#重点关注# 【12.17 风险等级调整+疫情防控提示】截至2021年12月17日9时，全国现有12个高风险地区（涉及内蒙古呼伦贝尔市，浙江省绍兴市），56个中风险地区（涉及上海市浦东新区，内蒙古呼伦贝尔市，黑龙江省哈尔滨市、齐齐哈尔市，浙江省宁波市、杭州市、绍兴市，陕西省西安市，安徽省宿州市，广东省东莞市）。
高风险地区（12）：
内蒙古呼伦贝尔市（7）：满洲里市东山街道，南区街道，北区街道，兴华街道；扎赉诺尔区第一街道，第三街道，第四街道。
浙江省绍兴市（5）：上虞区百官街道城南社区、恒利社区，曹娥街道振兴社区、银河社区、大通超市（舜杰路店）。
中风险地区（56）：
上海市浦东新区（1）：张江镇张东路2281弄玉兰香苑四期小区。
内蒙古呼伦贝尔市（4）：满洲里市扎赉诺尔区第二街道，第五街道，灵泉镇，新巴尔虎右旗阿拉坦额莫勒镇。
黑龙江省哈尔滨市（8）：南岗区学府星城小区、邮政街324号至346号楼栋与邮政街346号至满洲里街59号楼栋半合围区域、华鸿金色柏林小区8号楼、宣德街26—1号至宣德街30号与芦家街90号至90—18号四单元门市半合围区域，香坊区睿城小区B5栋A8栋B1栋B4栋合围区域、绿海华庭小区三期；道里区恒祥城小区二期（14号楼、15号楼、16号楼围合区域），民安小区（6栋、7栋围合区域）。
黑龙江齐齐哈尔市（1）：讷河市长发镇建设村。
浙江省宁波市（3）：镇海区蛟川街道的临江小区，宁波阿尔卑斯电子有限公司，蛟川街道甬记公寓。
浙江省杭州市（1）：萧山区北干街道龙湖春江天玺17幢。
浙江省绍兴市（21）：百官街道（城南社区、恒利社区除外），曹娥街道（振兴社区、银河社区、大通超市（舜杰路店）除外），东关街道大西庄村马家自然村、南阳社区新东方家园13幢，道墟街道积山村诸家自然村、汇联村，梁湖街道天香华庭小区香榭居17幢，崧厦街道陆家村，章镇镇浙江胤亿科技有限公司、丰惠镇南源贾塔自然村，上虞英格菲尔通用机械有限公司、渔门村，驿亭镇新驿亭村、五夫村、鲁溪闸群英自然村、新横塘徐家岙自然村、鲁溪闸下闸自然村，盖北镇兴海村，上虞经济技术开发区朝阳三路浙江太阳股份有限公司、浙江致为新材料有限公司、浙江海创锂电科技有限公司。
陕西省西安市（8）：曲江新区雁展路288号沿街69-10101至69-10107商铺；雁塔区长延堡街道丈八东路2号家属院，小寨路街道长安中路33号长安大学长安路住宅区3区11号楼和2区11号楼，小寨路街道长安中路33号长安大学长安路住宅区3区10号楼1单元，长延堡街道朱雀大街南段10号紫郡长安北区F5栋2单元；经开区长大南路356号长安大学渭水校区住宅小区10号楼3单元；碑林区含光路23号九锦台小区12号楼2单元，张家村街道融信社区大学东路80号民房。
安徽省宿州市（1）：埇桥区大营镇大营新村。
广东省东莞市（8）：大朗镇长富社区碧桂园首座3栋、蔡边村沙井街76-80号、蔡边村金丽路五巷20号、蔡边村九墩区112号、长塘社区第一工业区一街92-146号、长塘社区三区一路197-199号君安雅居、大井头社区怡安路63号怡安时尚公寓、水平村红荔西区金宝公寓。
为精准、规范、有序做好对外来人员的健康管理工作，按照相关文件精神，现就有关要求进一步明确如下：
一、对从省内其他市以及自昆山接驳后在我市集中隔离的入境人员，解除集中隔离后，由入境人员目的地的各地疫情防控防控应急指挥机构安排专车，直接从集中隔离点接驳转运；对在省外集中隔离的入境人员，解除集中隔离后，由入境人员目的地的各地疫情防控应急指挥机构安排专车，到第一进入省内的“两站一场一码头”接驳转运，不得让入境人员在省内转乘公共交通。
对集中隔离满14天的入境人员，原则上继续在集中隔离场所实施第二个14天的医学观察；对确需居家健康监测的人员，必须同时满足单人单套单独居住、“五包一”社区防控机制健全、非必要不外出以及确需外出必须向社区报告等基本条件，并经各地疫情防控应急指挥机构严格审核评估确认后方可实施。
对完成28天健康管理的入境人员，继续做好28天的跟踪健康监测。在跟踪健康监测的28天期间，需要按照相关要求开展核酸检测，其同住家人同步开展核酸检测。
二、对有14天内中高风险地区旅居史的来徐返徐人员，或与确诊病例（含无症状感染者）有轨迹交叉的人员，实施“14+7”健康管理，即14天的集中隔离医学观察（自离开中高风险地区之日起）和7天居家健康监测。
三、对有14天内中高风险地区所在设区市（直辖市为区、县）低风险地区旅居史的来徐返徐人员，需持有48小时内核酸检测阴性证明（或者能够出示包括48小时内核酸检测阴性证明的健康码）方可流动，并主动向居住所在社区和单位报告，做好7天健康监测，期间尽量减少外出，避免参加聚集性活动。对不能提供48小时内核酸检测阴性证明的，需进行核酸检测，并在检测结果出具前做好个人防护，在规定地点等候，检测结果阴性方可流动，并在进入我市72小时之内再进行一次核酸检测（两次核酸检测时间间隔24小时以上）。
四、对所在设区市（直辖市为区、县）全域为低风险地区的来徐返徐人员，根据疫情发展情况，按照市疫情防控应急指挥部相关要求执行。
近期国内多个地区出现本土确诊病例，疫情防控不能放松。德尔塔变异株具有传播速度快、体内复制快、转阴时间长等特点，对疫情防控提出更大挑战。每个人是自己健康的第一责任人，要继续做好健康防护，密切关注国内疫情动态和中高风险地区变化情况，支持配合防控措施，始终保持警惕、严密防范、自主报备。秋冬季是呼吸道传染疾病的高发季节，需要坚持佩戴口罩，日常勤洗手、常通风、少聚集，与他人保持安全社交距离。接种新冠疫苗仍是最有效的防护措施，尚未接种、未完成全程接种的市民，请及早就近接种。已完成疫苗接种6个月以上的，可接种新冠疫苗加强针。
徐州市疾病预防控制中心
2021年12月17日
高风险地区（12）：
内蒙古呼伦贝尔市（7）：满洲里市东山街道，南区街道，北区街道，兴华街道；扎赉诺尔区第一街道，第三街道，第四街道。
浙江省绍兴市（5）：上虞区百官街道城南社区、恒利社区，曹娥街道振兴社区、银河社区、大通超市（舜杰路店）。
中风险地区（56）：
上海市浦东新区（1）：张江镇张东路2281弄玉兰香苑四期小区。
内蒙古呼伦贝尔市（4）：满洲里市扎赉诺尔区第二街道，第五街道，灵泉镇，新巴尔虎右旗阿拉坦额莫勒镇。
黑龙江省哈尔滨市（8）：南岗区学府星城小区、邮政街324号至346号楼栋与邮政街346号至满洲里街59号楼栋半合围区域、华鸿金色柏林小区8号楼、宣德街26—1号至宣德街30号与芦家街90号至90—18号四单元门市半合围区域，香坊区睿城小区B5栋A8栋B1栋B4栋合围区域、绿海华庭小区三期；道里区恒祥城小区二期（14号楼、15号楼、16号楼围合区域），民安小区（6栋、7栋围合区域）。
黑龙江齐齐哈尔市（1）：讷河市长发镇建设村。
浙江省宁波市（3）：镇海区蛟川街道的临江小区，宁波阿尔卑斯电子有限公司，蛟川街道甬记公寓。
浙江省杭州市（1）：萧山区北干街道龙湖春江天玺17幢。
浙江省绍兴市（21）：百官街道（城南社区、恒利社区除外），曹娥街道（振兴社区、银河社区、大通超市（舜杰路店）除外），东关街道大西庄村马家自然村、南阳社区新东方家园13幢，道墟街道积山村诸家自然村、汇联村，梁湖街道天香华庭小区香榭居17幢，崧厦街道陆家村，章镇镇浙江胤亿科技有限公司、丰惠镇南源贾塔自然村，上虞英格菲尔通用机械有限公司、渔门村，驿亭镇新驿亭村、五夫村、鲁溪闸群英自然村、新横塘徐家岙自然村、鲁溪闸下闸自然村，盖北镇兴海村，上虞经济技术开发区朝阳三路浙江太阳股份有限公司、浙江致为新材料有限公司、浙江海创锂电科技有限公司。
陕西省西安市（8）：曲江新区雁展路288号沿街69-10101至69-10107商铺；雁塔区长延堡街道丈八东路2号家属院，小寨路街道长安中路33号长安大学长安路住宅区3区11号楼和2区11号楼，小寨路街道长安中路33号长安大学长安路住宅区3区10号楼1单元，长延堡街道朱雀大街南段10号紫郡长安北区F5栋2单元；经开区长大南路356号长安大学渭水校区住宅小区10号楼3单元；碑林区含光路23号九锦台小区12号楼2单元，张家村街道融信社区大学东路80号民房。
安徽省宿州市（1）：埇桥区大营镇大营新村。
广东省东莞市（8）：大朗镇长富社区碧桂园首座3栋、蔡边村沙井街76-80号、蔡边村金丽路五巷20号、蔡边村九墩区112号、长塘社区第一工业区一街92-146号、长塘社区三区一路197-199号君安雅居、大井头社区怡安路63号怡安时尚公寓、水平村红荔西区金宝公寓。
为精准、规范、有序做好对外来人员的健康管理工作，按照相关文件精神，现就有关要求进一步明确如下：
一、对从省内其他市以及自昆山接驳后在我市集中隔离的入境人员，解除集中隔离后，由入境人员目的地的各地疫情防控防控应急指挥机构安排专车，直接从集中隔离点接驳转运；对在省外集中隔离的入境人员，解除集中隔离后，由入境人员目的地的各地疫情防控应急指挥机构安排专车，到第一进入省内的“两站一场一码头”接驳转运，不得让入境人员在省内转乘公共交通。
对集中隔离满14天的入境人员，原则上继续在集中隔离场所实施第二个14天的医学观察；对确需居家健康监测的人员，必须同时满足单人单套单独居住、“五包一”社区防控机制健全、非必要不外出以及确需外出必须向社区报告等基本条件，并经各地疫情防控应急指挥机构严格审核评估确认后方可实施。
对完成28天健康管理的入境人员，继续做好28天的跟踪健康监测。在跟踪健康监测的28天期间，需要按照相关要求开展核酸检测，其同住家人同步开展核酸检测。
二、对有14天内中高风险地区旅居史的来徐返徐人员，或与确诊病例（含无症状感染者）有轨迹交叉的人员，实施“14+7”健康管理，即14天的集中隔离医学观察（自离开中高风险地区之日起）和7天居家健康监测。
三、对有14天内中高风险地区所在设区市（直辖市为区、县）低风险地区旅居史的来徐返徐人员，需持有48小时内核酸检测阴性证明（或者能够出示包括48小时内核酸检测阴性证明的健康码）方可流动，并主动向居住所在社区和单位报告，做好7天健康监测，期间尽量减少外出，避免参加聚集性活动。对不能提供48小时内核酸检测阴性证明的，需进行核酸检测，并在检测结果出具前做好个人防护，在规定地点等候，检测结果阴性方可流动，并在进入我市72小时之内再进行一次核酸检测（两次核酸检测时间间隔24小时以上）。
四、对所在设区市（直辖市为区、县）全域为低风险地区的来徐返徐人员，根据疫情发展情况，按照市疫情防控应急指挥部相关要求执行。
近期国内多个地区出现本土确诊病例，疫情防控不能放松。德尔塔变异株具有传播速度快、体内复制快、转阴时间长等特点，对疫情防控提出更大挑战。每个人是自己健康的第一责任人，要继续做好健康防护，密切关注国内疫情动态和中高风险地区变化情况，支持配合防控措施，始终保持警惕、严密防范、自主报备。秋冬季是呼吸道传染疾病的高发季节，需要坚持佩戴口罩，日常勤洗手、常通风、少聚集，与他人保持安全社交距离。接种新冠疫苗仍是最有效的防护措施，尚未接种、未完成全程接种的市民，请及早就近接种。已完成疫苗接种6个月以上的，可接种新冠疫苗加强针。
徐州市疾病预防控制中心
2021年12月17日
【识别很容易，投资很困难】
房地产投资很矛盾，房地产的识别要求非常低，比如一个楼盘好不好？但凡是个人都能看得出来对不对？一看这个楼盘怎么样，这个楼盘是好是坏都能看出来的，对一个城市难一点点，但是房地产投资就不一样。
绝大多数人认为他自己很会投资，但是我们放眼看过去，绝大部分人是不会投资的。这就很难评判，因为它又不是科学，所以你很难辩驳。比如你搞物理，物理就是错对，很方便分辨，技术也是很方便分辨的，哪怕你谈心理学也好分辨，但是投资是最难分辨的，为什么？
投资就是找暗箱操作，如果是个明箱你就不干了。比如有一个项目原来很值你要去买，但是没人相信好事，我们就可以暗箱操作，黑箱作业，便宜这样买入，等大家醒过来了我们就赚大了。投资是暗箱操作，价值是隐私，因为隐私你不知道，所以我能掉价卖。如果什么都知道了是不好卖的，什么都知道还能卖，一定是必需品，比如农业产品，你知道又怎样，还是得买。
为什么工业帼家的人注重隐私？因为工业品都不是必需品，他把一个非必需品要卖给你，他必须要讲故事，讲故事必须要把关起门来他想个招，打开门就跟你讲了一个故事。所以所有的营销都应该是暗箱作业，但很奇葩的，很多人非要把一个投资行为搞得满天下皆知，让大家都认同。
你们去看，现在这个社会上去炒作的楼盘和行为举动，投资上是不是我们在5年前就已经几乎底朝天都说过一遍？是的，但是那时候那些人干嘛呢？错了，瞎掰的，他每次都这么说，但这对我们是有好处的。也就是说房地产矛盾识别难度非常低，是个人都知道哪个楼盘好，哪个楼盘差，但是投资非常困难。
因为空间和时间纠缠在一起，但很多人只看空间不看时间，那就很麻烦了；有些人只看时间不看空间，也很麻烦。但是你把时间空间纠缠在一起分析，很多人抓不住要害，导致房地产投资很多人误解了。他买个房就说他是投资，对不起。我们去年年底说过一个道理，说压制式的机会是什么机会？比如一个项目出来了，它有压制式机会的时候，比如华润城出来了，比如悦府出来了，那就是覆盖性和压制式的机会：《https://t.cn/A6MOcwWA》。
那两个项目出来了以后，只要你有资格够得着，别的项目你就不要管了，因为管别的项目就不是投资了，这就是压制和覆盖对投资的考验。但是人很仁慈，人性上是很仁慈，你把这个人性当做投资就麻烦了，比如你不敢割断别的项目，我们说那个法则叫《https://t.cn/A6A77lWW》。
就是说两个项目只差了两个点的差别，但是你要把又是只占49%的项目归到零不要了，把优势占51%的这个项目提到100%，你只用它就ok了。压制是机会，这就是投资，为什么？你去投49%优势的项目，你少赚了，少赚了在投资上和经济上就是机会损失了。
但是老百姓他不这么看，他买一个楼盘，结果20年下来他涨了两倍，他满意地说“我赚了两倍我很厉害”，对不起，你20年别人赚了10倍，那怎么整？你亏了8倍。
这里头房地产有一个非常大的矛盾，就是投资不仅专业，而且是个暗箱，越正确的思想，越超前的思维接受的人越少，每次都一样。现在我们描述历史你觉得对了，但对不起，我们现在描述的历史5年前就是这么说的，那时候也许你不相信的。
这里头有一个问题就是房地产难识别，今天说的有些东西照样是难识别的，你要有心理准备。因为我历史上到现在就没有准备去以讨好人的方式来生存，我更愿意长久一点，也就是说多讲道理多讲逻辑，能够经得起检验，走的时间就更久一点。
——————————
【灭绝期’密件最后通知】
我们2014开始呼吁关注“价值再凝聚”的“买得起的涨不动、买不起的涨得快”格局。8年过去，践行和错过者之间出现了超万亿的财富横移，即惨烈又荣耀！而最近研究得出未来5年投资格局的新预判：
将告别“价值再凝聚”的覆盖压制，迎来“价值极化潮”的点崛灭绝，这或是当代最后倍利与灭绝走势。@尹香武 3万字《灭绝期’密件开售：价值极化潮，点爆倍利级》https://t.cn/A6MaUXsl即将截止，快找19864581383小参！
———————————
【系列荐阅，财富大礼】
咨询我：https://t.cn/RgNOzXi
⑴深圳及全国公寓变局：https://t.cn/A6ch3frd
⑵深圳二手房参考价研判：https://t.cn/A6tgld2s
⑶楼市股市对比与把握：https://t.cn/A65RU3WN
⑷东莞及其楼市研究集：https://t.cn/A6Iebpu8
⑸年龄/身价对应的投资讲究：https://t.cn/A65RU3WX
⑹汽车与恒产观：https://t.cn/A6MfprL8
⑺城市投资价值对比：https://t.cn/A65RU3WY
⑻大湾区/示范区/特区系列：https://t.cn/A65yyJKu
⑼投资财技与政策研判：https://t.cn/A65RU3W0
⑽楼市趋势与房价走势：https://t.cn/A65RU3WC
⑾片区、土地的分析：https://t.cn/A65RU3WO
⑿武汉楼市及楼盘研究：https://t.cn/A65RU3Wo
⒀楼盘研究与比选：https://t.cn/A65RU3Wp
⒁风水、房地产与你我：https://t.cn/A65RU3WQ
⒂广州及其楼市研究集：https://t.cn/A6IebpuR
⒃武汉复星·外滩中心研究：https://t.cn/A6cK4q4D
⒄尹香武演讲速记：https://t.cn/A65Ls3OO
⒅尹香武的随笔：https://t.cn/A65RU3Wj
⒆购房比选的黑科技：https://t.cn/A65gIVok
⒇行业、人事与房企研究集：https://t.cn/A6MfprLR
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#房地产# 市场
【高能级城市持续向好，低能级城市呈结构性分化】
从各能级城市来看，一二线城市商品房成交量稳中有升，具体城市表现由供应端决定，其中一线及核心二线城市由于城市基本面优秀，均为人口流入型城市，城市经济实力强，各项配套的基础建设如医疗、教育等设施完善，对于投资及刚性需求均为首选，但一方面地方政府对于土地出让金的依赖度普遍较小，另一方面政府对土地出让规模管控严格，从2017年至2021年一二线核心城市的供应量走势来看，全年供应规模保持稳定，致使成交量保持稳定，同时政策上对于核心城市房价的管控趋严，尽管供小于求，但房价涨幅依旧在可控范围内。普通二线城市虽为地方核心城市，对周边城市的人口亦有一定吸引力，但多数产业基础薄弱，经济实力不足，因此地方政府对于土地出让金的依赖度较高，由此导致供应规模高于需求面，因此房价涨幅有限。
三四线城市则不同，其更多由需求端决定。2020年尽管受疫情冲击较为严重，三四线城市房地产市场恢复较慢，不过从房地产市场成交量同比来看2020年7月累计数据已经恢复正增长，同比上升0.7%，后期同比持续向好，2020年12月累计成交量同比上升15.0%。我们认为强三线如徐州、东莞等城市，由于产业发展好，带动经济实力上升的同时吸引了较多人进城就业，产生了大量的住房及租房需求，对当地房地产市场成交形成有力支撑，推动房地产市场上行；普通三四线城市产业发展较弱，多数人口外出就业，叠加新冠疫情的突发，就地过年政策对返乡置业的行情形成一定影响，使得普通三四线需求受挫严重，房地产市场成交下行明显，加上房企愈加倾向于在核心城市、核心区域拿地，造成普通三四线供应面及需求面均较弱的现状，且随着落户政策的放宽，人口向高能级城市聚集的趋势逐渐加强，这种局面将会长期存在。
规模
【房企分化加剧，2021向管理要红利】
从综合实力TOP200房企来看，除TOP3之外，其余梯队房企增速有所放缓。2020年房地产行业遭受较大冲击，上半年疫情对房企的销售、竣工结转与新开工均造成较大影响，下半年随着疫情的好转，负面影响逐渐消弭，但紧跟而来的是严厉的调控政策，从销售业绩表现来看，房企虽多数实现了增长，但增速放缓大势所趋，未来融资政策难有放松的可能性，房企将转向修炼内功，朝着可持续的、高质量的发展方向努力。至2020年，千亿房企虽持续扩容至43家，但行业集中度的提升也意味着中小房企的生存空间愈加紧凑，疫情打断了房企的正常销售节奏及销售策略、三道红线影响了企业融资、集中供地亦重新定义了企业投资，这些政策的出台无疑会让资源加速向强者倾斜，对于中小房企而言，紧抓自己已经深耕的市场，提高市场占有率是当下最重要的事，若有余力，再商讨对外扩张的事宜也不迟。
在此背景下，房企对于2021年的销售增速预期普遍下调，同时去化率的设定也较为保守，从2021年房企目标销售金额与全年预计可售货值来看，除绿城中国与融信中国的去化率目标仍在70%，其余房企的去化率稳定在60%-65%之内。我们认为，随着外部融资被收紧，企业将更加注重内部资金流转，加大力度促进销售回款，提高库存项目的去化率，预计多数房企大概率可以完成2021年的销售目标。除此之外，有息负债增速被禁锢意味着房企销售规模增速被限制，在同等比例的情况下，龙头房企获得有息负债规模更大，推动资源进一步向上集中，行业格局已经基本形成。
开发
【去化受阻叠加融资收紧，房企开发规模进一步放缓】
从房地产行业新开工面积的变化来看，新开工面积梯队越高，其房企平均新开工面积增速越呈现出放缓态势，因此尽管梯队企业数量上升，但占比数据却反而下降，其主要原因是2020年上半年疫情延缓了房企项目的进度，且下半年的三道红线收紧了企业的融资，尤其以试点企业为重要观察对象，因此大中型房企的可动用资金规模缩小，导致新开工面积有所下降，而2021年随着整体环境的稳定，房企新开工面积规模亦会进入平台期，预期未来销售规模增速将持续放缓。
根据TOP200房企不同梯队平均布局城市数量来看，除TOP10之外的其他梯队，布局城市数量均有下降，我们认为主要原因是行业整体环境不好，疫情叠加三道红线，对企业的资金面造成了巨大的压力，企业降负债诉求十分迫切，因此在不影响企业正常运转的同时，削减一部分收效与投入不成正比的布局城市，是可以理解的。从综合实力TOP200房企项目布局数量情况来看，TOP10房企平均项目数量为843个，较2019年上升了46个，其中单碧桂园的项目数量便达到2958个，倍杀第二名的1171个项目总数。
单从城市及项目的布局数量而言，并不能断定公司的未来发展潜力，不同的城市进入难度不同，对企业规模成长的贡献也大相径庭，从房企布局城市类型与数量来看，一般而言主攻三四线城市的房企布局城市数量会相对较多，如2020年深耕三四线的碧桂园布局城市及项目分别高达289、2958个，主阵地在三四线的恒大布局城市及项目数量也十分可观，分别高达234、1171个，但布局高能级城市较多的万科，虽仅布局94座城市，456个项目，销售规模亦为行业翘楚。展望未来，一方面行业环境的持续收缩或迫使房企出让自身项目、收缩战略布局，另一方面投资结构向高能级持续转型也增加了企业扩张的成本，或变相导致企业布局城市及项目的增速下降。
资产
【借力多元业务分拆及收并购，大中型房企总资产快速提升】
分层级来看，2020年，综合实力TOP200房企中，TOP1至TOP20房企净资产规模均值同比增长17.0%至1641.2亿元；TOP21至TOP50房企净资产规模均值同比大幅增长26.8%至487.4亿元；TOP51至TOP100房企净资产规模均值同比增加7.6%至248.4亿元。其中TOP21至TOP50房企净资产规模增长最快，而小规模房企出现净资产规模负增长的情况，资产规模增长分化现象愈加明显。
我们认为，头部房企总资产提升较大，主要有两个原因：
第一，大中房企业务相对广泛，可通过分拆板块上市扩大企业资产规模；
第二，大房企具备融资优势，运营能力相对较强，收并购动作相较中小房企更为频繁，吞并其他企业也是促进总资产规模增长的原因之一。
盈利
【营业收入增速放缓，行业利润率改善难度大】
房住不炒的持续贯彻、三道红线的出台以及两集中供地，彻底改变了行业运行规则，高价地在限价政策下导致利润率下滑的影响终归消退，但未来房企面临的将是严峻环境下的更多挑战。我们认为，未来行业利润率仍将承压。原因在于，2016年以前的低成本土地完成去化，加上高价地结转遭遇限价令，当前利润率已然降至低位，但考虑到“稳地价、稳房价、稳预期”三稳政策的不断推进，行业利润率改善难度依然很大，尽管各企业积极优化内部组织结构，意图降低间接成本以期减少期间费用对利润的侵蚀，但管理成效仍然有待观察。
风险
【房企三道红线指标普遍改善，但需注意假降债真“转”债】
2020年综合实力TOP200房企平均净负债率76.9%，相比2019年同期大幅降低8.9pcts。为了满足三道红线的要求，房企在2023年之前持续加强对净负债率的管控，争取长期维持在100%的要求之内。但净负债率并不是越低越好，杠杆的高低决定公司未来规模的发展力度，为了保持企业实现稳健经营，销售金额保持增长，因此在遇到不错的投资机会时，部分低杠杆企业的净负债率或有不同程度的增长。
从整体平均现金短债比倍数来看，TOP200房企货币资金能够完全覆盖短期有息负债，短期偿债压力较小，但除关注现金短债比指标本身外，还需要警惕部分企业货币资金中受限制资金占比较大将为企业带来偿债风险。
成长
【调控之下房企缓投资，增长动力有限】
2020年综合实力TOP200房企营业收入增速为9.7%，相比2019年同期降低12.3pcts，利润总额同比减少4.9%。不同层级成长速度表现不同，营业收入增速方面，TOP1至TOP100房企增速相对较高，分别为13.4%和13.1%；TOP101至TOP200的中小房企增速相对较小，分别为9.0%和8.2%。从利润总额增速来看，仅TOP1至TOP20利润总额小幅增长，增速为2.0%，TOP21至TOP50、TOP51至TOP100房企利润总额为负增长，降幅分别为8.8%、15.6%。总体呈现大中规模房企小幅增长，中小房企增长受限的特点。
我们认为，在调控趋严背景下，行业格局基本已定：头部房企已达既定规模，增速较缓，而小型房企市场竞争力弱于大中房企，增长空间有限。企业要想长久生存，必须在动荡的市场环境中保持稳定的市场占有率，因此销售规模对不同层级都同样重要，而想要获得稳定的销售增长，企业势必要依靠大量优质地块变现，现有土拍模式无论是从资金方面还是拍地条件方面，对中小房企并不友好，拿地成本无明显优势，再有调控长期难有放松，中小房企将面临生存考验。拿地方面从E50和G30中的47家典型上市房企投资情况来看，2020年新增土地储备共计68375.4万平方米，相比2019年同期减少3.0%，整体投资力度有所降低。我们认为主要原因在于2020年政府调控收紧，加上三道红线的出台实施，房企可用于拿地的资金较为紧张，因此出现新增土地储备同比下滑的现象。而整体新增投资减少也预示未来企业销售规模增长或将放缓。
【高能级城市持续向好，低能级城市呈结构性分化】
从各能级城市来看，一二线城市商品房成交量稳中有升，具体城市表现由供应端决定，其中一线及核心二线城市由于城市基本面优秀，均为人口流入型城市，城市经济实力强，各项配套的基础建设如医疗、教育等设施完善，对于投资及刚性需求均为首选，但一方面地方政府对于土地出让金的依赖度普遍较小，另一方面政府对土地出让规模管控严格，从2017年至2021年一二线核心城市的供应量走势来看，全年供应规模保持稳定，致使成交量保持稳定，同时政策上对于核心城市房价的管控趋严，尽管供小于求，但房价涨幅依旧在可控范围内。普通二线城市虽为地方核心城市，对周边城市的人口亦有一定吸引力，但多数产业基础薄弱，经济实力不足，因此地方政府对于土地出让金的依赖度较高，由此导致供应规模高于需求面，因此房价涨幅有限。
三四线城市则不同，其更多由需求端决定。2020年尽管受疫情冲击较为严重，三四线城市房地产市场恢复较慢，不过从房地产市场成交量同比来看2020年7月累计数据已经恢复正增长，同比上升0.7%，后期同比持续向好，2020年12月累计成交量同比上升15.0%。我们认为强三线如徐州、东莞等城市，由于产业发展好，带动经济实力上升的同时吸引了较多人进城就业，产生了大量的住房及租房需求，对当地房地产市场成交形成有力支撑，推动房地产市场上行；普通三四线城市产业发展较弱，多数人口外出就业，叠加新冠疫情的突发，就地过年政策对返乡置业的行情形成一定影响，使得普通三四线需求受挫严重，房地产市场成交下行明显，加上房企愈加倾向于在核心城市、核心区域拿地，造成普通三四线供应面及需求面均较弱的现状，且随着落户政策的放宽，人口向高能级城市聚集的趋势逐渐加强，这种局面将会长期存在。
规模
【房企分化加剧，2021向管理要红利】
从综合实力TOP200房企来看，除TOP3之外，其余梯队房企增速有所放缓。2020年房地产行业遭受较大冲击，上半年疫情对房企的销售、竣工结转与新开工均造成较大影响，下半年随着疫情的好转，负面影响逐渐消弭，但紧跟而来的是严厉的调控政策，从销售业绩表现来看，房企虽多数实现了增长，但增速放缓大势所趋，未来融资政策难有放松的可能性，房企将转向修炼内功，朝着可持续的、高质量的发展方向努力。至2020年，千亿房企虽持续扩容至43家，但行业集中度的提升也意味着中小房企的生存空间愈加紧凑，疫情打断了房企的正常销售节奏及销售策略、三道红线影响了企业融资、集中供地亦重新定义了企业投资，这些政策的出台无疑会让资源加速向强者倾斜，对于中小房企而言，紧抓自己已经深耕的市场，提高市场占有率是当下最重要的事，若有余力，再商讨对外扩张的事宜也不迟。
在此背景下，房企对于2021年的销售增速预期普遍下调，同时去化率的设定也较为保守，从2021年房企目标销售金额与全年预计可售货值来看，除绿城中国与融信中国的去化率目标仍在70%，其余房企的去化率稳定在60%-65%之内。我们认为，随着外部融资被收紧，企业将更加注重内部资金流转，加大力度促进销售回款，提高库存项目的去化率，预计多数房企大概率可以完成2021年的销售目标。除此之外，有息负债增速被禁锢意味着房企销售规模增速被限制，在同等比例的情况下，龙头房企获得有息负债规模更大，推动资源进一步向上集中，行业格局已经基本形成。
开发
【去化受阻叠加融资收紧，房企开发规模进一步放缓】
从房地产行业新开工面积的变化来看，新开工面积梯队越高，其房企平均新开工面积增速越呈现出放缓态势，因此尽管梯队企业数量上升，但占比数据却反而下降，其主要原因是2020年上半年疫情延缓了房企项目的进度，且下半年的三道红线收紧了企业的融资，尤其以试点企业为重要观察对象，因此大中型房企的可动用资金规模缩小，导致新开工面积有所下降，而2021年随着整体环境的稳定，房企新开工面积规模亦会进入平台期，预期未来销售规模增速将持续放缓。
根据TOP200房企不同梯队平均布局城市数量来看，除TOP10之外的其他梯队，布局城市数量均有下降，我们认为主要原因是行业整体环境不好，疫情叠加三道红线，对企业的资金面造成了巨大的压力，企业降负债诉求十分迫切，因此在不影响企业正常运转的同时，削减一部分收效与投入不成正比的布局城市，是可以理解的。从综合实力TOP200房企项目布局数量情况来看，TOP10房企平均项目数量为843个，较2019年上升了46个，其中单碧桂园的项目数量便达到2958个，倍杀第二名的1171个项目总数。
单从城市及项目的布局数量而言，并不能断定公司的未来发展潜力，不同的城市进入难度不同，对企业规模成长的贡献也大相径庭，从房企布局城市类型与数量来看，一般而言主攻三四线城市的房企布局城市数量会相对较多，如2020年深耕三四线的碧桂园布局城市及项目分别高达289、2958个，主阵地在三四线的恒大布局城市及项目数量也十分可观，分别高达234、1171个，但布局高能级城市较多的万科，虽仅布局94座城市，456个项目，销售规模亦为行业翘楚。展望未来，一方面行业环境的持续收缩或迫使房企出让自身项目、收缩战略布局，另一方面投资结构向高能级持续转型也增加了企业扩张的成本，或变相导致企业布局城市及项目的增速下降。
资产
【借力多元业务分拆及收并购，大中型房企总资产快速提升】
分层级来看，2020年，综合实力TOP200房企中，TOP1至TOP20房企净资产规模均值同比增长17.0%至1641.2亿元；TOP21至TOP50房企净资产规模均值同比大幅增长26.8%至487.4亿元；TOP51至TOP100房企净资产规模均值同比增加7.6%至248.4亿元。其中TOP21至TOP50房企净资产规模增长最快，而小规模房企出现净资产规模负增长的情况，资产规模增长分化现象愈加明显。
我们认为，头部房企总资产提升较大，主要有两个原因：
第一，大中房企业务相对广泛，可通过分拆板块上市扩大企业资产规模；
第二，大房企具备融资优势，运营能力相对较强，收并购动作相较中小房企更为频繁，吞并其他企业也是促进总资产规模增长的原因之一。
盈利
【营业收入增速放缓，行业利润率改善难度大】
房住不炒的持续贯彻、三道红线的出台以及两集中供地，彻底改变了行业运行规则，高价地在限价政策下导致利润率下滑的影响终归消退，但未来房企面临的将是严峻环境下的更多挑战。我们认为，未来行业利润率仍将承压。原因在于，2016年以前的低成本土地完成去化，加上高价地结转遭遇限价令，当前利润率已然降至低位，但考虑到“稳地价、稳房价、稳预期”三稳政策的不断推进，行业利润率改善难度依然很大，尽管各企业积极优化内部组织结构，意图降低间接成本以期减少期间费用对利润的侵蚀，但管理成效仍然有待观察。
风险
【房企三道红线指标普遍改善，但需注意假降债真“转”债】
2020年综合实力TOP200房企平均净负债率76.9%，相比2019年同期大幅降低8.9pcts。为了满足三道红线的要求，房企在2023年之前持续加强对净负债率的管控，争取长期维持在100%的要求之内。但净负债率并不是越低越好，杠杆的高低决定公司未来规模的发展力度，为了保持企业实现稳健经营，销售金额保持增长，因此在遇到不错的投资机会时，部分低杠杆企业的净负债率或有不同程度的增长。
从整体平均现金短债比倍数来看，TOP200房企货币资金能够完全覆盖短期有息负债，短期偿债压力较小，但除关注现金短债比指标本身外，还需要警惕部分企业货币资金中受限制资金占比较大将为企业带来偿债风险。
成长
【调控之下房企缓投资，增长动力有限】
2020年综合实力TOP200房企营业收入增速为9.7%，相比2019年同期降低12.3pcts，利润总额同比减少4.9%。不同层级成长速度表现不同，营业收入增速方面，TOP1至TOP100房企增速相对较高，分别为13.4%和13.1%；TOP101至TOP200的中小房企增速相对较小，分别为9.0%和8.2%。从利润总额增速来看，仅TOP1至TOP20利润总额小幅增长，增速为2.0%，TOP21至TOP50、TOP51至TOP100房企利润总额为负增长，降幅分别为8.8%、15.6%。总体呈现大中规模房企小幅增长，中小房企增长受限的特点。
我们认为，在调控趋严背景下，行业格局基本已定：头部房企已达既定规模，增速较缓，而小型房企市场竞争力弱于大中房企，增长空间有限。企业要想长久生存，必须在动荡的市场环境中保持稳定的市场占有率，因此销售规模对不同层级都同样重要，而想要获得稳定的销售增长，企业势必要依靠大量优质地块变现，现有土拍模式无论是从资金方面还是拍地条件方面，对中小房企并不友好，拿地成本无明显优势，再有调控长期难有放松，中小房企将面临生存考验。拿地方面从E50和G30中的47家典型上市房企投资情况来看，2020年新增土地储备共计68375.4万平方米，相比2019年同期减少3.0%，整体投资力度有所降低。我们认为主要原因在于2020年政府调控收紧，加上三道红线的出台实施，房企可用于拿地的资金较为紧张，因此出现新增土地储备同比下滑的现象。而整体新增投资减少也预示未来企业销售规模增长或将放缓。
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