【有些房子，真的不是用来住的】上一篇老司机谈了为何救市不见成效，其中非常重要的一个制约因素是对“房住不炒”的理解不好把握，从而导致救市时缩手缩脚。如果严格执行，仅靠自住需求，之前庞大的交易规模是没办法支撑的，存量的消化也需要很长一个周期。
既要房价不涨，又要交易活跃，目前这个阶段，似乎做不到同时满足。
为什么目前这个阶段做不到？因为历史的空置存量太大了，而新增的自住需求又太少。当前宁波市六区挂牌的二手房数量高达八万套，自去年以来稳步增长，预计随着越来越多的新楼盘解禁（限售结束），这个数据还会进一步上升。
杭州更夸张，挂牌量是宁波的两倍还多。
根据《宁波统计年鉴》发布的数据，2011-2021年十年间，宁波常住人口增加约169万，平均每年新增16.9万。如果按照3口之家计算，大约新增5.7万个家庭，就算这些新增的常住人口都买房，大约每年新增住房需求6万套不到。
这还是全大市的数据，事实上不可能新增人口都买商品房。
过去五年，宁波全大市每年新增住宅的供应远超这个数据，仅市六区的新增商品房，每年都在5万套以上，加上县乡的开发量，这个数据还要翻一倍。
这意味着，最近五年宁波每年有大约5万套商品房外加若干安置房的增量，是没有居住需求的。
也就是多出来的。
是谁买走了这多余的5万套呢？是投资客，既包括宁波本地投资客，也包括外来投资客。
投资客傻吗，他们买走的这些多余的房产，将来卖给谁？
这是很多人常常问到的一个问题，在许多人看来，房子就是用来住的，一个萝卜一个坑，每个家庭大约也只需一套房子住住就够了。
但事实并非如此。
如果你去过别墅区，无论是郊区别墅还是市区别墅，都会发现入住率比我们想象的低得多。许多别墅卖出去十几年了，入住率还不到30%，一些房子从交付起就没住过人，既不自住也不出租。
它们是用来干嘛的？
如果你是一个职业投资客，就不会奇怪。房子对于这些人来说，并不完全是用来住的，而是一项固定资产，是财富的一种载体。
有时候，房子甚至会成为洗钱的工具，比如我们常听说某贪官有多少套房子。用房产的增值来洗白非法所得，是他们最常用的手段之一。
但凡可流动的，可变现的资产，其需求量肯定是要超越其使用量的，就像上一篇说到的黄金——除了能打戒指或用于工业，它的一项非常重要的功能就是储存。
放在银行里用来标志财富。
从这个意义上说，这些年我们造的房子中，有一部分真的不是用来住的。
只要投资的需求一直都在，并且维持规模扩张，就不用担心多造的房子有谁来接盘。隐患也不是没有，投资的需求一定是有波动的，特别是人口减少和经济不景气的情况下，投资需求必然会减少。
这时候再维持过去那样大规模的开发，就必然导致过剩了。
开发的规模会缩小吗？客观上因为房企爆雷、土拍不旺，今年的确有所缩小了，但地方对于土地收益的需求却在增加，事实上，他们希望卖出的土地款逐年增多。
这就是未来楼市的结构性矛盾，这对矛盾会深刻影响到今后几十年的房价走势。
以上，老司机讲的仅仅是新增供应的问题，实际上市场的存量本身就是个大问题。
只需简单拿出一个样本，无论是杭州湾还是奉化，我们就会发现，这些地区的存量房在短期内根本无法解决。
受到信息不对称的影响，过去几年太多的投资客涌入了这些市场，他们期望通过短期的倒卖来赚取差价，现在看这几乎不可能。
这些板块最大的问题不是房价的高低，而是供需失衡，卖盘从数量上远远超过了买盘。
买盘严重不足，意味着这个市场失去了流动性，原来的投资客出不来，也就没办法再继续投资；新来的投资客见势不妙，亦不敢再轻易踏入。
于是投资的那部分需求消失了。
如果这个市场过去高度依赖投资，比如50%甚至更多的房子是被投资客买走的，那么现在这个市场就只能用一个词来形容：
休克。
是的，宁波已经不止一个板块出现了成交休克。
听说许多房企在裁员的时候，第一个被裁的部门就是投拓，这也是合理的。一个市场明明投资客已经占据了多数，居然还“有理有据”的鼓动公司掏钱去拿地，这样的部门不是傻就是坏。
地拿错了，后面环节做得再好，也不过是亡羊补牢。
流动性好一些的板块，如主城区，这种灾难性的投资决策一般不会出现，但赚取差价的难度也在日益增加。主城区虽然不至于休克，但如果失去了投资客，也一样令持有者煎熬。
越来越多的次新房房东，将在未来几年逐渐体会到。
在失去投资客的大背景下，房价再度大幅上涨的基础根本不存在，博取高收益的机会也一去不复返。对于资金成本很高，或者杠杆非常高的投资客来说，在主城区的投资一样生死一线。
以前赚取差价的投资逻辑，是建立在短缺之上的，但我们已经处在短缺向过剩的转折点上了，而且这个进程比我们预想的要更快。
所以，第一个要改变的投资观念，就是赚差价。
今后再讲其他需要改变的观念。
今天是劳动节，老司机得劳动一下，以纪念这伟大的国际性的节日，于是就写下了这些文字。这或许也是一个许多人都迷茫的劳动节，因为我们不再敢轻易相信，明天一定会更好。
那就干活吧，迷茫的时候，就去干活。无论如何，有活干，就是一种幸福！
本文源自微信公众号——房产老司机
房产从业21年。独立、专业、为购房者服务！450篇原创内容公众号
既要房价不涨，又要交易活跃，目前这个阶段，似乎做不到同时满足。
为什么目前这个阶段做不到？因为历史的空置存量太大了，而新增的自住需求又太少。当前宁波市六区挂牌的二手房数量高达八万套，自去年以来稳步增长，预计随着越来越多的新楼盘解禁（限售结束），这个数据还会进一步上升。
杭州更夸张，挂牌量是宁波的两倍还多。
根据《宁波统计年鉴》发布的数据，2011-2021年十年间，宁波常住人口增加约169万，平均每年新增16.9万。如果按照3口之家计算，大约新增5.7万个家庭，就算这些新增的常住人口都买房，大约每年新增住房需求6万套不到。
这还是全大市的数据，事实上不可能新增人口都买商品房。
过去五年，宁波全大市每年新增住宅的供应远超这个数据，仅市六区的新增商品房，每年都在5万套以上，加上县乡的开发量，这个数据还要翻一倍。
这意味着，最近五年宁波每年有大约5万套商品房外加若干安置房的增量，是没有居住需求的。
也就是多出来的。
是谁买走了这多余的5万套呢？是投资客，既包括宁波本地投资客，也包括外来投资客。
投资客傻吗，他们买走的这些多余的房产，将来卖给谁？
这是很多人常常问到的一个问题，在许多人看来，房子就是用来住的，一个萝卜一个坑，每个家庭大约也只需一套房子住住就够了。
但事实并非如此。
如果你去过别墅区，无论是郊区别墅还是市区别墅，都会发现入住率比我们想象的低得多。许多别墅卖出去十几年了，入住率还不到30%，一些房子从交付起就没住过人，既不自住也不出租。
它们是用来干嘛的？
如果你是一个职业投资客，就不会奇怪。房子对于这些人来说，并不完全是用来住的，而是一项固定资产，是财富的一种载体。
有时候，房子甚至会成为洗钱的工具，比如我们常听说某贪官有多少套房子。用房产的增值来洗白非法所得，是他们最常用的手段之一。
但凡可流动的，可变现的资产，其需求量肯定是要超越其使用量的，就像上一篇说到的黄金——除了能打戒指或用于工业，它的一项非常重要的功能就是储存。
放在银行里用来标志财富。
从这个意义上说，这些年我们造的房子中，有一部分真的不是用来住的。
只要投资的需求一直都在，并且维持规模扩张，就不用担心多造的房子有谁来接盘。隐患也不是没有，投资的需求一定是有波动的，特别是人口减少和经济不景气的情况下，投资需求必然会减少。
这时候再维持过去那样大规模的开发，就必然导致过剩了。
开发的规模会缩小吗？客观上因为房企爆雷、土拍不旺，今年的确有所缩小了，但地方对于土地收益的需求却在增加，事实上，他们希望卖出的土地款逐年增多。
这就是未来楼市的结构性矛盾，这对矛盾会深刻影响到今后几十年的房价走势。
以上，老司机讲的仅仅是新增供应的问题，实际上市场的存量本身就是个大问题。
只需简单拿出一个样本，无论是杭州湾还是奉化，我们就会发现，这些地区的存量房在短期内根本无法解决。
受到信息不对称的影响，过去几年太多的投资客涌入了这些市场，他们期望通过短期的倒卖来赚取差价，现在看这几乎不可能。
这些板块最大的问题不是房价的高低，而是供需失衡，卖盘从数量上远远超过了买盘。
买盘严重不足，意味着这个市场失去了流动性，原来的投资客出不来，也就没办法再继续投资；新来的投资客见势不妙，亦不敢再轻易踏入。
于是投资的那部分需求消失了。
如果这个市场过去高度依赖投资，比如50%甚至更多的房子是被投资客买走的，那么现在这个市场就只能用一个词来形容：
休克。
是的，宁波已经不止一个板块出现了成交休克。
听说许多房企在裁员的时候，第一个被裁的部门就是投拓，这也是合理的。一个市场明明投资客已经占据了多数，居然还“有理有据”的鼓动公司掏钱去拿地，这样的部门不是傻就是坏。
地拿错了，后面环节做得再好，也不过是亡羊补牢。
流动性好一些的板块，如主城区，这种灾难性的投资决策一般不会出现，但赚取差价的难度也在日益增加。主城区虽然不至于休克，但如果失去了投资客，也一样令持有者煎熬。
越来越多的次新房房东，将在未来几年逐渐体会到。
在失去投资客的大背景下，房价再度大幅上涨的基础根本不存在，博取高收益的机会也一去不复返。对于资金成本很高，或者杠杆非常高的投资客来说，在主城区的投资一样生死一线。
以前赚取差价的投资逻辑，是建立在短缺之上的，但我们已经处在短缺向过剩的转折点上了，而且这个进程比我们预想的要更快。
所以，第一个要改变的投资观念，就是赚差价。
今后再讲其他需要改变的观念。
今天是劳动节，老司机得劳动一下，以纪念这伟大的国际性的节日，于是就写下了这些文字。这或许也是一个许多人都迷茫的劳动节，因为我们不再敢轻易相信，明天一定会更好。
那就干活吧，迷茫的时候，就去干活。无论如何，有活干，就是一种幸福！
本文源自微信公众号——房产老司机
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随便听听吧
我是土砖房被纯接生的
我奶奶养我大的
家教问题吧
08年奥运会
我爷爷已经去世几年了
我奶奶都搬一个椅子放电视机面前
当时我就想坐
我奶奶说是给我爷爷回来看的
一直印象深刻
我奶奶就是一个很爱国很善良的人
从小到大
总是跟我讲革命年代的事
我奶奶总是跟我说
以前她自己种菜买别人叫我奶奶打点药
打药的长的快卖给别人吃
不打的给自己吃
我奶奶说这种心肠不能有
有了心肠就坏了
有了第一次就有第二次
一直都是这样教育我的
没有我奶奶就没有我
我品性是我奶奶延续至死方休
说句难听的
有文化的多少人面兽心
老一辈的好作风可以影响一生
别人笑你傻 现实主义
其实心里想的 木星挡损石
每天都是 愚蠢又浪漫的理想主义
角度人生观都不同 都没错的 笑笑就过
其实农村的女孩子普通人家多几姊妹
一般都结婚怀孕很早
我能一直在读书到大学也是不容易的
都是家教好思想好
什么男女之事黑白色的人我不去接触深交
优秀过头的女强人男汉子也不卑不亢
形形色色都当看别人的人生百态
我的兴趣爱好也不在漂亮攀比虚荣上面
我的爱好就是喜欢历史喜欢玩游戏
喜欢别人构建的世界
太多天才逻辑顺序太多皇帝成王败寇
心里面就都是宏观活着不探索人性
不拘泥在人际关系人生体验上
而是探知地球文明真的很有意思
精神质量好做什么都饱满丰富
物质的一方面该负担时谁都辛苦
若自躺谁扶都没用
若自强谁欺都不怕
说通天人生讲长不长话短不短
白是一日三餐夜是一张床
没有金钟罩就不揽瓷器活
没能力不该有的欲望就要懂得取舍
金山银山也黑白一天
妻妾成群也是一夜之欢
人到中年的生活越简单
报好生自己的养好自己生的
每个人追求不一样
到底想说点什么呢……
感情观念不同早点放手
不要指指点点人家的生活
不合适自己的劝退自己
说什么做什么信什么都是要自付代价的
只有能不能承受
能不能承受的住
有没有能力承受三种结果
我是土砖房被纯接生的
我奶奶养我大的
家教问题吧
08年奥运会
我爷爷已经去世几年了
我奶奶都搬一个椅子放电视机面前
当时我就想坐
我奶奶说是给我爷爷回来看的
一直印象深刻
我奶奶就是一个很爱国很善良的人
从小到大
总是跟我讲革命年代的事
我奶奶总是跟我说
以前她自己种菜买别人叫我奶奶打点药
打药的长的快卖给别人吃
不打的给自己吃
我奶奶说这种心肠不能有
有了心肠就坏了
有了第一次就有第二次
一直都是这样教育我的
没有我奶奶就没有我
我品性是我奶奶延续至死方休
说句难听的
有文化的多少人面兽心
老一辈的好作风可以影响一生
别人笑你傻 现实主义
其实心里想的 木星挡损石
每天都是 愚蠢又浪漫的理想主义
角度人生观都不同 都没错的 笑笑就过
其实农村的女孩子普通人家多几姊妹
一般都结婚怀孕很早
我能一直在读书到大学也是不容易的
都是家教好思想好
什么男女之事黑白色的人我不去接触深交
优秀过头的女强人男汉子也不卑不亢
形形色色都当看别人的人生百态
我的兴趣爱好也不在漂亮攀比虚荣上面
我的爱好就是喜欢历史喜欢玩游戏
喜欢别人构建的世界
太多天才逻辑顺序太多皇帝成王败寇
心里面就都是宏观活着不探索人性
不拘泥在人际关系人生体验上
而是探知地球文明真的很有意思
精神质量好做什么都饱满丰富
物质的一方面该负担时谁都辛苦
若自躺谁扶都没用
若自强谁欺都不怕
说通天人生讲长不长话短不短
白是一日三餐夜是一张床
没有金钟罩就不揽瓷器活
没能力不该有的欲望就要懂得取舍
金山银山也黑白一天
妻妾成群也是一夜之欢
人到中年的生活越简单
报好生自己的养好自己生的
每个人追求不一样
到底想说点什么呢……
感情观念不同早点放手
不要指指点点人家的生活
不合适自己的劝退自己
说什么做什么信什么都是要自付代价的
只有能不能承受
能不能承受的住
有没有能力承受三种结果
身穿旗袍，手拿木扇，身材窈窕，相貌极好，在酒会中的各色男人身边来回穿梭。
“这个人是谁啊？”
“这你都不知道嘛，我们这片有名的交际花吖！”
“你的意思是她就是徐贤乐嘛？”
“不是她还能是谁”。
在当时的大上海，有谁人不知道徐贤乐吗？答案一定是否定的。
生活在民国时期的女子们各形各色，有的女子忙于革命事业四处奔波，有的女子与才子相知相恋，有的女子游走于男人之间，肆意挥霍着自己的大好青春。
“英雄难过美人关”，美人恰好利用这一点去难为英雄。
徐贤乐就是这样，她的一生游走于多个男人之间，片叶不沾身，只是带走了大量的婚姻赔偿金，让自己幸福生活到了98岁。
“交际花”并不是什么好听的称呼，大部分都是有什么难言之隐，或者特别缺钱的女孩子才去做的事情。
但徐贤乐与她们都不相同，她什么都不缺，大概是享受那种所有男孩子的目光，都在自己身上的感觉吧！
徐贤乐出生于一个生活富庶、家教良好的家庭，她的曾祖辈到她父亲这一辈都是晚清时期的科学家。
所以，徐贤乐以后的吃穿用度都是最好的，什么都不缺。按理说，这么富养出来的女儿应该什么也瞧不上。
但徐贤乐偏不一样，从小就喜欢各种贵重东西，挥霍无度，特别爱财。
就连上大学时所选的专业都是金融。
在那个年代，大学时期去读金融专业的，无非就是一些家里非常有钱的富家少爷和富家千金。
徐贤乐的外貌在大学中一直都是数一数二的，无论走到哪里，那些男孩子的目光就会追随到哪里。
不论什么时候，美人总是受到大家的爱慕，即使在那个战火纷飞的年代，也依旧没有改变。
在这些爱慕者中，徐贤乐爱上了一个家世很好，人又长得帅气的男孩子沈道明；即使是后来的毕业和找工作等，各种繁琐事情的困扰，都没能使两人的感情变淡。
但在工作之后，徐贤乐感受到了大上海的灯红酒绿后，便开始沉迷于这花花世界中，每日像一只花蝴蝶一样，流连在各种酒会上，认识各种不一样的男人。
这种事情应该是每一个男人都不愿意接受的事情吧！
沈道明也一样，他苦口婆心、好言相劝，但却被徐贤乐看做是阻碍她追求幸福的绊脚石，所以一脚就把沈道明“踢远了”。
没有了沈道明的碎碎念，徐贤乐就更加猖狂了。
她辞去工作，不再上班，每日浓妆艳抹，跟着各样的男人出席各种不一样的酒会，在每次酒会上寻找着新的“猎物”。
有一副好的皮囊，在哪里都能吸引到最多的目光，徐贤乐每天肆意散发着自己的魅力，享受着被各种男人众星捧月的感觉。
每天跟她谈情说爱的人很多，但愿意娶她的人很少。
但时间长了，她便觉得这样下去不是办法。一个弱女子，在这个动荡的年代里还是得有个依附的“大树”才能过得更好。
在她的精挑细选之下，选中了她的第一任丈夫杨杰。
杨杰，是当时国民党政府中赫赫有名的大将军，非常受到蒋介石的赏识和重用。徐贤乐正是看上了这一点，跟着杨杰，能够不用害怕战乱还能有花不完的钱财。
所以，在杨杰面前，徐贤乐不留余力地散发着自己的魅力和热情，很快杨杰就被她迷得神魂颠倒。
趁热打铁，徐贤乐就开始“催婚”，杨杰这个时候还觉得自己一定是“走大运”才能够被这么漂亮的一位女子追随。
但在结婚之前，杨杰外出执行任务，在执行任务中触动了蒋介石的底线，一回到中国就被卸下实权，软禁起来。
但徐贤乐并不知道，一看见杨杰回国立马就前去要求结婚。遂了她的心愿，两人很快就办完了婚礼。
婚后，徐贤乐发现杨杰没有了实权，也没有东山再起的可能性了，所以就立马要求离婚。
面对这样的情况，杨杰总算认清了她的真实面目，但又不想把这种事情闹大，便给了她一笔很大的“离婚费”；这场如同闹剧一样的婚姻便结束了。
离婚之后的徐贤乐拿着钱财到处逍遥，生活过得越发快乐。
40多岁的她，容貌依旧能够迷倒一众人。当时的北大校长蒋梦麟就被她深深地吸引。
两人在台湾相遇，在第一次见面的时候，蒋梦麟就被徐贤乐“拿下”。
因为两个人年龄相差太大，那时的蒋梦麟已经72岁了，再加上徐贤乐的名声太差，所以他的亲朋好友都在拼命劝阻，不愿让两人结合。
甚至连宋美龄都专门因为此事，给他写了一封信，信中说：“如果你执意娶她，我们怕是此生不便再相见”。
然而蒋梦麟不愿听从大家的劝阻，依旧固执地与徐贤乐步入婚姻。
很快，蒋梦麟就尝到了这段婚姻的“苦”。婚后半年时间，他摔断了自己的腿，本以为这位“温柔”的妻子能对他悉心照料。
但却没有想到，徐贤乐趁着他住院期间，悄悄地迁走自己的户口，并转移了蒋梦麟大量的财产。
出院之后的蒋梦麟气不过，于是便起诉了徐贤乐，但因为当时法律制度的不健全和收集证据比较难，所以在一年之后，这场官司也就无疾而终了。
蒋梦麟一生功名，全都被这场闹剧所遮盖，这让他后悔万分。
没有两年的时间，蒋梦麟便含恨而终。然而，徐贤乐拿着这笔巨款到处旅行、保养身体，一直活到98岁才去世。
“这个人是谁啊？”
“这你都不知道嘛，我们这片有名的交际花吖！”
“你的意思是她就是徐贤乐嘛？”
“不是她还能是谁”。
在当时的大上海，有谁人不知道徐贤乐吗？答案一定是否定的。
生活在民国时期的女子们各形各色，有的女子忙于革命事业四处奔波，有的女子与才子相知相恋，有的女子游走于男人之间，肆意挥霍着自己的大好青春。
“英雄难过美人关”，美人恰好利用这一点去难为英雄。
徐贤乐就是这样，她的一生游走于多个男人之间，片叶不沾身，只是带走了大量的婚姻赔偿金，让自己幸福生活到了98岁。
“交际花”并不是什么好听的称呼，大部分都是有什么难言之隐，或者特别缺钱的女孩子才去做的事情。
但徐贤乐与她们都不相同，她什么都不缺，大概是享受那种所有男孩子的目光，都在自己身上的感觉吧！
徐贤乐出生于一个生活富庶、家教良好的家庭，她的曾祖辈到她父亲这一辈都是晚清时期的科学家。
所以，徐贤乐以后的吃穿用度都是最好的，什么都不缺。按理说，这么富养出来的女儿应该什么也瞧不上。
但徐贤乐偏不一样，从小就喜欢各种贵重东西，挥霍无度，特别爱财。
就连上大学时所选的专业都是金融。
在那个年代，大学时期去读金融专业的，无非就是一些家里非常有钱的富家少爷和富家千金。
徐贤乐的外貌在大学中一直都是数一数二的，无论走到哪里，那些男孩子的目光就会追随到哪里。
不论什么时候，美人总是受到大家的爱慕，即使在那个战火纷飞的年代，也依旧没有改变。
在这些爱慕者中，徐贤乐爱上了一个家世很好，人又长得帅气的男孩子沈道明；即使是后来的毕业和找工作等，各种繁琐事情的困扰，都没能使两人的感情变淡。
但在工作之后，徐贤乐感受到了大上海的灯红酒绿后，便开始沉迷于这花花世界中，每日像一只花蝴蝶一样，流连在各种酒会上，认识各种不一样的男人。
这种事情应该是每一个男人都不愿意接受的事情吧！
沈道明也一样，他苦口婆心、好言相劝，但却被徐贤乐看做是阻碍她追求幸福的绊脚石，所以一脚就把沈道明“踢远了”。
没有了沈道明的碎碎念，徐贤乐就更加猖狂了。
她辞去工作，不再上班，每日浓妆艳抹，跟着各样的男人出席各种不一样的酒会，在每次酒会上寻找着新的“猎物”。
有一副好的皮囊，在哪里都能吸引到最多的目光，徐贤乐每天肆意散发着自己的魅力，享受着被各种男人众星捧月的感觉。
每天跟她谈情说爱的人很多，但愿意娶她的人很少。
但时间长了，她便觉得这样下去不是办法。一个弱女子，在这个动荡的年代里还是得有个依附的“大树”才能过得更好。
在她的精挑细选之下，选中了她的第一任丈夫杨杰。
杨杰，是当时国民党政府中赫赫有名的大将军，非常受到蒋介石的赏识和重用。徐贤乐正是看上了这一点，跟着杨杰，能够不用害怕战乱还能有花不完的钱财。
所以，在杨杰面前，徐贤乐不留余力地散发着自己的魅力和热情，很快杨杰就被她迷得神魂颠倒。
趁热打铁，徐贤乐就开始“催婚”，杨杰这个时候还觉得自己一定是“走大运”才能够被这么漂亮的一位女子追随。
但在结婚之前，杨杰外出执行任务，在执行任务中触动了蒋介石的底线，一回到中国就被卸下实权，软禁起来。
但徐贤乐并不知道，一看见杨杰回国立马就前去要求结婚。遂了她的心愿，两人很快就办完了婚礼。
婚后，徐贤乐发现杨杰没有了实权，也没有东山再起的可能性了，所以就立马要求离婚。
面对这样的情况，杨杰总算认清了她的真实面目，但又不想把这种事情闹大，便给了她一笔很大的“离婚费”；这场如同闹剧一样的婚姻便结束了。
离婚之后的徐贤乐拿着钱财到处逍遥，生活过得越发快乐。
40多岁的她，容貌依旧能够迷倒一众人。当时的北大校长蒋梦麟就被她深深地吸引。
两人在台湾相遇，在第一次见面的时候，蒋梦麟就被徐贤乐“拿下”。
因为两个人年龄相差太大，那时的蒋梦麟已经72岁了，再加上徐贤乐的名声太差，所以他的亲朋好友都在拼命劝阻，不愿让两人结合。
甚至连宋美龄都专门因为此事，给他写了一封信，信中说：“如果你执意娶她，我们怕是此生不便再相见”。
然而蒋梦麟不愿听从大家的劝阻，依旧固执地与徐贤乐步入婚姻。
很快，蒋梦麟就尝到了这段婚姻的“苦”。婚后半年时间，他摔断了自己的腿，本以为这位“温柔”的妻子能对他悉心照料。
但却没有想到，徐贤乐趁着他住院期间，悄悄地迁走自己的户口，并转移了蒋梦麟大量的财产。
出院之后的蒋梦麟气不过，于是便起诉了徐贤乐，但因为当时法律制度的不健全和收集证据比较难，所以在一年之后，这场官司也就无疾而终了。
蒋梦麟一生功名，全都被这场闹剧所遮盖，这让他后悔万分。
没有两年的时间，蒋梦麟便含恨而终。然而，徐贤乐拿着这笔巨款到处旅行、保养身体，一直活到98岁才去世。
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