【倒计时2天 [话筒]】《515问问投资人（2022）》暨“向非法证券期货活动说不！”系列专栏启动仪式、线上论坛将于5月15日上午10时在线上直播。本次线上论坛，来自中国工商银行、华夏基金、中欧基金、国泰君安证券、银河证券、东方红资管、量子之歌财经研究院的资深专家学者，将会分享在防范非法证券期货活动与投资者保护领域的实践经验和深刻思考。活动同场还将举办《中国公募基金投资者调查白皮书（2022）》和《中国理财投资者调查白皮书（2022）》两个重磅课题启动仪式。https://t.cn/A6XVDuXw（21财经）
【赵吉顺：坚守法治信念 融法律与民情】
赵吉顺，女，1963年出生，中共党员。现任沈阳市中级人民法院民一庭庭长，三级高级法官。
曾荣立省法院个人二等功1次、市法院个人三等功3次。获沈阳市三八红旗手、沈阳市直机关工委优秀党务工作者、沈阳市法院系统优秀法官等荣誉称号。
1986年至2021年，赵吉顺已经在沈阳市中级人民法院民商事审判和执行一线工作了三十五个年头，是一名名副其实的“资深法官”。她先后在执行二庭，民五庭、民一庭担任庭长职务，案件类型涵盖民事执行、劳动争议、侵权、环境资源审判等关乎民生的纠纷。在处理这些与百姓生活密切关的纠纷中，她时刻牢记“全心全意为人民服务”的宗旨，融法律与民情于一体，以实际行动践行人民法官为人民的铮铮誓言，展现了一名人民法官对党的事业的无限忠诚和对人民群众的无限热爱。
牢记信念 敬业奉献
在一起申请执行人为某金融机构的价值千余万元的玉米和玉米淀粉执行案件中，被执行人系从事玉米深加工的企业，其原料来源系收购当地农户的玉米，因企业经营不善，拖欠农户收购玉米款370余万元，农户情绪激动，围堵厂区大门，不让执行标的物出库，上千余万元的玉米淀粉面临变质的危险。时任执行二庭庭长的赵吉顺组织团队仅用一个多月的时间就完成对执行标的物的评估、变卖工作。在局领导的带领下，她多次与当地党委、政府和人大主要领导进行沟通，详细了解粮农需求，共同研究妥善解决矛盾冲突的方式和方法，制定了十分详细的执行工作预案。并多次做申请执行人的工作，最终申请执行人同意在其变卖的回款中优先支付粮农372万元，为切实解决老百姓的需求打下坚实基础。在执行障碍排除后，案件执行的关键环节集中在了检斤阶段，该批玉米及淀粉正常检斤出库大约需要26天时间，为最大限度减少损失，缩短执行期限，使执行标的物尽快出库变现，她与局领导及执行干警坚持每天24小时轮流值班，白天顶着烈日与值班干警并肩作战，同时按照局领导的指派负责后期组织、调度运输车辆及搬运人员，处置现场突发情况等工作。全体干警克服昼夜温差20度的恶劣环境，在执行现场连续奋战四昼夜，顺利将近5000吨的玉米和玉米淀粉交付给了买受人，使这起标的达上千万元，困扰各方当事人近一年之久，备受三级法院关注的执行案件得以圆满执结。二十多位粮农收到执行款后，集体到市法院致谢，案件的执行实现了良好的法律效果和社会效果。
践行宗旨 服务群众
2017年春节假期刚过，沈城还沉浸在节日的喜庆气氛中，赵吉顺组织劳动争议庭法官，在主管院领导的带领下，来到位于沈阳市于洪区的两家台资企业走访调研，与企业工作人员座谈，听取企业意见和建议。自2013年以来，这两家台资企业因未与劳动者签订劳动合同、未缴纳社会保险等原因，产生大量劳动争议，有70余件纠纷经市、区两级法院审理判令向劳动者支付百余万元赔偿款。2016年底，又有大量劳动者离职，并向法院提起了诉讼，企业发展面临困难。赵吉顺带领所在庭法官对两家企业的劳动争议败诉案件进行了认真梳理，对法律适用问题进行了认真研究，并借鉴北京、上海、广州、江苏等经济发达地区的做法，结合我市打造营商环境的实际需求，对相关问题统一了市区两级法院的裁判标准和尺度，此项司法举措受到企业的普遍欢迎，广大劳动者也对此表示理解和接受,企业为此少支出了800余万元。在调研指导过程中，赵吉顺带领团队还指出了案涉企业在行政管理方面存在的不足，提出改进企业经营管理的司法建议。通过上述多措并举，有力维护了我市良好的企业经营法律环境，更有利于维护两家台企职工队伍的稳定性，为此台湾集团总部研究决定向沈阳两家企业增资2000万美金。事后，沈阳台湾集团总部派副总裁向市法院赠送锦旗和感谢信，市营商办对上述司法举措表示了充分的肯定。
敢于负责 勇于创新
众所周知，环境污染问题与百姓生产、生活等方面息息相关，赵吉顺牢固树立生态文明意识，有力推进环境资源审判工作。2020年6月5日世界环境日前夕，她参加了沈阳市涉生态环境资源矛盾纠纷多元化解、多元共治座谈会，共同商谈拟定涉生态环境资源矛盾纠纷多元化解机制的具体实施方案。在世界环境日当天，与主管副院长陈青及审判员高悦共同组成合议庭，公开审理一起环境污染责任纠纷案件。案涉企业在建设过程中污染村民孙某鱼塘水质致使养殖鱼大量死亡造成经济损失。一审法院判决后，该企业不服向沈阳中院提起上诉，二审主要争议焦点为鱼塘具体财产损失数额的问题。案涉企业在2017年因污染行为受到行政机关行政处罚，但孙某诉称2018年雨季，污水再次流入鱼塘造成鱼全部死亡。本案因环境污染侵权行为持续时间较长，证据未能及时、有效固定，导致双方对财产损失数额存在较大争议，审判难度较高。二审期间，合议庭考虑环境资源审判的特点，为确保审判的科学性，积极主动作为，合议庭与水产养殖方面专家、司法鉴定人员共同到案涉鱼塘进行实地调查。在案件审理中，积极引入环境资源领域专家辅助人，为环境资源审判中的专业问题提供专家意见，确保了审判的准确性、权威性和专业性，合理保护了当事人的合法权益。
为积极引导各类主体合力化解环境资源矛盾纠纷，赵吉顺在任职民一庭庭长期间，在主管院领导的指导下，力促《沈阳市中级人民法院生态环境审判技术咨询专家库管理办法》《关于建立沈阳市生态环境资源矛盾纠纷多元化解工作机制的实施意见》两份环资审判专业文件的出台，建立起了由48名专家组成的沈阳法院环境资源审判专家库，为环境资源审判工作提供了智力保障，构建起多元共治环境治理新局面。上述文件的出台经法治日报、辽宁日报、辽沈晚报、沈阳日报等中央、省、市级多家新闻媒体报道，起到了良好的法治宣传效果，更形成生态资源保护和高质量发展合力，为人民群众铺平生产发展、生活富裕道路添砖加瓦。
后记
赵吉顺常说，法官不仅要做到实体公正、程序公正、形象公正三位一体的公正，更要有一颗善听、慎思、广阅、体恤民情之心。三十余年，赵吉顺始终坚守着亲民爱民、以人为本的宗旨，时刻把人民群众的冷暖系于心间，用实际行动证明了民有所需，我有所为，民有所呼，我有所应，让人民群众从法律的公正中感受到了司法温暖和法官情为民所系、利为民所谋、权为民所用的公仆情怀。
赵吉顺，女，1963年出生，中共党员。现任沈阳市中级人民法院民一庭庭长，三级高级法官。
曾荣立省法院个人二等功1次、市法院个人三等功3次。获沈阳市三八红旗手、沈阳市直机关工委优秀党务工作者、沈阳市法院系统优秀法官等荣誉称号。
1986年至2021年，赵吉顺已经在沈阳市中级人民法院民商事审判和执行一线工作了三十五个年头，是一名名副其实的“资深法官”。她先后在执行二庭，民五庭、民一庭担任庭长职务，案件类型涵盖民事执行、劳动争议、侵权、环境资源审判等关乎民生的纠纷。在处理这些与百姓生活密切关的纠纷中，她时刻牢记“全心全意为人民服务”的宗旨，融法律与民情于一体，以实际行动践行人民法官为人民的铮铮誓言，展现了一名人民法官对党的事业的无限忠诚和对人民群众的无限热爱。
牢记信念 敬业奉献
在一起申请执行人为某金融机构的价值千余万元的玉米和玉米淀粉执行案件中，被执行人系从事玉米深加工的企业，其原料来源系收购当地农户的玉米，因企业经营不善，拖欠农户收购玉米款370余万元，农户情绪激动，围堵厂区大门，不让执行标的物出库，上千余万元的玉米淀粉面临变质的危险。时任执行二庭庭长的赵吉顺组织团队仅用一个多月的时间就完成对执行标的物的评估、变卖工作。在局领导的带领下，她多次与当地党委、政府和人大主要领导进行沟通，详细了解粮农需求，共同研究妥善解决矛盾冲突的方式和方法，制定了十分详细的执行工作预案。并多次做申请执行人的工作，最终申请执行人同意在其变卖的回款中优先支付粮农372万元，为切实解决老百姓的需求打下坚实基础。在执行障碍排除后，案件执行的关键环节集中在了检斤阶段，该批玉米及淀粉正常检斤出库大约需要26天时间，为最大限度减少损失，缩短执行期限，使执行标的物尽快出库变现，她与局领导及执行干警坚持每天24小时轮流值班，白天顶着烈日与值班干警并肩作战，同时按照局领导的指派负责后期组织、调度运输车辆及搬运人员，处置现场突发情况等工作。全体干警克服昼夜温差20度的恶劣环境，在执行现场连续奋战四昼夜，顺利将近5000吨的玉米和玉米淀粉交付给了买受人，使这起标的达上千万元，困扰各方当事人近一年之久，备受三级法院关注的执行案件得以圆满执结。二十多位粮农收到执行款后，集体到市法院致谢，案件的执行实现了良好的法律效果和社会效果。
践行宗旨 服务群众
2017年春节假期刚过，沈城还沉浸在节日的喜庆气氛中，赵吉顺组织劳动争议庭法官，在主管院领导的带领下，来到位于沈阳市于洪区的两家台资企业走访调研，与企业工作人员座谈，听取企业意见和建议。自2013年以来，这两家台资企业因未与劳动者签订劳动合同、未缴纳社会保险等原因，产生大量劳动争议，有70余件纠纷经市、区两级法院审理判令向劳动者支付百余万元赔偿款。2016年底，又有大量劳动者离职，并向法院提起了诉讼，企业发展面临困难。赵吉顺带领所在庭法官对两家企业的劳动争议败诉案件进行了认真梳理，对法律适用问题进行了认真研究，并借鉴北京、上海、广州、江苏等经济发达地区的做法，结合我市打造营商环境的实际需求，对相关问题统一了市区两级法院的裁判标准和尺度，此项司法举措受到企业的普遍欢迎，广大劳动者也对此表示理解和接受,企业为此少支出了800余万元。在调研指导过程中，赵吉顺带领团队还指出了案涉企业在行政管理方面存在的不足，提出改进企业经营管理的司法建议。通过上述多措并举，有力维护了我市良好的企业经营法律环境，更有利于维护两家台企职工队伍的稳定性，为此台湾集团总部研究决定向沈阳两家企业增资2000万美金。事后，沈阳台湾集团总部派副总裁向市法院赠送锦旗和感谢信，市营商办对上述司法举措表示了充分的肯定。
敢于负责 勇于创新
众所周知，环境污染问题与百姓生产、生活等方面息息相关，赵吉顺牢固树立生态文明意识，有力推进环境资源审判工作。2020年6月5日世界环境日前夕，她参加了沈阳市涉生态环境资源矛盾纠纷多元化解、多元共治座谈会，共同商谈拟定涉生态环境资源矛盾纠纷多元化解机制的具体实施方案。在世界环境日当天，与主管副院长陈青及审判员高悦共同组成合议庭，公开审理一起环境污染责任纠纷案件。案涉企业在建设过程中污染村民孙某鱼塘水质致使养殖鱼大量死亡造成经济损失。一审法院判决后，该企业不服向沈阳中院提起上诉，二审主要争议焦点为鱼塘具体财产损失数额的问题。案涉企业在2017年因污染行为受到行政机关行政处罚，但孙某诉称2018年雨季，污水再次流入鱼塘造成鱼全部死亡。本案因环境污染侵权行为持续时间较长，证据未能及时、有效固定，导致双方对财产损失数额存在较大争议，审判难度较高。二审期间，合议庭考虑环境资源审判的特点，为确保审判的科学性，积极主动作为，合议庭与水产养殖方面专家、司法鉴定人员共同到案涉鱼塘进行实地调查。在案件审理中，积极引入环境资源领域专家辅助人，为环境资源审判中的专业问题提供专家意见，确保了审判的准确性、权威性和专业性，合理保护了当事人的合法权益。
为积极引导各类主体合力化解环境资源矛盾纠纷，赵吉顺在任职民一庭庭长期间，在主管院领导的指导下，力促《沈阳市中级人民法院生态环境审判技术咨询专家库管理办法》《关于建立沈阳市生态环境资源矛盾纠纷多元化解工作机制的实施意见》两份环资审判专业文件的出台，建立起了由48名专家组成的沈阳法院环境资源审判专家库，为环境资源审判工作提供了智力保障，构建起多元共治环境治理新局面。上述文件的出台经法治日报、辽宁日报、辽沈晚报、沈阳日报等中央、省、市级多家新闻媒体报道，起到了良好的法治宣传效果，更形成生态资源保护和高质量发展合力，为人民群众铺平生产发展、生活富裕道路添砖加瓦。
后记
赵吉顺常说，法官不仅要做到实体公正、程序公正、形象公正三位一体的公正，更要有一颗善听、慎思、广阅、体恤民情之心。三十余年，赵吉顺始终坚守着亲民爱民、以人为本的宗旨，时刻把人民群众的冷暖系于心间，用实际行动证明了民有所需，我有所为，民有所呼，我有所应，让人民群众从法律的公正中感受到了司法温暖和法官情为民所系、利为民所谋、权为民所用的公仆情怀。
【楼市变局下的生存思辨：红线、杠杆与新赛道】
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
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