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缺点
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产业园区 运营模式全解析, 实操干货,赶紧收藏!

导读:产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式,在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别,其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区,之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态,成为各地区经济建设的重要支柱。

01 园区的五种不同的运营模式

1、政府运营模式

这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联,但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见,园区由政府投资开发,园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务,然后收取一些服务费用,同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。

政府运营模式适合于一些规模小,管理简单的园区。对于一些大型的园区,这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。

2、投资运营模式

投资运营模式是通过政府投资建设园区,然后通过房租、固定资产等作为合作资产,孵化有发展潜力的中小企业,在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市,实现资产增值并收回投资。

这是一种长期投资的理念,园区在中短期很难有可见的回报,但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用,因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。

3、服务运营模式

随着经济的发展,只是投资还是不能满足很多企业的需要,很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。

园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务,为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作,增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。

4、土地盈利模式

随着近十年中国房地产市场的热起,土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能,所以一些园区通过控制大面积的土地,在进行初步开发后,短期内提升土地的价值,然后进行地产开发或转让。

这种模式更像一个有规划的地产开发商,获利能力非常的强大,同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。

5、产业运营模式

一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用,园区设立的目的就是要做一个产业链,比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等,这些产业园在投资初期就会进行招商引资,引入企业资本一起搭台,然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。

园区会对一些有实力的入驻企业进行投资,甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能:行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。

例如重庆的两江国家开发区,规划多个产业一起运营,有招商、有投资、有独资,运营复杂,然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。

02 园区不同发展阶段的模式分析

所谓产业园区,实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式,初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为,造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征,也成为我们定义发展阶段特征的主要依据。

我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段:

第1阶段: 生产要素聚集

发展阶段:要素群集阶段;

核心驱动:由政府的优惠政策等外力驱动;

产业聚集动力:低成本导向,由于优惠政策的吸引生产要素的低成本导致人才、技术、资本的流入,但要素低效率配置;

主要产业类型发展需求因素:低附加值、劳动密集型传统产业;

产业空间形态:纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局,单个企业或同类企业聚集。

园区功能:加工型、单一的产品制造、加工;

园区增值方式:可称之为工业产品“贸—工—技”,其增值手段主要是“贸易链”,即通过与区内外,国内外的贸易交换获取附加值;

与城市发展的空间关系:基本脱离;

代表园区:我国一些发展水平偏低的产业园区目前尚处于这一阶段。

第2阶段:产业主导特征

发展阶段:产业主导阶段;

核心驱动力:内力外力并举,即政府和企业市场竞争力驱动双重作用;

产业聚集动力:产业链导向,各种生产要素重新整合,形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件;

主要产业类型:外向型的产业,其中以电子设备、通讯设施制造业一枝独秀;

产业发展需求因素:一定的配套服务和研发能力,这时期企业创新主要依靠外部科学机构和大学的支持,园区内企业自身创新能力较弱;

产业空间形态:纯产业区,在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局;

园区布局:以产品制造为主;

园区增值方式:人们对园区活动的关注顺序是:工—贸—技。可称之为“高科技产品生产基地”其增值手段主要是“产业链”;

与城市发展空间关系:相对脱离;

代表园区:我国目前大多数发展较高的高新区基本处于这阶段。

第3阶段: 创新突破阶段

发展阶段:创新突破阶段;

核心驱动力:内力为主,技术推动,企业家精神;

产业聚集动力:创新文化;

主要产业类型:技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域;

产业发展需求因素:高素质人才、较好的信息、技术及其他高新产业配套服务,园区自身创新能力不断增强;

产业空间形态:产业社区,产业间开始产生协同效应,在空间上形成围绕产业集群同层布局;

园区功能:研发型、科技产业型、制造、研发复合功能;

园区增值方式:人们对园区主要活动的关注顺序是“技—工—贸”,其增值手段主要是创新链;

与城市发展空间关系:相对耦合(中枢辐射);

代表园区:中关村科技园、台湾新竹、法国索菲亚高科技园区。

第4阶段: 现代科技都市

发展阶段:财富凝聚阶段;

核心驱动力:高价值的“财富级”要素的推动;

产业聚集动力:高势能优势;

主要产业类型:文化创意、科技创新产业、及其他高端现代服务业为主;

产业发展需求因素:高价值的品牌,高素质的人才资源,高增值能力和高回报率的巨额金融本;

产业空间形态:综合新城,在空间上,城市功能和产业功能完全融合;

园区功能:复合型(事业发展中心—生活乐园),现代化综合城市功能,产业聚集地,人气的聚集区,文化的扩散区,资本的融通区;

园区增值方式:人们对园区主要活动的关注顺序是“技—贸—工”,以研发中心,研发型产业,科技服务业为主体,其增值手段主要是“财富链”;

与城市发展空间关系:紧密融合(多级耦合式);

代表园区:美国硅谷

03 园区发展的五个趋势

随着产业园区的主导产业,由传统产业向高新技术产业不断的转型,也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势,也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。

趋势一:从注重优惠政策向发展产业集群转变

从世界高新技术产业发展来看,基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变,高新技术产业只有集群化发展,才会激发出更大的能量。

从未来高新技术园区政策走向看,优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜(这是国外通行的做法)。

趋势二:由加工型高新区向研发型高新区转型

由于高新技术园区功能的特殊性,决定了高新技术园区适合打造前端性产业链(研发、设计、中试等)。

未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率,我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。

趋势三:从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变

随着高新产业系统化、交叉性的增大,使得科技研发与转化的复杂性日益加大,从而大规模研发的系统风险大大增加。

而随着科技预测性和可控性的加强,在总体方向下,将研发课题市场化、模块化、专业化,采用小规模研究,充分利用其灵活性,可有效分散风险和加快科技研发速度。

趋势四:由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变

产业园区的发展,未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发,通过土地、地产项目的产业入股等方式,将土地、园区物业与产业开发结合起来。

同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育,在打造一流的硬环境的同时,加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。

趋势五:由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型

现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化,决定了新的产业区功能的综合性,不是单纯的工业加工、科技产品制造区,还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。

04 现有的园区运营存在的问题

1、管理体制不够科学

各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限,由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。

2、政策措施不够完善

由于目前主要采用行政手段运行模式,加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式,各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。

3、融资渠道较窄

目前,园区发展90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式,导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。

尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。

4、专业人才比较缺乏

各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成,市场化运营的知识和能力还不足,相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向,现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。

05 改进运营模式的建议

总体构想:

从园区发展的实际出发,按照“小机构,大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制,贯彻 “强化决策,突出管理,市场服务”和“机构政企合一,职能政企分开,管理政社分开”的理念,在决策和管理上体现政府的强力领导,在经营服务上挖潜和发挥市场的功能,建立“决策机构一元化,管理机构行政化,服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。

一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。

实行园区财政单独核算,采取“划分收支,核定基数,超收分成,风险共享,一定几年”的财政管理体制,这样有利于调动园区发展的积极性;综合管国土规划部门授权职能到管委会,对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行理;建设、环保部门授权职能到管委会,依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程竣工验收和环境保护等进行管理。

二是引进社会资金(民营资本)入股园区开发建设公司。

与园区管委会办公室两块牌子、一套班子,公司副职以上负责人由政府委派,具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队,这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中,又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化,争取上市融资,彻底解决园区资金瓶颈。

三是组建或引进若干项目经营公司。

控股培训公司:利用园区的基础设施,和地方科研院所合作,开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务;

参股风险投资公司:凭借信息优势,带头对园区企业进行风险投资,可以吸引外部更多的风险投资基金;

外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目,引进社会上有专业、成熟的管理企业,不仅能为园区企业提供优质服务,提升园区整体功能,还分担了园区开发建设公司的职能,使得公司能够集中精力进行招商和建设,为园区发展服务。

一中国研究生被美国教授开除:我就不该录取你

袁劲梅,系美国克瑞顿大学(Creighton University)哲学系的终身教授,美国哲学协会“亚洲哲学和亚洲哲学家委员会”委员。近年来,在海内外发表大量散文、诗歌、小说及哲学论文,作品曾获“联合文学奖新人奖”等多种奖项。

早些年的时候,美国克瑞顿大学(Creighton University)开除了一位来自中国的研究生。这位被开除研究生的导师袁劲梅教授,郑重地写下了长长的一封信。

XX同学:
接到你要求“保留学籍”的上诉被研究生院董事会驳回的消息,我想告诉你:这是你的失败,也是我的失败。你很难过,我也很难过。一个教授,一辈子培养不了多少研究生。
你祟拜的Y教授,刚去世,他一辈子也就培养了九个“东西方比较哲学”的研究生。
我创建的C大“东西方比较研究”,从第一个研究生到最后一个研究生,一共十一个。你是第十一个。现在,第十一没有了。因为项目停了,以后也不会再有。

如果,你下了决心要在学术界做学问,我下面写的东西,是给你的临别礼物。如果你不想做学问了,下面的话,你根本不用看。

你想要的是到美国来见识一圈,和教授搞好关系,使一些点子,让教授按着你的设计,给你一些作业,你轻轻松松得到一个学位;再靠这个学位,说自己成为学者了,然后在中国或美国找个挣钱多又体面的工作。

你还对我说过不止一次,你必须得到这个学位。我懂这个学位对你的重要性。
但是,我能教给你的,是做人和做学问的基本原则,让你成为一个尊重知识、热爱真理的人。
在学术领域,你必须不为任何利益撒谎,只说真话,且对自己说的每一句话负责任;
你必须脚踏实地,一步一步去寻找未知,没有捷径可走;
必须知道自己的局限和无知,把你个人的角度和判断低低地放在“公正”之下,你才能开始做学问。
要想从我这里得到学位,你必须达到这些标准,我不卖学位。我的知识可以无偿贡献给愿意跟着我一起寻找真理的学生,但不做交易。
把你录取来,是我犯的错误,也是对你犯的错误,让你错误地计划了前景。

为什么你不适合做学问。
做学问,要有品格,最首要的是,得做人。
你没有一点儿做学问的人所必需的聪敏。就是苏格拉底说的“我知道我的无知”。
你不停地显示出你什么都懂;参加讨论,不懂的事,你也常常不懂装懂,胡说一通。
上课,你原著不读,必读书不买,你的读书“机巧”我完全不看好,那是做生意的机巧,不是做学问的技术。
在我的前三门课上,我要求的必读书,你不是没读,就是没读懂。你真正开始认真读的一本书,是我的第四门课“比较逻辑”上的《逻辑》。这本书,目前,你读懂了60%。这是你的进步。

做学问,不是猎奇,也不是快速地搜罗信息。
做学问,是一点一点地积累,在他人工作的基础上,拨开前面让人看不清楚的杂草,细细地分析;用理性拷问自己,拷问先人;然后,向前小心翼翼地放一块小小的新石头,让后人踩着,不摔下来。

这就是为什么维特根斯坦将能不能把思维说清楚看作是一个道德问题。你很爱说,也总是在说。但是,你很少能把问题说清楚。

“凡你能说的,你说清楚;凡你不能说清楚的,留给沉默。”(维特根斯坦,Tractatus)在一知半解的时候,你胡说,那叫“扩散无知”,是害人、误导,是浪费别人生命。

做学问的人,要对自己说的每一句话负责任。如果你不能,或不想负这个责任,你别走这条路。我不培养产品推销商(不会),也不培养哗众取宠的网络编辑(没能力)。

因为你学识基础很差,你得弥补这个致命缺陷,才能去做学问。学识基础差并不要紧,你从基础开始好好补,是能赶上去的。但是,你却用了一些奇怪的、与学者品格不相容的方法来掩饰你的致命弱点。

你刚来的时候,和我谈话,动不动就扯出一些社会“名人”,这个,那个,你跟他们都认识。你说的这些“名人”,我半个也不认识,也不知道你为什么要把这些人的名字夹在你和我的谈话中。我也不想认识这些社会“名人”。
如果他们有成就,我为他们高兴,但是,他们与你我都无关。你要做学问,好好跟我学,不必去追啥社会“名人”。

学术不是社交,不是出名,是坐冷板凳。你做学问的目的,必须是对真理的热爱和对未知的好奇心。名不名与学者无关,得奖也是天上掉下来的馅饼。
对学者来说,做学问本身,就是乐趣所在。

想用社会“名人”来衬托你自己的地位,你要么是骗人,要么是骗自己,都是想掩饰你先天的不足,没有自信心。如果你不想用你自己的人格魅力赢得他人的信任,你也不能做学问。

你可以跟我解释,从网上复制了东西,贴下来当作业交给我,不叫“抄袭”,是我“误解”了。

7%以上绝对与网上他人的东西一样,这就叫“抄袭”(按C大校规定义,7%以上雷同就叫“抄袭”)。

这件事,是我坚决反对你想找捷径、借以掩盖你的基础差和没有治学能力的缺陷的开始。我就此警觉并反对你的走捷径,一直和你对抗到上周的最后一次考试。
对你第一次“抄袭”这事本身,我只希望你说一句话:“对不起,我再不这样做了。”
然而,我得到的却是一次又一次的报怨:为什么我不理解你的解释——那不是“抄袭”。

你在指鹿为马,还公然要求你的教授跟着你一起自己骗自己,真是滑天下之大稽。

你同时也失掉了我对你的信任。如果,你还想做学问,你永远要有能力和勇气认识和承担自己的错误,不然,你不能做学问。
你自己要承担的责任,还包括你的人格分裂。这一点,不能全怪你,人格分裂是畸形教育的结果,这也是我最后要讲的你的社会背景的责任。

你是我见过的最自相矛盾的学生。当我想到你的社会背景,我对你的人格分裂抱有同情。
但是,我还得指出,这是病态。你应该尽快找心理学家帮助,治好这个毛病。
做学问的人,必须里外一致,言行一致。


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