连平:今年房地产融资环境能改善吗?

作者连平系植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长;王运金系植信投资研究院高级研究

当前国际局势复杂多变,俄乌冲突、西方国家对俄制裁、全球通胀、海外货币政策收紧、需求回落等因素将对我国出口形成不小压力。在较大外部不确定性的背景下,我国实现稳增长目标更多地需要依靠内需拉动。今年以来,国内疫情多发,消费进一步承压,短期内难以恢复至疫情前水平;投资将成为今年稳增长的主要发力点,而房地产投资能否保持平稳增长是十分重要的一环。

一、稳定房地产投资增长关键是改善融资环境

今年政府工作报告提出要积极扩大有效投资,适度超前开展基础设施投资。一季度固定资产投资同比增长9.3%,其中房地产开发投资增速持续下行,由2021年初的25.6%大幅降至0.7%。由于房地产涉及的相关行业众多,如建筑建材、家电家具等,房地产行业下行对投资与消费的影响较大。根据测算,房地产投资增速每下降1个百分点可能导致固定资产投资减少0.3个百分点,拖累社零消费总额减少0.4个百分点;可能会拖累2022年国内生产总值增长0.1个百分点。房地产行业对经济增长直接与间接的影响可能超过30%,今年稳增长目标的实现需要及时调整监管政策,修复房地产投资增长。

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要稳定房地产投资增长,解决好房地产企业的融资问题是关键。从房企开发资金来源看,2021年国内贷款与个人按揭贷款占比为27.7%,较2020年下降1.7个百分点,融资资金对房地产投资的支持力度有所减弱。今年一季度投入房地产开发的国内贷款与个人按揭贷款资金规模分别同比下降23.5%与18.8%,融资规模下降明显。一季度定金及预付款资金规模同比大幅下降31%,自筹资金规模下降4.8%,房企面临较大经营亏损风险与流动性短缺风险。在该种情况下,保持房地产投资的稳定增长,需要保证企业资金的持续投入,而其中融资资金占比又比较大,因此改善房企融资环境、拓宽融资渠道、解决融资难题是当务之急。

二、近年来房地产融资环境全面大幅收紧

2021年房地产相关融资增速持续下滑。截至2021年末,个人住房贷款余额为38.3万亿元,同比增长11.3%,自2016年末以来增速持续下降26.8个百分点;在信贷余额中的占比降至19.9%,较2020年回落0.2个百分点。房地产开发贷余额为12.01万亿元,同比增长0.9%,自2018年三季度以来持续下降23.6个百分点;在信贷余额中占比为6.2%,较2020年回落约0.5个百分点。投向房地产领域的资金信托规模约为1.76万亿元,同比下降22.8%;占资金信托总规模的11.74%,较2020年下降2.23个百分点。房企信用债存量为1.92万亿元,同比下降5.2%。房地产股权融资规模较小,全年仅为3.9亿元。房地产中资美元债融资余额为1978亿美元(约合1.26万亿元人民币),同比增长26.8%,较2021年下降约14.8个百分点。2021年末,上述前四项融资余额合计约为54.2万亿元,占社融存量的17.25%,较2020年下降0.62个百分点。如果不是2021年四季度最后两个月融资状况在政策的推动下有所改善,则全年房企的融资状况可能会比上述数字更差。

2022年一季度房地产融资情况仍不乐观。一季度个人按揭贷款同比少增2300亿元,国内贷款同比少增2792亿元,房地产开发资金的持续补充受到限制。一季度房企信用债发行同比少增528亿元;中资美元债发行同比少增142.4亿美元。部分房企面临较大流动性压力,甚至出现债务违约。

近几年房地产相关融资供给下降,部分调控政策也存在合成谬误与分解谬误问题。三道红线及扩大试点范围、贷款集中度管理、压降银行表外业务、推进房产税改革、“供地两集中”制度等局部合理政策叠加后,就会出现合成谬误问题,增大了房企的综合压力。收紧房地产监管政策后,部分城市预售监管加码,地方政府限购政策升级,金融机构上调按揭贷款利率、拉长贷款投放时间,又出现了一个分拆谬误的问题。多种因素叠加使得房地产融资环境逐渐严峻,一定程度上制约了开发投资的合理增长。

当前部分房企面临较大经营亏损风险、流动性短缺风险和债务违约风险。近年来疫情反复,居民收入与消费受到影响,需求与预期转弱,房屋销售持续下行,房企回款难度增大,经营亏损风险增加。受头部房企违约事件影响,整体行业融资信用受损,不少企业的信用评级或展望评级被下调,融资难度大幅增加,房企流动性难以获得及时补充。今年一季度重点房企信用债、海外债到期规模约为1835亿元,高于发行规模;三季度约有2072亿元债券到期,偿债压力依然较大,债务违约风险可能上升。如不能及时调整政策有效化解压力,部分房企债务违约风险极易向其他房企和整个行业蔓延,进而引发群体性违约,甚至形成系统性金融风险。2021年前三季度,内地上市房企资产负债率、剔除预售账款后的资产负债率、净负债率均值分别为68%、61%和73%,较2020年同期分别下降1、3和9个百分点;经过多年调整,房企杠杆率水平已有所降低,为当前放宽融资环境提供了一定空间。
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【政策持续加码 新能源汽车下乡“风起”】

随着《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》发布,新能源汽车下乡再次迎来政策东风。业内人士表示,近两年来,农村新能源汽车市场快速发展,成为各大车企竞相追逐的新高地。

不过,新能源汽车下乡仍面临充电桩等基础设施短缺、适合农村市场的车型少等短板,今年以来价格的提升也给新能源汽车下乡造成不小挑战,相关支持政策的出台无疑给新能源汽车下乡注入了新动力。

政策大力支持

意见提出,鼓励和引导大型商贸流通企业、电商平台和现代服务企业向农村延伸,推动品牌消费、品质消费进农村。以汽车、家电为重点,引导企业面向农村开展促销,鼓励有条件的地区开展新能源汽车和绿色智能家电下乡,推进充电桩(站)等配套设施建设。

广阔的下沉市场正成为推动新能源汽车产业发展的政策着力点。2020年和2021年,工信部等部门两次发布通知,力推新能源汽车下乡。

2020年7月,工信部等三部门为促进农村地区新能源汽车推广应用,引导农村居民出行方式升级,出台《关于开展新能源汽车下乡活动的通知》,拉开了新能源汽车下乡的序幕;2021年3月,工信部等四部门为稳定增加汽车消费,促进农村地区新能源汽车推广应用,又联合组织开展了新一轮新能源汽车下乡活动。

今年以来,政策对新能源汽车下乡的支持力度进一步加大。1月21日,国家发改委等七部门发布的《促进绿色消费实施方案》提出,深入开展新能源汽车下乡活动,鼓励汽车企业研发推广适合农村居民出行需要、质优价廉、先进适用的新能源汽车,推动健全农村运维服务体系。

2月,国务院发布的《“十四五”推进农业农村现代化规划》提出,实施农村消费促进行动。鼓励有条件的地区实施家具家装下乡补贴和新一轮汽车下乡。

市场前景广阔

在政策大力支持的背后,新能源汽车下沉市场正呈现出广阔的市场前景。据中汽协数据,2021年新能源汽车下乡车型销售量同比增长169.2%。

中国电动汽车百人会副理事长兼秘书长张永伟表示,进入机动化高速发展阶段后,中小城市和农村消费者的第一辆车将很有可能是新能源汽车。这会成为未来3-5年,继大型城市之后,中国电动化市场的一个爆发点,并成为未来市场增量中一个最重要的领域。

招商证券研报表示,新能源下乡车型以A0/A00级为主,续航集中在120公里-300公里,优惠后价格集中在3万元-8万元,符合农村消费者低出行半径、低预算的特点。

全国工商联汽车商会新能源汽车分会会长李金勇在2022电观大会上表示,2021年新能源汽车销量中,非限购城市贡献了70%的份额,其中58%的用户购买了A00级电动车。A00级电动车将依托比燃油车低一半以上的出行成本等优点,率先取代同级别燃油车,如果缺芯不严重,2022年产销将达150万至200万辆。

售价5万元上下、续航里程100公里至300公里、适合农村市场的新能源汽车更是成为下沉市场的“宠儿”。以长安汽车为例,公司旗下的长安新能源近两年推出多款奔奔E-Star车型,2021年该车型销量达7.64万辆,同比增速超三倍,其中60%至70%的销量来自三四线城市及农村。

“新能源汽车在农村地区极具推广优势。一方面,农村地区电价比较便宜,农民买得起,也用得起;另一方面,近年来新能源汽车的种类逐渐增多,从早期的A0级到A级、B级,再到SUV等,给农村地区用车提供了越来越多的选择,提升了农村消费者购车的积极性。”江西新能源科技职业学院新能源汽车技术研究院院长张翔对中国证券报记者表示。

痛点亟待解决

虽然新能源汽车在农村市场发展前景广阔,但仍有不少痛点需要解决。

张翔告诉中国证券报记者,“农村新能源汽车市场在充电桩等基础设施方面还存在不少短板,补齐这些短板,拓展更多使用场景,将成为未来释放农村新能源汽车市场消费潜力的关键。”

值得注意的是,相比2020年7月发布的《关于开展新能源汽车下乡活动的通知》,2021年3月发布的《关于开展2021年新能源汽车下乡活动的通知》联合发起单位除工信部、农业农村部和商务部外,还增加了国家能源局综合司,进一步补齐农村充电基础设施短板的意图非常明显。

中国电动汽车百人会发布的《农村电动化调查报告》指出,尽管国内市场在售的新能源乘用车有较多车型、版本可供选择,但销售到农村的新能源汽车仍十分有限。究其原因,主要是在价格、用途和便利性等方面,现有车型与农村居民的预期有较大错位。

中国电动汽车百人会调研发现,受红极一时的低速电动车影响,农民对纯电动车并不排斥,但也因为低速电动车价格普遍在3万元左右,价格敏感的农民由此产生参考“标尺”,而目前市面上符合农民主流价格预期(4万至7万元)的产品并不多。

同时,尽管纯电动专用车微面、微卡、轻卡众多,性能也基本满足载货量需求(2吨左右),但绝大多数都是针对城际、市内使用场景的物流、市政等需求,其车型设计、价格都难以匹配80%农村居民的期望值(低于5万元、续航里程200至500公里)。

此外,今年以来,受芯片短缺、原材料价格上涨等因素影响,多款A00级新能源汽车陷入停止接单乃至停产的困境,这也给新能源汽车下乡提出了新的挑战。

4月24日长安新能源发文称,“近期,受上游原材料短缺影响及整车和零部件产能限制,导致奔奔E-Star交付周期较长。为更好服务于已下订用户,现定于2022年4月25日00:00起暂停奔奔E-Star国民版车型订单收取。”

#贵州幸福感# #贵州向未来# 【背出大山① 孤勇成军】“贫困”,是既熟悉又陌生的字眼。石山连片,土薄根浅,无水逢春,这里是麻山地区,是中国最为著名的喀斯特贫困区。

长顺县敦操乡,正处于麻山腹地。2012年,30多名背篼干部用“背篼”换民心,2022年,十年过往,昔人今何在。在贵州省第十三次党代会召开之际,重新走访当年“背篼干部”精神发源地——长顺县敦操乡,重忆十年脱胎换骨,再唱孤勇一腔。

“喂,朝良,我们这里来了个说普通话的小伙子要收新农合的钱,是不是个骗子啊?”

2011年的一个清晨,一个电话打到了王朝良的手机上。作为贵州省黔南州长顺县敦操乡纪委书记兼政法委书记的他,身上挂着敦操乡斗麻村的包组任务。

“你放心吧,这是我们乡里的干部小王,来给你们收今年的新农合(新型农村合作医疗)费用。”

王朝良口中的小王,是敦操乡基层计生服务站的王茹刚。

从内蒙古到湖北求学,从湖北到贵州工作,2000多公里的辗转,王茹刚没想到这一来,就在长顺扎了根。

2006年,学医的王茹刚报名参加大学生志愿服务西部计划。那些年,无数的青年带着理想与信念,奔赴祖国的西部,献出赤诚之心。

王茹刚成为了其中一员,打上背包,来到贵州。

与草原的辽阔、长江的蜿蜒不同,这里是望不尽的山、爬不完的山、走不出的山。但是,心中有景,花香满径。

2008年,志愿服务期满后,他却犹豫了,他舍不得这里了。医者仁心,这个西部不知名的小县,需要他这样的青年去建设。而女友的支持更令他坚定信念,二人选择一同留在了长顺,组成了美满的小家庭。

因为敦操乡计生服务工作缺人,王茹刚被调到了敦操乡工作。在这里,王茹刚收到了一个特殊的工作用品——背篼。

“背篼用来干啥?”一口普通话的王茹刚好奇道。来了贵州5年,看到别人背过买菜,但没想到自己搞个计生工作还得背“背篼”。

等一进山,王茹刚就懂了。老乡们出一趟门不容易,经常给负责包组到户的乡镇干部们打个电话,托他们带点米买点盐,加上自己常常要下乡收取新农合的费用,一个背篼可比背包好用多了。

背着背篼进村,一走就是一天。此时,孩子还小,妻子也忙,王茹刚就把孩子带到了敦操。白天进村入户只能托人帮忙照看一下,晚上回到乡政府就在破旧的宿舍里哄儿子入睡。

“爸爸你不走好吗?”天蒙蒙亮,儿子突然在被窝里哭起来,伸出小小的手,想去抱住父亲。王茹刚有些哽咽,只能对着儿子说:“宝贝,爸爸在忙几天周末就不用加班了,咱们回县城找妈妈好吗?”

从敦操到长顺县大约有60公里的路程,来往的班车不算多。周一到敦操,往往周五才能回去。要是事儿不多,待到周五能回到县城休息两天,要是忙起来周末加班,两三周回来一次也是家常便饭。

路途遥远,而路况也极差。一路颠簸不停、拐道崎岖,坐一趟车得用2、3个小时。而到了敦操乡政府,门口除了只有一条步行6、7分钟的长街算是镇上最繁华的街道了,其他地方只有灰扑扑——灰尘与阴天齐飞。

敦操乡,90%为苗族同胞,苗语为主要的语言。对于外来的乡镇干部来说,交流都成了一个难题,于是当地人梁东元、梁勇成了大伙的“翻译”。

1999年,梁勇成为了敦操乡政府的一名临聘人员,几年后,他又多了一个战友梁东元。根据工作安排,他们负责打召村穿洞组和麻地组的包组工作。在穿洞组和麻地组,不少人家门前都记着他俩的名字和电话。大家知道,有什么事,给他们打个电话就能帮忙。

乡镇的工作比想象中更忙碌,而乡政府资金吃紧,作为临聘人员,梁勇和梁东元的收入也低得可怜。梁勇记得,2012年他能拿到手的工资也就是四五百元,而对于梁东元来说,这样的收入已经入不敷出了。

“当时儿子已经5岁了,马上是读书用钱的时候,媳妇也没做活路,一家人靠着这几百块钱快撑不下去了。”梁东元回忆道。

当时妻子没少埋怨他,而看着身边的朋友出去打工能赚不少钱,为了这个家梁东元强忍着不舍提了辞职,带着妻儿去外面的世界闯闯。

那一年,他30岁,而立之年却过成了一地鸡毛。

坐上从敦操去县城的班车,路上的颠簸却不如他内心的颠簸,总觉得走了就难回来了。妻儿睡了过去,望着窗外熟悉的一切,他发呆,他无望。

此时,一个电话突然打来,惊扰了他的思绪。

“喂,东元,上次你答应给我带的东西什么时候给我啊。”电话那头,是他的负责的贫困户梁幺妹。

他一愣,对啊,他答应过的,他怎么可以忘了。虽然难以开口,可是他最终还是跟妻子说了,“我们回去好不好?”

才刚刚踏出第一步就要返回,妻子不理解他在坚持什么。梁东元有些语塞,但还是希望回到敦操,把他允诺的事情办完,把他的“背篼”拾起来。

无数个日夜自我否定,又在窒息沉浮中爬起来重寻自我。

同样面临困境的还有梁勇。不少亲朋好友劝他出去打工,守在这里什么时候是个头。

“可是我一想到我走了,以后大家下乡连个帮忙翻译苗语的人都没了,我就狠不下这个心。”虽然工作中有辛苦、有委屈,但是跟着这群干部在一起,苦中也在作乐。

当背篼干部被大家所认可,同时得到了各级部门的高度重视,梁勇和梁东元拿到涨了的第一笔工资,高兴地像个孩子。“那天我们发了1760元,我到现在都忘不了,这笔钱让我更有动力了。”

老乡的认可,组织的鼓励,那时,他们知道,背篼干部,从来不是孤军奋战。身上的背篼肩扛着责任,脚下的胶鞋蹚出了新路。

或许是上天,借他们初心不忘,借他们孤勇一腔。(贵州日报天眼新闻记者 王璐瑶 田旻佳 彭瑾 李森 聂婧文)


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