#肖战[超话]##肖战好来亚太区品牌代言人# [HO亲亲]#好来焕白进阶 守护笑容#
肖战今日官宣的好来牙膏是亚太区品牌代言人。 对于这个“亚太区”范畴词，大概是肖战火了之后第一次用，许多网友和粉丝纷纷不解:肖战都能做Gucci的全球代言人，难道一个牙膏品牌只能做亚太区代言人么？这到底是为什么呢？我们来具体看一下。
据网友介绍，在“好来牙膏”改名之前，叫“黑人牙膏”，于20世纪30年代在上海创立，是有着八十多年历史的国货老品牌，畅销于中国大陆、香港、台湾以及东南亚地区。经过多年来的进步，于2012年成为内地市场第一牙膏品牌。由于早年被打压要求不准在海外上架，如今公司强大了，但依然信守承诺，只在亚洲出售并标注，ceo的决策是在亚太地区售卖。换句话说，人家市场只在亚太区，所以亚太区代言人就是最高title了。其实title级别挺用心的，肖战“好来亚太区品牌代言人”也是最高title。
在官宣后，好来品牌方就更换了背景图，也多次发文安利代言人肖战，这种场面很壮观。其实在肖战这里没什么疑问的，他的代言合作必然会拿最高title，毕竟商业价值在那里摆着，肖战团队不会自降咖位，商家也不会委屈消费者。肖战代言的包括Gucci、tods、真力时等高奢在内的品牌全部是品牌代言人，而且有全球的title和地广。
总之恭喜肖战，也感谢品牌方的认可，选择肖战的结果，不会失望，肖战这么多的代言品牌，无一例外都实现了双赢。肖战的代言人新身份，只要得到了官宣，只要品牌方质量有保证且坚定选择了肖战，我们大家就会理性支持，将心比心[心]
肖战今日官宣的好来牙膏是亚太区品牌代言人。 对于这个“亚太区”范畴词，大概是肖战火了之后第一次用，许多网友和粉丝纷纷不解:肖战都能做Gucci的全球代言人，难道一个牙膏品牌只能做亚太区代言人么？这到底是为什么呢？我们来具体看一下。
据网友介绍，在“好来牙膏”改名之前，叫“黑人牙膏”，于20世纪30年代在上海创立，是有着八十多年历史的国货老品牌，畅销于中国大陆、香港、台湾以及东南亚地区。经过多年来的进步，于2012年成为内地市场第一牙膏品牌。由于早年被打压要求不准在海外上架，如今公司强大了，但依然信守承诺，只在亚洲出售并标注，ceo的决策是在亚太地区售卖。换句话说，人家市场只在亚太区，所以亚太区代言人就是最高title了。其实title级别挺用心的，肖战“好来亚太区品牌代言人”也是最高title。
在官宣后，好来品牌方就更换了背景图，也多次发文安利代言人肖战，这种场面很壮观。其实在肖战这里没什么疑问的，他的代言合作必然会拿最高title，毕竟商业价值在那里摆着，肖战团队不会自降咖位，商家也不会委屈消费者。肖战代言的包括Gucci、tods、真力时等高奢在内的品牌全部是品牌代言人，而且有全球的title和地广。
总之恭喜肖战，也感谢品牌方的认可，选择肖战的结果，不会失望，肖战这么多的代言品牌，无一例外都实现了双赢。肖战的代言人新身份，只要得到了官宣，只要品牌方质量有保证且坚定选择了肖战，我们大家就会理性支持，将心比心[心]
收到的货品不是想要的，卖方拒绝退换，律师二审知难而上终圆满解决。
承办律师 江苏道多律师事务所律师 王爱宏
[导读] 甲向乙购买空调，安装后发现与原图片确认的型号不符，要求退换被拒。一审竟因合同约定和安装的空调一致遭败诉。王爱宏律师二审提出：合同内容违背甲购买本意，一审忽略签约时乙未释明空调型号变化的事实，仅凭合同驳回诉讼有失公正。最终本案经调解圆满解决。
[成功案例入选理由] 敢于依法碰撞一审判决，依法维护当事人的合法权益。
[基本案情] AAAA年A月，甲经朋友介绍认识乙公司业务员丙。甲通过微信截图告知丙，甲拟购买ABC-DEFHI/K2型号的中央空调并向丙询价。丙告知甲，乙公司有该型号空调现货，并且负责免费安装。次月B日，甲通过丙和乙公司网签了《空调买卖合同》。在该电子版的《空调买卖合同》中，丙把甲拟购买的中央空调型号ABC-DEFHI/K2误写为ABC-DEFHI/Ld（仅与甲拟购买的中央空调型号在最后两个字母上存在差异）。数日后，乙公司未按照约定时间派人去甲处安装空调并与甲约定更改了安装时间。又过了数日，甲接到乙公司空调安装人员丁的电话，说空调已经运至甲的家门口，让甲回来配合安装。甲表示自己不在家，可以让家人开门配合安装。同时，丁还将ABC-DEFHI/Ld空调的图片通过微信发送给甲。甲在微信中询问丁，该图片是否就是自己想要购买的空调。丁回复“是”。于是，甲便通知家人开门配合安装。空调安装完毕后，甲的家人在空调安装竣工单上签字。
过了数日，甲发现，丁安装的空调不是自己拟购买的ABC-DEFHI/K2型号的中央空调，而是型号为ABC-DEFHI/Ld的中央空调。甲遂向乙公司提出退货或换货的要求。
乙公司认为，自己按照《空调买卖合同》的约定向甲供货，甲的家人也已经在空调安装竣工单上签字，因此，不同意甲退货或换货的要求。
甲向法院起诉，一审法院认为，根据甲和乙公司之间已经签订的《空调买卖合同》，乙公司按照《空调买卖合同》的约定向甲供货，甲的家人也已经在空调安装竣工单上签字，甲要求退货或换货，依法不能得到支持，判决驳回了甲的诉讼请求。
甲不服一审判决提出上诉。因为有的律师告知甲，一般情况下，二审法院是不会改变一审判决的，所以，甲委托我们的律师帮助其依法处理这个问题。
[我们对本案的分析意见及工作方法] 我们认为：
首先，“一般情况下，二审法院是不会改变一审判决的”的观点，是非常荒谬的。实践中，“一般情况下，二审法院是不会改变一审判决”的现象，我们应该正确的理解为：由于我们大部分的一审法院，在对案件进行判决时，是遵循“以事实为根据，以法律为准绳”的审判原则而对案件作出正确之判决的，所以，“一般情况下，二审法院才不会改变一审判决的”。
但是，我们绝不能把这种现象消极地理解为“一审法院判决错误，二审法院和一审法院官官相护”。我们应该这样积极地理解国家法律规定的二审终审制问题，即：如果一审判决正确，二审法院当然会维持一审法院的判决；如果一审判决确实存在错误，那么，二审法院是肯定会依法改变一审判决的。这不仅是国家法制对法院工作的要求，更应该体现为公民对国家法制的信赖。
其次，具体到本案中，一审法院的观点，显然是片面、机械地对待和理解了《空调买卖合同》的约定，因此，甲可以在本案的二审过程中，要求二审法院撤销一审判决，依法判决本案。
本案的二审过程中，乙公司坚持并沿用一审判决的思路认为：
①虽然甲拟购买ABC-DEFHI/K2型号的中央空调并向丙询价。丙告知甲，乙公司有该型号空调现货，并且负责免费安装。但是，次月B日，甲通过丙和乙公司网签的《空调买卖合同》作为证据证明，甲向乙公司购买的空调型号是ABC-DEFHI/Ld；
②同时，乙公司的安装工丁，在对空调安装前，还将ABC-DEFHI/Ld空调的图片通过微信发送给甲进行了验货；
③空调安装完毕后，甲的家人在空调安装竣工单上签字。所以，甲要求退货或换货，依法不能得到法律的支持。
具体承办本案的王爱宏律师反驳，乙公司这段强词夺理的狡辩，掩饰了这样二个关键性的法律问题，即：
1、甲拟购买的中央空调型号的本意是什么？
2、根据《空调买卖合同》所约定的中央空调型号，是否可以认定甲改变了自己的购买本意？
首先，甲通过微信截图告知丙，甲拟购买ABC-DEFHI/K2型号的中央空调并向丙询价。丙告知甲，乙公司有该型号空调现货，并且负责免费安装，这显然毫无疑问地反映了甲的购买本意。
其次，乙公司的丁将ABC-DEFHI/Ld空调的图片通过微信发送给甲，甲在微信中询问丁，该图片是否就是自己想要购买的空调。丁回复“是”，这进一步证明了甲从来没有改变过自己购买中央空调型号的本意。
那么，是什么原因导致乙公司出售并帮助甲安装的空调，改变了甲的购买本意呢？显然是甲通过丙和乙公司网签的《空调买卖合同》之具体内容。
因此，我们就不得不分析网签的《空调买卖合同》之具体内容和甲购买本意相左的具体原因。
因为，乙公司在辩解“②同时，乙公司的安装工丁，在对空调安装前，还将ABC-DEFHI/Ld空调的图片通过微信发送给甲进行了验货”时，刻意忽略了另外一个事实，即：“甲在微信中询问丁，该图片是否就是自己想要购买的空调。丁回复‘是’”。被乙公司刻意忽略的此事实说明，直至乙公司的安装工丁对涉案的空调进行安装时，甲都没有改变自己购买的中央空调型号的本意。在此情形下，如果说乙公司的辩解“③空调安装完毕后，甲的家人在空调安装竣工单上签字”具有相应的法律意义，那只能说明“③空调安装完毕后，甲的家人在空调安装竣工单上签字”是执行甲的购买本意，而不是改变甲的购买本意。
那么，本案中就出现了这样二个非常关键的法律问题，那就是：
因为甲通过微信截图告知丙，甲拟购买ABC-DEFHI/K2型号的中央空调并向丙询价，这显然是甲的一种合同要约行为。
那么，丙告知甲，乙公司有该型号空调现货，并且负责免费安装的行为（以下简称：“乙公司的行为”），①是甲和乙公司围绕购买空调的买卖合意进行沟通的过程？②还是丙代表乙公司对甲做出的承诺？
如果①“乙公司的行为”是甲和乙公司围绕购买空调的买卖合意进行沟通的过程，那么，《空调买卖合同》将空调型号书写为ABC-DEFHI/Ld显然是乙公司在书写该《空调买卖合同》时，严重违背了甲的购买本意。
如果②“乙公司的行为”是丙代表乙公司对甲做出的承诺，那么，《空调买卖合同》将空调型号书写为ABC-DEFHI/Ld，就应该视为乙公司对甲提出了新的要约。那么，乙公司就应该提供证据证明，甲针对乙公司的新要约确实做出了承诺。
现在，乙公司刻意忽视“甲在微信中询问丁，该图片是否就是自己想要购买的空调。丁回复‘是’”这一继续反映甲购买本意的事实，仅仅以“②同时，乙公司的安装工丁，在对空调安装前，还将ABC-DEFHI/Ld空调的图片通过微信发送给甲进行了验货”为由，强词夺理的试图认定甲针对乙公司的新要约做出了承诺，这显然是对正常人正确认识问题智商的一种无视。
所以：
1、一审判决只关注“②同时，乙公司的安装工丁，在对空调安装前，还将ABC-DEFHI/Ld空调的图片通过微信发送给甲进行了验货”，不仅忽略了“甲在微信中询问丁，该图片是否就是自己想要购买的空调。丁回复‘是’”这一重要事实，而且还忽视了ABC-DEFHI/Ld空调图片仅仅存在和ABC-DEFHI/K2型号空调最后两个字母上的细微差异，是一般人难以明确辨析的基本生活常识以及乙公司完全没有就此细微差异对甲进行释明的根本事实状况，仅仅根据甲和乙公司之间已经签订的《空调买卖合同》，就判决驳回了甲的诉讼请求，明显有失公正。
2、甲要求乙公司退货或换货，应该得到法律的支持。
审理本案的合议庭认同王爱宏律师的意见。
[案件处理结果] 经二审法院主持调解，乙公司和甲达成调解协议，本案得到了圆满的解决。#法律##法律咨询##买卖合同纠纷##维权##消费者维权#
承办律师 江苏道多律师事务所律师 王爱宏
[导读] 甲向乙购买空调，安装后发现与原图片确认的型号不符，要求退换被拒。一审竟因合同约定和安装的空调一致遭败诉。王爱宏律师二审提出：合同内容违背甲购买本意，一审忽略签约时乙未释明空调型号变化的事实，仅凭合同驳回诉讼有失公正。最终本案经调解圆满解决。
[成功案例入选理由] 敢于依法碰撞一审判决，依法维护当事人的合法权益。
[基本案情] AAAA年A月，甲经朋友介绍认识乙公司业务员丙。甲通过微信截图告知丙，甲拟购买ABC-DEFHI/K2型号的中央空调并向丙询价。丙告知甲，乙公司有该型号空调现货，并且负责免费安装。次月B日，甲通过丙和乙公司网签了《空调买卖合同》。在该电子版的《空调买卖合同》中，丙把甲拟购买的中央空调型号ABC-DEFHI/K2误写为ABC-DEFHI/Ld（仅与甲拟购买的中央空调型号在最后两个字母上存在差异）。数日后，乙公司未按照约定时间派人去甲处安装空调并与甲约定更改了安装时间。又过了数日，甲接到乙公司空调安装人员丁的电话，说空调已经运至甲的家门口，让甲回来配合安装。甲表示自己不在家，可以让家人开门配合安装。同时，丁还将ABC-DEFHI/Ld空调的图片通过微信发送给甲。甲在微信中询问丁，该图片是否就是自己想要购买的空调。丁回复“是”。于是，甲便通知家人开门配合安装。空调安装完毕后，甲的家人在空调安装竣工单上签字。
过了数日，甲发现，丁安装的空调不是自己拟购买的ABC-DEFHI/K2型号的中央空调，而是型号为ABC-DEFHI/Ld的中央空调。甲遂向乙公司提出退货或换货的要求。
乙公司认为，自己按照《空调买卖合同》的约定向甲供货，甲的家人也已经在空调安装竣工单上签字，因此，不同意甲退货或换货的要求。
甲向法院起诉，一审法院认为，根据甲和乙公司之间已经签订的《空调买卖合同》，乙公司按照《空调买卖合同》的约定向甲供货，甲的家人也已经在空调安装竣工单上签字，甲要求退货或换货，依法不能得到支持，判决驳回了甲的诉讼请求。
甲不服一审判决提出上诉。因为有的律师告知甲，一般情况下，二审法院是不会改变一审判决的，所以，甲委托我们的律师帮助其依法处理这个问题。
[我们对本案的分析意见及工作方法] 我们认为：
首先，“一般情况下，二审法院是不会改变一审判决的”的观点，是非常荒谬的。实践中，“一般情况下，二审法院是不会改变一审判决”的现象，我们应该正确的理解为：由于我们大部分的一审法院，在对案件进行判决时，是遵循“以事实为根据，以法律为准绳”的审判原则而对案件作出正确之判决的，所以，“一般情况下，二审法院才不会改变一审判决的”。
但是，我们绝不能把这种现象消极地理解为“一审法院判决错误，二审法院和一审法院官官相护”。我们应该这样积极地理解国家法律规定的二审终审制问题，即：如果一审判决正确，二审法院当然会维持一审法院的判决；如果一审判决确实存在错误，那么，二审法院是肯定会依法改变一审判决的。这不仅是国家法制对法院工作的要求，更应该体现为公民对国家法制的信赖。
其次，具体到本案中，一审法院的观点，显然是片面、机械地对待和理解了《空调买卖合同》的约定，因此，甲可以在本案的二审过程中，要求二审法院撤销一审判决，依法判决本案。
本案的二审过程中，乙公司坚持并沿用一审判决的思路认为：
①虽然甲拟购买ABC-DEFHI/K2型号的中央空调并向丙询价。丙告知甲，乙公司有该型号空调现货，并且负责免费安装。但是，次月B日，甲通过丙和乙公司网签的《空调买卖合同》作为证据证明，甲向乙公司购买的空调型号是ABC-DEFHI/Ld；
②同时，乙公司的安装工丁，在对空调安装前，还将ABC-DEFHI/Ld空调的图片通过微信发送给甲进行了验货；
③空调安装完毕后，甲的家人在空调安装竣工单上签字。所以，甲要求退货或换货，依法不能得到法律的支持。
具体承办本案的王爱宏律师反驳，乙公司这段强词夺理的狡辩，掩饰了这样二个关键性的法律问题，即：
1、甲拟购买的中央空调型号的本意是什么？
2、根据《空调买卖合同》所约定的中央空调型号，是否可以认定甲改变了自己的购买本意？
首先，甲通过微信截图告知丙，甲拟购买ABC-DEFHI/K2型号的中央空调并向丙询价。丙告知甲，乙公司有该型号空调现货，并且负责免费安装，这显然毫无疑问地反映了甲的购买本意。
其次，乙公司的丁将ABC-DEFHI/Ld空调的图片通过微信发送给甲，甲在微信中询问丁，该图片是否就是自己想要购买的空调。丁回复“是”，这进一步证明了甲从来没有改变过自己购买中央空调型号的本意。
那么，是什么原因导致乙公司出售并帮助甲安装的空调，改变了甲的购买本意呢？显然是甲通过丙和乙公司网签的《空调买卖合同》之具体内容。
因此，我们就不得不分析网签的《空调买卖合同》之具体内容和甲购买本意相左的具体原因。
因为，乙公司在辩解“②同时，乙公司的安装工丁，在对空调安装前，还将ABC-DEFHI/Ld空调的图片通过微信发送给甲进行了验货”时，刻意忽略了另外一个事实，即：“甲在微信中询问丁，该图片是否就是自己想要购买的空调。丁回复‘是’”。被乙公司刻意忽略的此事实说明，直至乙公司的安装工丁对涉案的空调进行安装时，甲都没有改变自己购买的中央空调型号的本意。在此情形下，如果说乙公司的辩解“③空调安装完毕后，甲的家人在空调安装竣工单上签字”具有相应的法律意义，那只能说明“③空调安装完毕后，甲的家人在空调安装竣工单上签字”是执行甲的购买本意，而不是改变甲的购买本意。
那么，本案中就出现了这样二个非常关键的法律问题，那就是：
因为甲通过微信截图告知丙，甲拟购买ABC-DEFHI/K2型号的中央空调并向丙询价，这显然是甲的一种合同要约行为。
那么，丙告知甲，乙公司有该型号空调现货，并且负责免费安装的行为（以下简称：“乙公司的行为”），①是甲和乙公司围绕购买空调的买卖合意进行沟通的过程？②还是丙代表乙公司对甲做出的承诺？
如果①“乙公司的行为”是甲和乙公司围绕购买空调的买卖合意进行沟通的过程，那么，《空调买卖合同》将空调型号书写为ABC-DEFHI/Ld显然是乙公司在书写该《空调买卖合同》时，严重违背了甲的购买本意。
如果②“乙公司的行为”是丙代表乙公司对甲做出的承诺，那么，《空调买卖合同》将空调型号书写为ABC-DEFHI/Ld，就应该视为乙公司对甲提出了新的要约。那么，乙公司就应该提供证据证明，甲针对乙公司的新要约确实做出了承诺。
现在，乙公司刻意忽视“甲在微信中询问丁，该图片是否就是自己想要购买的空调。丁回复‘是’”这一继续反映甲购买本意的事实，仅仅以“②同时，乙公司的安装工丁，在对空调安装前，还将ABC-DEFHI/Ld空调的图片通过微信发送给甲进行了验货”为由，强词夺理的试图认定甲针对乙公司的新要约做出了承诺，这显然是对正常人正确认识问题智商的一种无视。
所以：
1、一审判决只关注“②同时，乙公司的安装工丁，在对空调安装前，还将ABC-DEFHI/Ld空调的图片通过微信发送给甲进行了验货”，不仅忽略了“甲在微信中询问丁，该图片是否就是自己想要购买的空调。丁回复‘是’”这一重要事实，而且还忽视了ABC-DEFHI/Ld空调图片仅仅存在和ABC-DEFHI/K2型号空调最后两个字母上的细微差异，是一般人难以明确辨析的基本生活常识以及乙公司完全没有就此细微差异对甲进行释明的根本事实状况，仅仅根据甲和乙公司之间已经签订的《空调买卖合同》，就判决驳回了甲的诉讼请求，明显有失公正。
2、甲要求乙公司退货或换货，应该得到法律的支持。
审理本案的合议庭认同王爱宏律师的意见。
[案件处理结果] 经二审法院主持调解，乙公司和甲达成调解协议，本案得到了圆满的解决。#法律##法律咨询##买卖合同纠纷##维权##消费者维权#
房地产企业常见的税务筹划技巧分享
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
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