【购房牢记7字“真言”：买中、买边、不买三，基本不会“买太差”】进入2022年以来，为了刺激人们的购房意愿，许多城市都已经逐步放松了楼市调控政策，但即便如此，楼市行情依旧不好。如今的房价非常高，普通居民想要买房是比较困难的，再加上随着新生人口的不断减少，新建商品房入市。
总体上来说，我国的住房资源已经过剩，人们对住房的需求在未来也会逐渐减少。这意味着以后人们的买房热情不会再像以前那么高涨，房子也将越来越不好卖。
根据相关数据显示，如今我国的城镇居民家庭住房拥有率越来越高，可即便如此，却还是有很多人买不起房，这是因为大部分的住房资源都囤积在少数投资客手中，投资客通过“炒房”来达到投资赚钱的目的。
但自从2016年12月份国家提出“房住不炒”的口号后，不少城市都加大了打击炒房的力度以及对楼市的调控力度。
与此同时，金融调控政策也在不断收紧，央行开始严查违规资金流入楼市，如此一来房地产行业的资金链便开始紧张起来，与此同时，投资客的资金链也发生了改变，也越来越紧张。
在这样的背景下，房子的金融属性逐渐降低，新建商品房越来越不好卖，虽然房价有所下跌，但楼市行情依旧很差，就连二手房市场也受到影响，出现了量价齐跌的现象。
自从2021年9月份房价明显下跌以来，大家对房地产行业的发展逐渐失去信心，越来越多人开始看跌房价。
对于这个现象，著名经济学家马光远也给出了自己的看法“ 房价只涨不跌的时代已经过去，买房就能挣钱的时代也已经过去，未来房住不炒将成为永久性的调控政策，所以大家再想在房地产行业赚钱，就必须具备专业的房产知识。
马光远这番话意味深长，虽然他不看好未来的楼市发展，但也表示房地产行业并不是完全没有发展空间。
除此以外，对于接下来的楼市变化，马光远也曾给出一些忠告：今后楼市存在“三个20%”，20%的城市，20%的房企，20%的楼盘。换句话而言，未来的楼市将会出现分化现象。
除了马光远外，融创集团董事长孙宏斌也表达了自己对未来楼市的看法，他也认为未来品质好的房子将会越来越受欢迎。目前总体来说，我国的住房资源已经过剩，但过剩的部分大多集中在三四线城市，并且品质一般都比较差。
随着社会的发展，人们生活水平的不断提高，大家对住房的要求也会越来越高，相比于普通住宅，在未来人们更倾向于购买品质好的中高端住宅。
毕竟如今我国的住宅拥有率已经超过了90%，再加上随着楼市调控政策的持续，未来将会有更多家庭拥有房子。当民众的基本生活住房被满足后，将会考虑怎么样改善自己居住环境，到时候，品质好的房子将会大受欢迎。
所以，如今刚需购房者买房一定要慎重，要提前做好功课，买到适合自己的好房子。对此，希望大家能够牢记“7字真言”:买边、买中、不买三，只要能做到这7点，买的房子基本不会太差。
一、 买高
由于城市的土地资源越来越稀缺，现在新建的住宅基本上都是高层住宅。虽然高层住宅能够有效缓解城市中住房资源紧缺的问题，但其中也有不少缺点。
比如高楼层上下楼困难、用水不便，低楼层采光和通风效果不好等等，所以大家在购买高层住宅时，一定要挑选好楼层。笔者的建议是，最好选择中间楼层，毕竟相较于低楼层和高楼层，中间楼层的优点虽然没有那么明显，但也不存在太明显的缺点。
二、 买边
现在大部分新建住宅设计都是两梯四户，这就意味着一共有两个中户房子，两个边户房子。相对于中户房子来说，边户房子不仅房子采光和隐私性比较好，房子户型也会更大一些。
虽然中户房子具有一定的价格优势，但想要拥有良好的居住环境，笔者还是建议购买边户房子会更好一些。
三、 三类房子最好不买
第一类房子是远郊的房子。此类房子虽然位于郊区，价格比较低，但对于刚需购房者来说通勤很不方便。尽管郊区有可能会慢慢发展起来，基础配套设施也会逐渐完善，但能不能发展到远郊区域，还是个问题。因此，刚需购房者最好在近郊或者市区买房。
第二类房子是市区内面积大的老房子。这些老房子一般位于市中心，其本身售价并不低，如果是面积大的话，房子总价将会非常高。
既然有实力购买这些老房子，还不如去购买一些面积并没有那么大的新建商品住宅，新建商品住宅无论是基础配套设施还是居住环境都远超于老小区，所以更适合现代人居住。
第三类房子是小开发商建的房子。相对于大开发商来说，小开发商的楼盘房子一般质量不好，而且居住环境较差。更重要的是小开发商容易出现资金链断裂的问题，一旦资金链断裂，轻则偷工减料，影响房子质量，重则烂尾。
除此之外，小开发商一般都没有物业，即便有物业，服务水平也会比较差，从长远的居住体验考虑的话，不建议选择这类房子。
结语
所以各位刚需购房者在购买房子时一定要擦亮眼睛，争取一次性就购买到居住舒适的好房子。
今日话题：购房牢记7字“真言”：买中、买边、不买三，基本不会“买太差”
总体上来说，我国的住房资源已经过剩，人们对住房的需求在未来也会逐渐减少。这意味着以后人们的买房热情不会再像以前那么高涨，房子也将越来越不好卖。
根据相关数据显示，如今我国的城镇居民家庭住房拥有率越来越高，可即便如此，却还是有很多人买不起房，这是因为大部分的住房资源都囤积在少数投资客手中，投资客通过“炒房”来达到投资赚钱的目的。
但自从2016年12月份国家提出“房住不炒”的口号后，不少城市都加大了打击炒房的力度以及对楼市的调控力度。
与此同时，金融调控政策也在不断收紧，央行开始严查违规资金流入楼市，如此一来房地产行业的资金链便开始紧张起来，与此同时，投资客的资金链也发生了改变，也越来越紧张。
在这样的背景下，房子的金融属性逐渐降低，新建商品房越来越不好卖，虽然房价有所下跌，但楼市行情依旧很差，就连二手房市场也受到影响，出现了量价齐跌的现象。
自从2021年9月份房价明显下跌以来，大家对房地产行业的发展逐渐失去信心，越来越多人开始看跌房价。
对于这个现象，著名经济学家马光远也给出了自己的看法“ 房价只涨不跌的时代已经过去，买房就能挣钱的时代也已经过去，未来房住不炒将成为永久性的调控政策，所以大家再想在房地产行业赚钱，就必须具备专业的房产知识。
马光远这番话意味深长，虽然他不看好未来的楼市发展，但也表示房地产行业并不是完全没有发展空间。
除此以外，对于接下来的楼市变化，马光远也曾给出一些忠告：今后楼市存在“三个20%”，20%的城市，20%的房企，20%的楼盘。换句话而言，未来的楼市将会出现分化现象。
除了马光远外，融创集团董事长孙宏斌也表达了自己对未来楼市的看法，他也认为未来品质好的房子将会越来越受欢迎。目前总体来说，我国的住房资源已经过剩，但过剩的部分大多集中在三四线城市，并且品质一般都比较差。
随着社会的发展，人们生活水平的不断提高，大家对住房的要求也会越来越高，相比于普通住宅，在未来人们更倾向于购买品质好的中高端住宅。
毕竟如今我国的住宅拥有率已经超过了90%，再加上随着楼市调控政策的持续，未来将会有更多家庭拥有房子。当民众的基本生活住房被满足后，将会考虑怎么样改善自己居住环境，到时候，品质好的房子将会大受欢迎。
所以，如今刚需购房者买房一定要慎重，要提前做好功课，买到适合自己的好房子。对此，希望大家能够牢记“7字真言”:买边、买中、不买三，只要能做到这7点，买的房子基本不会太差。
一、 买高
由于城市的土地资源越来越稀缺，现在新建的住宅基本上都是高层住宅。虽然高层住宅能够有效缓解城市中住房资源紧缺的问题，但其中也有不少缺点。
比如高楼层上下楼困难、用水不便，低楼层采光和通风效果不好等等，所以大家在购买高层住宅时，一定要挑选好楼层。笔者的建议是，最好选择中间楼层，毕竟相较于低楼层和高楼层，中间楼层的优点虽然没有那么明显，但也不存在太明显的缺点。
二、 买边
现在大部分新建住宅设计都是两梯四户，这就意味着一共有两个中户房子，两个边户房子。相对于中户房子来说，边户房子不仅房子采光和隐私性比较好，房子户型也会更大一些。
虽然中户房子具有一定的价格优势，但想要拥有良好的居住环境，笔者还是建议购买边户房子会更好一些。
三、 三类房子最好不买
第一类房子是远郊的房子。此类房子虽然位于郊区，价格比较低，但对于刚需购房者来说通勤很不方便。尽管郊区有可能会慢慢发展起来，基础配套设施也会逐渐完善，但能不能发展到远郊区域，还是个问题。因此，刚需购房者最好在近郊或者市区买房。
第二类房子是市区内面积大的老房子。这些老房子一般位于市中心，其本身售价并不低，如果是面积大的话，房子总价将会非常高。
既然有实力购买这些老房子，还不如去购买一些面积并没有那么大的新建商品住宅，新建商品住宅无论是基础配套设施还是居住环境都远超于老小区，所以更适合现代人居住。
第三类房子是小开发商建的房子。相对于大开发商来说，小开发商的楼盘房子一般质量不好，而且居住环境较差。更重要的是小开发商容易出现资金链断裂的问题，一旦资金链断裂，轻则偷工减料，影响房子质量，重则烂尾。
除此之外，小开发商一般都没有物业，即便有物业，服务水平也会比较差，从长远的居住体验考虑的话，不建议选择这类房子。
结语
所以各位刚需购房者在购买房子时一定要擦亮眼睛，争取一次性就购买到居住舒适的好房子。
今日话题：购房牢记7字“真言”：买中、买边、不买三，基本不会“买太差”
【五连降!济宁市2022年2月份房价指数火热出炉】搜狐网济宁小编注意到：今早9点30分，国家统计局发布了2022年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。2022年2月份济宁新建商品住宅销售价格环比降幅0.6个百分点。
搜狐网济宁小编从统计数据中发现：山东区域内四个监控城市：济南涨0.1%、青岛涨0.0%，烟台涨0.1%，济宁降0.6%；济宁新建商品住宅的价格涨幅自2016年9月份起至2020年1月已连续42个月上涨，2020年2月出现0增长情况，随后一直上涨，2021年10月起，连续五个月下降。
济宁2月份中户型更畅销新建商品住宅90-144㎡以下户型价格涨幅最大
在2月份新建商品住宅分类价格指数方面：济宁90平米及以下户型价格较上月环比降0.7%，90平米-144平米户型价格较上月环比降0.4%，144平米以上户型价格较上月环比降0.9%。
2022年2月70个大中城市二手住宅销售价格指数
据数据显示，济宁二手房价格环比降0.4%，较1月份涨幅缩紧，同比降0.3%，较1月涨幅缩紧。
济宁2月小户型二手房受欢迎程度最高
2月份二手住宅销售价格分类指数方面：济宁90平米及以下户型价格较上月环比降0.6%，90平米-144平米户型价格较上月降0.3%，144平米以上户型价格较上月环比降0.4%。
2月份一线城市商品住宅销售价格环比上涨 二三线城市环比持平或下降——国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2022年2月份商品住宅销售价格变动情况统计数据
2022年2月份，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比持平或下降；一二线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落或持平，三线城市同比下降。
一、一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比持平或下降
2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.5%、0.6%和0.4%；一线城市二手住宅环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，其中北京、上海和广州分别上涨0.7%、0.9%和0.6%，深圳下降0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平；二手住宅环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅环比下降0.4%，降幅与上月相同。
2月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有27个和10个，环比下降城市分别有40个和57个。
二、一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅回落或持平，三线城市同比下降
2月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，涨幅与上月相同；二手住宅同比上涨3.5%，涨幅比上月回落0.6个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.1%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.4和0.7个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比由上月上涨0.5%转为下降0.1%；二手住宅同比下降1.3%，降幅比上月扩大0.6个百分点。
2月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有46个和30个，同比下降城市分别有24个和39个。
注释：70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分：一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。
搜狐网济宁小编从统计数据中发现：山东区域内四个监控城市：济南涨0.1%、青岛涨0.0%，烟台涨0.1%，济宁降0.6%；济宁新建商品住宅的价格涨幅自2016年9月份起至2020年1月已连续42个月上涨，2020年2月出现0增长情况，随后一直上涨，2021年10月起，连续五个月下降。
济宁2月份中户型更畅销新建商品住宅90-144㎡以下户型价格涨幅最大
在2月份新建商品住宅分类价格指数方面：济宁90平米及以下户型价格较上月环比降0.7%，90平米-144平米户型价格较上月环比降0.4%，144平米以上户型价格较上月环比降0.9%。
2022年2月70个大中城市二手住宅销售价格指数
据数据显示，济宁二手房价格环比降0.4%，较1月份涨幅缩紧，同比降0.3%，较1月涨幅缩紧。
济宁2月小户型二手房受欢迎程度最高
2月份二手住宅销售价格分类指数方面：济宁90平米及以下户型价格较上月环比降0.6%，90平米-144平米户型价格较上月降0.3%，144平米以上户型价格较上月环比降0.4%。
2月份一线城市商品住宅销售价格环比上涨 二三线城市环比持平或下降——国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2022年2月份商品住宅销售价格变动情况统计数据
2022年2月份，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比持平或下降；一二线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落或持平，三线城市同比下降。
一、一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比持平或下降
2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.5%、0.6%和0.4%；一线城市二手住宅环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，其中北京、上海和广州分别上涨0.7%、0.9%和0.6%，深圳下降0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平；二手住宅环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅环比下降0.4%，降幅与上月相同。
2月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有27个和10个，环比下降城市分别有40个和57个。
二、一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅回落或持平，三线城市同比下降
2月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，涨幅与上月相同；二手住宅同比上涨3.5%，涨幅比上月回落0.6个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.1%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.4和0.7个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比由上月上涨0.5%转为下降0.1%；二手住宅同比下降1.3%，降幅比上月扩大0.6个百分点。
2月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有46个和30个，同比下降城市分别有24个和39个。
注释：70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分：一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。
【2022年不买房，到底是“明智”还是“糊涂”？李嘉诚近乎明示】相信很多也看到了关于近期的楼市信息报道，楼市仍然波浪不惊，比较阴沉。从机构给出的数据看，总结成一句话即是，一线稳定，二线清淡，三四线不乐观。说到底，自去年下半年楼市迎来转折以来，市场还在延续下滑状态。
然而，谁都知道，房价涨跌从来都是“供求”作用的结果，而另一项数据，供应端也不乐观：
新房、二手房总库存量均在创造纪录，住房供大于求，购买力透支明显
某地产机构发布的最新一期全国百城住宅报告显示，截至2022年3月底，全国100个重点城市新建商品房库存面积为5.2亿平米，环比再增2.1%。如果说单就一个数据还看不出什么趋势来，那么对比一下就清楚了：
1.环比库存连续4个月正增长；2.同比连续37个月正增长；3.百城库存规模为自2016年楼市去库存以来的新高，创近5年最高纪录。
在专家看来，其中一个重要原因就是供应透支，像重庆郑州、重庆土地供应成交量比住宅成加量还多1亿多平米。毫无疑问，在需求没有明显增长情况下，未来几年，这些地方的楼市都是供大于求。
那么，购房者的杠杆还能再加吗？丁祖昱用另一组数据说明：
过去10年，居民的杠杆上涨6.68倍，个人住房贷款余额达38.1万亿，比房价增长还要快得多。
然而，不仅是新房，二手房市场也明显感受到“寒意”在某房地产机构发布的《全国主要城市二手房库存报告》中看到，2021年末全国60个城市二手房库存量就达到295万套，包括一些大城市的二手房库存量都在刷新历史，2022年开年的市场也未见什么起色。有业内人士就表示，房产价格看似纹丝不动，却没看到背后的这一波供求数据隐藏的含义：
天津、重庆、沈阳库存量均超14万套，成都达12万套，南京在这个报告中的数据是11.2万套，但下半年高峰期已经冲至14万套，像银川、大连、徐州、中山、佛山等城市的库存正处于增长中，说明我们的二手房库存量增加还只是开始。
值得一提的是，二手房库存量增加迅速的同时，二手房成交量还整体呈现下滑趋势。说白了，数据“一正一反”只会让去化周期进一步拉长。
不仅于此，“春江水暖鸭先知”的开发商做出了选择。
“2021年全国二次、三次集中供地”像一面“照妖镜”，有没有底气拿地，在这波土拍大戏中逐步反映出来。据澎湃新闻报道，从已开始的第二轮集中供地的9座城市看，无一例外地出现了临时“终止出让、流拍”的情况，而且总量达到了91宗，难道是因为地价挂得太高了？还真条件太苛刻了？其实都不是！
根据媒体报道显示，在2021年底的最后一次集中供地上，供地城市纷纷调低土拍门槛，但结果显示市场仍旧继续降温，比如南京这次流拍率比第二次还提高了50%，而苏州把压箱底的好地都拿出来了，但底价成交的地块达到了23幅，无锡和常州也同样遇冷，后者拿出8块地，1块终止，3幅底价成交，其他4块流拍等等。2022年合肥第一次供地30幅，其中15幅流拍，等等。
土地大量流拍原因，有人说是“三道红线”限制，开发商难做“无米之炊”，但也有业内人说，还要加一条：说明越来越多的开发商并不看好后市。
走到这个关口，开发商降价趋势能否真正形成？
老实讲，从以往的经验看，房地产市场变化主要就在于供求，如果出现上述“新房与二手房库存量持续增加的共振”，以及土地市场出现大量流拍，意味着房地产价格将出现不可避免的调整，而且我们也可以看到包括恒大等开发商开启了大折扣降价促销。不过，现实情况可能并不是一边倒。
对于2022年的房地产市场，高层会议已强调“支持商品房市场满足购房者的合理住房需求，促进房地产行业健康发展和良性循环”。相比以往“房不刺激”、“三稳”，这次表态是近几年最为温和的一次。我们还可以看到，自恒大事件出来以后，限跌、房贷下款加速、房企融资重新开闸等等，均是为促进房地产行业健康发展和良性循环目标努力。所以，房价要想快速下降不是监管的目标，只能通过收入增长和过高房价理性回落形成一个平衡。
但业内也有人说了，“限涨未必不涨，同样，限跌未必真不跌”。那么，今明两年房价走向如何？今年不买房或者买房，到底是“明智”还是“糊涂”，会不会“亏得一塌糊涂”？李嘉诚近乎明示：
近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价就会面临大洗牌，炒房客们需要谨慎了。买房用来自己住的，尽管买，买房是用来炒的，还是算了。很多内地开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。
从以上的预测中，可以梳理出几个信息点：第一，未来5年房地产价格会有较大变动；第二，炒房行不通了，不建议投资房产；第三，自己住可以买；第四，房企面临降杠杆，这样的情况下，规模不会扩大反而会缩小。
李嘉诚说这话还是在恒大等房企债务出现问题之前说的，现在对照他说的这几点信息，除了房地产价格需要时间检验外，其他几点是不是都已经得到了逐步验证。不少网友认为，李嘉诚不愧是第一代地产商，大部分人没他看得通透。
就拿开发商债务暴雷来说，现在不少销售额千亿级别的房企都出现了这样或那样的问题，有人归咎于国家对房企债务的管控，即便如此，难道不正是他提前看到了这一点吗？所以，以不赚取最后一个铜板理论著称的李嘉诚，最近6-7年一直都在撤出内地的房地产项目，有人说李嘉诚错过了2016年后这波行情，但殊不知他也有言在先，大意是“当所有人都想在高点卖出时，只会发生践踏，想撤也撤不了”。一言一行，无不显示顶级商人的老道。
不过，李嘉诚虽说“自住尽管买”，但计划赶不上变化，令人心酸的是，他们无力接盘了。
什么叫自住？买房不以炒房为目的，要么是刚需，要么是改善，他们对应是年轻结婚群体、中年改善群体，由于一场突如其来，加上不断反复“病情”，让我们很多人的工作和收入都受到影响，用清华大学社会学系孙立平教授在一条短视频中的话说，一场包括5大方面的巨大失业潮正在向我们袭来，即：
首先是陷于困境的房地产在大量裁员；其二是外商外资企业纷纷撤离中国；其三是中小企业的不景气、倒闭潮；其四是教育双减引发的对于教培行业的整顿，波及千万人的生计；最后是跨国电商的整顿，比如亚马逊平台整顿电商秩序，出现批量封店、封号情况，一批中国跨境电商巨头陷入困境。
可见，很多行业都受到风波的影响，在这一点上，但这并不代表李嘉诚看得不准，毕竟这都是突然情况。事实上，不少网友确实感同身受，网上不是有一个段子嘛，过去的2021年最悲惨家庭：“老公是房产中介，老婆是教培，买了恒大的房子，还意外有了3胎...”，虽然这是极端情况，但也折射出刚需、改善乏力的现状。而且，在“买涨不买跌”的心理作用下，即便房地产价格不让跌多少，但也赚不到钱，一些有钱家庭宁愿把钱投到其他地方，甚至存起来，也不会再做“无效买入”，流动性还受限，何苦呢？那么，今明两年面对的这些情况改善了吗？答案也是显而易见的。
当然，每个人情况不一样，有的人马上要结婚、孩子要上学，家庭经济条件也允许，有买房需求无可厚非，这没什么好说的。但如果工作都不稳定，收入也支撑不起房贷，确实应该缓缓，毕竟家庭财务安全是第一位的，在严格的市场管控下，料也不会出现“一年不买房，年初又白忙”的情况，2022年买，还是2023年买，区别应不会太大。
然而，谁都知道，房价涨跌从来都是“供求”作用的结果，而另一项数据，供应端也不乐观：
新房、二手房总库存量均在创造纪录，住房供大于求，购买力透支明显
某地产机构发布的最新一期全国百城住宅报告显示，截至2022年3月底，全国100个重点城市新建商品房库存面积为5.2亿平米，环比再增2.1%。如果说单就一个数据还看不出什么趋势来，那么对比一下就清楚了：
1.环比库存连续4个月正增长；2.同比连续37个月正增长；3.百城库存规模为自2016年楼市去库存以来的新高，创近5年最高纪录。
在专家看来，其中一个重要原因就是供应透支，像重庆郑州、重庆土地供应成交量比住宅成加量还多1亿多平米。毫无疑问，在需求没有明显增长情况下，未来几年，这些地方的楼市都是供大于求。
那么，购房者的杠杆还能再加吗？丁祖昱用另一组数据说明：
过去10年，居民的杠杆上涨6.68倍，个人住房贷款余额达38.1万亿，比房价增长还要快得多。
然而，不仅是新房，二手房市场也明显感受到“寒意”在某房地产机构发布的《全国主要城市二手房库存报告》中看到，2021年末全国60个城市二手房库存量就达到295万套，包括一些大城市的二手房库存量都在刷新历史，2022年开年的市场也未见什么起色。有业内人士就表示，房产价格看似纹丝不动，却没看到背后的这一波供求数据隐藏的含义：
天津、重庆、沈阳库存量均超14万套，成都达12万套，南京在这个报告中的数据是11.2万套，但下半年高峰期已经冲至14万套，像银川、大连、徐州、中山、佛山等城市的库存正处于增长中，说明我们的二手房库存量增加还只是开始。
值得一提的是，二手房库存量增加迅速的同时，二手房成交量还整体呈现下滑趋势。说白了，数据“一正一反”只会让去化周期进一步拉长。
不仅于此，“春江水暖鸭先知”的开发商做出了选择。
“2021年全国二次、三次集中供地”像一面“照妖镜”，有没有底气拿地，在这波土拍大戏中逐步反映出来。据澎湃新闻报道，从已开始的第二轮集中供地的9座城市看，无一例外地出现了临时“终止出让、流拍”的情况，而且总量达到了91宗，难道是因为地价挂得太高了？还真条件太苛刻了？其实都不是！
根据媒体报道显示，在2021年底的最后一次集中供地上，供地城市纷纷调低土拍门槛，但结果显示市场仍旧继续降温，比如南京这次流拍率比第二次还提高了50%，而苏州把压箱底的好地都拿出来了，但底价成交的地块达到了23幅，无锡和常州也同样遇冷，后者拿出8块地，1块终止，3幅底价成交，其他4块流拍等等。2022年合肥第一次供地30幅，其中15幅流拍，等等。
土地大量流拍原因，有人说是“三道红线”限制，开发商难做“无米之炊”，但也有业内人说，还要加一条：说明越来越多的开发商并不看好后市。
走到这个关口，开发商降价趋势能否真正形成？
老实讲，从以往的经验看，房地产市场变化主要就在于供求，如果出现上述“新房与二手房库存量持续增加的共振”，以及土地市场出现大量流拍，意味着房地产价格将出现不可避免的调整，而且我们也可以看到包括恒大等开发商开启了大折扣降价促销。不过，现实情况可能并不是一边倒。
对于2022年的房地产市场，高层会议已强调“支持商品房市场满足购房者的合理住房需求，促进房地产行业健康发展和良性循环”。相比以往“房不刺激”、“三稳”，这次表态是近几年最为温和的一次。我们还可以看到，自恒大事件出来以后，限跌、房贷下款加速、房企融资重新开闸等等，均是为促进房地产行业健康发展和良性循环目标努力。所以，房价要想快速下降不是监管的目标，只能通过收入增长和过高房价理性回落形成一个平衡。
但业内也有人说了，“限涨未必不涨，同样，限跌未必真不跌”。那么，今明两年房价走向如何？今年不买房或者买房，到底是“明智”还是“糊涂”，会不会“亏得一塌糊涂”？李嘉诚近乎明示：
近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价就会面临大洗牌，炒房客们需要谨慎了。买房用来自己住的，尽管买，买房是用来炒的，还是算了。很多内地开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。
从以上的预测中，可以梳理出几个信息点：第一，未来5年房地产价格会有较大变动；第二，炒房行不通了，不建议投资房产；第三，自己住可以买；第四，房企面临降杠杆，这样的情况下，规模不会扩大反而会缩小。
李嘉诚说这话还是在恒大等房企债务出现问题之前说的，现在对照他说的这几点信息，除了房地产价格需要时间检验外，其他几点是不是都已经得到了逐步验证。不少网友认为，李嘉诚不愧是第一代地产商，大部分人没他看得通透。
就拿开发商债务暴雷来说，现在不少销售额千亿级别的房企都出现了这样或那样的问题，有人归咎于国家对房企债务的管控，即便如此，难道不正是他提前看到了这一点吗？所以，以不赚取最后一个铜板理论著称的李嘉诚，最近6-7年一直都在撤出内地的房地产项目，有人说李嘉诚错过了2016年后这波行情，但殊不知他也有言在先，大意是“当所有人都想在高点卖出时，只会发生践踏，想撤也撤不了”。一言一行，无不显示顶级商人的老道。
不过，李嘉诚虽说“自住尽管买”，但计划赶不上变化，令人心酸的是，他们无力接盘了。
什么叫自住？买房不以炒房为目的，要么是刚需，要么是改善，他们对应是年轻结婚群体、中年改善群体，由于一场突如其来，加上不断反复“病情”，让我们很多人的工作和收入都受到影响，用清华大学社会学系孙立平教授在一条短视频中的话说，一场包括5大方面的巨大失业潮正在向我们袭来，即：
首先是陷于困境的房地产在大量裁员；其二是外商外资企业纷纷撤离中国；其三是中小企业的不景气、倒闭潮；其四是教育双减引发的对于教培行业的整顿，波及千万人的生计；最后是跨国电商的整顿，比如亚马逊平台整顿电商秩序，出现批量封店、封号情况，一批中国跨境电商巨头陷入困境。
可见，很多行业都受到风波的影响，在这一点上，但这并不代表李嘉诚看得不准，毕竟这都是突然情况。事实上，不少网友确实感同身受，网上不是有一个段子嘛，过去的2021年最悲惨家庭：“老公是房产中介，老婆是教培，买了恒大的房子，还意外有了3胎...”，虽然这是极端情况，但也折射出刚需、改善乏力的现状。而且，在“买涨不买跌”的心理作用下，即便房地产价格不让跌多少，但也赚不到钱，一些有钱家庭宁愿把钱投到其他地方，甚至存起来，也不会再做“无效买入”，流动性还受限，何苦呢？那么，今明两年面对的这些情况改善了吗？答案也是显而易见的。
当然，每个人情况不一样，有的人马上要结婚、孩子要上学，家庭经济条件也允许，有买房需求无可厚非，这没什么好说的。但如果工作都不稳定，收入也支撑不起房贷，确实应该缓缓，毕竟家庭财务安全是第一位的，在严格的市场管控下，料也不会出现“一年不买房，年初又白忙”的情况，2022年买，还是2023年买，区别应不会太大。
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