#南京租房[超话]#：南京租房好房推荐：【江苏科技大厦】￥2200
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：位置：江苏科技大厦
：装修风格：老式居家
：房间亮点：朝阳 采光好 有公共阳台 方便晾晒 房间干净整洁
：小区优势：交通方便，周边配套齐全，生活便捷
：推荐指数：⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
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【法律】签订租房合同时需要注意什么问题？
1.与房东当面签合同，查看身份证和房产证信息是否与房东当面签合同，查看身份证和房产证信息是否
一致，确保对方具有此房屋出租权。
2.通过中介租房，租户、房东、中介三方必须在场（如房东未能到场，需查看中介是否有房东的授叔委托书，是否有权代表房东来签合同）。
3.在没完成合同签订之前，租客应拒绝缴纳任何费用水电燃气、网络、家电维修等费用，明确各项是谁负责，避免日后产生纠纷。
4.明确在不改造房屋结构的前提下租客是否能进行二次装修等其他实际使用问题。
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一致，确保对方具有此房屋出租权。
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3.在没完成合同签订之前，租客应拒绝缴纳任何费用水电燃气、网络、家电维修等费用，明确各项是谁负责，避免日后产生纠纷。
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【开发商手握“尚方宝剑”，购房者可否拒绝收房？】开发商已经取得了主管部门核发的商品房交付使用通知书，并按约通知收房，购房者有没有权利拒绝收房？
房子变更规划，且存在问题，而开发商拒绝整改，导致房屋逾期交付，购房者可以追究对方违约责任吗？
苏州的郭女士通过自身曲折的维权经历告诉购房者，答案是肯定的！
开发商取得《交付使用通知书》，购房者却拒绝收房
2012年，郭女士与JK公司签订《商品房买卖合同》,约定购买后者开发的某住宅小区房屋一套，同时约定：
出卖方应当在2012年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《商品房交付使用通知书》并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。
商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起3天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验。双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件。勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。买受方所购商品房为住宅的，出卖方还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出示《建筑节能工程专项验收报告》。出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。
该商品房交付使用之日起1个月内，经该商品房所在地的区级或区级以上有资格的检测机构检测，认定该商品房存在一般工程质量问题，出卖方应当自检测机构认定质量问题之日起30天内予以修复，按实承担买受方发生的检测费用，根据买受方实际受到的损失给予合理补偿并另行签订补偿协议。
……
房屋交付时，郭女士准备收房，并邀请某机构对房屋进行毛坯房检验，发现了墙体开裂等多处问题。郭女士多次要求JK公司修整，但均无果。不仅如此，郭女士还发现其购买的房间两个卫生间天花板被打洞，且有施工队施工，遂与JK公司发生争议，诉至法院，请求判令JK公司对房屋进行修整，使其符合合同要求，以便收房，并支付逾期交房违约金。
JK公司辩称，该房已通过房管局的交付使用备案，郭女士也签收了接房通知书，因此，该房符合交付使用标准。郭女士在验房时提出的质量瑕疵不影响房屋的正常使用，开发商本着负责任的态度积极予以整改，但是郭女士仍拒绝收房，导致延迟收房，损失应由其自行承担。
一审：驳回全部诉求
一审法院查明，2013年1月，某建筑设计研究院曾就涉案楼房结构问题出具《设计变更通知》，内容如下：涉案楼房因现场未按图施工，现同意在卫生间楼板上开洞。洞口直径不得大于150mm。开洞时不得破坏结构其余部分。2013年4月17日，整改工作结束并通过验收。
一审法院认为：
本案讼争房屋已于2012年12月26日通过交付使用备案并取得《商品房交付使用通知书》，JK公司于当日向郭女士邮寄《接房通知书》，告知其于2012年12月31日办理接房手续，逾期将视为已按期交付房屋。郭女士接到通知后，未按约至被告处接房，按约定视为出卖人已按照合同约定时间完成房屋交付。郭女士单方委托第三方对讼争房屋进行毛坯房检验并出具《检测报告》，虽然列明了房屋存在一定的问题，但不影响讼争房屋的交付。郭女士拒绝接收房屋产生的逾期交房责任由其自行承担，其要求JK公司承担逾期交房违约金或在外租房费用，法院不予支持。
JK公司在施工过程中擅自改变设计、将异层排水变更为同层排水施工，后经技术确认恢复成异层排水，并经验收合格，郭女士要求将卫生间恢复原样违反了工程规划设计要求，不符合法律的规定，对此请求，法院不予支持。
据此，一审法院判决：驳回郭女士的全部诉讼请求。
二审：开发商支付逾期交房违约金
郭女士不服一审判决，向苏州市中级人民法院提起上诉，理由是一审法院认定JK公司发出交房通知时涉案房屋已具备交付条件，如此，JK公司不应再变更设计、对房屋卫生间进行整改，应恢复原状，承担逾期交房违约金等违约责任。事实上，整改前，该房屋也不符合合同的约定，JK公司应承担逾期交房的违约责任。
二审法院审理认为：
双方合同约定：本合同签订以后，出卖方不得擅自变更规划、设计。出卖方需要变更的，应当征得实际受到影响的买受方书面同意，并报规划部门、设计审查机构批准。经规划部门批准的规划变更、设计审查机构同意的设计变更导致下列影响到买受方所购商品房质量或使用功能的，出卖方应当在有关部门批准同意之日起10天内，书面通知买受方。买受方有权在通知到达之日起15天内作出是否退房的书面答复。买受方在通知到达之日起15天内未作书面答复的，视同接受变更。出卖方未在规定时限内通知买受方的，买受方有权退房。
涉案商品房工程通过交付使用备案并取得《商品房交付使用通知书》，但一审法院同时查明涉案房屋原设计楼层排水为异层排水，在施工过程中，JK公司未经审批擅自将六层及以上排水变更为同层排水，与相关业主发生争议，后经设计变更改为异层排水。因此，JK公司当时交付的房屋并不符合合同的约定，直至2013年4月17日经整改结束并验收通过，涉案房屋才符合合同的约定。一审法院认定郭女士接到通知后，未按约接房，按约定视为出卖人已按照合同约定时间完成房屋交付，属于认定事实错误，应予纠正。JK公司应按照合同的约定承担相应的逾期交房违约金。
据此，二审法院判决：撤销一审判决，JK公司支付郭女士逾期交房违约金9万余元。
有了交付使用通知书，购房者也有权拒收收房
房屋管理行政部门出具的商品房交付使用通知书是证明开发商所建房屋符合交付条件的重要依据，但是并非唯一依据。
商品房交付有两个标准需要遵照执行，第一是法定标准，第二是约定标准。即便符合法定标准，比如取得了《建设工程竣工验收备案表》、《商品房交付使用通知书》等，也不意味着就符合交付条件，合同约定的交付条件仍应当遵守。
本案中，开发商取得了房管局的《商品房交付使用通知书》，但是还应当符合合同约定，即如果变更设计或者规划则应当书面通知购房者并征得同意的约定。而购房者有充分证据证明开发商交付的房屋不具备合同约定条件的。开发商以商品房已取得商品房交付使用通知书为由，主张其已按约履行房屋交付义务不应承担逾期交房责任的，人民法院不予支持。
当然，逾期交房的原因是非常复杂的，郭女士的维权经历也堪称曲折，由此来看，起诉并非最佳选择。购房者不如寻找经验丰富的专业机构，比如房质网，与开发商展开谈判，以在短时间内争取最大利益。
本文为【房质网】原创内容，
未经允许，不得使用文内任何图片，
如需转载可联系授权。
虚假宣传、违规收费
延期交付、延期办证
质量问题、设计缺陷
成立业委会
找房质网
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苏州的郭女士通过自身曲折的维权经历告诉购房者，答案是肯定的！
开发商取得《交付使用通知书》，购房者却拒绝收房
2012年，郭女士与JK公司签订《商品房买卖合同》,约定购买后者开发的某住宅小区房屋一套，同时约定：
出卖方应当在2012年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《商品房交付使用通知书》并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。
商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起3天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验。双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件。勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。买受方所购商品房为住宅的，出卖方还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出示《建筑节能工程专项验收报告》。出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。
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……
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郭女士不服一审判决，向苏州市中级人民法院提起上诉，理由是一审法院认定JK公司发出交房通知时涉案房屋已具备交付条件，如此，JK公司不应再变更设计、对房屋卫生间进行整改，应恢复原状，承担逾期交房违约金等违约责任。事实上，整改前，该房屋也不符合合同的约定，JK公司应承担逾期交房的违约责任。
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