在互联网智能这个不断生长的神经系统面前，人类可能只是Ta采集真实世界信息的末端活体传感器。未来会有一个奇点，那个点上人类上传的最后一比特信息将彻底否定掉真实世界的意义。我输入这几行字只是想和那个未来的智能说一句：真实的世界曾意义非凡，它无限精彩、美好、值得敬畏，还请善待从此由你统摄的“人类”。
关于同地段楼盘，配套对房价租金影响的细分(一)
应别人邀，我还是讲点干货吧，理论无趣，白话文说的更浅显点
为什么除了剪刀差楼盘，投资的人很少买新盘？
新盘周边环境的不可预测性是一方面，主要是我们对二手房选筹有自己的套路和认知啊。
二手房水太深了吗，不，新房水太深了
2010年，摆在南门大源买房客面前有2个差不多的选择:英郡和凤凰城，2个盘都是单价9k，2个都在天府二街，一个在天府大道东，一个在西。
凤凰城离第一批开建的写字楼(天府三街)还有1.5公里，当时看来已经很远了。
而英郡就在1号线旁边，可以说处于cbd正旁边。对面还有当时的豪宅标杆天鹅湖花园，而且英郡旁边的软件园已经开始运营了。
正常思维，英郡交通优势更好，更好出租，大部分人不是应该买英郡吗？
结果7年后，过了一波大牛市，价格上去了，于是差距拉开了。
7年后的二手房价格走向了相反方向，当时区位更差的凤凰城，价格每平高出英郡7k。
虽然楼盘品质上凤凰城略强于英郡，但差异其实很近，并不会大到这个地步。
事后诸葛亮，后来我们懂了，哦，是因为配套导致的差距
在城市核心区范围内，地铁对房价的影响很小。
华润凤凰城步行到大源核心15分钟，英郡步行3分钟。步行15分钟范围内，多走1公里，这对通勤几乎可以忽略。
通勤的因素对这2个楼盘没有太大差异，造成差异的是配套。
配套更好、吃喝玩乐更方便的，明显是剑南大道周边的大源成片住宅群
因为独立的楼盘在商铺的多样性上是不够的，楼盘扎堆，底商才会丰富。这样才会形成良好的生活氛围，这样的区域才是买家喜欢的。
所以，在买二手房的时候买家会首选剑南大道，而不是英郡
在租房的时候，可能会首选更近的英郡，而不是更远的凤凰城。
另外，配套因素对房价影响最大的，是学区。
大源学区好于软件园，虽然大源整体学区不是很强，但哪怕只有一丁点的差距，好一点就是好一点，赢家通吃，首选剑南大道
关于学区的问题，楼盘扎堆的区域，因为人口密度问题，很大概率会配置更好的学区，哪怕现在不好，未来也可能调整
但这个也说不准，只能是概率更大，当然，还和衙门重视度有关
娃娃上小学的时候，人差不多35岁了，开始有了积蓄。越有财力，对学区这类更高的附加值需求会越来越来大
不需要五朵金花，但总不能太差，会在财力范围内找最好的
所以我们常说，中年人才有财力购买高附加值楼盘，中年人才是拉开房价差距的真正力量。
以前有大V发博问，为什么处于cbd中心的无国界单价上不去啊？看看学区吧。
刚开始研究的时候，总是跳不出用产业能级、产业密度和政府导向去思考一个地段，后来发现不对
产业能级只是决定了房价的下限
配套溢价才决定了房价的上限
而人对配套的选择是没有统一答案的，这属于社会学的范畴，需要你深入大众，了解不同地方人的买房趋向心理。
然后这个话题又可以引申出一点
租金是一个很好观察房价是否低估的方法，在一定程度上可以用来进行房价估算。
但是租金和房价能准确挂钩吗？不能
地段差不多，同样面积90平的凤凰城和英郡，房价差距7k，租金一样都是3500，为什么有这么大的差距？
租金是租金，房价是房价，可以估算，不能等同
很多博主是有真货的，但这些货都是自己思考很久实战很久得来的，不会轻易教给人。不写，不代表没货。
如果免费轻易就教给别人。那说明这条信息本身就不值钱
三叔为啥告诉大家租售比，因为在他眼里，租售比这条信息不是他真正的干货
啥是干货啊？
怎么搞钱，怎么拆借，怎么过桥，怎么跳过中介，怎么搞房票；
怎么对不同等级view估价，不同楼层折溢价，朝向折价；
面积每大10平米折价率多少，小面积溢价率多少；
顶层复式溢价多少，稀缺性溢价，楼龄年折损率，户型如何折价，环境如何折价；
学区怎么评估，楼盘品质真实影响率多少；
板块压制，地段价值，地铁对房价的精确溢价
通勤半径的精确房价衰减等级，赠送面积的精确价值算法；
各因素叠加折溢价上限；
新房如何选筹，怎么看风口大势，怎么找低估板块
这是干货，还是那句话，真正的干货，大家其实都不说。不写，不代表没有
给你概念，内容自己去思考，答案我也不知道 #房地产[超话]##成都[超话]#
应别人邀，我还是讲点干货吧，理论无趣，白话文说的更浅显点
为什么除了剪刀差楼盘，投资的人很少买新盘？
新盘周边环境的不可预测性是一方面，主要是我们对二手房选筹有自己的套路和认知啊。
二手房水太深了吗，不，新房水太深了
2010年，摆在南门大源买房客面前有2个差不多的选择:英郡和凤凰城，2个盘都是单价9k，2个都在天府二街，一个在天府大道东，一个在西。
凤凰城离第一批开建的写字楼(天府三街)还有1.5公里，当时看来已经很远了。
而英郡就在1号线旁边，可以说处于cbd正旁边。对面还有当时的豪宅标杆天鹅湖花园，而且英郡旁边的软件园已经开始运营了。
正常思维，英郡交通优势更好，更好出租，大部分人不是应该买英郡吗？
结果7年后，过了一波大牛市，价格上去了，于是差距拉开了。
7年后的二手房价格走向了相反方向，当时区位更差的凤凰城，价格每平高出英郡7k。
虽然楼盘品质上凤凰城略强于英郡，但差异其实很近，并不会大到这个地步。
事后诸葛亮，后来我们懂了，哦，是因为配套导致的差距
在城市核心区范围内，地铁对房价的影响很小。
华润凤凰城步行到大源核心15分钟，英郡步行3分钟。步行15分钟范围内，多走1公里，这对通勤几乎可以忽略。
通勤的因素对这2个楼盘没有太大差异，造成差异的是配套。
配套更好、吃喝玩乐更方便的，明显是剑南大道周边的大源成片住宅群
因为独立的楼盘在商铺的多样性上是不够的，楼盘扎堆，底商才会丰富。这样才会形成良好的生活氛围，这样的区域才是买家喜欢的。
所以，在买二手房的时候买家会首选剑南大道，而不是英郡
在租房的时候，可能会首选更近的英郡，而不是更远的凤凰城。
另外，配套因素对房价影响最大的，是学区。
大源学区好于软件园，虽然大源整体学区不是很强，但哪怕只有一丁点的差距，好一点就是好一点，赢家通吃，首选剑南大道
关于学区的问题，楼盘扎堆的区域，因为人口密度问题，很大概率会配置更好的学区，哪怕现在不好，未来也可能调整
但这个也说不准，只能是概率更大，当然，还和衙门重视度有关
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所以我们常说，中年人才有财力购买高附加值楼盘，中年人才是拉开房价差距的真正力量。
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然后这个话题又可以引申出一点
租金是一个很好观察房价是否低估的方法，在一定程度上可以用来进行房价估算。
但是租金和房价能准确挂钩吗？不能
地段差不多，同样面积90平的凤凰城和英郡，房价差距7k，租金一样都是3500，为什么有这么大的差距？
租金是租金，房价是房价，可以估算，不能等同
很多博主是有真货的，但这些货都是自己思考很久实战很久得来的，不会轻易教给人。不写，不代表没货。
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啥是干货啊？
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面积每大10平米折价率多少，小面积溢价率多少；
顶层复式溢价多少，稀缺性溢价，楼龄年折损率，户型如何折价，环境如何折价；
学区怎么评估，楼盘品质真实影响率多少；
板块压制，地段价值，地铁对房价的精确溢价
通勤半径的精确房价衰减等级，赠送面积的精确价值算法；
各因素叠加折溢价上限；
新房如何选筹，怎么看风口大势，怎么找低估板块
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你有一双大黄靴等待签收
感恩节，一个大家纷纷表达感谢的日子
有没有一个人对你产生过重要的影响呢
不论是朝夕相处的陪伴
还是悉心教导的点拨
你想不想由衷地对TA说一声感谢
表达你内心真实的情感呢？
转发+点赞本条微博
并在评论区留下你最想对TA说的话
我们会抽取一位幸运粉丝
送上经典大黄靴一双
来回馈我们最想感谢的
一直以来陪伴与喜爱Timberland的粉丝们！
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不论是朝夕相处的陪伴
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你想不想由衷地对TA说一声感谢
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