#天天读案例[超话]#Day39
#天天读案例# 【打卡送好礼】
商品房认购书具备买卖合同实质要件，应认定本约
——商品房认购书具备一定实质要件，即使冠以认购书等名称，仍应认定为商品房买卖合同，即名为预约，实为本约。
标签：｜预约合同｜性质认定｜房屋买卖｜本约｜实质条件
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阅读提示：本案例摘自天同码。天同码，是北京市天同律师事务所借鉴英美判例法国家的钥匙码编码方式，收集、梳理、提炼司法判例的裁判规则，进而形成中国钥匙码的案例编码体系。《天同十八部》已由法律出版社出版。

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商品房认购书具备买卖合同实质要件，应认定本约
——商品房认购书具备一定实质要件，即使冠以认购书等名称，仍应认定为商品房买卖合同，即名为预约，实为本约。
标签：｜预约合同｜性质认定｜房屋买卖｜本约｜实质条件
 
案情简介：2004年，开发公司取得商品房预售许可证，在有现房可售情况下，刘某与开发公司签订认购书并交付订金9.3万元。2006年，因开发公司就明确约定购房款及房屋位置的拒签商品房买卖合同且无房可售，刘某诉请赔偿损失。
法院认为：①双方当事人虽在认购书中明确写有“在规定期间内签订正式合同”约定，从表面形式上看，诉争商品房认购书应是预约，但鉴于该认购书具备双方当事人及商品房基本情况、诉争商品房价款确定方式及总价款、交付使用日期等商品房买卖合同主要内容，且开发公司作为出卖人亦在签约当日收受了刘某支付的部分购房款，由此具备了预约转化为本约条件，故该认购书系名为预约实为本约。依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，该认购书应认定为商品房买卖合同。②鉴于案涉合同是双方当事人真实意思表示，其内容符合我国法律和行政法规规定，且在双方签订该合同时，开发公司已取得商品房预售许可证，亦有真实商品房可供交易，故该合同合法有效，对双方当事人均有约束力。判决开发公司给付刘某经济损失13万元及占用预收房款利息8000余元。
实务要点：商品房认购书一般应认定为商品房买卖预约合同，但如商品房认购书具备一定实质要件，即使冠以认购书等名称，仍应认定为商品房买卖合同，即名为预约，实为本约。
案例索引：天津经济技术开发区法院（2006）开民初字第584号“刘亚鸣诉天津经济技术开发区房地产开发公司商品房销售合同纠纷案”，见《商品房认购书的法律性质》（邱文武、李正文），载《人民司法·案例》（200704:13）。
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阅读提示：本案例摘自天同码。天同码，是北京市天同律师事务所借鉴英美判例法国家的钥匙码编码方式，收集、梳理、提炼司法判例的裁判规则，进而形成中国钥匙码的案例编码体系。《天同十八部》已由法律出版社出版。

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一地转让，数份合同，依内容及履行认定债务关系
——就同一块土地转让签订数份主体与内容不完全一致合同，应综合考察约定及履行情况，认定合同之债的权义关系。
标签：｜保证｜债务承担｜土地转让｜合同主体｜债务转移
 
案情简介：2003年，投资公司与开发公司签订转让合同，约定开发公司以1.2亿元对价受让投资公司名下建设用地使用权。2006年，房产公司与实业公司、投资公司签订三方协议，约定将包括前述建设用地使用权在内的土地使用权登记在开发公司名下，房产公司支付1.9亿余元并独立承担该债务，本协议约定的对价权由实业公司全部享有。2011年，投资公司以开发公司未依转让合同支付余下8000万元转让价款构成根本违约为由，诉请解除合同，由开发公司返还土地并支付违约金。
法院认为：①案涉转让合同性质系土地使用权转让合同，该合同在开发公司与投资公司之间形成了土地使用权转让法律关系，投资公司负有交付土地义务，开发公司则负有支付对价义务。三方协议约定房产公司向投资公司和实业公司支付对价，该对价包括了案涉土地使用权转让费及该土地上所有建筑拆迁费、过户税费等，该部分内容与案涉合同约定债务内容重合。三方协议约定将案涉土地使用权转让至开发公司名下，说明房产公司并非自己购买案涉土地使用权，而是代开发公司支付转让费。三方协议主体并无原债务人开发公司，属债务承担人与债权人直接签订债务承担合同。由于三方协议对开发公司并无不利，同时亦未给开发公司增加设定债务负担，故该协议并不需以开发公司同意为要件，该协议自其成立之日生效，同时产生债务转移的法律效力，房产公司代替开发公司履行对投资公司全部债务。三方协议对开发公司应负何义务无任何表述，且协议明确由房产公司独立承担该债务，通过开发公司支付协议对价亦视为房产公司支付，履约主体仍系房产公司而非开发公司，故从三方协议约定看，投资公司已明确表示免除原债务人开发公司责任而由房产公司独立承担，故开发公司除依三方协议受领案涉土地使用权外，其债务负担已被解除，房产公司已取代开发公司成为负有支付案涉土地使用权转让对价的新的债务人，开发公司对此不再承担任何责任，在此情形下，投资公司以开发公司未履行合同义务构成根本违约为由诉请解除转让合同主张，显然不能成立。②同时，三方协议中，投资公司与实业公司就转让投资公司对案涉土地使用权所享有债权及承担债务达成合意，构成合同概括转让。在此情形下，投资公司以开发公司未履行合同义务构成根本违约为由诉请解除转让合同主张，亦不能成立。判决驳回投资公司诉请。
实务要点：在同一块土地转让签订数份主体与内容不完全一致合同情况下，应综合考察当事人合同约定及履行情况，认定合同之债的权利义务关系。
案例索引：最高人民法院（2012）民一终字第32号“某开发公司与某投资公司建设用地使用权转让合同纠纷案”，见《应根据当事人的合同约定与履行情况综合认定合同之债的权利义务关系——上诉人北海大西南投资股份有限公司与被上诉人成都锦尚置业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷案》（司伟，最高院民一庭；审判长辛正郁，代理审判员王丹、司伟），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（201302/54:189）。
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阅读提示：本案例摘自天同码。天同码，是北京市天同律师事务所借鉴英美判例法国家的钥匙码编码方式，收集、梳理、提炼司法判例的裁判规则，进而形成中国钥匙码的案例编码体系。《天同十八部》已由法律出版社出版。