【有些房子，真的不是用来住的】上一篇老司机谈了为何救市不见成效，其中非常重要的一个制约因素是对“房住不炒”的理解不好把握，从而导致救市时缩手缩脚。如果严格执行，仅靠自住需求，之前庞大的交易规模是没办法支撑的，存量的消化也需要很长一个周期。
既要房价不涨，又要交易活跃，目前这个阶段，似乎做不到同时满足。
为什么目前这个阶段做不到？因为历史的空置存量太大了，而新增的自住需求又太少。当前宁波市六区挂牌的二手房数量高达八万套，自去年以来稳步增长，预计随着越来越多的新楼盘解禁（限售结束），这个数据还会进一步上升。
杭州更夸张，挂牌量是宁波的两倍还多。

根据《宁波统计年鉴》发布的数据，2011-2021年十年间，宁波常住人口增加约169万，平均每年新增16.9万。如果按照3口之家计算，大约新增5.7万个家庭，就算这些新增的常住人口都买房，大约每年新增住房需求6万套不到。
这还是全大市的数据，事实上不可能新增人口都买商品房。
过去五年，宁波全大市每年新增住宅的供应远超这个数据，仅市六区的新增商品房，每年都在5万套以上，加上县乡的开发量，这个数据还要翻一倍。
这意味着，最近五年宁波每年有大约5万套商品房外加若干安置房的增量，是没有居住需求的。
也就是多出来的。

是谁买走了这多余的5万套呢？是投资客，既包括宁波本地投资客，也包括外来投资客。
投资客傻吗，他们买走的这些多余的房产，将来卖给谁？
这是很多人常常问到的一个问题，在许多人看来，房子就是用来住的，一个萝卜一个坑，每个家庭大约也只需一套房子住住就够了。
但事实并非如此。
如果你去过别墅区，无论是郊区别墅还是市区别墅，都会发现入住率比我们想象的低得多。许多别墅卖出去十几年了，入住率还不到30%，一些房子从交付起就没住过人，既不自住也不出租。
它们是用来干嘛的？
如果你是一个职业投资客，就不会奇怪。房子对于这些人来说，并不完全是用来住的，而是一项固定资产，是财富的一种载体。
有时候，房子甚至会成为洗钱的工具，比如我们常听说某贪官有多少套房子。用房产的增值来洗白非法所得，是他们最常用的手段之一。
但凡可流动的，可变现的资产，其需求量肯定是要超越其使用量的，就像上一篇说到的黄金——除了能打戒指或用于工业，它的一项非常重要的功能就是储存。
放在银行里用来标志财富。
从这个意义上说，这些年我们造的房子中，有一部分真的不是用来住的。
只要投资的需求一直都在，并且维持规模扩张，就不用担心多造的房子有谁来接盘。隐患也不是没有，投资的需求一定是有波动的，特别是人口减少和经济不景气的情况下，投资需求必然会减少。
这时候再维持过去那样大规模的开发，就必然导致过剩了。
开发的规模会缩小吗？客观上因为房企爆雷、土拍不旺，今年的确有所缩小了，但地方对于土地收益的需求却在增加，事实上，他们希望卖出的土地款逐年增多。
这就是未来楼市的结构性矛盾，这对矛盾会深刻影响到今后几十年的房价走势。

以上，老司机讲的仅仅是新增供应的问题，实际上市场的存量本身就是个大问题。
只需简单拿出一个样本，无论是杭州湾还是奉化，我们就会发现，这些地区的存量房在短期内根本无法解决。
受到信息不对称的影响，过去几年太多的投资客涌入了这些市场，他们期望通过短期的倒卖来赚取差价，现在看这几乎不可能。
这些板块最大的问题不是房价的高低，而是供需失衡，卖盘从数量上远远超过了买盘。
买盘严重不足，意味着这个市场失去了流动性，原来的投资客出不来，也就没办法再继续投资；新来的投资客见势不妙，亦不敢再轻易踏入。
于是投资的那部分需求消失了。
如果这个市场过去高度依赖投资，比如50%甚至更多的房子是被投资客买走的，那么现在这个市场就只能用一个词来形容：
休克。
是的，宁波已经不止一个板块出现了成交休克。
听说许多房企在裁员的时候，第一个被裁的部门就是投拓，这也是合理的。一个市场明明投资客已经占据了多数，居然还“有理有据”的鼓动公司掏钱去拿地，这样的部门不是傻就是坏。
地拿错了，后面环节做得再好，也不过是亡羊补牢。

流动性好一些的板块，如主城区，这种灾难性的投资决策一般不会出现，但赚取差价的难度也在日益增加。主城区虽然不至于休克，但如果失去了投资客，也一样令持有者煎熬。
越来越多的次新房房东，将在未来几年逐渐体会到。
在失去投资客的大背景下，房价再度大幅上涨的基础根本不存在，博取高收益的机会也一去不复返。对于资金成本很高，或者杠杆非常高的投资客来说，在主城区的投资一样生死一线。
以前赚取差价的投资逻辑，是建立在短缺之上的，但我们已经处在短缺向过剩的转折点上了，而且这个进程比我们预想的要更快。
所以，第一个要改变的投资观念，就是赚差价。
今后再讲其他需要改变的观念。
今天是劳动节，老司机得劳动一下，以纪念这伟大的国际性的节日，于是就写下了这些文字。这或许也是一个许多人都迷茫的劳动节，因为我们不再敢轻易相信，明天一定会更好。
那就干活吧，迷茫的时候，就去干活。无论如何，有活干，就是一种幸福！

本文源自微信公众号——房产老司机
房产从业21年。独立、专业、为购房者服务！450篇原创内容公众号

乌克兰战争改变历史的方式

《华尔街日报》的一篇文章称，我们不知道乌克兰战争将如何结束，但它显然代表了近代历史的一个转折点。

记者威廉·加尔斯顿在该报上发表的文章中指出，俄乌战争是对西方领导人的​​严厉提醒，即拥有一支严格军队的重要性。他表示，这场战争带来了一些变化，第一个变化北大西洋公约组织 (北约) 目标引发的争议结束，扩张成为可能。

——更强的联盟

加尔斯顿说，一些战略家们担心北约向中欧和波罗的海国家敞开大门会激怒俄罗斯，现在他们看到，俄乌战争已经使北约的扩张不可避免。以前不愿加入该联盟的芬兰和瑞典等国家，现在正处于申请成员资格的边缘。

关于欧洲领导人在战后对联盟的重要性及其作用方面的立场转变，加尔斯顿表示，最近再次当选法国总统的埃马纽埃尔·马克龙，不太可能再次指责北约处于“脑死亡”状态了。

作者认为，北约将在乌克兰战争中变得更加强大、团结和有效

——德国和俄罗斯能源

乌克兰战争带来的第二个重大变化是它改变了德国，德国放弃了二战记忆塑造的外交和国防政策，并承诺重建军队，将军费开支增加至国内生产总值的2%左右。

柏林放宽了对卷入军事冲突的国家的武器供应限制，最近同意向乌克兰运送重型武器。

加尔斯顿说，战争带来的第三个重要变化是欧洲国家不得不减少对俄罗斯能源的依赖。

他认为，鉴于供应短缺和价格高昂，放弃俄罗斯石油和天然气的决定对西方来说将是痛苦的。但即使是德国，其与俄罗斯的广泛能源关系长期以来一直是西方的战略弱点，现在也意识到放弃俄罗斯能源是不可避免的

作者还认为，这一决定将迫使欧洲在未来十年集中精力加速向可再生能源过渡，用中东、非洲和美国的能源供应替代俄罗斯的化石燃料，这将需要广泛的计划以准备相应的港口。

加尔斯顿还提到了俄罗斯对乌克兰战争带来的其他方面的变化，包括这场战争驳斥了自第一次世界大战以来盛行的观念，即经济考虑主导政治，使一些选择成为不可能。

在这种情况下，弗拉基米尔·普京决定开战乌克兰，尽管该决定将导致俄罗斯遭受严重的经济衰退，长期经济恶化可能影响该国的生活水平。但是，根据作者的说法，普京消除对其合法性的潜在威胁的愿望以及他对重建俄罗斯帝国的梦想的追求，比经济考虑更重要#关注俄乌局势最新进展#

“逃港”！

2014年8月8日，向邓同志诞辰110周年献礼的电视剧《历史转折中的邓》举行首播式（发文敏感从简）

该剧是为纪念邓同志诞辰110周年，由中央文献研究室、中共四川省委组织领导，中央电视台等单位联合摄制的，全剧共48集，历时5年创作拍摄完成，2014年8月8日在中央电视台一套黄金时间播出后，各大卫视电视台随时都在滚动播出，深受亿万广大电视观众喜爱。

自过去看完全剧以后，后来我陆续又在各大电视台选择性的看了一些。就在今天，又在深圳卫视重看1~3集。

“逃港”

电视剧中来自北京在云南的知青，来自上海的知青（女），来自安徽凤阳的农民，来自当地的、全国其他地方的……都去“逃港（逃跑去香港）“惊心动魄”的那种场面
……

为什么要逃港？逃港绝不是所谓的阶级斗争新动向，而是贫穷落后的人民饿得慌……

铁丝网所隔开的内地、即现在的深圳（过去的保安县）乃至整个国家与香港，简直是天壤之别……

改革开放短短的40年，深圳与香港可比高低……比一比
……

40多年过去了，真是今非昔比……

内陆的深圳，乃至全国，没有了逃荒的欲望，只有香港来深圳创业……

深圳早在2018年，就已超过香港经济总量……香港可是40年前（“改开”前）就是亚洲“四小龙”。现在的深圳经济总量已经超越老牌城市广州， GDP仅次于上海、北京，位居全国15个副省级城市之首。更厉害的是，深圳的高科技公司和优质企业独步全国，无有匹敌者。华为、中兴、腾讯、大疆、比亚迪、柔宇、商汤科技、迈瑞医疗、华大基因……哪个行业行业不是在行业内鼎鼎有名？甚至可以不夸张地说，中国在国际上真正能打的科技公司几乎都在深圳！深圳是真正的创新之城、科技之城、明日之城，充满了朝气和活力，是中国改革开放成功的最好证明。放在国际上，深圳的经济规模、科技创新实力和综合竞争力也是顶尖的，是全球一线城市。改革开放以后，中国类似于深圳这样的城市比比皆是。

这说明了什么？与国家的路线、方针、政策相关……
人民富裕了，国家富强了，哪有什么逃港……

……

虚无实有2022.5.3

注：看电视剧后，有感而发，几句短短的感言而已，今天没有打算继续写下去，过去，写过微博，参考2020-3-10人民要幸福，国家要富强！
――写在《历史转折中的邓……》看后！等微博文。