【香港按揭新聞】港人上車「借到盡」 供樓負擔趨增
平均借507萬2年升18.5% 按揭比率11月高
《經濟日報》香港跟隨美國加息屬預料之事，雖然加息步伐不及美國急速，但港人買樓「借到盡」的情況愈趨嚴重，借貸額愈來愈大，隨着加息周期展開，供樓負擔壓力亦會加重。學者指，今次美國加息周期對港樓影響會好明顯。
為遏抑樓價，政府推出項管控施，包括收緊按成數。而自2019年10月推出「林鄭Plan」（即1,000萬元以下住宅可造8成按揭；而800萬元以下物業可造9成按揭）後，今年又推出「茂波Plan」（即1,200萬元以下住宅可造8成按揭；而1,000萬元以下物業可造9成按揭）接連放寬高成數按揭樓價上限，令更多人可以增加借貸金額，以降低上車門檻。
根據經絡按揭數據顯示，3月平均按揭比率為57.2%，創11個月新高。較「林鄭Plan」生效前（2019年10月）的48%，兩年多以來上升9.2個百分點。而平均借貸金額由428萬元，升至最新的507萬元，升幅18.5%。
業界人士指出，近10年香港一直處於超低息年代，置業人士似變成「溫水煮蛙」，因為利息浮動感覺不深，但是借貸額愈來愈高，即使加息幅度輕微，供樓人士的負擔也會變重。
▪️倘加半厘 千萬元樓供款增6.7%
以樓價1,000萬元的單位計，過去最高借5成，即使加息半厘，每月供款也不超過2萬元。但近年1,000萬元單位，借貸額放寬至9成，以現時實質利率約1.5厘計，月供約32,942元，若加息半厘，供款升至35,147元，每月多供2,205元，升幅6.7%；若加息四分之三厘，供款更上升1成。
由於近年樓價高企，置業人士為符合壓力測試條件，盲目拖長供款年期，除了增加利息成本外，最重要的是，嚴重縮窄紓緩加息壓力的緩衝區。根據經絡按揭數據，現時平均借貸年期為27.75年（即333個月），比「林鄭Plan」面世前的26.58年急增14個月，若香港銀行加息，供樓人士少了一項自救的「法寶」。
由於財政司司長2月份進一步放寬高成數按揭樓上限，1,000萬元單位可借9成，1,200萬元單位可借8成，預期上述「借到盡」情況仍會惡化，面對銀行加息步伐愈來愈近置業人士不得不做足風險評估。
經濟學家羅家聰認為，今次美國加息周期對港樓影響會好明顯，市場預期美國1年內加息2至3厘，這種加息幅度過去要2至3年才完成，今次在1年內完成，外圍樓市開始受影響，若香港跟足加息2至3厘，對樓市一定有影響。「樓價會否急挫好難講，過去經驗若樓市進入跌市，整個周期（6至7年）有機會下跌3成。如果只是調整期，下跌2成便會回升。」
▪️專家：續加息 買樓投資要三思
資深投資者林一鳴認為，目前供樓利率處於歷史低位，H按計現時實質利率約1.5厘，即使香港銀行加息1厘至2.5厘，仍屬於低息水平，相信對樓市衝擊有限。但若銀行加息3厘或以上，供樓人士負擔過重，樓價有機會下跌1成。他又謂，若買樓自用現時仍屬合理水平，但買樓投資則要三思，因為現時不少住宅租金回報低於2厘，若銀行加息更加難計數。
過去經驗通常美國加息0.5厘至1.5厘，香港會跟隨美國加息，即使今次美國加息1.5厘香港銀行才跟進，估計今年第三季便有機會加息，樓按最優惠利率有機會上調。（系列二）
【香港按揭新聞】】「供平過租」將不再 樓價可調整？
《經濟日報》低息環境支持本港樓價高企，特別是「供平過租」造就用家、投資者入市誘因，惟隨着加息周期到臨，情況將會逆轉，屆時買樓收租難再成為優勢，樓價或有調整壓力。
現時實際按揭息率低至1.5厘水平，用家買樓自住的供樓開支亦相對輕鬆，「供平過租」的情況下，普遍有一種「租樓等同幫人供樓」的看法，成為入市誘因之一。
以「上車天堂」沙田第一城為例，現時實用面積284平方呎的「細兩房」單位造價大約550萬元左右，若果以7成按揭、30年還款期，以現時普遍按息H加1.3厘（按照近日一個月拆息0.2厘，實際按息1.5厘），每個月供款約1.45萬元，只是略高於同類型單位的租金1.2萬至1.3萬元。
▪️部分或買轉租 冀候低位入市
若果從投資者角度看，以較低的5成按揭計算，每個月供款更只是約1萬元。租金扣除供款後，每個月仍有額外收入，增加了買樓投資的誘因。
過去10年本港大部分時間下的按揭息率均低於2.5厘水平，低於細價樓的租金回報率2.5厘至3厘水平，意味在買樓收租的投資角度存在淨息差，當息差愈大，投資誘因愈高。
隨着美國加快加息，本港拆息、按揭息率均有上升趨勢，以上述例子，只要按揭息率上升0.5厘，每個月供款將會上漲至1.32萬元超過租金水平，令到買樓「供平過租」優勢不再，這個情況雖然上一個周期（2015至2018年）短暫出現，但因為持續情況不長，對於樓市影響亦不明朗。
不過，市場普遍預期美國今次加息周期，無論幅度或者速度均會較上一個周期為大及快，意味市場將面對一段較長的「租平過供」的環境，或吸引更多準買家「轉買為租」，觀望樓價回落再在低位入市，造就樓市進入較長調整期。
【香港按揭新聞】銀行搶按揭 新添保費回贈
《經濟日報》第5波疫情緩和，發展商紛紛加速推盤追趕業績，銀行同樣要追回首季業績，近月紛紛增加現金回贈搶樓按市場。1,000萬元樓若連按揭保費回贈計，實得逾10萬現金，即樓價1%。
▪️大銀行增現金回贈搶客
市場消息透露，有中小型銀行上月初將現金回贈提升至1.6%後，近日中銀 （02388） 、滙豐等4大傳統銀行相繼提升現金回贈金額搶客，例如借貸額500萬元以上，現金回贈由原本的1.4%，提升至1.43%，借貸額900萬元以上，更提升至1.45%。
若買家選用高成數按揭，額外再有5,000元獎賞。以500萬元貸款計，現金回贈7.15萬元，加上5,000元獎賞，實得7.65萬元，變相等於1.53%現金回贈，與中小型行的1.6%僅相差0.7個百分點，但大型銀行按揭有鎖息上限，對置業人士的保障較大。其次，除了正統的按揭現金回贈外，原來選用高成數按揭的買家，有中小型銀行可提供保費回贈，回贈為保費的8%至12%。據了解，現時不少按保公司本身設有保費折扣，通常為保費65%至71%，銀行配合按保公司再送現金回贈8%至12%。
以樓價1,000萬元的單位計，若買家選用9成按揭，分30年供款。保費原本要47.6萬元，正常入息有65%折扣，即折實約30.95萬元，而銀行再有當中的12%現金回贈，即約3.71萬元。而相關銀行提供1.4%現金回贈（只計非按保部分），即大約7萬元，若加上保費回贈，即一共有10.7萬回贈，大約總借貸金額900萬元的1.2%。
平均借507萬2年升18.5% 按揭比率11月高
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為遏抑樓價，政府推出項管控施，包括收緊按成數。而自2019年10月推出「林鄭Plan」（即1,000萬元以下住宅可造8成按揭；而800萬元以下物業可造9成按揭）後，今年又推出「茂波Plan」（即1,200萬元以下住宅可造8成按揭；而1,000萬元以下物業可造9成按揭）接連放寬高成數按揭樓價上限，令更多人可以增加借貸金額，以降低上車門檻。
根據經絡按揭數據顯示，3月平均按揭比率為57.2%，創11個月新高。較「林鄭Plan」生效前（2019年10月）的48%，兩年多以來上升9.2個百分點。而平均借貸金額由428萬元，升至最新的507萬元，升幅18.5%。
業界人士指出，近10年香港一直處於超低息年代，置業人士似變成「溫水煮蛙」，因為利息浮動感覺不深，但是借貸額愈來愈高，即使加息幅度輕微，供樓人士的負擔也會變重。
▪️倘加半厘 千萬元樓供款增6.7%
以樓價1,000萬元的單位計，過去最高借5成，即使加息半厘，每月供款也不超過2萬元。但近年1,000萬元單位，借貸額放寬至9成，以現時實質利率約1.5厘計，月供約32,942元，若加息半厘，供款升至35,147元，每月多供2,205元，升幅6.7%；若加息四分之三厘，供款更上升1成。
由於近年樓價高企，置業人士為符合壓力測試條件，盲目拖長供款年期，除了增加利息成本外，最重要的是，嚴重縮窄紓緩加息壓力的緩衝區。根據經絡按揭數據，現時平均借貸年期為27.75年（即333個月），比「林鄭Plan」面世前的26.58年急增14個月，若香港銀行加息，供樓人士少了一項自救的「法寶」。
由於財政司司長2月份進一步放寬高成數按揭樓上限，1,000萬元單位可借9成，1,200萬元單位可借8成，預期上述「借到盡」情況仍會惡化，面對銀行加息步伐愈來愈近置業人士不得不做足風險評估。
經濟學家羅家聰認為，今次美國加息周期對港樓影響會好明顯，市場預期美國1年內加息2至3厘，這種加息幅度過去要2至3年才完成，今次在1年內完成，外圍樓市開始受影響，若香港跟足加息2至3厘，對樓市一定有影響。「樓價會否急挫好難講，過去經驗若樓市進入跌市，整個周期（6至7年）有機會下跌3成。如果只是調整期，下跌2成便會回升。」
▪️專家：續加息 買樓投資要三思
資深投資者林一鳴認為，目前供樓利率處於歷史低位，H按計現時實質利率約1.5厘，即使香港銀行加息1厘至2.5厘，仍屬於低息水平，相信對樓市衝擊有限。但若銀行加息3厘或以上，供樓人士負擔過重，樓價有機會下跌1成。他又謂，若買樓自用現時仍屬合理水平，但買樓投資則要三思，因為現時不少住宅租金回報低於2厘，若銀行加息更加難計數。
過去經驗通常美國加息0.5厘至1.5厘，香港會跟隨美國加息，即使今次美國加息1.5厘香港銀行才跟進，估計今年第三季便有機會加息，樓按最優惠利率有機會上調。（系列二）
【香港按揭新聞】】「供平過租」將不再 樓價可調整？
《經濟日報》低息環境支持本港樓價高企，特別是「供平過租」造就用家、投資者入市誘因，惟隨着加息周期到臨，情況將會逆轉，屆時買樓收租難再成為優勢，樓價或有調整壓力。
現時實際按揭息率低至1.5厘水平，用家買樓自住的供樓開支亦相對輕鬆，「供平過租」的情況下，普遍有一種「租樓等同幫人供樓」的看法，成為入市誘因之一。
以「上車天堂」沙田第一城為例，現時實用面積284平方呎的「細兩房」單位造價大約550萬元左右，若果以7成按揭、30年還款期，以現時普遍按息H加1.3厘（按照近日一個月拆息0.2厘，實際按息1.5厘），每個月供款約1.45萬元，只是略高於同類型單位的租金1.2萬至1.3萬元。
▪️部分或買轉租 冀候低位入市
若果從投資者角度看，以較低的5成按揭計算，每個月供款更只是約1萬元。租金扣除供款後，每個月仍有額外收入，增加了買樓投資的誘因。
過去10年本港大部分時間下的按揭息率均低於2.5厘水平，低於細價樓的租金回報率2.5厘至3厘水平，意味在買樓收租的投資角度存在淨息差，當息差愈大，投資誘因愈高。
隨着美國加快加息，本港拆息、按揭息率均有上升趨勢，以上述例子，只要按揭息率上升0.5厘，每個月供款將會上漲至1.32萬元超過租金水平，令到買樓「供平過租」優勢不再，這個情況雖然上一個周期（2015至2018年）短暫出現，但因為持續情況不長，對於樓市影響亦不明朗。
不過，市場普遍預期美國今次加息周期，無論幅度或者速度均會較上一個周期為大及快，意味市場將面對一段較長的「租平過供」的環境，或吸引更多準買家「轉買為租」，觀望樓價回落再在低位入市，造就樓市進入較長調整期。
【香港按揭新聞】銀行搶按揭 新添保費回贈
《經濟日報》第5波疫情緩和，發展商紛紛加速推盤追趕業績，銀行同樣要追回首季業績，近月紛紛增加現金回贈搶樓按市場。1,000萬元樓若連按揭保費回贈計，實得逾10萬現金，即樓價1%。
▪️大銀行增現金回贈搶客
市場消息透露，有中小型銀行上月初將現金回贈提升至1.6%後，近日中銀 （02388） 、滙豐等4大傳統銀行相繼提升現金回贈金額搶客，例如借貸額500萬元以上，現金回贈由原本的1.4%，提升至1.43%，借貸額900萬元以上，更提升至1.45%。
若買家選用高成數按揭，額外再有5,000元獎賞。以500萬元貸款計，現金回贈7.15萬元，加上5,000元獎賞，實得7.65萬元，變相等於1.53%現金回贈，與中小型行的1.6%僅相差0.7個百分點，但大型銀行按揭有鎖息上限，對置業人士的保障較大。其次，除了正統的按揭現金回贈外，原來選用高成數按揭的買家，有中小型銀行可提供保費回贈，回贈為保費的8%至12%。據了解，現時不少按保公司本身設有保費折扣，通常為保費65%至71%，銀行配合按保公司再送現金回贈8%至12%。
以樓價1,000萬元的單位計，若買家選用9成按揭，分30年供款。保費原本要47.6萬元，正常入息有65%折扣，即折實約30.95萬元，而銀行再有當中的12%現金回贈，即約3.71萬元。而相關銀行提供1.4%現金回贈（只計非按保部分），即大約7萬元，若加上保費回贈，即一共有10.7萬回贈，大約總借貸金額900萬元的1.2%。
明天A股就要开市了。
节前主线热点指标出现了阶段反弹的启动信号，也就是主线热点数量归零后重新连续增加，所以，我认为明天主要考虑的是怎么买的问题。
五一假期外盘总体是跌的，加上节前最后一天A股的宁德时代一季报爆雷，估计明天A股有希望低开回落，给我们提供一个低吸进场的机会。
假期消息面对A股的影响有多大？
这就要看假期外盘的跌幅了，跌得越多，明天对A股的影响也就越大。
美股以标普500指数观测，假期跌了2.6%；和A股更接近的A50期指，假期跌了1%（还没收盘，还在继续跌）。
截至目前，外盘跌幅并不大，但现在还不是下结论的时候，因为今晚有一件大事要公布，就是美联储议息会议，届时是否大号加X（50个基点），缩表是否正式启动，鲍威尔的表态是否超预期，这些都会对外盘走势产生重大影响。
此外，今晚拜登还将就经J增长、就业和赤字问题发表讲话。
可以说，要判断五一假期消息面对A股明天的影响，关键就看今晚，前几天外盘怎么走都没那么重要。
假期消息面对A股不同板块的影响不同
1、更加利空赛道成长股
虽然假期外盘跌幅不大，但受人瞩目的十年期美债收益率还是突破了节前高点。
十年期美债收益率上行，是本轮A股熊市的一大元凶，尤其压制了赛道成长股的估值。
节前几天，他冲高回落，造就了赛道成长股的快速反弹，现在看来，这个利好要变利空了。
同时赛道成长股的代表宁德时代一季报远不及预期，等同于爆雷，两个利空相结合，对明天赛道成长股构成重大压力。
不过在阶段反弹的预期前提之下，我倒是希望这个板块能大跌一下，或许会出现第二次抢反弹的买点。尤其要注意其中领涨的锂矿股分支。
2、基建为首的价值股抗跌逆势
美债收益率上行对A股价值股的影响较小，尤其是逆周期的基建股。
假期港股的价值股整体抗跌逆势，其中的基建股龙头中国中铁（港股）更是出现了加速上涨，连拉四根阳线。
这种走势也会激励明天的A股基建股乃至整个价值股群体。
关于基建股的重点逻辑，后面我还会陆续跟大家详聊。
节前主线热点指标出现了阶段反弹的启动信号，也就是主线热点数量归零后重新连续增加，所以，我认为明天主要考虑的是怎么买的问题。
五一假期外盘总体是跌的，加上节前最后一天A股的宁德时代一季报爆雷，估计明天A股有希望低开回落，给我们提供一个低吸进场的机会。
假期消息面对A股的影响有多大？
这就要看假期外盘的跌幅了，跌得越多，明天对A股的影响也就越大。
美股以标普500指数观测，假期跌了2.6%；和A股更接近的A50期指，假期跌了1%（还没收盘，还在继续跌）。
截至目前，外盘跌幅并不大，但现在还不是下结论的时候，因为今晚有一件大事要公布，就是美联储议息会议，届时是否大号加X（50个基点），缩表是否正式启动，鲍威尔的表态是否超预期，这些都会对外盘走势产生重大影响。
此外，今晚拜登还将就经J增长、就业和赤字问题发表讲话。
可以说，要判断五一假期消息面对A股明天的影响，关键就看今晚，前几天外盘怎么走都没那么重要。
假期消息面对A股不同板块的影响不同
1、更加利空赛道成长股
虽然假期外盘跌幅不大，但受人瞩目的十年期美债收益率还是突破了节前高点。
十年期美债收益率上行，是本轮A股熊市的一大元凶，尤其压制了赛道成长股的估值。
节前几天，他冲高回落，造就了赛道成长股的快速反弹，现在看来，这个利好要变利空了。
同时赛道成长股的代表宁德时代一季报远不及预期，等同于爆雷，两个利空相结合，对明天赛道成长股构成重大压力。
不过在阶段反弹的预期前提之下，我倒是希望这个板块能大跌一下，或许会出现第二次抢反弹的买点。尤其要注意其中领涨的锂矿股分支。
2、基建为首的价值股抗跌逆势
美债收益率上行对A股价值股的影响较小，尤其是逆周期的基建股。
假期港股的价值股整体抗跌逆势，其中的基建股龙头中国中铁（港股）更是出现了加速上涨，连拉四根阳线。
这种走势也会激励明天的A股基建股乃至整个价值股群体。
关于基建股的重点逻辑，后面我还会陆续跟大家详聊。
#马斯特# #推特 TWTR[股票]# #嘉盛集团# 根据监管文件，马斯克在同意以440亿美元收购#Twitter# 后的三天内，也即周二到周四的时间里，出售了超过960万股特斯拉股票，每股价格在820～1000美元之间，总价值约85亿美元。
马斯克周四在推特上写道：“今天之后没有进一步的特斯拉出售计划。”
出售股份后，马斯克持有的特斯拉股份约1.63亿股，占该公司总股份的近16%。在出售960多万股之前，马斯克在特斯拉的持股比例为大约17%。
分析普遍认为，马斯克出售特斯拉，是在给购买Twitter筹钱。马斯克440亿美元收购Twitter，钱来自以下几个地方：包括210亿美元现金，这部分现金是通过出售特斯拉的股票来实现；此外还有130亿美元银行贷款和125亿美元保证金贷款，抵押物则是他持有的特斯拉股票。由于银行需要极大的缓冲垫，而特斯拉股票的波动又很大，所以马斯克需要质押大约650亿美元特斯拉股票，也就是他总持股的约四分之一，才能获得相应贷款。
事实上，马斯克在此前已有大量特斯拉股票用于抵押。去年8月份的监管文件显示，马斯克持有的特斯拉股票中有一半以上（约8800万股）被用于抵押，他以此来获得个人贷款。
出售特斯拉股票虽然可以提供直接的收购现金，但也可能会令特斯拉股价承压。此前几个交易日，特斯拉股价接连下挫。不过周五，在马斯克表示不会进一步出售后，特斯拉股价盘中上涨超6%，之后涨幅缩窄。当前，特斯拉股价较其去年11月创下的历史最高下跌约27%，今年以来累计下跌约14%。
去年马斯克出售了价值超过160亿美元的股票，其中大部分是用于为他在今年大量股票期权到期之前行使，所缴纳的税款。
除了拥有大量股票，马斯克还持有特斯拉股票期权。在特斯拉本月早些时候公布了创纪录的季度收益后，马斯克有望获得价值数十亿美元的额外股票期权。
值得注意的是，出售股票可能会削弱马斯克对特斯拉的控制。Facebook母公司Meta和谷歌母公司Alphabet等公司拥有多种类别的股份，从而赋予创始人比普通股股东更超级的投票权。然而特斯拉缺乏这样的结构。
点击此处 https://t.cn/A6XwbWHz，解锁更多资讯
马斯克周四在推特上写道：“今天之后没有进一步的特斯拉出售计划。”
出售股份后，马斯克持有的特斯拉股份约1.63亿股，占该公司总股份的近16%。在出售960多万股之前，马斯克在特斯拉的持股比例为大约17%。
分析普遍认为，马斯克出售特斯拉，是在给购买Twitter筹钱。马斯克440亿美元收购Twitter，钱来自以下几个地方：包括210亿美元现金，这部分现金是通过出售特斯拉的股票来实现；此外还有130亿美元银行贷款和125亿美元保证金贷款，抵押物则是他持有的特斯拉股票。由于银行需要极大的缓冲垫，而特斯拉股票的波动又很大，所以马斯克需要质押大约650亿美元特斯拉股票，也就是他总持股的约四分之一，才能获得相应贷款。
事实上，马斯克在此前已有大量特斯拉股票用于抵押。去年8月份的监管文件显示，马斯克持有的特斯拉股票中有一半以上（约8800万股）被用于抵押，他以此来获得个人贷款。
出售特斯拉股票虽然可以提供直接的收购现金，但也可能会令特斯拉股价承压。此前几个交易日，特斯拉股价接连下挫。不过周五，在马斯克表示不会进一步出售后，特斯拉股价盘中上涨超6%，之后涨幅缩窄。当前，特斯拉股价较其去年11月创下的历史最高下跌约27%，今年以来累计下跌约14%。
去年马斯克出售了价值超过160亿美元的股票，其中大部分是用于为他在今年大量股票期权到期之前行使，所缴纳的税款。
除了拥有大量股票，马斯克还持有特斯拉股票期权。在特斯拉本月早些时候公布了创纪录的季度收益后，马斯克有望获得价值数十亿美元的额外股票期权。
值得注意的是，出售股票可能会削弱马斯克对特斯拉的控制。Facebook母公司Meta和谷歌母公司Alphabet等公司拥有多种类别的股份，从而赋予创始人比普通股股东更超级的投票权。然而特斯拉缺乏这样的结构。
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