本来以为自己已经思考的挺清楚了，对于未来也有一定的憧憬，但总是变动来的太快。从调整至今，已经浑浑噩噩过了一个月了，非常想离开是因为已经有影响到身体，还是没能坚定啊，不能说撑不住了吧 ，选择而已。有句话说的真好，如果一眼就能看清了未来，那这人生岂不是太无趣了? 未来一定会在不断的丰富情节中越来越趋于明朗清晰且美好的!
赵伟：地产调控放松了吗？
来源:赵伟宏观探索
作者：赵伟、穆仁文（赵伟为开源证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事）
报告要点
伴随地产链条经济活动的全面降温，部分城市出现了“因城施策”的政策微调。地产政策的调整思路如何，会否全面转向、经济效果如何？本文梳理，可供参考。
一问：哪些城市在政策微调？土地收入下滑明显的地区，在放松购房资格等
从2021年以来，部分二三线城市的地产政策出现了“因城施策”的微调，放宽购房资格、增加购房补贴等。2021年以来，调控政策放宽的城市，主要集中东北地区、山东的二线城市，以及中西部三线城市等。从微调政策来看，放松措施主要包括提高公积金贷款额度、放宽落户限制和购房资格、给予符合条件人才购房补贴、房价限跌、增加购房补贴等。7月以来，政策松动的城市数量有增长态势。
2021年以来，地产调控政策“因城施策”微调的城市，多数出现了土地收入大幅下滑。其中，青岛、呼和浩特、哈尔滨、长春、沈阳等，土地流拍率分别由2020年的3.2%、13.9%、12.6%、6.1%、4.8%，大幅抬升到6.7%、25.6%、17.6%、11.4%、12.9%；土地流拍率抬升下，土地出让收入大幅下滑；上半年，青岛、呼和浩特、韶关等，土地出让收入，两年复合增速分别为-27.2%、-12.4%、-14.6%。
二问：部分城市的政策微调，对地产的提振作用？提振作用或相对有限
2021年以来，“因城施策”基调以收紧为主，政策放宽城市仍是少数。2021年以来，“因城施策”整体调控基调已收紧为主，接近70%的城市调控政策趋于收紧，调控收紧占比，较2020年大幅提高34个百分点；其中，一线、二线城市调控政策中，收紧类调控政策的占比分别达到96%、64%。特别是，热点城市，如上海、深圳、杭州等，加强限购、严查消费贷资金购房、建立二手房价格指导等措施。
从放松政策效果来看，较早放松调控的城市中，青岛、沈阳、呼和浩特、韶关、岳阳等城市，商品房销售面积增速均持续下降。前期已有政策微调的城市中，沈阳、呼和浩特，于1月分别放宽公积金贷款额度限制、落户条件，但从地产销售情况来看，调控放松效果有限；前8月，沈阳、呼和浩特商品房销售面积，两年复合增速分别为-10.7%、-5.6%，较2020年增速分别下降5.8、20.3个百分点。
三问：部分城市“因城施策”下，未来地产投资如何演绎？投资或延续下行
资金紧张、库存去化周期回升下，房企减少拿地、减缓施工节奏，拖累地产投资。调控政策加码下，房地产资金来源中国内贷款，两年复合增速连续三个月负增长；融资趋紧的同时，按揭供给受限、“因城施策”调控收紧下，地产销售从年中以来持续回落；融资收紧、销售回落，导致房企资金压力持续上升。此外，商品房库存去化周期，同比增速由年中的-23%，转为9月的30.6%，进一步拖累投资。
当前房企资金、库存去化环境与2011年、2018年相似，预期未来地产投资仍有较大下行压力。复盘历史，2011年、2018年也曾出现资金紧张、库存去化回升。调控加码下，2011年和2018年，地产销售出现明显回落、房企融资趋紧，拖累地产投资分别下行14、8个月。2021年年中以来，地产销售、投资增速已下行5个月，而本轮地产调控力度超过2011年、2018年，未来地产投资仍有下行压力。
风险提示：政策调整等。
报告正文
一问：哪些城市在政策微调？
2021年以来，部分二三线城市“因城施策”出现微调，放宽购房资格、增加购房补贴、下调房贷利率等。2021年以来，调控政策放宽的城市，主要集中东北地区、山东的二线城市，以及中西部三线城市等。从微调政策来看，放松措施主要包括提高公积金贷款额度、放宽落户限制和购房资格、给予符合条件人才购房补贴、房价限跌、增加购房补贴、下调房贷利率等。7月以来，政策松动的城市数量有增长态势。图片2021年以来“因城施策”微调的城市，多数出现土地收入下滑。2021年上半年，“因城施策”微调的城市中，青岛、呼和浩特、哈尔滨、长春、沈阳等，均出现土地平均流拍率大幅上升，土地流拍率分别由2020年的3.2%、13.9%、12.6%、6.1%、4.8%，大幅抬升到6.7%、25.6%、17.6%、11.4%、12.9%；土地流拍率抬升下，部分城市土地出让收入大幅下滑；上半年，青岛、呼和浩特、韶关等城市，土地出让收入，两年复合增速分别为-27.2%、-12.4%、-14.6%。
图片1-2
二问：部分城市的政策微调，对地产的提振作用？
2021年以来，“因城施策”基调以收紧为主，政策放宽城市仍是少数。2021年以来，“因城施策”整体调控基调已收紧为主，接近70%的城市调控政策趋于收紧，调控收紧城市的数量占比，较2020年大幅提高34个百分点；其中，一线、二线城市调控政策中，收紧类调控政策的占比分别达到96%、64%。特别是，热点城市，如上海、深圳、杭州等，加强限购、严查消费贷资金购房、建立二手房价格指导等调控措施。
图片3-4
从放松政策效果来看，较早放松调控的城市中，青岛、沈阳、呼和浩特、韶关、岳阳等，商品房销售面积增速持续下降。前期已有政策微调的城市中，沈阳、呼和浩特，于1月分别放宽公积金贷款额度限制、落户条件，但从地产销售情况来看，调控放松效果有限；前8月，沈阳、呼和浩特商品房销售面积，两年复合增速分别为-10.7%、-5.6%，较2020年增速分别下降5.8、20.3个百分点。
图片5-6
详情链接：https://t.cn/A6MkAbTG
来源:赵伟宏观探索
作者：赵伟、穆仁文（赵伟为开源证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事）
报告要点
伴随地产链条经济活动的全面降温，部分城市出现了“因城施策”的政策微调。地产政策的调整思路如何，会否全面转向、经济效果如何？本文梳理，可供参考。
一问：哪些城市在政策微调？土地收入下滑明显的地区，在放松购房资格等
从2021年以来，部分二三线城市的地产政策出现了“因城施策”的微调，放宽购房资格、增加购房补贴等。2021年以来，调控政策放宽的城市，主要集中东北地区、山东的二线城市，以及中西部三线城市等。从微调政策来看，放松措施主要包括提高公积金贷款额度、放宽落户限制和购房资格、给予符合条件人才购房补贴、房价限跌、增加购房补贴等。7月以来，政策松动的城市数量有增长态势。
2021年以来，地产调控政策“因城施策”微调的城市，多数出现了土地收入大幅下滑。其中，青岛、呼和浩特、哈尔滨、长春、沈阳等，土地流拍率分别由2020年的3.2%、13.9%、12.6%、6.1%、4.8%，大幅抬升到6.7%、25.6%、17.6%、11.4%、12.9%；土地流拍率抬升下，土地出让收入大幅下滑；上半年，青岛、呼和浩特、韶关等，土地出让收入，两年复合增速分别为-27.2%、-12.4%、-14.6%。
二问：部分城市的政策微调，对地产的提振作用？提振作用或相对有限
2021年以来，“因城施策”基调以收紧为主，政策放宽城市仍是少数。2021年以来，“因城施策”整体调控基调已收紧为主，接近70%的城市调控政策趋于收紧，调控收紧占比，较2020年大幅提高34个百分点；其中，一线、二线城市调控政策中，收紧类调控政策的占比分别达到96%、64%。特别是，热点城市，如上海、深圳、杭州等，加强限购、严查消费贷资金购房、建立二手房价格指导等措施。
从放松政策效果来看，较早放松调控的城市中，青岛、沈阳、呼和浩特、韶关、岳阳等城市，商品房销售面积增速均持续下降。前期已有政策微调的城市中，沈阳、呼和浩特，于1月分别放宽公积金贷款额度限制、落户条件，但从地产销售情况来看，调控放松效果有限；前8月，沈阳、呼和浩特商品房销售面积，两年复合增速分别为-10.7%、-5.6%，较2020年增速分别下降5.8、20.3个百分点。
三问：部分城市“因城施策”下，未来地产投资如何演绎？投资或延续下行
资金紧张、库存去化周期回升下，房企减少拿地、减缓施工节奏，拖累地产投资。调控政策加码下，房地产资金来源中国内贷款，两年复合增速连续三个月负增长；融资趋紧的同时，按揭供给受限、“因城施策”调控收紧下，地产销售从年中以来持续回落；融资收紧、销售回落，导致房企资金压力持续上升。此外，商品房库存去化周期，同比增速由年中的-23%，转为9月的30.6%，进一步拖累投资。
当前房企资金、库存去化环境与2011年、2018年相似，预期未来地产投资仍有较大下行压力。复盘历史，2011年、2018年也曾出现资金紧张、库存去化回升。调控加码下，2011年和2018年，地产销售出现明显回落、房企融资趋紧，拖累地产投资分别下行14、8个月。2021年年中以来，地产销售、投资增速已下行5个月，而本轮地产调控力度超过2011年、2018年，未来地产投资仍有下行压力。
风险提示：政策调整等。
报告正文
一问：哪些城市在政策微调？
2021年以来，部分二三线城市“因城施策”出现微调，放宽购房资格、增加购房补贴、下调房贷利率等。2021年以来，调控政策放宽的城市，主要集中东北地区、山东的二线城市，以及中西部三线城市等。从微调政策来看，放松措施主要包括提高公积金贷款额度、放宽落户限制和购房资格、给予符合条件人才购房补贴、房价限跌、增加购房补贴、下调房贷利率等。7月以来，政策松动的城市数量有增长态势。图片2021年以来“因城施策”微调的城市，多数出现土地收入下滑。2021年上半年，“因城施策”微调的城市中，青岛、呼和浩特、哈尔滨、长春、沈阳等，均出现土地平均流拍率大幅上升，土地流拍率分别由2020年的3.2%、13.9%、12.6%、6.1%、4.8%，大幅抬升到6.7%、25.6%、17.6%、11.4%、12.9%；土地流拍率抬升下，部分城市土地出让收入大幅下滑；上半年，青岛、呼和浩特、韶关等城市，土地出让收入，两年复合增速分别为-27.2%、-12.4%、-14.6%。
图片1-2
二问：部分城市的政策微调，对地产的提振作用？
2021年以来，“因城施策”基调以收紧为主，政策放宽城市仍是少数。2021年以来，“因城施策”整体调控基调已收紧为主，接近70%的城市调控政策趋于收紧，调控收紧城市的数量占比，较2020年大幅提高34个百分点；其中，一线、二线城市调控政策中，收紧类调控政策的占比分别达到96%、64%。特别是，热点城市，如上海、深圳、杭州等，加强限购、严查消费贷资金购房、建立二手房价格指导等调控措施。
图片3-4
从放松政策效果来看，较早放松调控的城市中，青岛、沈阳、呼和浩特、韶关、岳阳等，商品房销售面积增速持续下降。前期已有政策微调的城市中，沈阳、呼和浩特，于1月分别放宽公积金贷款额度限制、落户条件，但从地产销售情况来看，调控放松效果有限；前8月，沈阳、呼和浩特商品房销售面积，两年复合增速分别为-10.7%、-5.6%，较2020年增速分别下降5.8、20.3个百分点。
图片5-6
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今天滴滴打到了一辆小鹏P7
除了后排座空间有些拘谨外整体真的感觉不错
关于汽车研究我虽然不擅长
但我认可一个观点
那就是科技会让汽车会越来越工具化
这个过程里会弱化豪车豪饰品等等的影响力
现阶段BBA还是比其他品牌“高”一级
但未来如果出门就是无人驾驶的工具带你去这去那
品牌的护城河就会弱
再想到A股
新能源汽车整体是个很大很大的板块
万亿成交量里基本有3-4千亿都落在新能源板块里
这是主流方向
可以炒的思路炒的方向炒的个股必然很多
但一直怼上游的思路真的越来越危险了
一个趋于工具化的产品
它的零部件（电池）却在天天涨价
这是不合理的
也是必然会被填平的方向
所以未来的新能源上游炒作完成后大概率会跌很久很久很久很久很久......
我可以举一个以前说过的例子
假设粮食10元一斤 现在全球有1000万人口的粮食短缺
粮食价格会怎么走呢？
涨百分之5 10 15 还是百分之200等等？？
答案是会涨到这1000万的粮食短缺没有为止（饿死）
在这之前
粮食涨价到几十倍几百倍几千倍都可能
再回到新能源车
现在上游的矿原材料是不是就是如此？？
新能源车的高渗透率带来了上游原材料的短缺
只能不断加价
直到这个短缺消失
那么就是行业里淘汰弱的 or 产能释放满足需求
再这之前
涨价涨到何时何价都“合理”
未来短缺没了
价格就会跳水跳水跳水跳水......
这些天上飞的股价就会出现逻辑和业绩的双杀
而这个时候收益的就会变成中游和下游
看看这两天的新能源板块
再看看几个个股在建工程的产能释放情况
我觉得能看到风险的人也能看到机会
也就是
新能源车这个赛道是主流 未来会炒作很久
当上游产能匹配时 上游就再也不能做了
新能源就会做到中下游
我看好新能源方向 我看空上游看好下游
最后再默念
电车便宜是趋势
上游强势电车才会涨价 中游强势电车才会降价
什么时候特斯拉再次降价
什么时候别玩上游的矿资源了
还有新能源的电池只是过度
因为它不“新能源”
除了后排座空间有些拘谨外整体真的感觉不错
关于汽车研究我虽然不擅长
但我认可一个观点
那就是科技会让汽车会越来越工具化
这个过程里会弱化豪车豪饰品等等的影响力
现阶段BBA还是比其他品牌“高”一级
但未来如果出门就是无人驾驶的工具带你去这去那
品牌的护城河就会弱
再想到A股
新能源汽车整体是个很大很大的板块
万亿成交量里基本有3-4千亿都落在新能源板块里
这是主流方向
可以炒的思路炒的方向炒的个股必然很多
但一直怼上游的思路真的越来越危险了
一个趋于工具化的产品
它的零部件（电池）却在天天涨价
这是不合理的
也是必然会被填平的方向
所以未来的新能源上游炒作完成后大概率会跌很久很久很久很久很久......
我可以举一个以前说过的例子
假设粮食10元一斤 现在全球有1000万人口的粮食短缺
粮食价格会怎么走呢？
涨百分之5 10 15 还是百分之200等等？？
答案是会涨到这1000万的粮食短缺没有为止（饿死）
在这之前
粮食涨价到几十倍几百倍几千倍都可能
再回到新能源车
现在上游的矿原材料是不是就是如此？？
新能源车的高渗透率带来了上游原材料的短缺
只能不断加价
直到这个短缺消失
那么就是行业里淘汰弱的 or 产能释放满足需求
再这之前
涨价涨到何时何价都“合理”
未来短缺没了
价格就会跳水跳水跳水跳水......
这些天上飞的股价就会出现逻辑和业绩的双杀
而这个时候收益的就会变成中游和下游
看看这两天的新能源板块
再看看几个个股在建工程的产能释放情况
我觉得能看到风险的人也能看到机会
也就是
新能源车这个赛道是主流 未来会炒作很久
当上游产能匹配时 上游就再也不能做了
新能源就会做到中下游
我看好新能源方向 我看空上游看好下游
最后再默念
电车便宜是趋势
上游强势电车才会涨价 中游强势电车才会降价
什么时候特斯拉再次降价
什么时候别玩上游的矿资源了
还有新能源的电池只是过度
因为它不“新能源”
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