#观象台[超话]##西游记# 284 #观象台#
第四十五回 三清观大圣留名 车迟国猴王显法
祈雨在上古巫师时代就有，邓天君道：“那道士五雷法是个真的。”虎力与孙行者都会祈雨，区别在于虎力是知其然不知其所以然；行者是“法身元运”，悟真性后起用，或曰内以成丹，外以成法。
风云为阴，雷电为阳。适当的季节，大气层中冷空气在上暖空气在下，两者互相作用即阴阳反复，会形成强对流天气；人亦具阴阳二气，掌握了阴阳反复之道，就如同掌握周天运转的“车力”——“天地车轮, 终则复始, 极则复反”（《吕氏春秋》）。使用雷法时，以运转阴阳之车力来影响局部天地，生命体就成为与天地沟通的开放系统。
古人阐释雷法原理：“以我之神，合天地万物之神为一神，呵炁为雷也”，以我之精魂魄意，合天地万物之精魂魄意为一，吹炁为雨也，吁炁为风也，咽炁为电也，呼炁为云也。……以上即“元运”，淮南子所谓精神之所以能假于道也。“精神魂魄意攒簇各向中央，化作先天炁。”此句即“元”。
【这正是：广大无边真妙法，至真了性劈旁门。】
孙悟空悟“元”——至真了性，“要晴就晴”；在法身上运用，“真身出了元神，赶到半空”，“全亏大圣施元运”。元炁是天地根本，也是生命根本，所以大圣与诸天神是老相识，即我之精神魂魄意与天地万物为一，要风得风，要雨得雨，故以“如意”金箍棒为号，祈雨即外以成法——“真妙法”，用则阴阳反复。
内以成丹，丹即婴儿，阴阳合则为丹。到元会县通天河就有阶段性成果出来，本回也有预告——“都现元身来看！”
虎力就差在认知真性（元）上，他是通过存神观想等术修成雷法，用“元”而不识“元”，故曰旁门。一遇作法卡壳，便“心中焦躁”“愈加着忙”，内五行尚不能合一，遑论呼风唤雨！披发仗剑、烧符念咒发令牌属于仪式化过程。
“这场雨，自辰时下起，只下到午时前后”，辰时阳盛于阴，午时一阴始生，所以说“雨够了！雨够了！十分再多，又渰坏了禾苗，反为不美。”，阴气渐长，即应休歇，不然反损自身。
第四十五回 三清观大圣留名 车迟国猴王显法
祈雨在上古巫师时代就有，邓天君道：“那道士五雷法是个真的。”虎力与孙行者都会祈雨，区别在于虎力是知其然不知其所以然；行者是“法身元运”，悟真性后起用，或曰内以成丹，外以成法。
风云为阴，雷电为阳。适当的季节，大气层中冷空气在上暖空气在下，两者互相作用即阴阳反复，会形成强对流天气；人亦具阴阳二气，掌握了阴阳反复之道，就如同掌握周天运转的“车力”——“天地车轮, 终则复始, 极则复反”（《吕氏春秋》）。使用雷法时，以运转阴阳之车力来影响局部天地，生命体就成为与天地沟通的开放系统。
古人阐释雷法原理：“以我之神，合天地万物之神为一神，呵炁为雷也”，以我之精魂魄意，合天地万物之精魂魄意为一，吹炁为雨也，吁炁为风也，咽炁为电也，呼炁为云也。……以上即“元运”，淮南子所谓精神之所以能假于道也。“精神魂魄意攒簇各向中央，化作先天炁。”此句即“元”。
【这正是：广大无边真妙法，至真了性劈旁门。】
孙悟空悟“元”——至真了性，“要晴就晴”；在法身上运用，“真身出了元神，赶到半空”，“全亏大圣施元运”。元炁是天地根本，也是生命根本，所以大圣与诸天神是老相识，即我之精神魂魄意与天地万物为一，要风得风，要雨得雨，故以“如意”金箍棒为号，祈雨即外以成法——“真妙法”，用则阴阳反复。
内以成丹，丹即婴儿，阴阳合则为丹。到元会县通天河就有阶段性成果出来，本回也有预告——“都现元身来看！”
虎力就差在认知真性（元）上，他是通过存神观想等术修成雷法，用“元”而不识“元”，故曰旁门。一遇作法卡壳，便“心中焦躁”“愈加着忙”，内五行尚不能合一，遑论呼风唤雨！披发仗剑、烧符念咒发令牌属于仪式化过程。
“这场雨，自辰时下起，只下到午时前后”，辰时阳盛于阴，午时一阴始生，所以说“雨够了！雨够了！十分再多，又渰坏了禾苗，反为不美。”，阴气渐长，即应休歇，不然反损自身。
由此現起空色境界，是漸次進修有功用之大樂道；
而此法門則是斷絕一切思慮，自然現證諸法實性，故與六加行不同。
又此道修智身虹身與隴部亦不相同，
因其非先化粗分三業為微細淨身，
而由究竟 “ 盡法性光明 ” 將粗細三業完全銷化于身智中。
大圓滿之體相用，即體性本淨，自性任運，大悲周遍。
說無始真理本來不生之空為 “ 體性本淨 ”，
此名 “ 了空無別 ”。
具有功力能現起淨不淨境為 “ 大悲周遍 ”，
此名 “ 現空無別 ”。
若將現前明空無取之無垢自心 “ 了 ” 性，
不加拘束 ( 不執著 ) 任其散緩，
無論起任何分別境相，均不去辨別好惡破立，
真修 “ 了空 ”，即是大圓滿心要。
以上就教相而言，總歸為 “ 大圓滿見 ”。
若就事相而言，則大圓滿本身不存在獨特功法，各種功法最後都通向大圓滿。
但是在最後階段有口授部
( 俗稱口訣 )。
梵語稱口訣為陀羅尼，意為總持法門。
大陀羅尼即大總持法門，乃總口訣。
諾那派對大圓滿事相有總口訣，
即祖祖相傳之大陀羅尼，
名曰《 “ 吽 ” 字無上秘密大圓滿心要 》，
有功法，亦有次第與口訣。
鄧老已總結成文。
故余按鄧師《圖座》手示並法本，奉誦再三，歡喜無量，法樂充滿。
蓋余既承緣師東密傳授印信，又得鄧師藏密祖傳口訣，傳法之任倍重，利生之願益堅，行願之境更高，敢不精進擔當乎？
此亦大圓滿之圓融密，圓融之密大圓滿也。
接法本之次日，聖園在家上首，傅梅根長者之玄孫告余，其十一月十二日遍行
“ 彼見餘盤坐入定，忽聞餘體內 ‘ 吽 ’ 的一聲。
彼驚喜曰：
‘ 吳伯！您得道了 ’，
餘未語，起而徑圍牆走雲，穿牆而過，出入無礙。
隨後餘將右手中食兩指指點牆上，身體平臥空中，後轉成倒立狀，落地後，
余欣喜曰：‘ 我得道了！我得道了！’
此時彼見餘頭頂上有一道琉璃光環，面色紅潤，向眾說法。
彼見地上有一本書，書為彼舅公
( 即顧淨緣師 ) 所寫。
且見一小兒在書本上畫，彼走進拾起書，遂寤。”
瑜伽現前，感應明顯，甚感緣師加持慈威，鄧師傳本之恩德。
憶及緣師嶽麓山五輪塔及諾祖廬山舍利塔，均未修復，出世法不淨，世法何能清淨，死者未安，生者又何以安？
正躊躇中，適逢傅梅老之孫婿劉光環將軍由台返鄉探親掃墓，余陪同祭掃甯鄉傅梅老之墓及嶽麓山緣師之五輪塔。
掃塔之前三晚，傅梅老玄孫又得遍行：
“ 五輪塔在修葺中，工繁役重，彼往返搬運原塔遺石等物，忽見遺石堆中有一匾，取出觀之，
正面書 ‘ 長久久遠 ’，
背面書 ‘ 已利利己 ’。
彼叔父見而讀之：
‘ 長久久遠，
已利利己 ’ 遂醒 ”。
同時，余妻顧新月
( 即緣師之女 ) 亦得遍行：
“ 伊見傅梅老玄孫挖地，地現五圓圈，每圈上顯兩手，右手均於胸前仰掌，左手則依次於胸前豎指以示一、二、三、四、五。
後天空出現群星，有五大星，光亮透明，中間一大星亦顯兩手，右手仰掌，左手握拳雲 ” 又 “ 伊見亡女菊生持一對金色叫雞而來，大呼 ‘ 好事成雙 ’ ”。
凡此遍行相通，一時感就集中，如影如響，誠不可思議矣。
欣慰奮發之餘，夜不成寐，遂步鄧老原韻和奉一詩雲：
指指點明假中空，
心心相印契參同。
天地造端於男女，
乾坤後繼乃屯蒙。
陽秘陰平色心一，
脈通音吽物我融。
願證蓮福圓滿果，
生死了在生活中。
一九八八年十一月二十一日農曆
戊辰十月十三日信如草記
草記至深夜二時許，始入睡，餘自得遍行：
“ 長江大河，
橫隔兩岸；
月明星稀，
清風徐來。
諾那夫婦在彼岸遠眺，極目山水。
餘仗劍至此，岸邊欲渡，為一大漢攔阻，
只聽諾祖夫人大呼：
“ 殺了他！
殺了他！”
余突大力騰空，挾此大漢躍至彼岸，
只聽諾祖大叫：
“ 過來了！
過來了！”
抵岸後，諾祖夫婦曰：
“ 考中了！
考中了！
殺之則輪回，劫波不了；
渡之則慈悲，不了而了！”
欣喜而寤。
空明覺了，不覺東方既白。
唯恐忘卻，急起而再記之。
頂禮龍天，
回向法界，
感歸清淨，
皆大歡喜。
一九八八年十一月二十二日
家曆戊辰十月十四日信如續記
鄧老及其弟子朗一多傑見此《傳承記》，
認為《圖座》寫了最佳序言，欲刊出公眾，以廣流傳。
余無意序，只是神來興起，直抒胸臆，不假修飾，率爾成文，亦不自知如何寫出。
今諦審之，將《傳承記》與《圖座》合印成冊，不曰珠聯璧合，天衣無縫，亦可謂梯環同圓，優化組合，此正體現余與鄧老大圓滿之因緣也。
藏密法要，
不外身密修金剛身
( 文殊身 )，
口密誦 “ 吽 ” 字音
(蓮花語)，
意密觀圓滿見
( 真實意 )。
諸凡天身、龍身、鬼身、神身、禽身、獸身、
一切人佛有情之身，
皆法界體性普賢等流之金剛身。
諸凡天籟地籟、
人籟物籟、
地聲水聲、
火聲風聲、
梵音潮音、
樂音噪音，
皆圓成實性，
眾生共同之 “ 吽 ” 字音。
諸凡夫見、二乘見、外道見、唯識見、中觀見、皆真如本性方便具足之圓滿見。
業流百川，終歸性海。
曰波曰濤、曰浪曰潮，緣異體同，皆一水也。
是餘不序《圖座》而為《圖座》序，
亦正鄧老加被，使余轉教付財耳。
是為甚深淨境傳承耶？
抑為法爾流通耳？
雞生蛋耶？
蛋生雞耶？
其何以圓融之諍而大圓滿之？
請下轉語。
末後一句，鄧老大叫：
“ 且吃咱三十棒。”
余示圓相，鄧老印可。
相識只在一笑中。
故再賦一首，奉詠鄧老，以志緣起：
體性本淨無生空，
自性任運有異同。
大悲周遍依他起，
空明覺了緣自蒙。
氣通脈通光一化，
智身虹身體雙融。
圓滿圖座傳心要，
於無聲處聽音吽。
而此法門則是斷絕一切思慮，自然現證諸法實性，故與六加行不同。
又此道修智身虹身與隴部亦不相同，
因其非先化粗分三業為微細淨身，
而由究竟 “ 盡法性光明 ” 將粗細三業完全銷化于身智中。
大圓滿之體相用，即體性本淨，自性任運，大悲周遍。
說無始真理本來不生之空為 “ 體性本淨 ”，
此名 “ 了空無別 ”。
具有功力能現起淨不淨境為 “ 大悲周遍 ”，
此名 “ 現空無別 ”。
若將現前明空無取之無垢自心 “ 了 ” 性，
不加拘束 ( 不執著 ) 任其散緩，
無論起任何分別境相，均不去辨別好惡破立，
真修 “ 了空 ”，即是大圓滿心要。
以上就教相而言，總歸為 “ 大圓滿見 ”。
若就事相而言，則大圓滿本身不存在獨特功法，各種功法最後都通向大圓滿。
但是在最後階段有口授部
( 俗稱口訣 )。
梵語稱口訣為陀羅尼，意為總持法門。
大陀羅尼即大總持法門，乃總口訣。
諾那派對大圓滿事相有總口訣，
即祖祖相傳之大陀羅尼，
名曰《 “ 吽 ” 字無上秘密大圓滿心要 》，
有功法，亦有次第與口訣。
鄧老已總結成文。
故余按鄧師《圖座》手示並法本，奉誦再三，歡喜無量，法樂充滿。
蓋余既承緣師東密傳授印信，又得鄧師藏密祖傳口訣，傳法之任倍重，利生之願益堅，行願之境更高，敢不精進擔當乎？
此亦大圓滿之圓融密，圓融之密大圓滿也。
接法本之次日，聖園在家上首，傅梅根長者之玄孫告余，其十一月十二日遍行
“ 彼見餘盤坐入定，忽聞餘體內 ‘ 吽 ’ 的一聲。
彼驚喜曰：
‘ 吳伯！您得道了 ’，
餘未語，起而徑圍牆走雲，穿牆而過，出入無礙。
隨後餘將右手中食兩指指點牆上，身體平臥空中，後轉成倒立狀，落地後，
余欣喜曰：‘ 我得道了！我得道了！’
此時彼見餘頭頂上有一道琉璃光環，面色紅潤，向眾說法。
彼見地上有一本書，書為彼舅公
( 即顧淨緣師 ) 所寫。
且見一小兒在書本上畫，彼走進拾起書，遂寤。”
瑜伽現前，感應明顯，甚感緣師加持慈威，鄧師傳本之恩德。
憶及緣師嶽麓山五輪塔及諾祖廬山舍利塔，均未修復，出世法不淨，世法何能清淨，死者未安，生者又何以安？
正躊躇中，適逢傅梅老之孫婿劉光環將軍由台返鄉探親掃墓，余陪同祭掃甯鄉傅梅老之墓及嶽麓山緣師之五輪塔。
掃塔之前三晚，傅梅老玄孫又得遍行：
“ 五輪塔在修葺中，工繁役重，彼往返搬運原塔遺石等物，忽見遺石堆中有一匾，取出觀之，
正面書 ‘ 長久久遠 ’，
背面書 ‘ 已利利己 ’。
彼叔父見而讀之：
‘ 長久久遠，
已利利己 ’ 遂醒 ”。
同時，余妻顧新月
( 即緣師之女 ) 亦得遍行：
“ 伊見傅梅老玄孫挖地，地現五圓圈，每圈上顯兩手，右手均於胸前仰掌，左手則依次於胸前豎指以示一、二、三、四、五。
後天空出現群星，有五大星，光亮透明，中間一大星亦顯兩手，右手仰掌，左手握拳雲 ” 又 “ 伊見亡女菊生持一對金色叫雞而來，大呼 ‘ 好事成雙 ’ ”。
凡此遍行相通，一時感就集中，如影如響，誠不可思議矣。
欣慰奮發之餘，夜不成寐，遂步鄧老原韻和奉一詩雲：
指指點明假中空，
心心相印契參同。
天地造端於男女，
乾坤後繼乃屯蒙。
陽秘陰平色心一，
脈通音吽物我融。
願證蓮福圓滿果，
生死了在生活中。
一九八八年十一月二十一日農曆
戊辰十月十三日信如草記
草記至深夜二時許，始入睡，餘自得遍行：
“ 長江大河，
橫隔兩岸；
月明星稀，
清風徐來。
諾那夫婦在彼岸遠眺，極目山水。
餘仗劍至此，岸邊欲渡，為一大漢攔阻，
只聽諾祖夫人大呼：
“ 殺了他！
殺了他！”
余突大力騰空，挾此大漢躍至彼岸，
只聽諾祖大叫：
“ 過來了！
過來了！”
抵岸後，諾祖夫婦曰：
“ 考中了！
考中了！
殺之則輪回，劫波不了；
渡之則慈悲，不了而了！”
欣喜而寤。
空明覺了，不覺東方既白。
唯恐忘卻，急起而再記之。
頂禮龍天，
回向法界，
感歸清淨，
皆大歡喜。
一九八八年十一月二十二日
家曆戊辰十月十四日信如續記
鄧老及其弟子朗一多傑見此《傳承記》，
認為《圖座》寫了最佳序言，欲刊出公眾，以廣流傳。
余無意序，只是神來興起，直抒胸臆，不假修飾，率爾成文，亦不自知如何寫出。
今諦審之，將《傳承記》與《圖座》合印成冊，不曰珠聯璧合，天衣無縫，亦可謂梯環同圓，優化組合，此正體現余與鄧老大圓滿之因緣也。
藏密法要，
不外身密修金剛身
( 文殊身 )，
口密誦 “ 吽 ” 字音
(蓮花語)，
意密觀圓滿見
( 真實意 )。
諸凡天身、龍身、鬼身、神身、禽身、獸身、
一切人佛有情之身，
皆法界體性普賢等流之金剛身。
諸凡天籟地籟、
人籟物籟、
地聲水聲、
火聲風聲、
梵音潮音、
樂音噪音，
皆圓成實性，
眾生共同之 “ 吽 ” 字音。
諸凡夫見、二乘見、外道見、唯識見、中觀見、皆真如本性方便具足之圓滿見。
業流百川，終歸性海。
曰波曰濤、曰浪曰潮，緣異體同，皆一水也。
是餘不序《圖座》而為《圖座》序，
亦正鄧老加被，使余轉教付財耳。
是為甚深淨境傳承耶？
抑為法爾流通耳？
雞生蛋耶？
蛋生雞耶？
其何以圓融之諍而大圓滿之？
請下轉語。
末後一句，鄧老大叫：
“ 且吃咱三十棒。”
余示圓相，鄧老印可。
相識只在一笑中。
故再賦一首，奉詠鄧老，以志緣起：
體性本淨無生空，
自性任運有異同。
大悲周遍依他起，
空明覺了緣自蒙。
氣通脈通光一化，
智身虹身體雙融。
圓滿圖座傳心要，
於無聲處聽音吽。
【杭州钱江新城房价打六折！是众筹建房还是空手套白狼？】最近，在寸土寸金的钱江新城江河汇流区块，有家公司竟打出了“六折置业、不限购”的宣传口号。区位图、户型图、小区规划图、景观效果图等一应俱全，颇为吸睛。
房价为何可以打6折？海报宣称，这一项目为“合作建房”模式，从传统的“购买开发商的产品”变革为“为自己建房”。
这种众筹建房模式靠谱吗？这里面藏着怎样的风险？近日，钱报记者对这一事件进行了调查，发现了诸多疑点。
1】项目标示位置虚假
公司负责人称是“烟雾弹”
宣传资料中，这个合作建房项目名为“钱江美庐”，项目标示位置在塘工局路与运新路交叉口西北角，即运新花苑小区北面，毗邻东方御府、留香园，地段含金量颇高。
钱江美庐宣传页标示的位置是虚假的
宣传资料显示，钱江美庐规划一层两户，户型为305㎡五房四卫的大平层公寓，每户均享270°采光，层高达3.6米。从效果图上看，小区内泳池、会所、园林景观等都堪称“豪宅水准”。钱江美庐的定价非常诱人，约2.5万元/㎡（含精装标准4000元/㎡）。
近日，钱报记者根据宣传海报标示的位置，找到了钱江美庐所在的地块（塘工局路以西，运新路以北，昙花庵路以南）。颇为蹊跷的是，该地块从西往东依次是在建的三堡单元36班小学和云峰村安置房项目，遍寻不到钱江美庐的身影。
“该地块属于划拨用地，用来建造云峰村安置房项目，不可能挂牌出让用于商业开发。”杭州市规划和自然资源局江干分局相关负责人告诉钱报记者，这块地上不可能建造钱江美庐。
目前，该地段的酒店式公寓售价约3.2万元/㎡，如果卖2.5万元/㎡，也仅仅是打了八折，而没有宣传中的六折那么低。
难道这是一个以“合作建房”为名的骗局？钱报记者随后与发布钱江美庐宣传资料的杭州筹房科技股份有限公司取得了联系。令人意想不到的是，该公司负责人刘荣苗主动承认：“钱江美庐并不在宣传资料标示的位置上。我们之所以这么做，说白了是公司的策略，故意要放一颗‘烟雾弹’，不让竞争对手提前知晓我们实际要拿的是哪块地。”
2】成立公司众筹拿地
“股东”就是“购房者”
杭州筹房究竟是一家什么样的公司？天眼查显示，该公司成立于2014年9月，法人代表系刘荣苗。“创办杭州筹房之前，我有多年的房地产从业经验，因此对我而言这并不算半路出家。”刘荣苗告诉钱报记者，杭州筹房的主营业务就是提供合作建房平台服务。
“每个项目都会单独成立一家项目公司，项目公司早在拿地之前就要成立，并根据对意向地块土地款及工程款的测算，确定总投资额，然后邀约有意向的客户‘入伙’。这些入伙的人，相当于是股东，根据出资额确定相应的房产分配收益。就比如钱江美庐，目前还没有拿地，但是已经前期启动，初步的产品规划和设计也已经完成。我们实际想拿的地块，离宣传资料标示的位置不远，股东也是完全知情的，不存在虚假宣传一说。”刘荣苗说。
那么，合作建房项目真能做到商品房价格的6折？对此，刘荣苗颇有信心。“股东既是出资方，也是客户（购房者），从拿地到销售完成闭环。对于开发主体而言，可以省下不菲的融资成本和营销成本。此外，除了由杭州筹房收取5%的管理费之外，项目公司与股东之间都是按照成本据实结算，因此项目公司须缴纳的土地增值税和所得税微乎其微，相较于传统的开发商成本优势明显。”刘荣苗认为，像钱江美庐这样的项目，如果地价拍得不是特别高，房价打6折完全有可能。
拿地之前就已开始筹款，万一地价拍高了，怎么办？“拿地之前我们要对项目成本进行专业测算。合作建房项目的成本其实就是两大块，一块是地价，另一块是工程造价。工程造价是可控的，合作的代建公司报价也很透明。变量最大的是地价，一般来说项目公司跟股东之间会签订协议，比如意向地块起拍价是1万元/㎡，那么协议里面会设置一个最高授权价。比如最高授权价是1.5万元/㎡，意味着拍卖价超过这个价格时，就只能放弃。当然，如果这块地最终没有拿下，协议也会说明股东预交的钱是退回去还是转入到下一个项目中去。”
刘荣苗说，项目建成后，跟其他楼盘一样也要领取预售证。只不过，由于已经提前“锁定”客户，预售证只是走个流程而已。至于后期办证，也跟商品房无异，由项目公司与客户（股东）签订一份销售合同，再按照正常程序办理产证。
“目前杭州筹房是杭州唯一一家从事合作建房业务的公司，今后计划前往更多城市复制。此外，由于住宅项目目前执行的是严格的限购政策和摇号政策，现阶段住宅项目无法开展合作建房业务，但是日后一旦政策出现调整，我们也会积极介入。”刘荣苗说。
3】号称运作过多个项目，但被房企否认
有关部门称该模式风险大
杭州筹房对外公开宣传资料显示，该公司目前已运作多个项目，包括西湖美庐公馆、悦盛国际中心、莫干美庐、博地中心等。
钱报记者联系了该名单中多个项目的开发商，开发商予以否认，表示根本不认识杭州筹房，这些项目也与杭州筹房无关。
其实，“合作建房”在国内并不是新事物。早在2005年，杭州就有人打出了“合作建房”的旗号，并进入了实操阶段，先后多次现身土拍市场。
2012年，虽然历经波折，温州赵智强在温州建成了全国首个合作建房项目，成为“中国个人合作建房破冰第一人”。
此后，国内合作建房鲜有成功案例。见诸媒体的，多半是各类以“合作建房”为名的骗局。2018年，《南宁晚报》曾报道过一起“名为合作建房，实为违规预售”的合同纠纷案件。
众多相识或不相识的人参与合作建房的情况下，不得不面临“谁说了算”和“如何选房、分房”等一系列具体问题。
尽管刘荣苗认为他们公司在运作过程中逐步摸索出了一个行之有效的资金监管模式，比如项目公司支付的土地款是直接打到国土部门账户，工程款是由代建公司签字后才能支付，但还是会引发业内人士担忧。
一位相关部门人士提出疑问：“哪怕财务章、法人章、私章三枚印由全体董事聘请的出纳、会计及项目代表三方分管，如何保证不被挪用？即便是开发商项目，挪用资金而烂尾的例子也屡见不鲜。”
杭州六和律师事务所的胡增冬律师分析：“房地产开发必须有开发资质，那么合作集资的款项必须以开发公司才能去拿地。但是开发公司不能提前收取购房款，必须拿到预售证。拿到预售证按照摇号政策，不可能对应给出钱的购房人。而且开发房地产中间环节涉及很多国家税收，这些也都会成为不可测的风险。”
“合作建房如果要推进，一般是要求项目规模不大，否则太容易产生纠纷。众筹成为股东后，股东人数众多，如何析产？房子如何转让？这些都是要直面的问题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
4】记者手记：普通购房者要加倍小心
房产开发是一个专业化程度较高的行业，从拿地到设计、施工等各个环节，都需要丰富的操盘经验，任何一个环节稍有不慎都有可能导致失败。前些年各地出现的一些合作建房案例，正是遇到了各类无法解决的难题，最终无疾而终。
对那些有办公自用需求的企业主来说，通过前期“众筹”的方式来置办写字楼，也未必不是一个新的选择。
不过，对于普通购房者而言，对于此类合作建房项目一定要慎之又慎。这类项目的品质如何，资金监管有无风险，都是需要考虑的，购房者千万不能因为受到低价诱惑，而忽视背后的诸多风险。
杭州筹房自称已运作多个项目，不过钱报记者联系其中的部分项目后，对方却否认与杭州筹房有过合作。这背后是否另有隐情，恐怕也值得关注。而筹房宣称由大品牌开发商代建，事实上，这些品牌代建商在选择合作项目时会非常慎重，因为一旦风险暴露，砸的是他们品牌。（钱江晚报·小时新闻记者 蒋敏华 印梦怡）
房价为何可以打6折？海报宣称，这一项目为“合作建房”模式，从传统的“购买开发商的产品”变革为“为自己建房”。
这种众筹建房模式靠谱吗？这里面藏着怎样的风险？近日，钱报记者对这一事件进行了调查，发现了诸多疑点。
1】项目标示位置虚假
公司负责人称是“烟雾弹”
宣传资料中，这个合作建房项目名为“钱江美庐”，项目标示位置在塘工局路与运新路交叉口西北角，即运新花苑小区北面，毗邻东方御府、留香园，地段含金量颇高。
钱江美庐宣传页标示的位置是虚假的
宣传资料显示，钱江美庐规划一层两户，户型为305㎡五房四卫的大平层公寓，每户均享270°采光，层高达3.6米。从效果图上看，小区内泳池、会所、园林景观等都堪称“豪宅水准”。钱江美庐的定价非常诱人，约2.5万元/㎡（含精装标准4000元/㎡）。
近日，钱报记者根据宣传海报标示的位置，找到了钱江美庐所在的地块（塘工局路以西，运新路以北，昙花庵路以南）。颇为蹊跷的是，该地块从西往东依次是在建的三堡单元36班小学和云峰村安置房项目，遍寻不到钱江美庐的身影。
“该地块属于划拨用地，用来建造云峰村安置房项目，不可能挂牌出让用于商业开发。”杭州市规划和自然资源局江干分局相关负责人告诉钱报记者，这块地上不可能建造钱江美庐。
目前，该地段的酒店式公寓售价约3.2万元/㎡，如果卖2.5万元/㎡，也仅仅是打了八折，而没有宣传中的六折那么低。
难道这是一个以“合作建房”为名的骗局？钱报记者随后与发布钱江美庐宣传资料的杭州筹房科技股份有限公司取得了联系。令人意想不到的是，该公司负责人刘荣苗主动承认：“钱江美庐并不在宣传资料标示的位置上。我们之所以这么做，说白了是公司的策略，故意要放一颗‘烟雾弹’，不让竞争对手提前知晓我们实际要拿的是哪块地。”
2】成立公司众筹拿地
“股东”就是“购房者”
杭州筹房究竟是一家什么样的公司？天眼查显示，该公司成立于2014年9月，法人代表系刘荣苗。“创办杭州筹房之前，我有多年的房地产从业经验，因此对我而言这并不算半路出家。”刘荣苗告诉钱报记者，杭州筹房的主营业务就是提供合作建房平台服务。
“每个项目都会单独成立一家项目公司，项目公司早在拿地之前就要成立，并根据对意向地块土地款及工程款的测算，确定总投资额，然后邀约有意向的客户‘入伙’。这些入伙的人，相当于是股东，根据出资额确定相应的房产分配收益。就比如钱江美庐，目前还没有拿地，但是已经前期启动，初步的产品规划和设计也已经完成。我们实际想拿的地块，离宣传资料标示的位置不远，股东也是完全知情的，不存在虚假宣传一说。”刘荣苗说。
那么，合作建房项目真能做到商品房价格的6折？对此，刘荣苗颇有信心。“股东既是出资方，也是客户（购房者），从拿地到销售完成闭环。对于开发主体而言，可以省下不菲的融资成本和营销成本。此外，除了由杭州筹房收取5%的管理费之外，项目公司与股东之间都是按照成本据实结算，因此项目公司须缴纳的土地增值税和所得税微乎其微，相较于传统的开发商成本优势明显。”刘荣苗认为，像钱江美庐这样的项目，如果地价拍得不是特别高，房价打6折完全有可能。
拿地之前就已开始筹款，万一地价拍高了，怎么办？“拿地之前我们要对项目成本进行专业测算。合作建房项目的成本其实就是两大块，一块是地价，另一块是工程造价。工程造价是可控的，合作的代建公司报价也很透明。变量最大的是地价，一般来说项目公司跟股东之间会签订协议，比如意向地块起拍价是1万元/㎡，那么协议里面会设置一个最高授权价。比如最高授权价是1.5万元/㎡，意味着拍卖价超过这个价格时，就只能放弃。当然，如果这块地最终没有拿下，协议也会说明股东预交的钱是退回去还是转入到下一个项目中去。”
刘荣苗说，项目建成后，跟其他楼盘一样也要领取预售证。只不过，由于已经提前“锁定”客户，预售证只是走个流程而已。至于后期办证，也跟商品房无异，由项目公司与客户（股东）签订一份销售合同，再按照正常程序办理产证。
“目前杭州筹房是杭州唯一一家从事合作建房业务的公司，今后计划前往更多城市复制。此外，由于住宅项目目前执行的是严格的限购政策和摇号政策，现阶段住宅项目无法开展合作建房业务，但是日后一旦政策出现调整，我们也会积极介入。”刘荣苗说。
3】号称运作过多个项目，但被房企否认
有关部门称该模式风险大
杭州筹房对外公开宣传资料显示，该公司目前已运作多个项目，包括西湖美庐公馆、悦盛国际中心、莫干美庐、博地中心等。
钱报记者联系了该名单中多个项目的开发商，开发商予以否认，表示根本不认识杭州筹房，这些项目也与杭州筹房无关。
其实，“合作建房”在国内并不是新事物。早在2005年，杭州就有人打出了“合作建房”的旗号，并进入了实操阶段，先后多次现身土拍市场。
2012年，虽然历经波折，温州赵智强在温州建成了全国首个合作建房项目，成为“中国个人合作建房破冰第一人”。
此后，国内合作建房鲜有成功案例。见诸媒体的，多半是各类以“合作建房”为名的骗局。2018年，《南宁晚报》曾报道过一起“名为合作建房，实为违规预售”的合同纠纷案件。
众多相识或不相识的人参与合作建房的情况下，不得不面临“谁说了算”和“如何选房、分房”等一系列具体问题。
尽管刘荣苗认为他们公司在运作过程中逐步摸索出了一个行之有效的资金监管模式，比如项目公司支付的土地款是直接打到国土部门账户，工程款是由代建公司签字后才能支付，但还是会引发业内人士担忧。
一位相关部门人士提出疑问：“哪怕财务章、法人章、私章三枚印由全体董事聘请的出纳、会计及项目代表三方分管，如何保证不被挪用？即便是开发商项目，挪用资金而烂尾的例子也屡见不鲜。”
杭州六和律师事务所的胡增冬律师分析：“房地产开发必须有开发资质，那么合作集资的款项必须以开发公司才能去拿地。但是开发公司不能提前收取购房款，必须拿到预售证。拿到预售证按照摇号政策，不可能对应给出钱的购房人。而且开发房地产中间环节涉及很多国家税收，这些也都会成为不可测的风险。”
“合作建房如果要推进，一般是要求项目规模不大，否则太容易产生纠纷。众筹成为股东后，股东人数众多，如何析产？房子如何转让？这些都是要直面的问题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
4】记者手记：普通购房者要加倍小心
房产开发是一个专业化程度较高的行业，从拿地到设计、施工等各个环节，都需要丰富的操盘经验，任何一个环节稍有不慎都有可能导致失败。前些年各地出现的一些合作建房案例，正是遇到了各类无法解决的难题，最终无疾而终。
对那些有办公自用需求的企业主来说，通过前期“众筹”的方式来置办写字楼，也未必不是一个新的选择。
不过，对于普通购房者而言，对于此类合作建房项目一定要慎之又慎。这类项目的品质如何，资金监管有无风险，都是需要考虑的，购房者千万不能因为受到低价诱惑，而忽视背后的诸多风险。
杭州筹房自称已运作多个项目，不过钱报记者联系其中的部分项目后，对方却否认与杭州筹房有过合作。这背后是否另有隐情，恐怕也值得关注。而筹房宣称由大品牌开发商代建，事实上，这些品牌代建商在选择合作项目时会非常慎重，因为一旦风险暴露，砸的是他们品牌。（钱江晚报·小时新闻记者 蒋敏华 印梦怡）
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