【有些房子，真的不是用来住的】上一篇老司机谈了为何救市不见成效，其中非常重要的一个制约因素是对“房住不炒”的理解不好把握，从而导致救市时缩手缩脚。如果严格执行，仅靠自住需求，之前庞大的交易规模是没办法支撑的，存量的消化也需要很长一个周期。
既要房价不涨，又要交易活跃，目前这个阶段，似乎做不到同时满足。
为什么目前这个阶段做不到？因为历史的空置存量太大了，而新增的自住需求又太少。当前宁波市六区挂牌的二手房数量高达八万套，自去年以来稳步增长，预计随着越来越多的新楼盘解禁（限售结束），这个数据还会进一步上升。
杭州更夸张，挂牌量是宁波的两倍还多。
根据《宁波统计年鉴》发布的数据，2011-2021年十年间，宁波常住人口增加约169万，平均每年新增16.9万。如果按照3口之家计算，大约新增5.7万个家庭，就算这些新增的常住人口都买房，大约每年新增住房需求6万套不到。
这还是全大市的数据，事实上不可能新增人口都买商品房。
过去五年，宁波全大市每年新增住宅的供应远超这个数据，仅市六区的新增商品房，每年都在5万套以上，加上县乡的开发量，这个数据还要翻一倍。
这意味着，最近五年宁波每年有大约5万套商品房外加若干安置房的增量，是没有居住需求的。
也就是多出来的。
是谁买走了这多余的5万套呢？是投资客，既包括宁波本地投资客，也包括外来投资客。
投资客傻吗，他们买走的这些多余的房产，将来卖给谁？
这是很多人常常问到的一个问题，在许多人看来，房子就是用来住的，一个萝卜一个坑，每个家庭大约也只需一套房子住住就够了。
但事实并非如此。
如果你去过别墅区，无论是郊区别墅还是市区别墅，都会发现入住率比我们想象的低得多。许多别墅卖出去十几年了，入住率还不到30%，一些房子从交付起就没住过人，既不自住也不出租。
它们是用来干嘛的？
如果你是一个职业投资客，就不会奇怪。房子对于这些人来说，并不完全是用来住的，而是一项固定资产，是财富的一种载体。
有时候，房子甚至会成为洗钱的工具，比如我们常听说某贪官有多少套房子。用房产的增值来洗白非法所得，是他们最常用的手段之一。
但凡可流动的，可变现的资产，其需求量肯定是要超越其使用量的，就像上一篇说到的黄金——除了能打戒指或用于工业，它的一项非常重要的功能就是储存。
放在银行里用来标志财富。
从这个意义上说，这些年我们造的房子中，有一部分真的不是用来住的。
只要投资的需求一直都在，并且维持规模扩张，就不用担心多造的房子有谁来接盘。隐患也不是没有，投资的需求一定是有波动的，特别是人口减少和经济不景气的情况下，投资需求必然会减少。
这时候再维持过去那样大规模的开发，就必然导致过剩了。
开发的规模会缩小吗？客观上因为房企爆雷、土拍不旺，今年的确有所缩小了，但地方对于土地收益的需求却在增加，事实上，他们希望卖出的土地款逐年增多。
这就是未来楼市的结构性矛盾，这对矛盾会深刻影响到今后几十年的房价走势。
以上，老司机讲的仅仅是新增供应的问题，实际上市场的存量本身就是个大问题。
只需简单拿出一个样本，无论是杭州湾还是奉化，我们就会发现，这些地区的存量房在短期内根本无法解决。
受到信息不对称的影响，过去几年太多的投资客涌入了这些市场，他们期望通过短期的倒卖来赚取差价，现在看这几乎不可能。
这些板块最大的问题不是房价的高低，而是供需失衡，卖盘从数量上远远超过了买盘。
买盘严重不足，意味着这个市场失去了流动性，原来的投资客出不来，也就没办法再继续投资；新来的投资客见势不妙，亦不敢再轻易踏入。
于是投资的那部分需求消失了。
如果这个市场过去高度依赖投资，比如50%甚至更多的房子是被投资客买走的，那么现在这个市场就只能用一个词来形容：
休克。
是的，宁波已经不止一个板块出现了成交休克。
听说许多房企在裁员的时候，第一个被裁的部门就是投拓，这也是合理的。一个市场明明投资客已经占据了多数，居然还“有理有据”的鼓动公司掏钱去拿地，这样的部门不是傻就是坏。
地拿错了，后面环节做得再好，也不过是亡羊补牢。
流动性好一些的板块，如主城区，这种灾难性的投资决策一般不会出现，但赚取差价的难度也在日益增加。主城区虽然不至于休克，但如果失去了投资客，也一样令持有者煎熬。
越来越多的次新房房东，将在未来几年逐渐体会到。
在失去投资客的大背景下，房价再度大幅上涨的基础根本不存在，博取高收益的机会也一去不复返。对于资金成本很高，或者杠杆非常高的投资客来说，在主城区的投资一样生死一线。
以前赚取差价的投资逻辑，是建立在短缺之上的，但我们已经处在短缺向过剩的转折点上了，而且这个进程比我们预想的要更快。
所以，第一个要改变的投资观念，就是赚差价。
今后再讲其他需要改变的观念。
今天是劳动节，老司机得劳动一下，以纪念这伟大的国际性的节日，于是就写下了这些文字。这或许也是一个许多人都迷茫的劳动节，因为我们不再敢轻易相信，明天一定会更好。
那就干活吧，迷茫的时候，就去干活。无论如何，有活干，就是一种幸福！
本文源自微信公众号——房产老司机
房产从业21年。独立、专业、为购房者服务！450篇原创内容公众号
既要房价不涨，又要交易活跃，目前这个阶段，似乎做不到同时满足。
为什么目前这个阶段做不到？因为历史的空置存量太大了，而新增的自住需求又太少。当前宁波市六区挂牌的二手房数量高达八万套，自去年以来稳步增长，预计随着越来越多的新楼盘解禁（限售结束），这个数据还会进一步上升。
杭州更夸张，挂牌量是宁波的两倍还多。
根据《宁波统计年鉴》发布的数据，2011-2021年十年间，宁波常住人口增加约169万，平均每年新增16.9万。如果按照3口之家计算，大约新增5.7万个家庭，就算这些新增的常住人口都买房，大约每年新增住房需求6万套不到。
这还是全大市的数据，事实上不可能新增人口都买商品房。
过去五年，宁波全大市每年新增住宅的供应远超这个数据，仅市六区的新增商品房，每年都在5万套以上，加上县乡的开发量，这个数据还要翻一倍。
这意味着，最近五年宁波每年有大约5万套商品房外加若干安置房的增量，是没有居住需求的。
也就是多出来的。
是谁买走了这多余的5万套呢？是投资客，既包括宁波本地投资客，也包括外来投资客。
投资客傻吗，他们买走的这些多余的房产，将来卖给谁？
这是很多人常常问到的一个问题，在许多人看来，房子就是用来住的，一个萝卜一个坑，每个家庭大约也只需一套房子住住就够了。
但事实并非如此。
如果你去过别墅区，无论是郊区别墅还是市区别墅，都会发现入住率比我们想象的低得多。许多别墅卖出去十几年了，入住率还不到30%，一些房子从交付起就没住过人，既不自住也不出租。
它们是用来干嘛的？
如果你是一个职业投资客，就不会奇怪。房子对于这些人来说，并不完全是用来住的，而是一项固定资产，是财富的一种载体。
有时候，房子甚至会成为洗钱的工具，比如我们常听说某贪官有多少套房子。用房产的增值来洗白非法所得，是他们最常用的手段之一。
但凡可流动的，可变现的资产，其需求量肯定是要超越其使用量的，就像上一篇说到的黄金——除了能打戒指或用于工业，它的一项非常重要的功能就是储存。
放在银行里用来标志财富。
从这个意义上说，这些年我们造的房子中，有一部分真的不是用来住的。
只要投资的需求一直都在，并且维持规模扩张，就不用担心多造的房子有谁来接盘。隐患也不是没有，投资的需求一定是有波动的，特别是人口减少和经济不景气的情况下，投资需求必然会减少。
这时候再维持过去那样大规模的开发，就必然导致过剩了。
开发的规模会缩小吗？客观上因为房企爆雷、土拍不旺，今年的确有所缩小了，但地方对于土地收益的需求却在增加，事实上，他们希望卖出的土地款逐年增多。
这就是未来楼市的结构性矛盾，这对矛盾会深刻影响到今后几十年的房价走势。
以上，老司机讲的仅仅是新增供应的问题，实际上市场的存量本身就是个大问题。
只需简单拿出一个样本，无论是杭州湾还是奉化，我们就会发现，这些地区的存量房在短期内根本无法解决。
受到信息不对称的影响，过去几年太多的投资客涌入了这些市场，他们期望通过短期的倒卖来赚取差价，现在看这几乎不可能。
这些板块最大的问题不是房价的高低，而是供需失衡，卖盘从数量上远远超过了买盘。
买盘严重不足，意味着这个市场失去了流动性，原来的投资客出不来，也就没办法再继续投资；新来的投资客见势不妙，亦不敢再轻易踏入。
于是投资的那部分需求消失了。
如果这个市场过去高度依赖投资，比如50%甚至更多的房子是被投资客买走的，那么现在这个市场就只能用一个词来形容：
休克。
是的，宁波已经不止一个板块出现了成交休克。
听说许多房企在裁员的时候，第一个被裁的部门就是投拓，这也是合理的。一个市场明明投资客已经占据了多数，居然还“有理有据”的鼓动公司掏钱去拿地，这样的部门不是傻就是坏。
地拿错了，后面环节做得再好，也不过是亡羊补牢。
流动性好一些的板块，如主城区，这种灾难性的投资决策一般不会出现，但赚取差价的难度也在日益增加。主城区虽然不至于休克，但如果失去了投资客，也一样令持有者煎熬。
越来越多的次新房房东，将在未来几年逐渐体会到。
在失去投资客的大背景下，房价再度大幅上涨的基础根本不存在，博取高收益的机会也一去不复返。对于资金成本很高，或者杠杆非常高的投资客来说，在主城区的投资一样生死一线。
以前赚取差价的投资逻辑，是建立在短缺之上的，但我们已经处在短缺向过剩的转折点上了，而且这个进程比我们预想的要更快。
所以，第一个要改变的投资观念，就是赚差价。
今后再讲其他需要改变的观念。
今天是劳动节，老司机得劳动一下，以纪念这伟大的国际性的节日，于是就写下了这些文字。这或许也是一个许多人都迷茫的劳动节，因为我们不再敢轻易相信，明天一定会更好。
那就干活吧，迷茫的时候，就去干活。无论如何，有活干，就是一种幸福！
本文源自微信公众号——房产老司机
房产从业21年。独立、专业、为购房者服务！450篇原创内容公众号
原创 刘晓博
今天（2月10日）傍晚，央行公布了2022年1月的金融数据。
种种迹象显示：“宽货币”正在变成“宽信用”，企业开始愿意贷款了，广义货币M2的同比增速和社融存量的同比增速，都在加速反弹！
只是房贷的增长，仍有待提速！
我们先来看一下具体数据：
1、1月末，广义货币(M2)余额243.1万亿元，同比增长9.8%，增速分别比上月末和上年同期高0.8个和0.4个百分点，预估为9.2%，前值为9%。
2、狭义货币(M1)余额61.39万亿元，同比下降1.9%，剔除春节错时因素影响，M1同比增长约2%。
3、流通中货币(M0)余额10.62万亿元，同比增长18.5%。当月净投放现金1.54万亿元。
4、中国1月新增人民币贷款3.98万亿元 为单月统计高点，同比多增3944亿元；预期为37000亿元，前值为11318亿元。分部门看，住户贷款增加8430亿元，其中，短期贷款增加1006亿元，中长期贷款增加7424亿元
5、2022年1月末社会融资规模存量为320.05万亿元，同比增长10.5%，前值为10.3%。
6、中国1月社会融资规模增量为61700亿元，预估为53850亿元，前值为23682亿元。
通过这些数据，我们可以看出：随着国家稳增长、保就业的政策不断出台，累加效应开始显现，增量资金正被创造出来，开始滋润干涸的大地。
进入虎年，上证指数已经连涨4天，跟上述原因有着密切的关系。
我们先看一下广义货币M2的同比增长走势图：
可以看出，在疫情全面爆发之前，中国的广义货币M2的同比增速（可以看做狭义印钞速度），徘徊在8.3%附近。当时，这个增速已经很难撑住经济，宏观政策已经开始放松。
2020年1月，疫情全面爆发，宏观政策全面发力，M2的同比增速反弹到了最高11.1%。但中国没有跟随美国，把印钞速度弄到20%以上，而是非常克制。
主要原因是，中国疫情控制比较得当，经济受到影响不算大。国家吸取历史经验教训，不愿意大水漫灌。
疫情后，中国宏观政策恢复正常比较早，2020年4月20日以后，就不再降息。甚至略踩刹车，中国的广义货币M2增速，迅速回落到了8.1%左右，比疫情爆发之前略低！
到了2021年三四季度，经济增长压力再次显现。为此，央行两次降准、两次小幅度降息。到2021年12月，M2同比增速反弹到了9%，1月反弹到了9.8%。
这意味着，增量的钱正被“宽松的货币政策+大基建”创造出来。
我去年年底曾预测说：2022年的M2增速，需要重返两位数，甚至需要突破疫情中的高点11.1%！大家可以一起见证。
上图是M2和M1的增速对比，蓝线是M1。可以看出，两者差距有所拉大。
拉大的原因，是企业普遍在1月发放了年终奖，同时也意味着企业扩大再生产的欲望仍然偏弱，有待政策进一步激发。
另外，M1增速突然下滑伴随着M0增速异常飙升，跟3月1日开始存取款超过5万元现金需要登记有关，有人突击提现。
M1主要是企业活期存款，当它的同比增速强劲反弹，甚至上穿M2同比增速的时候，股市会变牛。所以，现在仍然是播种时候。
上图是社会融资额存量的同比增速，这个指标可以看做是比M2更宽口径的印钞速度。
1月最新的数据是10.5%，也明显在反弹。
这个指标在2019年下半年到目前的逻辑，跟M2类似。央行过早“收水”，让这个指标在去年9月甚至跌到了10%，比疫情之前还低。
要撑住2022年的经济，这个指标也需要反弹到疫情后的高点，也就是13.7%甚至更高一些。
中国经济正在转型，原有的动能主要是“大基建+房地产+城镇化”，未来将切换到“科技创新+实体经济”。转型成功的条件是：社会要有足够的活跃度。
怎样判断社会是否有足够的活跃度？可以看一个关键的指标：当中国的名牌大学毕业生，就业的时候不再迷恋进入体制内，那么我们就可能摆脱对“大基建+房地产”的依赖。
否则，房地产、大基建仍然非常重要！
但愿这一天早点到来。
另外值得注意的是：2022年1月的楼市仍然偏冷，有待进一步回暖。
我们可以对比两组数据：
去年1月：住户贷款增加1.27万亿元，其中中长期贷款增加9448亿元。
今年1月：住户贷款增加8430亿元，其中中长期贷款增加7424亿元。
住户的中长期贷款，基本上是房贷。也就是说，今年1月的房贷同比去年1月，是下降的。房贷指标有滞后性，其实房企真实的1月销售情况更惨。
据中国证券报等媒体报道，2022年1月，百强房企合计实现销售金额5256亿元，同比下降近四成。
上图是2022年1月，典型房企业绩表现，可谓愁云惨淡。
Wind数据显示：目前有64家A股房企披露了2021年业绩预告或快报。其中，仅7家预增，占比一成；18家预减，16家续亏，13家首亏。
所以，未来房地产调控政策必须、而且有望进一步回暖。目前，已经出现了类似惠州、苏州这样大幅度“加点降息”的城市，惠州平均降息幅度超过100个基点，苏州平均超过80个基点，这比官方1月给5年期LPR降息5个基点，力度要大很多。
结论：现金为王的时候彻底结束了，你需要配置资产了！至于买房还是买股票，因人而异，看自己的具体情况，无法一概而论。
虎年的中国，赚钱机会大于风险！
今天（2月10日）傍晚，央行公布了2022年1月的金融数据。
种种迹象显示：“宽货币”正在变成“宽信用”，企业开始愿意贷款了，广义货币M2的同比增速和社融存量的同比增速，都在加速反弹！
只是房贷的增长，仍有待提速！
我们先来看一下具体数据：
1、1月末，广义货币(M2)余额243.1万亿元，同比增长9.8%，增速分别比上月末和上年同期高0.8个和0.4个百分点，预估为9.2%，前值为9%。
2、狭义货币(M1)余额61.39万亿元，同比下降1.9%，剔除春节错时因素影响，M1同比增长约2%。
3、流通中货币(M0)余额10.62万亿元，同比增长18.5%。当月净投放现金1.54万亿元。
4、中国1月新增人民币贷款3.98万亿元 为单月统计高点，同比多增3944亿元；预期为37000亿元，前值为11318亿元。分部门看，住户贷款增加8430亿元，其中，短期贷款增加1006亿元，中长期贷款增加7424亿元
5、2022年1月末社会融资规模存量为320.05万亿元，同比增长10.5%，前值为10.3%。
6、中国1月社会融资规模增量为61700亿元，预估为53850亿元，前值为23682亿元。
通过这些数据，我们可以看出：随着国家稳增长、保就业的政策不断出台，累加效应开始显现，增量资金正被创造出来，开始滋润干涸的大地。
进入虎年，上证指数已经连涨4天，跟上述原因有着密切的关系。
我们先看一下广义货币M2的同比增长走势图：
可以看出，在疫情全面爆发之前，中国的广义货币M2的同比增速（可以看做狭义印钞速度），徘徊在8.3%附近。当时，这个增速已经很难撑住经济，宏观政策已经开始放松。
2020年1月，疫情全面爆发，宏观政策全面发力，M2的同比增速反弹到了最高11.1%。但中国没有跟随美国，把印钞速度弄到20%以上，而是非常克制。
主要原因是，中国疫情控制比较得当，经济受到影响不算大。国家吸取历史经验教训，不愿意大水漫灌。
疫情后，中国宏观政策恢复正常比较早，2020年4月20日以后，就不再降息。甚至略踩刹车，中国的广义货币M2增速，迅速回落到了8.1%左右，比疫情爆发之前略低！
到了2021年三四季度，经济增长压力再次显现。为此，央行两次降准、两次小幅度降息。到2021年12月，M2同比增速反弹到了9%，1月反弹到了9.8%。
这意味着，增量的钱正被“宽松的货币政策+大基建”创造出来。
我去年年底曾预测说：2022年的M2增速，需要重返两位数，甚至需要突破疫情中的高点11.1%！大家可以一起见证。
上图是M2和M1的增速对比，蓝线是M1。可以看出，两者差距有所拉大。
拉大的原因，是企业普遍在1月发放了年终奖，同时也意味着企业扩大再生产的欲望仍然偏弱，有待政策进一步激发。
另外，M1增速突然下滑伴随着M0增速异常飙升，跟3月1日开始存取款超过5万元现金需要登记有关，有人突击提现。
M1主要是企业活期存款，当它的同比增速强劲反弹，甚至上穿M2同比增速的时候，股市会变牛。所以，现在仍然是播种时候。
上图是社会融资额存量的同比增速，这个指标可以看做是比M2更宽口径的印钞速度。
1月最新的数据是10.5%，也明显在反弹。
这个指标在2019年下半年到目前的逻辑，跟M2类似。央行过早“收水”，让这个指标在去年9月甚至跌到了10%，比疫情之前还低。
要撑住2022年的经济，这个指标也需要反弹到疫情后的高点，也就是13.7%甚至更高一些。
中国经济正在转型，原有的动能主要是“大基建+房地产+城镇化”，未来将切换到“科技创新+实体经济”。转型成功的条件是：社会要有足够的活跃度。
怎样判断社会是否有足够的活跃度？可以看一个关键的指标：当中国的名牌大学毕业生，就业的时候不再迷恋进入体制内，那么我们就可能摆脱对“大基建+房地产”的依赖。
否则，房地产、大基建仍然非常重要！
但愿这一天早点到来。
另外值得注意的是：2022年1月的楼市仍然偏冷，有待进一步回暖。
我们可以对比两组数据：
去年1月：住户贷款增加1.27万亿元，其中中长期贷款增加9448亿元。
今年1月：住户贷款增加8430亿元，其中中长期贷款增加7424亿元。
住户的中长期贷款，基本上是房贷。也就是说，今年1月的房贷同比去年1月，是下降的。房贷指标有滞后性，其实房企真实的1月销售情况更惨。
据中国证券报等媒体报道，2022年1月，百强房企合计实现销售金额5256亿元，同比下降近四成。
上图是2022年1月，典型房企业绩表现，可谓愁云惨淡。
Wind数据显示：目前有64家A股房企披露了2021年业绩预告或快报。其中，仅7家预增，占比一成；18家预减，16家续亏，13家首亏。
所以，未来房地产调控政策必须、而且有望进一步回暖。目前，已经出现了类似惠州、苏州这样大幅度“加点降息”的城市，惠州平均降息幅度超过100个基点，苏州平均超过80个基点，这比官方1月给5年期LPR降息5个基点，力度要大很多。
结论：现金为王的时候彻底结束了，你需要配置资产了！至于买房还是买股票，因人而异，看自己的具体情况，无法一概而论。
虎年的中国，赚钱机会大于风险！
吴娇从新乡来到郑州已经快十年了，早年她和自己的丈夫在二七广场附近的步行街上做点小生意，后来由于管制的原因，生意没有办法继续做下去，所以她来到酒店里打工。
在郑州房价还不那么贵的时候，吴娇和丈夫没有下定决心买房，没想到之后郑州的房价越涨越高，涨到他们无力承受的地步，所以吴娇一家人一直都在二七广场附近租房住。
吴娇考虑到女儿正在郑州大学念书，将来要留在郑州发展，再加上这些年打拼下来攒了一些积蓄，她想给女儿在郑州留一套房子，作为将来发展的基础，所以吴娇现在正在观望郑州房价的走向。
观望的人不止吴娇一人，链家新房经理刘勇对记者表示：“如今郑州的楼市已经进入买方市场，消费者观望的多，买的少。”
一个很重要的原因是，几乎没有人说得清楚郑州到底在跌还是在涨。从数据表现来看，与郑州楼市的最高峰比，现在的房价无疑是跌了。
郑州楼市的最高峰在2016年，当年楼盘的每平米均价普遍上涨了三四千元，北龙湖一带接连出现“地王”，催生出了一大片限高限容的豪宅项目。但是这种繁荣的景象没有持续多久，就在当年9月份，“郑九条”的公布宣布郑州楼市正式进入漫长的调控周期，此后，在“严控地王”、限购等措施的影响下，郑州房价逐渐转向下行周期。
新冠疫情作为黑天鹅，令2020年的郑州楼市急速萎缩，并使郑州成为了当年房价下跌幅度最大的省会城市。正当市场逐渐摆脱疫情阴霾，正逐渐恢复之际，又在今年7月遭遇了郑州水灾，给了郑州楼市又一次巨大的打击。其时市场停摆了近一周，商品住宅成交量齐跌。紧接着8月份，郑州又再度遭遇疫情蔓延的影响，导致售楼处全线关停，市场再次进入停摆状态，楼市成交量再度下坠。
但郑州的房价就因此一跌不止了吗？情况似乎没有那么简单。
“有的楼盘一期开盘一万六，精装。到了二三期，毛坯房还是卖一万六。你说这是涨了还是跌了？”德佑地产顾问陈晨表示，“北龙湖片区，均价还是在四五万一平米，像融创甚至卖出了13万一平米的价格，那一带的房子基本没怎么跌。”
如果再考虑区位因素，情况就更为复杂。刘勇告诉盐财经记者，普遍来说，市中心的房子价格仍旧很坚挺，但是城市外围的房价就跌得比较厉害。到了远郊地区，房价甚至已经跌到了每平米7000元的地步。
与新房市场的阴晴不定相比，二手房市场的行情却十分稳定。陈晨介绍，虽然现在政府严格限制二手房交易，但是他所在的片区三个主要的小区，还是有300套左右的二手房挂盘。这些房子也不愁卖，“正常情况下，基本上半年左右就可以卖出，如果房东着急卖，折价个十万二十万，那基本上半个月就卖出去了”。
更不用说学区房，几乎不曾受到行情变动的影响。“但凡涉及学区，每平米单价直接上涨5000元，80年代的房子之前是3万（每平米），现在还是3万。”陈晨对盐财经记者说道。
如此变幻多端，阴晴不定的郑州楼市，它的公约数该如何寻找？得从郑州这座城市的特点讲起。有句俗话讲，郑州，是一亿河南人的郑州。在河南，郑州不仅在经济方面执牛耳，而且也是河南人口集聚的主要城市。
这一定程度上由河南省的经济结构决定。对于河南这样的农业大省，其城镇化水平总体偏低，2002年，全国城镇化率为39.09%，其时河南的城镇化率仅为25.8%。
不仅如此，河南在高新技术、金融等领域的表现也比较平庸。
在这样的情况下，省会郑州就成了河南的重点打造城市。2000年，河南以高起点、大手笔打造郑东新区，拉开了河南经济、产业资源向郑州集聚的序幕。2005年，郑汴一体化的建设开始提上日程；2016年，随着郑州被设为国家中心城市，以郑州为核心的中原城市群开始建设。凡此种种，郑州的核心地位得以不断增强。2020年，在河南省城镇化率仅为55.43%时，郑州的城镇化率就已经达到了74.6%。
而在经济建设上，随着2010年富士康落地郑州，郑州的产业结构升级速度开始加快，苹果、华为、OPPO等知名高新技术企业落地郑州，使电子信息产业成为郑州新的经济增长引擎。
这构成了郑州对于省内人口的强大吸引力。除此之外，郑州的落户政策可谓是不拘一格降人才。目前，只要是在郑州缴纳社保超6个月的人员、持居住证满一年的农村人员，或是在中心城区租房满一年的外市人员，都可以申请本人、配偶、子女以及父母的落户。除此之外，无论是郑州本地学校还是外地学校的学生，只要学历在中专以上，就可以直接落户郑州。
集聚与开放的效果也很显著。2018年，郑州常住人口突破千万，成为中部地区人口数量排名第一的城市。其中人口净流入25.5万人，比河南其他城市的人口净流入总和还要多。更重要的是，河南的省内跨市流动人口中，有59.8%流入到了郑州。
这对郑州楼市对影响有多大？前述几位业内人士都对记者表达了相同的观点，如今郑州的新房市场主要是由外地人支撑，本地人主要购买的是二手房或改善型住房。但是后者的数量远不及新房市场的人多。
原创 王小豪 盐财经
在郑州房价还不那么贵的时候，吴娇和丈夫没有下定决心买房，没想到之后郑州的房价越涨越高，涨到他们无力承受的地步，所以吴娇一家人一直都在二七广场附近租房住。
吴娇考虑到女儿正在郑州大学念书，将来要留在郑州发展，再加上这些年打拼下来攒了一些积蓄，她想给女儿在郑州留一套房子，作为将来发展的基础，所以吴娇现在正在观望郑州房价的走向。
观望的人不止吴娇一人，链家新房经理刘勇对记者表示：“如今郑州的楼市已经进入买方市场，消费者观望的多，买的少。”
一个很重要的原因是，几乎没有人说得清楚郑州到底在跌还是在涨。从数据表现来看，与郑州楼市的最高峰比，现在的房价无疑是跌了。
郑州楼市的最高峰在2016年，当年楼盘的每平米均价普遍上涨了三四千元，北龙湖一带接连出现“地王”，催生出了一大片限高限容的豪宅项目。但是这种繁荣的景象没有持续多久，就在当年9月份，“郑九条”的公布宣布郑州楼市正式进入漫长的调控周期，此后，在“严控地王”、限购等措施的影响下，郑州房价逐渐转向下行周期。
新冠疫情作为黑天鹅，令2020年的郑州楼市急速萎缩，并使郑州成为了当年房价下跌幅度最大的省会城市。正当市场逐渐摆脱疫情阴霾，正逐渐恢复之际，又在今年7月遭遇了郑州水灾，给了郑州楼市又一次巨大的打击。其时市场停摆了近一周，商品住宅成交量齐跌。紧接着8月份，郑州又再度遭遇疫情蔓延的影响，导致售楼处全线关停，市场再次进入停摆状态，楼市成交量再度下坠。
但郑州的房价就因此一跌不止了吗？情况似乎没有那么简单。
“有的楼盘一期开盘一万六，精装。到了二三期，毛坯房还是卖一万六。你说这是涨了还是跌了？”德佑地产顾问陈晨表示，“北龙湖片区，均价还是在四五万一平米，像融创甚至卖出了13万一平米的价格，那一带的房子基本没怎么跌。”
如果再考虑区位因素，情况就更为复杂。刘勇告诉盐财经记者，普遍来说，市中心的房子价格仍旧很坚挺，但是城市外围的房价就跌得比较厉害。到了远郊地区，房价甚至已经跌到了每平米7000元的地步。
与新房市场的阴晴不定相比，二手房市场的行情却十分稳定。陈晨介绍，虽然现在政府严格限制二手房交易，但是他所在的片区三个主要的小区，还是有300套左右的二手房挂盘。这些房子也不愁卖，“正常情况下，基本上半年左右就可以卖出，如果房东着急卖，折价个十万二十万，那基本上半个月就卖出去了”。
更不用说学区房，几乎不曾受到行情变动的影响。“但凡涉及学区，每平米单价直接上涨5000元，80年代的房子之前是3万（每平米），现在还是3万。”陈晨对盐财经记者说道。
如此变幻多端，阴晴不定的郑州楼市，它的公约数该如何寻找？得从郑州这座城市的特点讲起。有句俗话讲，郑州，是一亿河南人的郑州。在河南，郑州不仅在经济方面执牛耳，而且也是河南人口集聚的主要城市。
这一定程度上由河南省的经济结构决定。对于河南这样的农业大省，其城镇化水平总体偏低，2002年，全国城镇化率为39.09%，其时河南的城镇化率仅为25.8%。
不仅如此，河南在高新技术、金融等领域的表现也比较平庸。
在这样的情况下，省会郑州就成了河南的重点打造城市。2000年，河南以高起点、大手笔打造郑东新区，拉开了河南经济、产业资源向郑州集聚的序幕。2005年，郑汴一体化的建设开始提上日程；2016年，随着郑州被设为国家中心城市，以郑州为核心的中原城市群开始建设。凡此种种，郑州的核心地位得以不断增强。2020年，在河南省城镇化率仅为55.43%时，郑州的城镇化率就已经达到了74.6%。
而在经济建设上，随着2010年富士康落地郑州，郑州的产业结构升级速度开始加快，苹果、华为、OPPO等知名高新技术企业落地郑州，使电子信息产业成为郑州新的经济增长引擎。
这构成了郑州对于省内人口的强大吸引力。除此之外，郑州的落户政策可谓是不拘一格降人才。目前，只要是在郑州缴纳社保超6个月的人员、持居住证满一年的农村人员，或是在中心城区租房满一年的外市人员，都可以申请本人、配偶、子女以及父母的落户。除此之外，无论是郑州本地学校还是外地学校的学生，只要学历在中专以上，就可以直接落户郑州。
集聚与开放的效果也很显著。2018年，郑州常住人口突破千万，成为中部地区人口数量排名第一的城市。其中人口净流入25.5万人，比河南其他城市的人口净流入总和还要多。更重要的是，河南的省内跨市流动人口中，有59.8%流入到了郑州。
这对郑州楼市对影响有多大？前述几位业内人士都对记者表达了相同的观点，如今郑州的新房市场主要是由外地人支撑，本地人主要购买的是二手房或改善型住房。但是后者的数量远不及新房市场的人多。
原创 王小豪 盐财经
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