关注：一方面是临港未来发展规划巨大，另一方面是目前临港生活配套、距离市中心距离等显示问题依然棘手，之所以能够放量供应背后是之前供销情况的鼓舞，但也是需要“持续价格控制”来作为最大临港吸引力存在。
（三）部分板块完成了从刚需板块到改善板块的角色扮演
近两年来，大虹桥的热度一直居高不下，徐泾板块受大虹桥利好以及供应量激增，2021年成交套数为4673套。
以徐泾为代表，从曾经的刚需板块，因为交通等配套跟上、大虹桥政策逐步落地、国家会展中心辐射效应等，整整20年完成了常住人口从2万到20多万的发展，目前无论是单价、户型、品牌开发商进驻热情，都已经悄然帮助其完成了“已经不能完全将其定义为刚需板块”的角色转变。
其中一个较大的特征来自于开发商，是不是逐步房企原先“外环外一律90平方米三房”的保守户型定位？目前已经在以徐泾和九亭为代表的一些区域，看到了舒适户型甚至部分项目配置了大户型（非大平层户型），这是市场给予房企的信心。
综上，上海2021年的楼市，虽然“房价依旧高”五个字在购房者心中为第一反应，但结合全年的市场，内部的剧烈波动和往复还是值得关注，值得作为2022年楼市展望的基础。

#上海2021年新房房价地图#整体来看，上海2021年商品住宅新房成交额共5847.79亿元，同比去年上涨14.45%，成交套数9.2万套，同比增长22%，成交均价5.54万/㎡，同比微跌不到1%。与之相对应的，上海2021年共计开盘259次，74469套房源入市。
从区域成交面积来看，浦东、奉贤、嘉定位列成交面积前三甲。浦东新区为今年区域成交的NO.1，成交15215套，成交均价为58510元/平。2021年浦东供应量激增，加之临港的产业与人才政策优势，激活了临港楼市的热度，所以浦东新区成交量排位第一也正常。
链家数据显示，2021年，外郊环间成交量占比49%，近五年来的占比都较为稳定。占比增加较为明显的为郊环以外，占比33%，较2020年增加了5个百分点。而占比减少较为明显的为内中环间，占比4%，较2020年减少了4个百分点。其余环线则变化不大。