汪敦敬：股市風雲下的龍市樓論
作者為祥益地產總裁
遠處的烏克蘭發生了戰爭，卻引來了西方國家聯手抵制俄羅斯，抵制在政治上本來是平常事，但當抵制連私人財團的財富也被凍結的時候，這樣做無疑是等同將世界帶入了政治凌駕法治的新階段，令本來寄存在西方國家的財富要重新作打算。

潘朵拉的盒子打開了！很多人甚至幾代將財富放在西方國家，都是因為認為西方的法治可以保護他們的財富，俄羅斯被抵制後，各國富豪也紛紛暗中作調配，對身處外國的財富留有一手，我有很多內地朋友已經急速作出財富調動，香港亦有富豪在西方賣出資產，中國人從數十年前「必須要將財富放部份在西方國家」，到了今日卻是「還是自己國家最可靠」！這種普通人看不到的流動，我認為是進行得很急速的。最近香港股市大跌後，很多人也說出不少原因和道理出來，但極少人留意為何「國家隊」沒有如過往一般守住一些價位？為何香港持有很多股票的財團都是按兵不動？當然他們可能有其計劃與內幕消息，甚至有後着，但我認為還有一個可能性，就是他們有更加重要的事情去做，相對香港股市雖然大上大落，但股市內很多公司的價值其實是沒有問題的，顯然更大的調動及安排可能是更加重要。

香港股市下跌幾乎違反了所有牛熊甚至龍市的預測。很多人都問我，地產會否如股市般下跌！？我想說，香港地產我一直以龍市理論做分析，我認為現在仍然管用。如果用龍市理論的不斷去除泡沫再浪比浪高的邏輯，看看各大指數的上一個鞏固點，如果用祥益指數計算，上一個谷底是2019年12月26日至2020年1月1日的461.69點，對比最新要再下跌6.2%，用中原指數計算，上一個谷底是2020年3月2日至3月8日的174.03點，對比最新要再下跌3.2%，用差餉物業估價署計算，上一個谷底是2020年2月的373.4點，對比最新要再下跌4%。

有關支持點我認為是可以守住的，就算疫情再拖曳令到樓價變到一個過渡時期守不住以上支持點也好，我認為這會是短期的，因此我仍然建議用此去評估樓市，更何況股市影響國際大局，影響樓市四大結構性因素，即高資金、低供應、低借貸及財富效應，當中只有資金是被外國影響，換句話說，只要外國資金不走，香港維持龍市的趨勢仍然是很可靠的。

更加重要的是，雖然我們見到樓市有平貨執，但都是一些個別例子，而優質的單位在屯門仍然不乏萬多元一呎的成交，即是代表重要的購買力仍然存在，疫情可能會令到貧富懸殊，但影響不了富裕有能力買樓的人數會減少低於放盤量的數目。

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