【#专家谈#丨加快生态空间绿色进程，助力陕西林业高质量发展】林业是生态建设的主体，是事关经济社会可持续发展的根本性问题，在维护国土安全和统筹山水林田湖综合治理中占有基础地位。近年来，陕西深入贯彻“绿水青山就是金山银山”的发展理念，以生态安全体系建设、现代林业产业体系建设、生态文化体系建设和现代林业服务体系建设四个建设为一体，扎实开展生态空间治理重大行动，持续实施生态空间治理重点工程，全省整体“向深绿色迈进”，基本建成山青坡绿、林茂草盛、天蓝地绿、自然和谐、生态优美的西部生态强省。
陕西省林业发展现状
在林业生态安全体系建设中，陕西省林业生产力布局进一步优化，生态承载力明显提升。2021年全年完成营造林842.31万亩，治理沙化土地93.3万亩。森林覆盖率提高到45%以上，森林蓄积量增加到5亿立方米，湿地保有量稳定在462.75万亩，自然保护地占国土面积比例稳定在7.4%以上，沙区植被保有量达2100万亩。
同时，陕西省推进沿黄防护林提质增效和高质量发展工程，建设沿黄绿色走廊，其中9市94县（市、区）划分为禁牧区。重点扶持秦岭区域和黄河流域湿地类型自然保护地等一批省级湿地公园建设，新增湿地近0.2万亩，恢复退化湿地1.9万亩，有效推进林业生态文化体系的繁荣建设。并划定4000万亩生态红地保护区，严格按照生态保护红线管理规定落实管控措施，确保生态功能不降低、面积不减少、性质不改变，生态生产力稳定增长。
全省林业产业发展稳中向好，现代化林业产业体系初步建成。“十三五”期间，陕西省加大对经济林基地建设、林下养殖、林业产品加工业及林业旅游基础设施建设的资金投入。截至2021年底,核桃种植面积突破千万亩,位居全国第二；红枣种植面积达到332.95万亩,位居全国前五；花椒种植面积突破260万亩,位居全国第一；苹果种植面积超千万亩,位居全国前列；猕猴桃种植面积突破85万亩,位居全国第一。在林业生态体系体系建设过程中，大力发展森林康养服务，在全省发展森林康养基地50处，带动相关林业旅游收入681451万元，林业年旅游人次突破5000万人次。
陕西省林业发展面临的挑战
（一）林业基础设施建设相对滞后。陕西省虽然对于林业建设工作的发展日益重视，但基础配套设施依然落后。有选种育苗、病害防治以及森林资源监控等相关技术的发展与国有林场的建设均已无法满足当前的林业建设要求。甚至部分林场还存在交通、通讯等方面的限制，这些问题的存在导致林业资源优势难以彰显，产业化进程困扰重重，难以适应区域经济的快速发展和日益增长的市场竞争
（二）人民群众对优质生态产品和生态服务的需求更加迫切。陕西省林业的发展主要以第一产业和第二产业为主，林业服务业发展相对薄弱。2018年至2021年全省林业一、二产业总产值占林业总产值的70%左右，而以森林旅游、生态公园建设以及林业生态服务等相关第三产业发展不足。
（三）林业科技支撑有待进一步加强。林业发展科技支撑薄弱，主要体现在：现有林业科技成果较少，而且该领域的科研创新能力相对较差；科技资源分散在陕西省林业科研研究所、企业、高校等单位。过于分散的科技资源导致现有优秀科技成果难以有效转化推广；激励机制的缺乏与管理机制的落后令当地科研工作发展缓慢；科技经费投入不足，林业专业技术人员比例仅为林业职工的29.1%,科技经费的比重为2.34%，同时，也缺乏对于森林的网络动态监测，制约着陕西林业的高质量发展。
（四）野生动植物生态空间质量低，生态保护和修复系统性不足。我省在生态方面历史欠账多、问题积累多、现实矛盾多，一些地区生态环境承载力已经达到或接近上限，且面临“旧账”未还、又欠“新账”的问题，生态保护修复任务十分艰巨，既是攻坚战、也是持久战。一些地方贯彻落实“绿水青山就是金山银山”的理念还存在差距，个别地方还有“重经济发展、轻生态保护”的现象，以牺牲生态环境换取经济增长，不合理的开发利用活动大量挤占和破坏生态空间，统筹生态保护修复面临较大压力和阻力。
陕西省林业高质量发展对策及建议
为进一步推进陕西省生态空间绿色进程，加快由“浅绿”向“深绿”迈进，推动陕西省林业高质量发展。现提出以下对策建议。
（一）加强生态修复，开展大规模国土绿化，提升森林生态系统功能。以尊重自然、顺应自然和保护自然为原则，开展山水林田湖草一体化保护和修复，以及森林、草原、河湖、湿地等重要生态系统保护修复。坚持扩增量、优存量、提质量，全面推进国土绿化，精准提升森林质量，科学保育森林资源，增强森林生态系统质量和稳定性，提高森林碳汇等生态功能。
（二）全面推行林长制，压实地方主体责任。全省建立省市县乡村五级林长组织体系。力争建成运行规范、权责清晰、协调有序、监管严格、保护有力的林业资源保护管理体制和运行机制。建立省、市、县、乡党委和政府主要负责同志担任“双林长”的工作机制，统筹安排部署林长制工作的衔接、协调和实施，强化地方党委政府保护发展林业资源的主体责任，将保护发展林业资源的责任由林业部门提升到各级党委政府，落实到党政领导，形成一级抓一级，层层抓落实的工作格局，以“林长制”促进“林长治”。
（三）严格森林资源和公益林的保护，落实森林资源监管制度。编制全省林地保护利用规划，科学划定林地保护等级，实行分级保护。强化林地用途管制，严格执行林地使用定额制度和使用林地审核审批制度。科学经营林地，节约集约使用林地。对生态区位重要和生态脆弱区域林地、以及木本粮油和生物质能源林地进行重点保护。严格执行凭证采伐林地上林木制度和年森林采伐限额制度，控制森林资源消耗。落实森林生态效益补偿制度，探索对公益林实施差异化补偿。实行公益林分级分类管理，对公益林实施严格保护。完善公益林生态效益监测站（点），对气象、土壤、水文、植被特征等要素进行监测,建成具有长期、定位、连续观测能力的公益林生态效益监测体系，科学定量评价公益林生态效益。
（四）加强林业生态网络信息化建设，不断完善林业生态网络体系。着力构建“平台共建、信息互通、数据共享、安全高效”的生态空间管理体系，以国土空间基础信息平台为基础，构建生态保护修复工程监测监管专题应用，提供生态保护修复工程信息汇集模块、监测预警模块、绩效评价模块、智能辅助模块、信息共享模块等核心功能模块，合理部署物联网传感器、监测站、无人机等采集监测数据，推动实现相关部门生态保护和修复重大工程管理平台的数据共享和互联互通，为陕西省林业高质量发展构建网络服务体系。
（五）加强生态保护和修复理论研究，创新生态空间管理机制。围绕提升森林等重点生态资源保护能力，全面推进森林防灭火、森林有害生物防治、种质资源保存、基层管护站点等基础设施建设，着力提高装备现代化水平，切实保障陆地生态系统完整性和稳定性。全面贯彻“预防为主”的工作方针，提升森林火灾预防和火情早期处理能力，加强防火宣传体系、火源管理系统、人员管控系统建设，在基层单位建设专兼职防扑火队伍，为各类护林（草）员配备巡护、火情早期处理及通信设备，提升森林草原火灾预防和火情早期处理能力。建立健全以基层有害生物防治检疫站、测报点和林草基层工作站、自然保护地管理机构为主体，以市场化购买服务、生态护林员为补充的基层监测组织模式。
（六）强化基础设施建设。加强国有林场基础设施建设，加大国有林场基础设施建设投入，积极推动将道路、房屋、供电、饮水安全、通信网络建设等纳入地方政府发展计划。全面改善国有林场生产一线职工的生产、生活和居住环境，消除危旧管护用房带来的安全隐患。持续加强国有林场管护用房等设施建设和升级改造。加强林区林场道路建设，打通服务基层林业最后“一公里”。开展智慧国有林场示范。推行省级直接管理国有林场的经营模式，提升国有林场人、地、技优势，在保障性苗圃、良种基地、种质资源库、森林经营、国家储备林基地建设等方面发挥示范作用，建立林业高质量发展样板。
（七）加快推进“双储林”国家储备林建设，提升生态系统碳汇能力。以县级为单位，统筹推进“双储林场”国家储备林建设，按照“科学布局、重点突出、集约经营、一县一策”原则。实行短、中、长相结合的科学规划方针，集中连片建设国家储备林基地,发展具有当地特色、优质的乡土大径材树种。针对不同地形、路段、土壤和立地条件等差异,择优选择适生树种进行科学合理搭配,突出以优质乔木为主,倡导混交与复合种植模式,实现可持续经营，加强储备林的生态空间布局，进一步提升生态碳汇能力，更好发挥森林固碳储碳作用。
（八）全面加强珍稀濒危物种栖息地保护和恢复，积极推进生态廊道建设，扩大野生动植物生存空间。切实加强天然林及原生植被保护，开展退化林分修复，提高自然生态系统质量和稳定性。强化极小种群、珍稀濒危野生动植物栖息地和候鸟迁徙路线保护，严防森林火灾和林业有害生物危害。全面加强自然保护区基础设施建设，积极推进秦岭大熊猫国家公园设立工作。着力推进野生动植物资源极小种群保护抢救工作，维护生物多样性。
陕西省林业发展现状
在林业生态安全体系建设中，陕西省林业生产力布局进一步优化，生态承载力明显提升。2021年全年完成营造林842.31万亩，治理沙化土地93.3万亩。森林覆盖率提高到45%以上，森林蓄积量增加到5亿立方米，湿地保有量稳定在462.75万亩，自然保护地占国土面积比例稳定在7.4%以上，沙区植被保有量达2100万亩。
同时，陕西省推进沿黄防护林提质增效和高质量发展工程，建设沿黄绿色走廊，其中9市94县（市、区）划分为禁牧区。重点扶持秦岭区域和黄河流域湿地类型自然保护地等一批省级湿地公园建设，新增湿地近0.2万亩，恢复退化湿地1.9万亩，有效推进林业生态文化体系的繁荣建设。并划定4000万亩生态红地保护区，严格按照生态保护红线管理规定落实管控措施，确保生态功能不降低、面积不减少、性质不改变，生态生产力稳定增长。
全省林业产业发展稳中向好，现代化林业产业体系初步建成。“十三五”期间，陕西省加大对经济林基地建设、林下养殖、林业产品加工业及林业旅游基础设施建设的资金投入。截至2021年底,核桃种植面积突破千万亩,位居全国第二；红枣种植面积达到332.95万亩,位居全国前五；花椒种植面积突破260万亩,位居全国第一；苹果种植面积超千万亩,位居全国前列；猕猴桃种植面积突破85万亩,位居全国第一。在林业生态体系体系建设过程中，大力发展森林康养服务，在全省发展森林康养基地50处，带动相关林业旅游收入681451万元，林业年旅游人次突破5000万人次。
陕西省林业发展面临的挑战
（一）林业基础设施建设相对滞后。陕西省虽然对于林业建设工作的发展日益重视，但基础配套设施依然落后。有选种育苗、病害防治以及森林资源监控等相关技术的发展与国有林场的建设均已无法满足当前的林业建设要求。甚至部分林场还存在交通、通讯等方面的限制，这些问题的存在导致林业资源优势难以彰显，产业化进程困扰重重，难以适应区域经济的快速发展和日益增长的市场竞争
（二）人民群众对优质生态产品和生态服务的需求更加迫切。陕西省林业的发展主要以第一产业和第二产业为主，林业服务业发展相对薄弱。2018年至2021年全省林业一、二产业总产值占林业总产值的70%左右，而以森林旅游、生态公园建设以及林业生态服务等相关第三产业发展不足。
（三）林业科技支撑有待进一步加强。林业发展科技支撑薄弱，主要体现在：现有林业科技成果较少，而且该领域的科研创新能力相对较差；科技资源分散在陕西省林业科研研究所、企业、高校等单位。过于分散的科技资源导致现有优秀科技成果难以有效转化推广；激励机制的缺乏与管理机制的落后令当地科研工作发展缓慢；科技经费投入不足，林业专业技术人员比例仅为林业职工的29.1%,科技经费的比重为2.34%，同时，也缺乏对于森林的网络动态监测，制约着陕西林业的高质量发展。
（四）野生动植物生态空间质量低，生态保护和修复系统性不足。我省在生态方面历史欠账多、问题积累多、现实矛盾多，一些地区生态环境承载力已经达到或接近上限，且面临“旧账”未还、又欠“新账”的问题，生态保护修复任务十分艰巨，既是攻坚战、也是持久战。一些地方贯彻落实“绿水青山就是金山银山”的理念还存在差距，个别地方还有“重经济发展、轻生态保护”的现象，以牺牲生态环境换取经济增长，不合理的开发利用活动大量挤占和破坏生态空间，统筹生态保护修复面临较大压力和阻力。
陕西省林业高质量发展对策及建议
为进一步推进陕西省生态空间绿色进程，加快由“浅绿”向“深绿”迈进，推动陕西省林业高质量发展。现提出以下对策建议。
（一）加强生态修复，开展大规模国土绿化，提升森林生态系统功能。以尊重自然、顺应自然和保护自然为原则，开展山水林田湖草一体化保护和修复，以及森林、草原、河湖、湿地等重要生态系统保护修复。坚持扩增量、优存量、提质量，全面推进国土绿化，精准提升森林质量，科学保育森林资源，增强森林生态系统质量和稳定性，提高森林碳汇等生态功能。
（二）全面推行林长制，压实地方主体责任。全省建立省市县乡村五级林长组织体系。力争建成运行规范、权责清晰、协调有序、监管严格、保护有力的林业资源保护管理体制和运行机制。建立省、市、县、乡党委和政府主要负责同志担任“双林长”的工作机制，统筹安排部署林长制工作的衔接、协调和实施，强化地方党委政府保护发展林业资源的主体责任，将保护发展林业资源的责任由林业部门提升到各级党委政府，落实到党政领导，形成一级抓一级，层层抓落实的工作格局，以“林长制”促进“林长治”。
（三）严格森林资源和公益林的保护，落实森林资源监管制度。编制全省林地保护利用规划，科学划定林地保护等级，实行分级保护。强化林地用途管制，严格执行林地使用定额制度和使用林地审核审批制度。科学经营林地，节约集约使用林地。对生态区位重要和生态脆弱区域林地、以及木本粮油和生物质能源林地进行重点保护。严格执行凭证采伐林地上林木制度和年森林采伐限额制度，控制森林资源消耗。落实森林生态效益补偿制度，探索对公益林实施差异化补偿。实行公益林分级分类管理，对公益林实施严格保护。完善公益林生态效益监测站（点），对气象、土壤、水文、植被特征等要素进行监测,建成具有长期、定位、连续观测能力的公益林生态效益监测体系，科学定量评价公益林生态效益。
（四）加强林业生态网络信息化建设，不断完善林业生态网络体系。着力构建“平台共建、信息互通、数据共享、安全高效”的生态空间管理体系，以国土空间基础信息平台为基础，构建生态保护修复工程监测监管专题应用，提供生态保护修复工程信息汇集模块、监测预警模块、绩效评价模块、智能辅助模块、信息共享模块等核心功能模块，合理部署物联网传感器、监测站、无人机等采集监测数据，推动实现相关部门生态保护和修复重大工程管理平台的数据共享和互联互通，为陕西省林业高质量发展构建网络服务体系。
（五）加强生态保护和修复理论研究，创新生态空间管理机制。围绕提升森林等重点生态资源保护能力，全面推进森林防灭火、森林有害生物防治、种质资源保存、基层管护站点等基础设施建设，着力提高装备现代化水平，切实保障陆地生态系统完整性和稳定性。全面贯彻“预防为主”的工作方针，提升森林火灾预防和火情早期处理能力，加强防火宣传体系、火源管理系统、人员管控系统建设，在基层单位建设专兼职防扑火队伍，为各类护林（草）员配备巡护、火情早期处理及通信设备，提升森林草原火灾预防和火情早期处理能力。建立健全以基层有害生物防治检疫站、测报点和林草基层工作站、自然保护地管理机构为主体，以市场化购买服务、生态护林员为补充的基层监测组织模式。
（六）强化基础设施建设。加强国有林场基础设施建设，加大国有林场基础设施建设投入，积极推动将道路、房屋、供电、饮水安全、通信网络建设等纳入地方政府发展计划。全面改善国有林场生产一线职工的生产、生活和居住环境，消除危旧管护用房带来的安全隐患。持续加强国有林场管护用房等设施建设和升级改造。加强林区林场道路建设，打通服务基层林业最后“一公里”。开展智慧国有林场示范。推行省级直接管理国有林场的经营模式，提升国有林场人、地、技优势，在保障性苗圃、良种基地、种质资源库、森林经营、国家储备林基地建设等方面发挥示范作用，建立林业高质量发展样板。
（七）加快推进“双储林”国家储备林建设，提升生态系统碳汇能力。以县级为单位，统筹推进“双储林场”国家储备林建设，按照“科学布局、重点突出、集约经营、一县一策”原则。实行短、中、长相结合的科学规划方针，集中连片建设国家储备林基地,发展具有当地特色、优质的乡土大径材树种。针对不同地形、路段、土壤和立地条件等差异,择优选择适生树种进行科学合理搭配,突出以优质乔木为主,倡导混交与复合种植模式,实现可持续经营，加强储备林的生态空间布局，进一步提升生态碳汇能力，更好发挥森林固碳储碳作用。
（八）全面加强珍稀濒危物种栖息地保护和恢复，积极推进生态廊道建设，扩大野生动植物生存空间。切实加强天然林及原生植被保护，开展退化林分修复，提高自然生态系统质量和稳定性。强化极小种群、珍稀濒危野生动植物栖息地和候鸟迁徙路线保护，严防森林火灾和林业有害生物危害。全面加强自然保护区基础设施建设，积极推进秦岭大熊猫国家公园设立工作。着力推进野生动植物资源极小种群保护抢救工作，维护生物多样性。
【百强房企一季度业绩缩水五成，集中供地未解地市低迷】
合约销售：下行压力持续 一季度百强业绩同比腰斩
核心观点
2022年3月，中国房地产行业下行压力持续，销售业绩表现不尽人意。百强房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元，环比增长27.4%，增幅明显低于往年同期；同比降低52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点；相比1月业绩规模降低2.6%。
累计业绩来看，一季度开局惨淡，百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，超8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。二三季度企业需加紧推盘供货，积极营销以尽可能提高去化率水平。
一季度百强房企各梯队销售门槛进一步下行。TOP10房企销售操盘金额门槛仅为333亿元，较去年同期降低45.2%。TOP30房企销售操盘金额门槛为120亿元，较2021年降低56.4%，并低于2020年TOP30销售门槛。而TOP50和TOP100房企的销售操盘金额门槛为72.3亿元和27.4亿元，同比降幅达49.5%和47.5%，且仅略高于2020年同期。
3月受疫情、行业信心不足等影响，市场整体表现持续低迷。具体来看，百强房企中近4成企业单月业绩环比下降，且有2成房企降幅大于30%。3成百强房企单月业绩环比小幅增长，增幅不及往年同期。
但同时，本月也有中海、招商、华润、金地、金茂、越秀等部分规模房企表现较为亮眼，实现单月业绩环比大幅增长，增幅均超过100%。
企业拿地：国企及头部稳健房企拿地为主 集中供地未解市场低迷
核心观点
3月30家监测房企的土地投资仍处于低位，受投资结构影响，本月量升价跌，平均楼板价7285元/平方米。本月30家典型房企新增土储总建面307万平方米，环比上升210%；新增土地成交价格224亿元，环比下降23%。
平均楼板价7285元/平方米，环比下降75%。主要是上月北京首轮集中土拍，而本月主要集中在合肥、重庆、青岛等几个二线城市，楼板价环比下降。
本月监测房企中只有8家投资拿地，仍被国企、央企及头部稳健型房企包揽。华润和中海一季度拿地金额已超百亿元，前两个月拿地较多的绿城等本月则放缓了脚步，整体而言房企以谨慎拿地为主，不少企业前三个月都未获地。
从成交结构来看，受福州、青岛、合肥、厦门、重庆和武汉集中供地影响，本月一二线城市占比较高，占比达到72%；区域分布方面，珠三角区域占比最高达43%，环渤海其次为27%，长三角和中西部分别为18%和12%。
企业及城市分化未来将更加明显。3月房地产市场迎来一系列利好声音，若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升，二季度或迎来拿地窗口期。但值得注意的是，今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧，谨慎投资仍是未来主旋律。
这也意味着，一旦二季度疫情得到有效的控制和缓解，随着市场的正常运转，大概率房地产市场将迎来一波小阳春，但可以预见的是，城市、企业的分化将愈发明显。我们认为长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州，以及上海、广州等一线城市，土拍热度回温将领先其他城市，部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。
企业融资：3月房企新增融资额环比上升138.7%
核心观点
融资总量：2022年3月100家典型房企的融资总量为878.39亿元，环比上升138.7%，同比下降29.1%。融资量环比有较大的增长，同比降幅收窄，主要在于年初政策暖风频吹，3月六部委又就房地产问题进行发声，促进房地产业良性循环和健康发展，促进企业融资恢复。从融资结构来看，境内债权融资641.18亿元，环比上升125.2%，同比下降15.0%；
境外债权融资72.93亿元，环比上升27.6%，同比下降65.7%；本月资产证券化融资164.28亿元，环比上升526.8%，同比下降39.6%，大部分是国企央企，融资意愿有所上升。
融资成本：2021年截至3月100家典型房企新增债券类1融资成本4.50%，较2021年下降0.78个百分点，其中境外债券融资成本达7.54%，上升0.52个百分点，境内债券融资成本3.23%，较2021年下降0.83个百分点。
单月来看，3月房企融资成本4.35%，环比上升0.54pct，同比下降0.62pct。其中境内融资成本3.30%，环比上升0.13pct，本月有更多的企业进行了境内发债，上实城市开发、首开股份、金融街、旭辉集团等加入了发债队伍；境外融资成本8.72%，环比下降0.09pct。
企业表现：本月融资总量最高的企业为华发股份，融资总量约148.8亿元，华发股份发行了合计42亿元的资产证券化产品，以及为多家子公司的贷款进行了担保。从企业梯队来看，2022年1-3月TOP10房企融资平均额83.76亿元最大，融资总额同比下降33.27%，下降幅度最小。
成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.39%，其较2021年全年下降0.79pct，较成本最高的TOP11-30梯队的房企低1.98pct；TOP31-50房企较2021年全年上升0.34pct至5.24%，是唯一一个上升的梯队，主要是因为该梯队部分企业进行了境外债的交换要约，成本有所上升。
营销策略：暖春购房节来袭 依托妇女节进行社群营销
核心观点
3月，房企集团性的营销活动较上月增多，主要是一些集团性的暖春造节活动。从市场来看，3月表现不及往年，虽然30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，但同比跌幅进一步扩大至47%。从营销来看，时值三月，房企结合暖春概念推出了一些营销活动，让利方式上仍然是折扣、特价房和全民营销返佣金等。
3月房企主要是一些暖春相关的造节营销活动，另外适逢3.8妇女节，部分房企还结合女性话题了组织一些活动。造节营销上与以往一致，像禹洲的礼焕新春计划、三盛春日购房热爱季等均是从集团层面设置暖春购房节的主题，之后各个楼盘按照各自情况制定专属折扣。
女性活动方面，石榴集团组织“太太的洋房”专场，成交即赠温居礼/安家礼/节日礼，时代中国则依托独特的 “她时代”社群品牌展开“她在场”论坛、“她在家”微纪录等女性专题特别策划。
就当下而言，政策端持续出现回暖的趋势，房企在营销上也需要持续跟进，除了结合“暖春”等概念推出一些造节活动，由于国内疫情有反复，还可以推出一些互动性较强的线上营销活动，如居家运动打卡、小游戏等。
而从长期来看，企业还是需要结合互联网平台，通过营销策划和组织，提升产品、服务满意度，搭建企业品牌形象，提升客户黏性，企业可以在社群营销、媒体矩阵搭建这方面做更多尝试。
人事变动：保利发展聘任唐翔为副总经理 祥生控股委任洪育苗为独立非执董
核心观点
3月，房企高层人事动态信息数量较前月基本持平，从108家监测企业的人事变动情况来看，受到疫情等因素影响，房企高层人员的职务变动频次稳中略降，企业内部组织架构调整仍在进行和深化。
3月1日，祥生控股(集团)有限公司发布公告，洪育苗已获委任为该公司独立非执行董事及审核委员会主席，即日起生效。自2017年3月至今，洪先生于智纺国际控股有限公司任职期间先后担任执行董事、首席财务官、公司秘书及非执行董事。
于2019年7月至2020年5月，其担任盛源控股有限公司的首席财务官及公司秘书。自2020年6月至今，洪先生担任绿科科技国际有限公司的副总裁、公司秘书及首席财务官。
3月10日，保利发展发布2022年第1次临时董事会决议公告。根据公司董事、总经理周东利先生的提名，同意聘任唐翔先生为公司副总经理，任期自董事会审议通过之日起至公司第六届董事会任期届满之日止。
资料显示，唐翔，建筑学学士。2006年进入保利发展工作，历任保利发展技术研发中心副总经理、总经理，保利华南实业有限公司常务副总经理、总经理、董事长，现任浙江保利城市发展有限公司董事长、保利浙南房地产开发有限公司董事长。
战略动态：金茂服务挂牌上市 万物云分拆上市获证监会受理
核心观点
本月房企多元化业务集中物业管理和商业运营，城市更新、数字化、保障租赁内有新进展。物管赛道竞争白热化，多家房企看中学校物管赛道，并与学校方多次续约建立良好合作关系。
商业运营活跃度有所提升，多个轻资产运营项目陆续落地。城市更新市场，尤其是大湾区城市更新市场广受关注，如何加快盘活优质资产是赛道内房企面临的主要挑战。搭建跨境碳信用交易平台，拓宽绿色项目境外融资渠道。租赁住房规模扩张，已有较大规模的保障性租赁住房社区投入使用。
招商积余续签广州大学服务合同，已为多家大学提供物业服务。3月7日，招商积余成功续签广州大学，将服务保障学校教学、科研及师生的多元需求。在此之前，招商积余已为清华大学、北京师范大学、北京化工大学、深圳大学、中山大学、香港中文大学（深圳）等学府提供物业服务。
其中，深圳大学和香港中文大学（深圳）分别荣获”全国高校后勤物业服务优秀示范项目“、”高校物业管理标杆项目“称号。未来，招商积余将继续巩固在住宅物业市场的拓展优势，同时也将加大在高校、城市服务、医院等细分市场的拓展力度。
金茂服务正式在港交所挂牌上市，开盘报7.4港元。3月10日，中国金茂旗下物业服务发展公司金茂服务正式在港交所挂牌上市，据此前公告显示，金茂服务全球发售约1.01亿股股份，发售价为8.14港元/股。
金茂服务称，此次募得资金净额使用55%用于物色同行业公司的战略投资及收购机会，扩大公司业务规模，22%的资金将用于升级智慧管理服务系统及公司智慧社区和智慧城市解决方案，其余金额将用于开发公司的社区增值服务以及其他用途。
物管行业仍处于整合分化阶段，业务扩张带来的规模效应对金茂服务业绩助力明显，因此未来金茂服务将继续拓宽渠道进一步扩大并多元化在管物业组合，以实现规模经济，提升行业竞争力。
合约销售：下行压力持续 一季度百强业绩同比腰斩
核心观点
2022年3月，中国房地产行业下行压力持续，销售业绩表现不尽人意。百强房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元，环比增长27.4%，增幅明显低于往年同期；同比降低52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点；相比1月业绩规模降低2.6%。
累计业绩来看，一季度开局惨淡，百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，超8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。二三季度企业需加紧推盘供货，积极营销以尽可能提高去化率水平。
一季度百强房企各梯队销售门槛进一步下行。TOP10房企销售操盘金额门槛仅为333亿元，较去年同期降低45.2%。TOP30房企销售操盘金额门槛为120亿元，较2021年降低56.4%，并低于2020年TOP30销售门槛。而TOP50和TOP100房企的销售操盘金额门槛为72.3亿元和27.4亿元，同比降幅达49.5%和47.5%，且仅略高于2020年同期。
3月受疫情、行业信心不足等影响，市场整体表现持续低迷。具体来看，百强房企中近4成企业单月业绩环比下降，且有2成房企降幅大于30%。3成百强房企单月业绩环比小幅增长，增幅不及往年同期。
但同时，本月也有中海、招商、华润、金地、金茂、越秀等部分规模房企表现较为亮眼，实现单月业绩环比大幅增长，增幅均超过100%。
企业拿地：国企及头部稳健房企拿地为主 集中供地未解市场低迷
核心观点
3月30家监测房企的土地投资仍处于低位，受投资结构影响，本月量升价跌，平均楼板价7285元/平方米。本月30家典型房企新增土储总建面307万平方米，环比上升210%；新增土地成交价格224亿元，环比下降23%。
平均楼板价7285元/平方米，环比下降75%。主要是上月北京首轮集中土拍，而本月主要集中在合肥、重庆、青岛等几个二线城市，楼板价环比下降。
本月监测房企中只有8家投资拿地，仍被国企、央企及头部稳健型房企包揽。华润和中海一季度拿地金额已超百亿元，前两个月拿地较多的绿城等本月则放缓了脚步，整体而言房企以谨慎拿地为主，不少企业前三个月都未获地。
从成交结构来看，受福州、青岛、合肥、厦门、重庆和武汉集中供地影响，本月一二线城市占比较高，占比达到72%；区域分布方面，珠三角区域占比最高达43%，环渤海其次为27%，长三角和中西部分别为18%和12%。
企业及城市分化未来将更加明显。3月房地产市场迎来一系列利好声音，若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升，二季度或迎来拿地窗口期。但值得注意的是，今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧，谨慎投资仍是未来主旋律。
这也意味着，一旦二季度疫情得到有效的控制和缓解，随着市场的正常运转，大概率房地产市场将迎来一波小阳春，但可以预见的是，城市、企业的分化将愈发明显。我们认为长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州，以及上海、广州等一线城市，土拍热度回温将领先其他城市，部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。
企业融资：3月房企新增融资额环比上升138.7%
核心观点
融资总量：2022年3月100家典型房企的融资总量为878.39亿元，环比上升138.7%，同比下降29.1%。融资量环比有较大的增长，同比降幅收窄，主要在于年初政策暖风频吹，3月六部委又就房地产问题进行发声，促进房地产业良性循环和健康发展，促进企业融资恢复。从融资结构来看，境内债权融资641.18亿元，环比上升125.2%，同比下降15.0%；
境外债权融资72.93亿元，环比上升27.6%，同比下降65.7%；本月资产证券化融资164.28亿元，环比上升526.8%，同比下降39.6%，大部分是国企央企，融资意愿有所上升。
融资成本：2021年截至3月100家典型房企新增债券类1融资成本4.50%，较2021年下降0.78个百分点，其中境外债券融资成本达7.54%，上升0.52个百分点，境内债券融资成本3.23%，较2021年下降0.83个百分点。
单月来看，3月房企融资成本4.35%，环比上升0.54pct，同比下降0.62pct。其中境内融资成本3.30%，环比上升0.13pct，本月有更多的企业进行了境内发债，上实城市开发、首开股份、金融街、旭辉集团等加入了发债队伍；境外融资成本8.72%，环比下降0.09pct。
企业表现：本月融资总量最高的企业为华发股份，融资总量约148.8亿元，华发股份发行了合计42亿元的资产证券化产品，以及为多家子公司的贷款进行了担保。从企业梯队来看，2022年1-3月TOP10房企融资平均额83.76亿元最大，融资总额同比下降33.27%，下降幅度最小。
成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.39%，其较2021年全年下降0.79pct，较成本最高的TOP11-30梯队的房企低1.98pct；TOP31-50房企较2021年全年上升0.34pct至5.24%，是唯一一个上升的梯队，主要是因为该梯队部分企业进行了境外债的交换要约，成本有所上升。
营销策略：暖春购房节来袭 依托妇女节进行社群营销
核心观点
3月，房企集团性的营销活动较上月增多，主要是一些集团性的暖春造节活动。从市场来看，3月表现不及往年，虽然30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，但同比跌幅进一步扩大至47%。从营销来看，时值三月，房企结合暖春概念推出了一些营销活动，让利方式上仍然是折扣、特价房和全民营销返佣金等。
3月房企主要是一些暖春相关的造节营销活动，另外适逢3.8妇女节，部分房企还结合女性话题了组织一些活动。造节营销上与以往一致，像禹洲的礼焕新春计划、三盛春日购房热爱季等均是从集团层面设置暖春购房节的主题，之后各个楼盘按照各自情况制定专属折扣。
女性活动方面，石榴集团组织“太太的洋房”专场，成交即赠温居礼/安家礼/节日礼，时代中国则依托独特的 “她时代”社群品牌展开“她在场”论坛、“她在家”微纪录等女性专题特别策划。
就当下而言，政策端持续出现回暖的趋势，房企在营销上也需要持续跟进，除了结合“暖春”等概念推出一些造节活动，由于国内疫情有反复，还可以推出一些互动性较强的线上营销活动，如居家运动打卡、小游戏等。
而从长期来看，企业还是需要结合互联网平台，通过营销策划和组织，提升产品、服务满意度，搭建企业品牌形象，提升客户黏性，企业可以在社群营销、媒体矩阵搭建这方面做更多尝试。
人事变动：保利发展聘任唐翔为副总经理 祥生控股委任洪育苗为独立非执董
核心观点
3月，房企高层人事动态信息数量较前月基本持平，从108家监测企业的人事变动情况来看，受到疫情等因素影响，房企高层人员的职务变动频次稳中略降，企业内部组织架构调整仍在进行和深化。
3月1日，祥生控股(集团)有限公司发布公告，洪育苗已获委任为该公司独立非执行董事及审核委员会主席，即日起生效。自2017年3月至今，洪先生于智纺国际控股有限公司任职期间先后担任执行董事、首席财务官、公司秘书及非执行董事。
于2019年7月至2020年5月，其担任盛源控股有限公司的首席财务官及公司秘书。自2020年6月至今，洪先生担任绿科科技国际有限公司的副总裁、公司秘书及首席财务官。
3月10日，保利发展发布2022年第1次临时董事会决议公告。根据公司董事、总经理周东利先生的提名，同意聘任唐翔先生为公司副总经理，任期自董事会审议通过之日起至公司第六届董事会任期届满之日止。
资料显示，唐翔，建筑学学士。2006年进入保利发展工作，历任保利发展技术研发中心副总经理、总经理，保利华南实业有限公司常务副总经理、总经理、董事长，现任浙江保利城市发展有限公司董事长、保利浙南房地产开发有限公司董事长。
战略动态：金茂服务挂牌上市 万物云分拆上市获证监会受理
核心观点
本月房企多元化业务集中物业管理和商业运营，城市更新、数字化、保障租赁内有新进展。物管赛道竞争白热化，多家房企看中学校物管赛道，并与学校方多次续约建立良好合作关系。
商业运营活跃度有所提升，多个轻资产运营项目陆续落地。城市更新市场，尤其是大湾区城市更新市场广受关注，如何加快盘活优质资产是赛道内房企面临的主要挑战。搭建跨境碳信用交易平台，拓宽绿色项目境外融资渠道。租赁住房规模扩张，已有较大规模的保障性租赁住房社区投入使用。
招商积余续签广州大学服务合同，已为多家大学提供物业服务。3月7日，招商积余成功续签广州大学，将服务保障学校教学、科研及师生的多元需求。在此之前，招商积余已为清华大学、北京师范大学、北京化工大学、深圳大学、中山大学、香港中文大学（深圳）等学府提供物业服务。
其中，深圳大学和香港中文大学（深圳）分别荣获”全国高校后勤物业服务优秀示范项目“、”高校物业管理标杆项目“称号。未来，招商积余将继续巩固在住宅物业市场的拓展优势，同时也将加大在高校、城市服务、医院等细分市场的拓展力度。
金茂服务正式在港交所挂牌上市，开盘报7.4港元。3月10日，中国金茂旗下物业服务发展公司金茂服务正式在港交所挂牌上市，据此前公告显示，金茂服务全球发售约1.01亿股股份，发售价为8.14港元/股。
金茂服务称，此次募得资金净额使用55%用于物色同行业公司的战略投资及收购机会，扩大公司业务规模，22%的资金将用于升级智慧管理服务系统及公司智慧社区和智慧城市解决方案，其余金额将用于开发公司的社区增值服务以及其他用途。
物管行业仍处于整合分化阶段，业务扩张带来的规模效应对金茂服务业绩助力明显，因此未来金茂服务将继续拓宽渠道进一步扩大并多元化在管物业组合，以实现规模经济，提升行业竞争力。
黄金最新走势分析：
黄金消息面解析：周一（3月28日）亚洲时段，现货黄金开盘弱势走低。上周黄金整体表现尚可，涨幅虽然一般，但买盘力量依然较为强劲，短线来看黄金上行趋势或将延续，基本面上，俄罗斯的最新举措或将增加国际市场黄金购买量。俄乌事件也是金融斗争，俄大部分的银行被踢出Swift结算系统，给各国敲响了警钟，外汇储备应多元化，单一的美元储备风险较高，这也是美元指数逡巡不前的原因，黄金因自身的天然货币属性，必定会更受青睐。俄罗斯央行宣布采用固定价格兑换黄金和卢布，在未来的能源出口中，接受黄金或卢布结算，这将在客观上推动世界去美元化，以及增加对黄金的需求量，对黄金形成有效支撑。对乌克兰战争和不断上涨的物价的担忧增强了黄金作为避险和通胀对冲工具的吸引力。黄金价格在过去两个交易日上涨近2％，金价上周累计上涨了1.9％。加剧了世界主要经济体的通胀压力，投资者担心俄罗斯的天然气、小麦、铝和镍等大宗商品的供应将中断，这超过了美联储立场愈发鹰派并推高美国国债收益率的影响；债券收益率走高通常不利于黄金。
黄金从技术面来看，黄金上周五下探回升收高，最低回测1942一线启稳，尾盘时段回升收高。日线守住5日线上方，同时带动短期均线勾头金叉向上。周线收盘一根中阳线。收复了前一周近2/3的下跌失地。周线重新回归高位摸高当中，此前探高回落，第三个交易周没能连阴形成弱势下行。局部使得周线中期继续进入方向性的选择。日线双连阳反弹之后伴随小阴线回踩再启稳，局部守住在1938低点上方，日线周初依旧倾向于进一步反弹。而本周的多头临界点则在1938.此位之上短线偏多，失守则转空。4小时图下探守稳在布林道中轨上方。短线上升结构暂时未改变，突破之后再回踩启稳，有小周线台阶震荡向上的迹象，不过本周在摸高之后会进入中期抉择。是二次摸高还是多头重新强势向上？有待观察。摸高再承压回落就是构造二次顶部向下，反之走强破高则是强势延续。小时图目前向上台阶震荡，低点1938 1 942慢性震荡向上。综上所述，黄金今日操作思路上胡金云建议回调低多为主，反弹高空为辅，上方重点关注1963-1965一线阻力，下方短期重点关注1928-1930一线支撑。
原油最新走势分析：
原油消息面解析：周一（3月28日）亚洲时段，美原油低开低走，目前下跌逾3%，交投于109.77美元/桶附近，因全球疫情蔓延担忧；油价上周上涨超9%，为三周以来首次录得单周上涨，因也门的胡塞武装声称对沙特阿美石油设施受到的一系列袭击负责，其中包括在吉达的一处储油设施，俄罗斯与乌克兰的冲突继续搅乱本已紧张的大宗商品市场。沙特阿拉伯的一家石油储存设施上周五遭到多架无人机袭击，标志着这个全球主要石油出口地区紧张局势升级。分析师表示，对沙特阿美设施的袭击可能会造成一些短时间的运营中断，并可能暂时减少沙特的石油供应，该国继续存在的更广泛地缘政治问题可能导致较长时间的减产，并给油价带来上行压力。”此前CPC里海石油管道码头恢复部分出口，且欧盟还是没有对俄罗斯能源实施禁运，因各成员国仍存在分歧。总体来看，地缘紧张局势犹存，伊核协议短期或无望达成，沙特石油设施遭袭击，诸多利多因素或推动油价进一步走高，维持油价短线震荡走高基调；但需警惕就全球疫情蔓延的担忧情绪，或短期拖累油价。
原油从技术面来看，原油上周整体表现摸高确认阻力，周初先行延续上扬，最高触及116.60.周尾稍有回落，收盘在110.20附近。周线收盘一根中阳线，周线双连阴下挫后伴随阳K线二次摸高，第三个交易日周可当作是反弹确认，重点在于本周或下周的多空延续，来决定这波趋势是形成二次顶部回落还是高位震荡再向上。日线来看有轻微承压回落迹象。4小时经过一波慢性连续上涨之后，上行量能稍有放缓，4小时布林道收口后收盘在中轨之下，削弱了上行动能。本周是一个多空转换的时间节点，空头若要有所表现，则本周会走高位回落，形成了二次探高转换回落，一旦收低，则是日线级别的B浪反弹结束，走日线结构的C浪调整，若是按预期形态成立的话，后市调整的空间还是会比较大，目前是在构造当中，周初还是超短线应对。形态与空间来临盘决定。综合来看，今日短线操作思路胡金云建议以回调低多为主，反弹高空为辅，上方短期重点关注114.8-115阻力，下方短期重点关注106.8-107一线支撑。
本文由胡金云原创供稿，破金解读世界经济要闻，剖析全球投资大趋势，对原油、黄金、白银等大宗商品等有深入的研究。由于网络推送延迟性，以上内容属于个人建议，因网络发文有时效性，建议仅供参考，据此操作风险自负！未经允许严禁转载、抄袭必究。
黄金消息面解析：周一（3月28日）亚洲时段，现货黄金开盘弱势走低。上周黄金整体表现尚可，涨幅虽然一般，但买盘力量依然较为强劲，短线来看黄金上行趋势或将延续，基本面上，俄罗斯的最新举措或将增加国际市场黄金购买量。俄乌事件也是金融斗争，俄大部分的银行被踢出Swift结算系统，给各国敲响了警钟，外汇储备应多元化，单一的美元储备风险较高，这也是美元指数逡巡不前的原因，黄金因自身的天然货币属性，必定会更受青睐。俄罗斯央行宣布采用固定价格兑换黄金和卢布，在未来的能源出口中，接受黄金或卢布结算，这将在客观上推动世界去美元化，以及增加对黄金的需求量，对黄金形成有效支撑。对乌克兰战争和不断上涨的物价的担忧增强了黄金作为避险和通胀对冲工具的吸引力。黄金价格在过去两个交易日上涨近2％，金价上周累计上涨了1.9％。加剧了世界主要经济体的通胀压力，投资者担心俄罗斯的天然气、小麦、铝和镍等大宗商品的供应将中断，这超过了美联储立场愈发鹰派并推高美国国债收益率的影响；债券收益率走高通常不利于黄金。
黄金从技术面来看，黄金上周五下探回升收高，最低回测1942一线启稳，尾盘时段回升收高。日线守住5日线上方，同时带动短期均线勾头金叉向上。周线收盘一根中阳线。收复了前一周近2/3的下跌失地。周线重新回归高位摸高当中，此前探高回落，第三个交易周没能连阴形成弱势下行。局部使得周线中期继续进入方向性的选择。日线双连阳反弹之后伴随小阴线回踩再启稳，局部守住在1938低点上方，日线周初依旧倾向于进一步反弹。而本周的多头临界点则在1938.此位之上短线偏多，失守则转空。4小时图下探守稳在布林道中轨上方。短线上升结构暂时未改变，突破之后再回踩启稳，有小周线台阶震荡向上的迹象，不过本周在摸高之后会进入中期抉择。是二次摸高还是多头重新强势向上？有待观察。摸高再承压回落就是构造二次顶部向下，反之走强破高则是强势延续。小时图目前向上台阶震荡，低点1938 1 942慢性震荡向上。综上所述，黄金今日操作思路上胡金云建议回调低多为主，反弹高空为辅，上方重点关注1963-1965一线阻力，下方短期重点关注1928-1930一线支撑。
原油最新走势分析：
原油消息面解析：周一（3月28日）亚洲时段，美原油低开低走，目前下跌逾3%，交投于109.77美元/桶附近，因全球疫情蔓延担忧；油价上周上涨超9%，为三周以来首次录得单周上涨，因也门的胡塞武装声称对沙特阿美石油设施受到的一系列袭击负责，其中包括在吉达的一处储油设施，俄罗斯与乌克兰的冲突继续搅乱本已紧张的大宗商品市场。沙特阿拉伯的一家石油储存设施上周五遭到多架无人机袭击，标志着这个全球主要石油出口地区紧张局势升级。分析师表示，对沙特阿美设施的袭击可能会造成一些短时间的运营中断，并可能暂时减少沙特的石油供应，该国继续存在的更广泛地缘政治问题可能导致较长时间的减产，并给油价带来上行压力。”此前CPC里海石油管道码头恢复部分出口，且欧盟还是没有对俄罗斯能源实施禁运，因各成员国仍存在分歧。总体来看，地缘紧张局势犹存，伊核协议短期或无望达成，沙特石油设施遭袭击，诸多利多因素或推动油价进一步走高，维持油价短线震荡走高基调；但需警惕就全球疫情蔓延的担忧情绪，或短期拖累油价。
原油从技术面来看，原油上周整体表现摸高确认阻力，周初先行延续上扬，最高触及116.60.周尾稍有回落，收盘在110.20附近。周线收盘一根中阳线，周线双连阴下挫后伴随阳K线二次摸高，第三个交易日周可当作是反弹确认，重点在于本周或下周的多空延续，来决定这波趋势是形成二次顶部回落还是高位震荡再向上。日线来看有轻微承压回落迹象。4小时经过一波慢性连续上涨之后，上行量能稍有放缓，4小时布林道收口后收盘在中轨之下，削弱了上行动能。本周是一个多空转换的时间节点，空头若要有所表现，则本周会走高位回落，形成了二次探高转换回落，一旦收低，则是日线级别的B浪反弹结束，走日线结构的C浪调整，若是按预期形态成立的话，后市调整的空间还是会比较大，目前是在构造当中，周初还是超短线应对。形态与空间来临盘决定。综合来看，今日短线操作思路胡金云建议以回调低多为主，反弹高空为辅，上方短期重点关注114.8-115阻力，下方短期重点关注106.8-107一线支撑。
本文由胡金云原创供稿，破金解读世界经济要闻，剖析全球投资大趋势，对原油、黄金、白银等大宗商品等有深入的研究。由于网络推送延迟性，以上内容属于个人建议，因网络发文有时效性，建议仅供参考，据此操作风险自负！未经允许严禁转载、抄袭必究。
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