产业园区 运营模式全解析, 实操干货,赶紧收藏!

导读:产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式,在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别,其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区,之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态,成为各地区经济建设的重要支柱。

01 园区的五种不同的运营模式

1、政府运营模式

这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联,但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见,园区由政府投资开发,园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务,然后收取一些服务费用,同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。

政府运营模式适合于一些规模小,管理简单的园区。对于一些大型的园区,这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。

2、投资运营模式

投资运营模式是通过政府投资建设园区,然后通过房租、固定资产等作为合作资产,孵化有发展潜力的中小企业,在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市,实现资产增值并收回投资。

这是一种长期投资的理念,园区在中短期很难有可见的回报,但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用,因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。

3、服务运营模式

随着经济的发展,只是投资还是不能满足很多企业的需要,很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。

园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务,为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作,增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。

4、土地盈利模式

随着近十年中国房地产市场的热起,土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能,所以一些园区通过控制大面积的土地,在进行初步开发后,短期内提升土地的价值,然后进行地产开发或转让。

这种模式更像一个有规划的地产开发商,获利能力非常的强大,同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。

5、产业运营模式

一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用,园区设立的目的就是要做一个产业链,比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等,这些产业园在投资初期就会进行招商引资,引入企业资本一起搭台,然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。

园区会对一些有实力的入驻企业进行投资,甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能:行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。

例如重庆的两江国家开发区,规划多个产业一起运营,有招商、有投资、有独资,运营复杂,然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。

02 园区不同发展阶段的模式分析

所谓产业园区,实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式,初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为,造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征,也成为我们定义发展阶段特征的主要依据。

我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段:

第1阶段: 生产要素聚集

发展阶段:要素群集阶段;

核心驱动:由政府的优惠政策等外力驱动;

产业聚集动力:低成本导向,由于优惠政策的吸引生产要素的低成本导致人才、技术、资本的流入,但要素低效率配置;

主要产业类型发展需求因素:低附加值、劳动密集型传统产业;

产业空间形态:纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局,单个企业或同类企业聚集。

园区功能:加工型、单一的产品制造、加工;

园区增值方式:可称之为工业产品“贸—工—技”,其增值手段主要是“贸易链”,即通过与区内外,国内外的贸易交换获取附加值;

与城市发展的空间关系:基本脱离;

代表园区:我国一些发展水平偏低的产业园区目前尚处于这一阶段。

第2阶段:产业主导特征

发展阶段:产业主导阶段;

核心驱动力:内力外力并举,即政府和企业市场竞争力驱动双重作用;

产业聚集动力:产业链导向,各种生产要素重新整合,形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件;

主要产业类型:外向型的产业,其中以电子设备、通讯设施制造业一枝独秀;

产业发展需求因素:一定的配套服务和研发能力,这时期企业创新主要依靠外部科学机构和大学的支持,园区内企业自身创新能力较弱;

产业空间形态:纯产业区,在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局;

园区布局:以产品制造为主;

园区增值方式:人们对园区活动的关注顺序是:工—贸—技。可称之为“高科技产品生产基地”其增值手段主要是“产业链”;

与城市发展空间关系:相对脱离;

代表园区:我国目前大多数发展较高的高新区基本处于这阶段。

第3阶段: 创新突破阶段

发展阶段:创新突破阶段;

核心驱动力:内力为主,技术推动,企业家精神;

产业聚集动力:创新文化;

主要产业类型:技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域;

产业发展需求因素:高素质人才、较好的信息、技术及其他高新产业配套服务,园区自身创新能力不断增强;

产业空间形态:产业社区,产业间开始产生协同效应,在空间上形成围绕产业集群同层布局;

园区功能:研发型、科技产业型、制造、研发复合功能;

园区增值方式:人们对园区主要活动的关注顺序是“技—工—贸”,其增值手段主要是创新链;

与城市发展空间关系:相对耦合(中枢辐射);

代表园区:中关村科技园、台湾新竹、法国索菲亚高科技园区。

第4阶段: 现代科技都市

发展阶段:财富凝聚阶段;

核心驱动力:高价值的“财富级”要素的推动;

产业聚集动力:高势能优势;

主要产业类型:文化创意、科技创新产业、及其他高端现代服务业为主;

产业发展需求因素:高价值的品牌,高素质的人才资源,高增值能力和高回报率的巨额金融本;

产业空间形态:综合新城,在空间上,城市功能和产业功能完全融合;

园区功能:复合型(事业发展中心—生活乐园),现代化综合城市功能,产业聚集地,人气的聚集区,文化的扩散区,资本的融通区;

园区增值方式:人们对园区主要活动的关注顺序是“技—贸—工”,以研发中心,研发型产业,科技服务业为主体,其增值手段主要是“财富链”;

与城市发展空间关系:紧密融合(多级耦合式);

代表园区:美国硅谷

03 园区发展的五个趋势

随着产业园区的主导产业,由传统产业向高新技术产业不断的转型,也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势,也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。

趋势一:从注重优惠政策向发展产业集群转变

从世界高新技术产业发展来看,基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变,高新技术产业只有集群化发展,才会激发出更大的能量。

从未来高新技术园区政策走向看,优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜(这是国外通行的做法)。

趋势二:由加工型高新区向研发型高新区转型

由于高新技术园区功能的特殊性,决定了高新技术园区适合打造前端性产业链(研发、设计、中试等)。

未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率,我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。

趋势三:从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变

随着高新产业系统化、交叉性的增大,使得科技研发与转化的复杂性日益加大,从而大规模研发的系统风险大大增加。

而随着科技预测性和可控性的加强,在总体方向下,将研发课题市场化、模块化、专业化,采用小规模研究,充分利用其灵活性,可有效分散风险和加快科技研发速度。

趋势四:由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变

产业园区的发展,未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发,通过土地、地产项目的产业入股等方式,将土地、园区物业与产业开发结合起来。

同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育,在打造一流的硬环境的同时,加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。

趋势五:由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型

现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化,决定了新的产业区功能的综合性,不是单纯的工业加工、科技产品制造区,还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。

04 现有的园区运营存在的问题

1、管理体制不够科学

各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限,由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。

2、政策措施不够完善

由于目前主要采用行政手段运行模式,加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式,各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。

3、融资渠道较窄

目前,园区发展90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式,导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。

尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。

4、专业人才比较缺乏

各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成,市场化运营的知识和能力还不足,相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向,现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。

05 改进运营模式的建议

总体构想:

从园区发展的实际出发,按照“小机构,大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制,贯彻 “强化决策,突出管理,市场服务”和“机构政企合一,职能政企分开,管理政社分开”的理念,在决策和管理上体现政府的强力领导,在经营服务上挖潜和发挥市场的功能,建立“决策机构一元化,管理机构行政化,服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。

一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。

实行园区财政单独核算,采取“划分收支,核定基数,超收分成,风险共享,一定几年”的财政管理体制,这样有利于调动园区发展的积极性;综合管国土规划部门授权职能到管委会,对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行理;建设、环保部门授权职能到管委会,依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程竣工验收和环境保护等进行管理。

二是引进社会资金(民营资本)入股园区开发建设公司。

与园区管委会办公室两块牌子、一套班子,公司副职以上负责人由政府委派,具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队,这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中,又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化,争取上市融资,彻底解决园区资金瓶颈。

三是组建或引进若干项目经营公司。

控股培训公司:利用园区的基础设施,和地方科研院所合作,开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务;

参股风险投资公司:凭借信息优势,带头对园区企业进行风险投资,可以吸引外部更多的风险投资基金;

外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目,引进社会上有专业、成熟的管理企业,不仅能为园区企业提供优质服务,提升园区整体功能,还分担了园区开发建设公司的职能,使得公司能够集中精力进行招商和建设,为园区发展服务。

#每日一道# 【正值高考时,修道人也要完成的“鲤鱼跃龙门”,你做到了几分】

每年此时,当数以万计的考生走进考场,身上背负的是苦读寒窗的责任,和一跃龙门的期望。但你知道吗,其实修道人也有自己的考试,“道士”并不是你想当就能当、想当好就能当好的。那么,你知道修道人要完成的考试有哪些吗?

1、要成为一名正式的道士,你要先学会做好一名清信弟子。

提起“清信”这个词,可能有人会很陌生。不妨,我们只从字面意思来理解,解释为清静和信仰,也就是保持对大道清静真一不二信仰的人。看看自己身边,很可能有许多人声称自己在修道。也有一些对道学有研究的人,会告诉你“道”不在于什么形式,万事万物都有自己的道,所以修行不必在乎具体的形式。这话对吗?倒也没有错。但却不是此时应该去言说的。这就好比是天人语,却让凡人做。做来做去,那可是要处处碰壁呢!要做无拘束的逍遥神仙,就要先根据老君的教诫去做好一名“清信弟子”该做到的本分。

《太上老君戒经》中提到,“第一戒杀,第二戒盗,第三戒淫,第四戒妄语,第五戒酒。是为五戒。若清信男,清信女,若有男女发心受戒,便得清信之号。”意思是说,只有持守住了杀盗淫妄酒这五戒,便能得受“清信之号”。我们再问问自己,这五戒你平时能持守住吗?

2、你要找到你的师父,并接受师父的考验。

前者提到持守的五戒,看起来字简,实则意丰,并且做起来难度很大。有人不信,可能会说我这一辈子做人做事光明磊落坦荡荡,但真正的修行并非在于自己能发多么大的宏愿,而在于你日常生活中能做到几分,并且从“信受奉行”这四个字中感知到修行的欢喜和慈悲。老君爷说:“清信男,清信女,奉持戒行,见(现在)世安乐,无有忧恼。”持守修道的基本戒律,应该是安乐无忧的。然而,我们都是肉体凡胎,如果在持守五戒过程中遇到了烦恼,自己又没办法解决时,怎么办?最好的答案便是,给自己找一个师父。

关于修道,从来都不建议你自己一个人盲目地渡劫飞升,而是一定要有师父指引的。跟随师父修行,一是明白自身的宗派传承,二是可以在遇到迷障的时候能得到师父的指点。

先说第一个方面,修行为什么一定要有传承?关于修道,正如前文说言,可能很多人从很多不同的侧面入手,条条大路通玉京,但这并不等于条条大路是可以并行不悖的。我们看历史上诸多道派留下来的经典,其中也存在一些互相悖论的地方。这到底是哪位祖师错了呢?其实,并不是祖师错了,而是我们没有把自己放在祖师当时修行的环境中去理解言语背后的逻辑,甚至对一些术法、功法、义理的着手点之不同没有确切的研究,最后只能导致两种结果,一是谁的话都信,结果把自己炼成了“走火入魔”;一是谁的话都不信,把自己几十年的好光景白白浪费掉。修道一定要有师父,就是在告诉你要先跟着一个师父的法门去修持,饭要一口口吃、路要一条条走、道要一点点修。当你得到了师父的认可和允许时,再去拜别的道长做先生、学本事。

再说第二个方面,师父是可以在我们修行出现错误的时候及时提点的一个人。我们的修行,最害怕的不是进步慢,而是你明明修错了方向却还自以为精进。师父是过来人,我们今天走的弯路,他或许亲自走过,或许见证过无数人走过,他的一点点经验都足够我们用一生去参透。不论是全真还是正一,不论是冠巾还是传度,都强调要皈依道经师三宝,我们信奉大道的直接表现,是遵从祖师在经典中写下的教化;我们参悟和奉行经典教化,更需要师父的言传身教来做指引。你要坚信,师父比你更懂你自己。

3、你还要破除一切魔障,最后获得魔王保举的资格。

我们首先要明白一点,修道不该是一时的兴趣,这将是伴随我们一生的事情。并且,以我们所具有的人身来看,修道是没有终点的,我们始终在修行的路上精进向前。如果哪天你觉得到了终点,觉得自己成了,那么有极大的概率是你遇到了魔障。如果有一天你觉得修行好像也没什么意义,还不如玩乐人间,那么百分百是你遇到了魔障。道教中有魔王保举一说,天上的神仙会故意为我们的修行设置下很多障碍、诱惑,来考验我们会不会因此乱了修行的心。你究竟是“误入藕花深处”却不自知、自省,还是能够冲破层层迷障而拨得云开见月明,这件事,需要一点点慧根,需要一些些努力,更需要坚定不移的信心和信仰。回到我们一开始说的,你如何来证明你对大道的坚定信仰呢,这就需要一生的功行来见证。

如果以上种种你能做到,那你可谓是一名真正的修道人了。所幸的是,我们的修行虽然有次第,但却不似考试那样如果不及格就没有了下一次的机会。很多人的修行是一个反反复复的过程,不要害怕现在尚未成功,这恰恰说明我们还有很大精进空间。修道、得道、合道,这是我们需要历尽多少劫难才能完成的果,别着急,慢慢来!

作者:高璟
(道教之音原创文章,转载请注明出处)

#赛场背后#

一场高品质篮球赛事离不开赛事各方工作人员全方位的保驾护航,数据记录就是其中重要一环。

为什么比赛数据记录在篮球赛事中至关重要?

第一, 完善的比赛数据,不仅能够成为NYBO小将们的篮球运动成长印迹,还能为孩子创造一个完整的篮球运动个人生涯。

第二, 比赛数据也是选拔人才或球员定向培养的重要参考依据。

早在2017年,NYBO就与专业的体育赛事数字化服务商我奥篮球@我奥篮球 达成合作,借助互联网记录NYBO小将们的篮球运动成长记录,为孩子创造一个完整的篮球运动个人生涯。

NYBO的每场比赛均提供视频直播,赛后可以在合作伙伴我奥篮球APP上及时的观看比赛回放,而且这些数据和视频将永久保存,使得参赛小队员的篮球生涯更加精彩。同时教练、球队管理者等也可将这些数据作为选拔人才或球员定向培养的重要参考依据。

我们希望看到,当一位来自中国的篮球运动员站上世界顶级篮球赛场时,他少年时代的比赛数据和影像资料全都被完整记录下来,并且被信息化。这应该是每一场高品质篮球赛事组织者的责任和担当。

#nybo以赛育人见证成长##nybo耀登场就现在#


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