《20275》路清溪 谢渝州.txt完结
车开走了。
谢渝州阴沉着将手里的药单揉成一团扔在地上，嗤笑一声，转身大步流星的走了。
车里。
许客担忧的说：“要不还是回医院吧。”
路清溪摇摇头，很坚定：“先回公司。”
车往前开，她看向窗外的车水马龙，有些怅然的失了神。
谢渝州走回医院，他陪蒋嘉然来医院其实是来看她的父亲蒋正功。
蒋嘉然脸色低沉的等在病房门口，看见谢渝州，才强行扯起嘴角。
刚迎上来，谢渝州便拉开病房门径直走了进去。
蒋嘉然攥紧手，挂起笑容跟了进去。
谢渝州和蒋正功客套的聊了一会儿，但没聊两句蒋正功便意有所指的对说：“然然跟了你这么久，你准备什么时候给她一个婚礼？”
谢渝州一怔，随即冷冷抬眼：“这个就不用您操心了。”
“你！”蒋父气极，还想教训一下谢渝州，谁知谢渝州起身便走。
蒋嘉然立即跟了出来，拉住谢渝州，泪眼泫然：“我已经35岁了，从20岁到现在，陪在你身边15年，你连骗骗我爸爸都不愿意吗？”
谢渝州抽出手，冷眼看着她：“这些年蒋家从谢家得到了多少好处，你还不满足？”
说完便不耐的离开了，留蒋嘉然脸色阴霾站在原地。
黑暗中，四周悉悉索索的，潜伏着令人恶心的东西。
路清溪又一次听见了那些声音。
“大小姐，打了她10个巴掌，她昏过去了。”一个男人猥琐的声音响起。
蒋嘉然的声音回道：“做的好，她就由你们好好招待，把照片拍清楚点。”
然后好几个男人回答道：“是，大小姐。”
车开走了。
谢渝州阴沉着将手里的药单揉成一团扔在地上，嗤笑一声，转身大步流星的走了。
车里。
许客担忧的说：“要不还是回医院吧。”
路清溪摇摇头，很坚定：“先回公司。”
车往前开，她看向窗外的车水马龙，有些怅然的失了神。
谢渝州走回医院，他陪蒋嘉然来医院其实是来看她的父亲蒋正功。
蒋嘉然脸色低沉的等在病房门口，看见谢渝州，才强行扯起嘴角。
刚迎上来，谢渝州便拉开病房门径直走了进去。
蒋嘉然攥紧手，挂起笑容跟了进去。
谢渝州和蒋正功客套的聊了一会儿，但没聊两句蒋正功便意有所指的对说：“然然跟了你这么久，你准备什么时候给她一个婚礼？”
谢渝州一怔，随即冷冷抬眼：“这个就不用您操心了。”
“你！”蒋父气极，还想教训一下谢渝州，谁知谢渝州起身便走。
蒋嘉然立即跟了出来，拉住谢渝州，泪眼泫然：“我已经35岁了，从20岁到现在，陪在你身边15年，你连骗骗我爸爸都不愿意吗？”
谢渝州抽出手，冷眼看着她：“这些年蒋家从谢家得到了多少好处，你还不满足？”
说完便不耐的离开了，留蒋嘉然脸色阴霾站在原地。
黑暗中，四周悉悉索索的，潜伏着令人恶心的东西。
路清溪又一次听见了那些声音。
“大小姐，打了她10个巴掌，她昏过去了。”一个男人猥琐的声音响起。
蒋嘉然的声音回道：“做的好，她就由你们好好招待，把照片拍清楚点。”
然后好几个男人回答道：“是，大小姐。”
最近地产政策又有放松迹象。回忆起2016年的全国性房价暴涨，讲一点自己的理解。
（一）
首先解释两个关于货币的概念：基础货币和广义货币。什么意思呢？
举个简化的例子。央行发行了100元货币，通俗的说法印钱印了100元。这是基础货币。
商业银行的存在让我们可以有远不止100元可以花：你去银行把100块存起来，银行又把其中的80块借贷给了你媳妇。这时候社会上货币总量是180元。
然后你媳妇也把80块存到银行，银行又把80块中的64块借贷给了你儿子。这时候货币总量是你的100+你媳妇80+你儿子64=244元。
244元就叫广义货币。244/100=2.4叫货币乘数。没错，当你问银行借贷的时候，你也在创造货币量。
显而易见，广义货币的量取决于两个因素：基础货币量和借贷水平。你孙子再来借一次你儿子存在银行的钱，货币总量会更高。
（二）
那么2015年发生了什么？
外汇大逃离。2014-2015美元强势周期，叠加其他因素，人民币出逃导致国内基础货币量在短时间内大幅度降低。股票注册制，汇率浮动机制改革在2015年全面搁浅。
那么如何维持住广义货币量防止恶性通缩呢？自然是上面说的两个因素：加大基础货币和信贷啊。
央行也这么想。钱得有个渠道发出去（基础货币），而且要产生借贷（货币乘数），最终补上广义货币量。
央行是这么发货币的：如图1，2015年底-2016年初央行资产负债表。对存款性公司的债权（你可以理解为央行印钱递给了商业银行）在15年12月到16年1月翻倍式地暴涨。2016年春节前后，上海房价便突然地跳涨。2016年下半年这个数字继续快速上涨，成都西安等城市房价开始起飞。
递钱的手段应该是MLF，一般被人亲切地称为麻辣粉......后来还有PSL，是当年全国货币化棚改的主要资金来源——真就是直升机撒钱。
可商业银行光拿着钱不行啊，得投放到社会上，大家得来借钱啊。
最佳办法是什么闭眼就能知道：短期内大家一起买地、盖房和买房便能产生大量借贷。
涨价去库存。毋宁说，买房“印”货币。
（三）
以上是我自己的瞎琢磨，对不对看官自己判断。
不过2018年时我坚信自己的分析是对的，2016年可遇不可求的历史原因导致的大涨，不可能简单重复。
然而，后来发生的事情：户籍开放，学校入学政策改革等等一系列马后炮分析出的因素，又极大地抬升房价。
政策就像黑盒子，怎么也预料不及。
学会敬畏市场，不，敬畏有形的手是最大心得。
当然我的想法也并不完全错误，除了因为学区改革导致优质学区房大幅度上涨，北上等一二线城市房产价格水平在2016之后再没重现2016的整体快速翻倍式暴涨——大学舍友在北京的房子今天的价格基本和2017年高点持平。
2016的“直升机撒钱”是一个可遇不可求的历史。当然了，谁能保证这种历史能不能再次重演呢。
买个好房比尝试预测中短期市场这个“玄学”强多了。
（一）
首先解释两个关于货币的概念：基础货币和广义货币。什么意思呢？
举个简化的例子。央行发行了100元货币，通俗的说法印钱印了100元。这是基础货币。
商业银行的存在让我们可以有远不止100元可以花：你去银行把100块存起来，银行又把其中的80块借贷给了你媳妇。这时候社会上货币总量是180元。
然后你媳妇也把80块存到银行，银行又把80块中的64块借贷给了你儿子。这时候货币总量是你的100+你媳妇80+你儿子64=244元。
244元就叫广义货币。244/100=2.4叫货币乘数。没错，当你问银行借贷的时候，你也在创造货币量。
显而易见，广义货币的量取决于两个因素：基础货币量和借贷水平。你孙子再来借一次你儿子存在银行的钱，货币总量会更高。
（二）
那么2015年发生了什么？
外汇大逃离。2014-2015美元强势周期，叠加其他因素，人民币出逃导致国内基础货币量在短时间内大幅度降低。股票注册制，汇率浮动机制改革在2015年全面搁浅。
那么如何维持住广义货币量防止恶性通缩呢？自然是上面说的两个因素：加大基础货币和信贷啊。
央行也这么想。钱得有个渠道发出去（基础货币），而且要产生借贷（货币乘数），最终补上广义货币量。
央行是这么发货币的：如图1，2015年底-2016年初央行资产负债表。对存款性公司的债权（你可以理解为央行印钱递给了商业银行）在15年12月到16年1月翻倍式地暴涨。2016年春节前后，上海房价便突然地跳涨。2016年下半年这个数字继续快速上涨，成都西安等城市房价开始起飞。
递钱的手段应该是MLF，一般被人亲切地称为麻辣粉......后来还有PSL，是当年全国货币化棚改的主要资金来源——真就是直升机撒钱。
可商业银行光拿着钱不行啊，得投放到社会上，大家得来借钱啊。
最佳办法是什么闭眼就能知道：短期内大家一起买地、盖房和买房便能产生大量借贷。
涨价去库存。毋宁说，买房“印”货币。
（三）
以上是我自己的瞎琢磨，对不对看官自己判断。
不过2018年时我坚信自己的分析是对的，2016年可遇不可求的历史原因导致的大涨，不可能简单重复。
然而，后来发生的事情：户籍开放，学校入学政策改革等等一系列马后炮分析出的因素，又极大地抬升房价。
政策就像黑盒子，怎么也预料不及。
学会敬畏市场，不，敬畏有形的手是最大心得。
当然我的想法也并不完全错误，除了因为学区改革导致优质学区房大幅度上涨，北上等一二线城市房产价格水平在2016之后再没重现2016的整体快速翻倍式暴涨——大学舍友在北京的房子今天的价格基本和2017年高点持平。
2016的“直升机撒钱”是一个可遇不可求的历史。当然了，谁能保证这种历史能不能再次重演呢。
买个好房比尝试预测中短期市场这个“玄学”强多了。
中银证券：从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
✋热门推荐