#以案普法#【小区地面车位到底归谁所有？】某小区内除了地下售卖车位，还有59个地上车位，这些车位使用权究竟归谁？是开发商所有？还是业主共有？近日，某房地产开发公司将某小区业委会诉至法院，要求确认小区内的59个地面停车位使用权归其所有。
案件简介
原告房地产公司是该小区的建设单位。2014年10月，房地产公司取得建设工程规划许可证，具体内容为建筑住宅楼4幢、地下一层地上七层。
原告房地产公司诉称，小区建成后，59个地上车位和植草砖车位经县自然资源和规划局、县测绘中心等部门验收合格。原告认为这59个车位是通过竞标出让土地后开发建设，应归属于原告。此外，房地产开发公司与买受人签订的商品房买卖合同第四条对建筑区划内车位问题作出约定，即规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权、车库使用权、车棚使用权属于出卖人。
被告小区业委会辩称，本案中的地面停车位仅是利用了小区公共场地的土地使用权，属于原告依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权范畴，其权益应当属于全体小区业主，原告无权主张相应权利。另查明，涉案59个地上车位面积均未计入建筑面积，均不能办理产权登记手续。
2021年2月2日，法院一审判决驳回了房地产开发公司的诉讼请求。房地产开发公司不服，提起上诉。2021年7月22日，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
法官说法
一、关于小区规划内车位车库与非规划内车位权属区别
车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施。《中华人民共和国物权法》第七十四条对车位、车库的权利归属作出了规定，《中华人民共和国民法典》第二百七十五条沿用前述规定，即：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
规划内车位车库是建筑单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。这种车位具有独立性、可分性，建设单位可以通过出售、附赠或出租等书面合同方式，对车位、车库所有权的归属作出明确约定。非规划内车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，没有在最初批准的项目建设规划中，所占用的道路或者场地属于业主共有财产，维护费用作为公摊费用由全体业主承担，后续改扩建车位也应由业主共有。
本案中，房地产开发公司主张的59个地面车位，虽在小区建造之初经过规划设计，但这是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要而保障设置的规定数量或比例的停车设施，规划的初衷并非让开发商以出卖等方式获利。且这59个车位未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。地上车位有别于地下车位，未形成新的使用空间，房地产开发公司也无额外成本投入，实质上是占用建筑区划内业主共有的道路或者其他场地，应认定属于业主共有。房地产开发公司不能以出售、附赠或者出租等方式进行处分。
二、关于商品房买卖合同中的格式条款
根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，没有对格式条款进行提示说明的，该格式条款无效。
本案中，房地产开发公司与业主方签订的商品房买卖合同第四条关于地上车位的约定内容属于对买受方合理享受业主主要权利的排除，条款字体与其他条款并无区别，且房地产开发公司也未提供证据证明其对该条款尽到合理提示及说明义务，该格式条款无效。
三、关于人防车位的权属和收益问题
人防车位，是平时可以用于停放车辆的人防工程。由国家投资单独修建的地下防空建筑属于国家所有。由社会投资者投资并结合民用建筑修建的人防车位（即结建人防车位）的所有权归属，我国现行法律并无明确规定。当前，新建民用建筑时，开发商必须依据国家相关规定结建人防工程，这是开发商应承担的法定义务。因此，结建人防车位的所有权仍应归属于国家。
《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。一般认为，此处的投资者应为投资建设该人防车位的建设单位，即开发商。
据此，开发商作为人防车位的建设单位，在平时对其享有使用权和收益权。根据物权法规定，这种权利属于用益物权范畴。人防车位使用权必须通过合法程序取得，即开发商应当在人防工程部门办理备案登记等手续。
需要说明的是，若开发商与买受人签署《人防车位租赁协议》的，因开发商对人防车位仅有使用权和收益权，该协议性质上只是租赁合同性质，当租赁期限超过二十年后，双方得续签。（来源：新昌县法院、民商事实务、山东高法）
案件简介
原告房地产公司是该小区的建设单位。2014年10月，房地产公司取得建设工程规划许可证，具体内容为建筑住宅楼4幢、地下一层地上七层。
原告房地产公司诉称，小区建成后，59个地上车位和植草砖车位经县自然资源和规划局、县测绘中心等部门验收合格。原告认为这59个车位是通过竞标出让土地后开发建设，应归属于原告。此外，房地产开发公司与买受人签订的商品房买卖合同第四条对建筑区划内车位问题作出约定，即规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权、车库使用权、车棚使用权属于出卖人。
被告小区业委会辩称，本案中的地面停车位仅是利用了小区公共场地的土地使用权，属于原告依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权范畴，其权益应当属于全体小区业主，原告无权主张相应权利。另查明，涉案59个地上车位面积均未计入建筑面积，均不能办理产权登记手续。
2021年2月2日，法院一审判决驳回了房地产开发公司的诉讼请求。房地产开发公司不服，提起上诉。2021年7月22日，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
法官说法
一、关于小区规划内车位车库与非规划内车位权属区别
车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施。《中华人民共和国物权法》第七十四条对车位、车库的权利归属作出了规定，《中华人民共和国民法典》第二百七十五条沿用前述规定，即：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
规划内车位车库是建筑单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。这种车位具有独立性、可分性，建设单位可以通过出售、附赠或出租等书面合同方式，对车位、车库所有权的归属作出明确约定。非规划内车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，没有在最初批准的项目建设规划中，所占用的道路或者场地属于业主共有财产，维护费用作为公摊费用由全体业主承担，后续改扩建车位也应由业主共有。
本案中，房地产开发公司主张的59个地面车位，虽在小区建造之初经过规划设计，但这是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要而保障设置的规定数量或比例的停车设施，规划的初衷并非让开发商以出卖等方式获利。且这59个车位未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。地上车位有别于地下车位，未形成新的使用空间，房地产开发公司也无额外成本投入，实质上是占用建筑区划内业主共有的道路或者其他场地，应认定属于业主共有。房地产开发公司不能以出售、附赠或者出租等方式进行处分。
二、关于商品房买卖合同中的格式条款
根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，没有对格式条款进行提示说明的，该格式条款无效。
本案中，房地产开发公司与业主方签订的商品房买卖合同第四条关于地上车位的约定内容属于对买受方合理享受业主主要权利的排除，条款字体与其他条款并无区别，且房地产开发公司也未提供证据证明其对该条款尽到合理提示及说明义务，该格式条款无效。
三、关于人防车位的权属和收益问题
人防车位，是平时可以用于停放车辆的人防工程。由国家投资单独修建的地下防空建筑属于国家所有。由社会投资者投资并结合民用建筑修建的人防车位（即结建人防车位）的所有权归属，我国现行法律并无明确规定。当前，新建民用建筑时，开发商必须依据国家相关规定结建人防工程，这是开发商应承担的法定义务。因此，结建人防车位的所有权仍应归属于国家。
《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。一般认为，此处的投资者应为投资建设该人防车位的建设单位，即开发商。
据此，开发商作为人防车位的建设单位，在平时对其享有使用权和收益权。根据物权法规定，这种权利属于用益物权范畴。人防车位使用权必须通过合法程序取得，即开发商应当在人防工程部门办理备案登记等手续。
需要说明的是，若开发商与买受人签署《人防车位租赁协议》的，因开发商对人防车位仅有使用权和收益权，该协议性质上只是租赁合同性质，当租赁期限超过二十年后，双方得续签。（来源：新昌县法院、民商事实务、山东高法）
月令乃提纲之府，譬之宅也，人元为用事之神，宅之定向也，不可以不卜。
生时乃归属之地，譬之墓也，人元为用事之神，墓之定向也，不可以不辨。
四柱论命，无非论清楚天，地，人三者之生克制化关系，天干为天，地支为地，人即支中所藏之人元也。
凡论命时，月支当令之字最为重要，故称为提纲。四柱之气象，格局，喜用神，得月令者谓得时，为最吉。月令就如人之家宅，支中藏元用事者，决定了家宅朝向，自然就与四柱吉凶相关了。所谓用事，即是指支中司令之神。便如寅月支中含甲丙戊，立春后七日，初春木嫩，戊土为司令之神，八到十四日，天气渐暖，丙火用事，十五日至三十日，木已长成，甲木司令。可见不同人元司令，自然会影响日主的衰旺程度，甚至决定了对一个八字的基本判断。
比如梅艳芳八字，若不明司令之神之要紧，即便已知其一生走向，多少所谓大师，亦无从论起。
当然月令为宅，人元只能决定宅之朝向，不能决定宅之本身，不能说寅月戊土司令，便以戊土而代寅木，则大缪矣。
生时乃归属之地，对四柱影响亦大，一个时辰为现代两个小时。记得邵伟华老师书中将每个时辰分为上中下三刻，有过专门论述，应该也是引用了古人之论。
同年月日且同时生的人不少，但每个人的人生轨迹都不会一样，即便同一时辰出生的双胞胎，差异也常常挺大，虽受后天各种影响，但同一时辰内具体出生时刻的不同对人生的影响，可视为先天不同，不可不察。
论生时对四柱的影响，可直接依取用月令司令之神之法而用之，但要明了计算之法。以下粗论之，仅供参考。
一年十二月，依节气取之，每月三十天，每日司令之神已定，比如子月，前十日壬水司令，乃亥之余气，后二十日为癸水司令。
若要将月之司令折换成一个时辰内所生具体时刻的司令之神，则又需有所依凭，这涉及到刻的概念。古人以固定沙漏等工具计时，漏多少为一刻，刻划印记之刻。
最早古人以一天十二个时辰为一百刻计，后又有反复，至明末清初，终以一天为96刻计时，即每一个时辰为八刻。一个时辰为现代的两个小时，一小时四刻，即一刻为十五分钟，这与现代概念是统一的了。
仍以子月为例，前十日壬水司令，占三分之一月份，后二十日为癸水司令，占剩余的三分之二月份。现在换算到时辰的司令，一个时辰为八刻，八刻的三分之一为8/3刻，一刻为15分钟，则：8/3×15分钟＝40分钟，即子时的前40分钟为壬水司令，后80分钟为癸水司令。刚好各占1/3及2/3，与月令司令之神占用比例相同。
再看看寅月，戊土前七天司令，占7/30，丙火接着司令七天，又占去 7/30，剩余天数甲木司令，占 16/30。换算成时辰司令，一个时辰为八刻，则司令之神从子时开始依序占用的具体司令时刻如下：
戊土司令时间为：8×7/30×15＝28分钟。
丙火司令时间为：8×7/30×15＝28分钟。
甲木司令时间为：8×16/30×15＝64分钟。
以上三者相加，刚好为120分钟，即一个时辰。
再简化一点，要计算一个时辰内各司令时间段，以月令司令时间天数，除以30，乘以120分钟即可。
再简化一下，以月令司令时间天数，乘以4即可。
比如戊土司令时间为：7x4＝28分钟。甲木司令时间则为16x4＝64分钟，计算非常简便。
当然，时辰司令之神对四柱八字的影响，远没有年月日三柱对八字的影响大，故论命时，古今都基本很少论及生时的司令之神，但若要提升论命的准确度，建议采用，毕竟现在出生的人，出生证明上的时间都准确到了分钟了。
但又不可盲从，正如前面提到，一刻时间的长度，从古至今就有调整，而且一月三十日，一年三百六十天，推定的万年历都会有误差，想准确到分钟，何其难也。更惶论各地真实时间的差异，出生证上医生填写时间的误差等等。
所以，四柱论命，终只是一个粗略的论命工具，至于那些把论命吹得神乎其神的故事，当个看客即可，当不得真。
生时乃归属之地，譬之墓也，人元为用事之神，墓之定向也，不可以不辨。
四柱论命，无非论清楚天，地，人三者之生克制化关系，天干为天，地支为地，人即支中所藏之人元也。
凡论命时，月支当令之字最为重要，故称为提纲。四柱之气象，格局，喜用神，得月令者谓得时，为最吉。月令就如人之家宅，支中藏元用事者，决定了家宅朝向，自然就与四柱吉凶相关了。所谓用事，即是指支中司令之神。便如寅月支中含甲丙戊，立春后七日，初春木嫩，戊土为司令之神，八到十四日，天气渐暖，丙火用事，十五日至三十日，木已长成，甲木司令。可见不同人元司令，自然会影响日主的衰旺程度，甚至决定了对一个八字的基本判断。
比如梅艳芳八字，若不明司令之神之要紧，即便已知其一生走向，多少所谓大师，亦无从论起。
当然月令为宅，人元只能决定宅之朝向，不能决定宅之本身，不能说寅月戊土司令，便以戊土而代寅木，则大缪矣。
生时乃归属之地，对四柱影响亦大，一个时辰为现代两个小时。记得邵伟华老师书中将每个时辰分为上中下三刻，有过专门论述，应该也是引用了古人之论。
同年月日且同时生的人不少，但每个人的人生轨迹都不会一样，即便同一时辰出生的双胞胎，差异也常常挺大，虽受后天各种影响，但同一时辰内具体出生时刻的不同对人生的影响，可视为先天不同，不可不察。
论生时对四柱的影响，可直接依取用月令司令之神之法而用之，但要明了计算之法。以下粗论之，仅供参考。
一年十二月，依节气取之，每月三十天，每日司令之神已定，比如子月，前十日壬水司令，乃亥之余气，后二十日为癸水司令。
若要将月之司令折换成一个时辰内所生具体时刻的司令之神，则又需有所依凭，这涉及到刻的概念。古人以固定沙漏等工具计时，漏多少为一刻，刻划印记之刻。
最早古人以一天十二个时辰为一百刻计，后又有反复，至明末清初，终以一天为96刻计时，即每一个时辰为八刻。一个时辰为现代的两个小时，一小时四刻，即一刻为十五分钟，这与现代概念是统一的了。
仍以子月为例，前十日壬水司令，占三分之一月份，后二十日为癸水司令，占剩余的三分之二月份。现在换算到时辰的司令，一个时辰为八刻，八刻的三分之一为8/3刻，一刻为15分钟，则：8/3×15分钟＝40分钟，即子时的前40分钟为壬水司令，后80分钟为癸水司令。刚好各占1/3及2/3，与月令司令之神占用比例相同。
再看看寅月，戊土前七天司令，占7/30，丙火接着司令七天，又占去 7/30，剩余天数甲木司令，占 16/30。换算成时辰司令，一个时辰为八刻，则司令之神从子时开始依序占用的具体司令时刻如下：
戊土司令时间为：8×7/30×15＝28分钟。
丙火司令时间为：8×7/30×15＝28分钟。
甲木司令时间为：8×16/30×15＝64分钟。
以上三者相加，刚好为120分钟，即一个时辰。
再简化一点，要计算一个时辰内各司令时间段，以月令司令时间天数，除以30，乘以120分钟即可。
再简化一下，以月令司令时间天数，乘以4即可。
比如戊土司令时间为：7x4＝28分钟。甲木司令时间则为16x4＝64分钟，计算非常简便。
当然，时辰司令之神对四柱八字的影响，远没有年月日三柱对八字的影响大，故论命时，古今都基本很少论及生时的司令之神，但若要提升论命的准确度，建议采用，毕竟现在出生的人，出生证明上的时间都准确到了分钟了。
但又不可盲从，正如前面提到，一刻时间的长度，从古至今就有调整，而且一月三十日，一年三百六十天，推定的万年历都会有误差，想准确到分钟，何其难也。更惶论各地真实时间的差异，出生证上医生填写时间的误差等等。
所以，四柱论命，终只是一个粗略的论命工具，至于那些把论命吹得神乎其神的故事，当个看客即可，当不得真。
就是说运势如果是道多解方程题，占牌只是其中一解，还是限定条件，哪怕得出这个结果也是得分不全。“当且仅当a=1时才得到b=0”，a取值哪怕有半点改变b=0都会成为天大的笑话，而众所周知在没有唯一解的情况下条件取值是可以有很多的。
现实情况是很多时候牌给出的并非“对/错”、“1/0”这种斩钉截铁非黑即白的答案，而更像是一种趋势，建议，对未来某种可能的试探，而且很大程度上也依赖读牌人水平高低。看过很多例子就是抽出来同一组牌被读出三四个不同结果，甚至一边相互抵触、一边又都有可能发生。
我自己的看法是牌就是牌，牌是没错的，往往发生错误都出在人身上，所以犯错也好改错也好，说是取决于牌、最后还是取决于你，毕竟，牌也是人发明的。
现实情况是很多时候牌给出的并非“对/错”、“1/0”这种斩钉截铁非黑即白的答案，而更像是一种趋势，建议，对未来某种可能的试探，而且很大程度上也依赖读牌人水平高低。看过很多例子就是抽出来同一组牌被读出三四个不同结果，甚至一边相互抵触、一边又都有可能发生。
我自己的看法是牌就是牌，牌是没错的，往往发生错误都出在人身上，所以犯错也好改错也好，说是取决于牌、最后还是取决于你，毕竟，牌也是人发明的。
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