房企是否沦陷？房企该何去何从？
避其锐气，击其惰归。大江东去，浪淘尽，千古风流人物。海内存知己，天涯若比邻。从善如登，从恶如崩。风萧萧兮易水寒，壮士一去兮不复还。解码房企开发商业地产的现状。
“钱紧”的一年，房企投资信心，正遭遇前所未有的下调。
今年前4个月，销售前50强房企拿地金额较去年同期下降了75%，仍有超六成百强房企未拿地。
房企投资力度下降的信号，在去年就已经出现了。
2021年，只有16%的房企投资金额同比上涨，而且涨幅普遍偏低。
梳理近期房企公开表态发现，当前房企投资态度整体呈现出两大趋势。
首先，房企投资力度还将进一步收紧。其次，投资策略将越来越聚焦核心城市，并且逐步有选择性地退出一些城市。
谨慎拿地已成为行业共识。
去年以来，不少房企放慢了投资的节奏。CRIC监测数据显示，2021年典型上市房企投资金额同比上涨的比例只有16%。
去年，以华润和中海为代表的房企拿地相对积极，但两家房企拿地金额同比涨幅仅有8%和2%。
而去年84%的上市房企投资金额较2020年下滑，投资力度下跌超50%的企业就占了五分之一。
进入2022年，房企投资信心仍然不足。
百强房企前4月拿地销售比为近5年来最低，这一数据仅为0.14。
当前土地市场仍然是头部房企的战场。前4月拿地销售比高于平均值的房企只有TOP20强在列，这也意味着，在集中供地的城市，中小房企投资空间越来越小。
拿地金额也很能说明问题。销售50强房企1-4月拿地金额不足2500亿元，较去年同期下降75%，若于2021年四季度相比，下降幅度也超过20%。超半数房企投资金额同比降幅超50%，有超过六成百强房企未拿地。
市场下行、资金紧张的情况下，房企投资压力可见一斑。
投资力度收紧，意味着有限的资金必须用在“刀刃”上。
“更安全、更核心的土地资源”正是房企赖以生存的“刀刃”。
近两年，不少房企已经开始执行回归一二线城市的布局战略，2021年百强房企投资分布中，有七成位于一二线城市。这一比例比2020年提升了10个百分点。
今年房企回归一二线核心城市的投资策略也日渐明显。
CRIC监测数据显示，截止4月末，百强房企投资金额的83%集中于22城。22城之外，只有17%。
22城之外的17%集中在哪？
CRIC监测显示，佛山、常州、东莞等发达城市群中热点的三四线城市榜上有名。这些三四线城市更具“确定性”。
未来，房企投资更加聚焦核心城市。
比如万科，提出持续严控非核心城市、非核心区域的经营性资产的获取；越秀也提出投资优先级，优先进入且经济、产业、人口等方面有优势的城市。
而原本重仓三四线城市的房企开始换仓升级。换句话说，就是要退出一些城市。
如碧桂园、美的都提出了换仓升级、调节方向的需求，美的更是明确逐步退出低量级、低能级的城市，聚焦29个根据地；碧桂园也会向确定性更强、相对高能级的市场去调节，退出一些非确定性的市场。
目前，二季度还剩下一个月左右，部分房企投资策略变化已经很明显了。
从截止4月末房企投资情况来看，滨江、金地和金茂的投资全部集中于22城，其次建发、龙湖、绿城也有八成以上的投资集中核心城市。
如果房企投资集中于22城，土地市场势必竞争激烈，拿地门槛越来越高，再加上部分城市参拍幅数限制，房企在招拍挂市场的投资也有一定局限。
房企多元化拿地的迫切度比以往更强烈。
从这一角度来看，如何在招拍挂市场以外扩充土地储备渠道？这在房企投资中的重要性也越来越高。
过去，收并购是土拍市场以外重要的投资渠道。但当前房企对收并购仍然比较谨慎。
多家房企表示，2022年将在审慎投资的基础上，积极寻求优质的收并购项目。越秀将按照40%的投资强度进行收并购铺排，旭辉也将有200亿-300亿的并购贷额度。
实际上，在房企资金链承压、行业信任危机影响下，项目是否优质、是否达到企业的拿地标准、最终是否能够实现盈利，这些都是决定房企收并购的根本因素。
除了收并购，仍有一些典型房企在多元化拿地方面值得借鉴。
比如越秀通过TOD、城市运营、国企合作等多元化的方式拿地占比达到56%；绿城也通过老旧小区更新、TOD、产业小镇等各种形式增加了近千亿货值。
理性、谨慎是接下来房企投资最重要的关键词，而销售和回款将决定房企的投资力度。整体来看，2022年房企投资大概率将低位运行。
因此，在城市的选择上，房企投资将持续聚焦于高能级的核心城市，对于一些弱三四线城市将会有选择性地退出或审慎进入。
花落水流红，闲愁万种，无语怨东风。举头望明月，低头思故乡。风日晴和人意好，夕阳箫鼓几船归。二十四桥明月夜，玉人何处教吹箫。人有不为也，而后可以有为。
避其锐气，击其惰归。大江东去，浪淘尽，千古风流人物。海内存知己，天涯若比邻。从善如登，从恶如崩。风萧萧兮易水寒，壮士一去兮不复还。解码房企开发商业地产的现状。
“钱紧”的一年，房企投资信心，正遭遇前所未有的下调。
今年前4个月，销售前50强房企拿地金额较去年同期下降了75%，仍有超六成百强房企未拿地。
房企投资力度下降的信号，在去年就已经出现了。
2021年，只有16%的房企投资金额同比上涨，而且涨幅普遍偏低。
梳理近期房企公开表态发现，当前房企投资态度整体呈现出两大趋势。
首先，房企投资力度还将进一步收紧。其次，投资策略将越来越聚焦核心城市，并且逐步有选择性地退出一些城市。
谨慎拿地已成为行业共识。
去年以来，不少房企放慢了投资的节奏。CRIC监测数据显示，2021年典型上市房企投资金额同比上涨的比例只有16%。
去年，以华润和中海为代表的房企拿地相对积极，但两家房企拿地金额同比涨幅仅有8%和2%。
而去年84%的上市房企投资金额较2020年下滑，投资力度下跌超50%的企业就占了五分之一。
进入2022年，房企投资信心仍然不足。
百强房企前4月拿地销售比为近5年来最低，这一数据仅为0.14。
当前土地市场仍然是头部房企的战场。前4月拿地销售比高于平均值的房企只有TOP20强在列，这也意味着，在集中供地的城市，中小房企投资空间越来越小。
拿地金额也很能说明问题。销售50强房企1-4月拿地金额不足2500亿元，较去年同期下降75%，若于2021年四季度相比，下降幅度也超过20%。超半数房企投资金额同比降幅超50%，有超过六成百强房企未拿地。
市场下行、资金紧张的情况下，房企投资压力可见一斑。
投资力度收紧，意味着有限的资金必须用在“刀刃”上。
“更安全、更核心的土地资源”正是房企赖以生存的“刀刃”。
近两年，不少房企已经开始执行回归一二线城市的布局战略，2021年百强房企投资分布中，有七成位于一二线城市。这一比例比2020年提升了10个百分点。
今年房企回归一二线核心城市的投资策略也日渐明显。
CRIC监测数据显示，截止4月末，百强房企投资金额的83%集中于22城。22城之外，只有17%。
22城之外的17%集中在哪？
CRIC监测显示，佛山、常州、东莞等发达城市群中热点的三四线城市榜上有名。这些三四线城市更具“确定性”。
未来，房企投资更加聚焦核心城市。
比如万科，提出持续严控非核心城市、非核心区域的经营性资产的获取；越秀也提出投资优先级，优先进入且经济、产业、人口等方面有优势的城市。
而原本重仓三四线城市的房企开始换仓升级。换句话说，就是要退出一些城市。
如碧桂园、美的都提出了换仓升级、调节方向的需求，美的更是明确逐步退出低量级、低能级的城市，聚焦29个根据地；碧桂园也会向确定性更强、相对高能级的市场去调节，退出一些非确定性的市场。
目前，二季度还剩下一个月左右，部分房企投资策略变化已经很明显了。
从截止4月末房企投资情况来看，滨江、金地和金茂的投资全部集中于22城，其次建发、龙湖、绿城也有八成以上的投资集中核心城市。
如果房企投资集中于22城，土地市场势必竞争激烈，拿地门槛越来越高，再加上部分城市参拍幅数限制，房企在招拍挂市场的投资也有一定局限。
房企多元化拿地的迫切度比以往更强烈。
从这一角度来看，如何在招拍挂市场以外扩充土地储备渠道？这在房企投资中的重要性也越来越高。
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5月26日个人思路、操作#基金#
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【自贸课堂 | RCEP企业操作热点问答】https://t.cn/A66Cg4jL
作为目前全球最大的自贸协定，《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP）于今年1月1日正式生效。为高质量推动RCEP自贸协定原产地规则和关税减让落地见效，帮助广大进出口企业更好地理解、掌握、运用政策，在前期开展调研、收集问题的基础上，我们制作了RCEP企业操作指引，以系列解读的形式，为企业提供便利。
问题一：RCEP协定里关于原产地的
双重概念是什么？
根据RCEP原产地规则，规定了“原产资格”和“原产国（地区）”两个层次的原产地概念。由于包括中国在内的部分进口成员国对其他成员国的关税降税存在差异。例如：对同样税号的货物，中国对日本、新西兰实施的RCEP协定税率可能是不同的。所以货物首先要确定具备原产资格，然后再确定原产地，从而适用对具体原产国（地区）实施的RCEP协定税率。
问题二：进行RCEP原产资格、
原产地判定的文件有哪些？
企业可依据《中华人民共和国海关<区域全面经济伙伴关系协定>项下进出口货物原产地管理办法》（简称《RCEP原产地管理办法》）（海关总署令第255号）第二章原产地规则和海关总署公告2021年106号及其附件等规定对自身商品是否具备RCEP原产资格进行判定。
问题三：怎样的货物可视为RCEP原产货物？
在一成员方完全获得或者生产；
在一成员方完全使用原产材料生产；
在一成员方使用非原产材料生产，但符合产品特定原产地规则规定的税则归类改变、区域价值成分、制造加工工序等标准。
问题四：完全获得或者生产具体有哪些类型?
海关总署令第255号第四条以列举的方式列明了11种情形，例如在一成员方种植采摘的植物、出生并饲养的活动物、由该成员方船只按规定捕捞的海洋渔获产品等。
问题五：在一成员方完全使用原产材料
生产的货物是何含义？
如果最终货物生产过程中使用的原材料和零部件都具备RCEP原产资格，那么货物也将具备RCEP原产资格。这些原材料或者零部件在其本身的生产过程中可以使用来自RCEP区域外的非原产成分，只要它们根据RCEP原产地规则获得了RCEP原产资格，那么完全由它们生产的货物也将具备RCEP原产资格。
问题六：什么样情况下，在生产中使用了
非原产材料可获得原产资格？
“产品特定原产地规则”（海关总署公告2021年106号附件1）以清单的形式列明了全部税则号列货物使用非原产材料生产时适用的原产地标准，主要包括税则归类改变、区域价值成分、制造加工工序等单一标准，以及上述标准中两项或两项以上组成的选择性标准。
指货物生产过程中使用的所有非原产材料均在协调制度(HS)一定位数级别上发生改变。在RCEP产品特定原产地规则中，税则归类改变标准包括章改变(HS编码前两位改变)、品目改变(HS编码前四位改变)和子目改变(HS编码前六位改变)。
是增值标准的一种，通过计算原产材料、非原产材料、费用等构成货物价值成分的占比，来判定非原产材料是否发生了实质性改变。区域价值成分的计算方法，包括扣减法或者累积法两种，企业可选择其中之一进行计算，计算结果满足产品特定原产地规则所列要求的，货物即具备RCEP原产资格。RCEP产品特定原产地规则中使用的区域价值成分标准均为不少于40%。
一般是对货物所含非原产材料必须经过什么样的加工工序进行规定。在RCEP产品特定原产地规则中，只采用了“化学反应”一种加工工序标准。
问题七：货物原产资格判定还有哪些补充规则？
除了以上所述确定原产货物的主规则以外，还有一些补充规则，包括累积、微小含量、包装材料和容器、附件、备件、工具和说明材料、间接材料、可互换货物或者材料等;此外还有一些约束性补充规则，例如直接运输、微小加工或处理。
问题八：什么是累积规则？
RCEP累积规则有什么特点？
“累积”是计算区域价值成分标准时的一项重要补充规则，是指在确定产品的原产资格时，把产品生产中所使用协定其他国家（地区）的原产材料视为本国的原产材料，将自贸区域看成一个整体。累积规则实质上降低了产品获得原产资格的门槛，具有“软化剂”功效，有助于鼓励生产商在各缔约方区域内进行生产资源配置，促进区域内的贸易自由，进而有利于区域内产业经济发展。
例如：中国生产的水族箱(HS7013.99)(FOB价58美元/个)，所使用的原料如下:
水族箱(HS7013.99)的原产地标准之一:区域价值成分40%。
--不使用累积规则，把所有非中国原材料扣除，按扣减法计算:(58-15-5-18)/58x100=34（不具备RCEP原产资格）
--使用累积规则，RCEP缔约方越南、泰国原材料均可计算在内，把非RCEP缔约方印度的原材料扣除，按扣减法计算:(58-18)/58x100=69（具备RCEP原产资格）
在我国已生效的双边自贸协定中，累积规则的适用仅限于协定双方，而RCEP缔约方更多，因此累积范围更广，积累效应更明显。企业可以借助RCEP累积规则，在RCEP缔约方内拓展产品原料和零部件的采购渠道，优先选择缔约方的进口原料和零部件，提升采购灵活性。（转载12360海关热线）
作为目前全球最大的自贸协定，《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP）于今年1月1日正式生效。为高质量推动RCEP自贸协定原产地规则和关税减让落地见效，帮助广大进出口企业更好地理解、掌握、运用政策，在前期开展调研、收集问题的基础上，我们制作了RCEP企业操作指引，以系列解读的形式，为企业提供便利。
问题一：RCEP协定里关于原产地的
双重概念是什么？
根据RCEP原产地规则，规定了“原产资格”和“原产国（地区）”两个层次的原产地概念。由于包括中国在内的部分进口成员国对其他成员国的关税降税存在差异。例如：对同样税号的货物，中国对日本、新西兰实施的RCEP协定税率可能是不同的。所以货物首先要确定具备原产资格，然后再确定原产地，从而适用对具体原产国（地区）实施的RCEP协定税率。
问题二：进行RCEP原产资格、
原产地判定的文件有哪些？
企业可依据《中华人民共和国海关<区域全面经济伙伴关系协定>项下进出口货物原产地管理办法》（简称《RCEP原产地管理办法》）（海关总署令第255号）第二章原产地规则和海关总署公告2021年106号及其附件等规定对自身商品是否具备RCEP原产资格进行判定。
问题三：怎样的货物可视为RCEP原产货物？
在一成员方完全获得或者生产；
在一成员方完全使用原产材料生产；
在一成员方使用非原产材料生产，但符合产品特定原产地规则规定的税则归类改变、区域价值成分、制造加工工序等标准。
问题四：完全获得或者生产具体有哪些类型?
海关总署令第255号第四条以列举的方式列明了11种情形，例如在一成员方种植采摘的植物、出生并饲养的活动物、由该成员方船只按规定捕捞的海洋渔获产品等。
问题五：在一成员方完全使用原产材料
生产的货物是何含义？
如果最终货物生产过程中使用的原材料和零部件都具备RCEP原产资格，那么货物也将具备RCEP原产资格。这些原材料或者零部件在其本身的生产过程中可以使用来自RCEP区域外的非原产成分，只要它们根据RCEP原产地规则获得了RCEP原产资格，那么完全由它们生产的货物也将具备RCEP原产资格。
问题六：什么样情况下，在生产中使用了
非原产材料可获得原产资格？
“产品特定原产地规则”（海关总署公告2021年106号附件1）以清单的形式列明了全部税则号列货物使用非原产材料生产时适用的原产地标准，主要包括税则归类改变、区域价值成分、制造加工工序等单一标准，以及上述标准中两项或两项以上组成的选择性标准。
指货物生产过程中使用的所有非原产材料均在协调制度(HS)一定位数级别上发生改变。在RCEP产品特定原产地规则中，税则归类改变标准包括章改变(HS编码前两位改变)、品目改变(HS编码前四位改变)和子目改变(HS编码前六位改变)。
是增值标准的一种，通过计算原产材料、非原产材料、费用等构成货物价值成分的占比，来判定非原产材料是否发生了实质性改变。区域价值成分的计算方法，包括扣减法或者累积法两种，企业可选择其中之一进行计算，计算结果满足产品特定原产地规则所列要求的，货物即具备RCEP原产资格。RCEP产品特定原产地规则中使用的区域价值成分标准均为不少于40%。
一般是对货物所含非原产材料必须经过什么样的加工工序进行规定。在RCEP产品特定原产地规则中，只采用了“化学反应”一种加工工序标准。
问题七：货物原产资格判定还有哪些补充规则？
除了以上所述确定原产货物的主规则以外，还有一些补充规则，包括累积、微小含量、包装材料和容器、附件、备件、工具和说明材料、间接材料、可互换货物或者材料等;此外还有一些约束性补充规则，例如直接运输、微小加工或处理。
问题八：什么是累积规则？
RCEP累积规则有什么特点？
“累积”是计算区域价值成分标准时的一项重要补充规则，是指在确定产品的原产资格时，把产品生产中所使用协定其他国家（地区）的原产材料视为本国的原产材料，将自贸区域看成一个整体。累积规则实质上降低了产品获得原产资格的门槛，具有“软化剂”功效，有助于鼓励生产商在各缔约方区域内进行生产资源配置，促进区域内的贸易自由，进而有利于区域内产业经济发展。
例如：中国生产的水族箱(HS7013.99)(FOB价58美元/个)，所使用的原料如下:
水族箱(HS7013.99)的原产地标准之一:区域价值成分40%。
--不使用累积规则，把所有非中国原材料扣除，按扣减法计算:(58-15-5-18)/58x100=34（不具备RCEP原产资格）
--使用累积规则，RCEP缔约方越南、泰国原材料均可计算在内，把非RCEP缔约方印度的原材料扣除，按扣减法计算:(58-18)/58x100=69（具备RCEP原产资格）
在我国已生效的双边自贸协定中，累积规则的适用仅限于协定双方，而RCEP缔约方更多，因此累积范围更广，积累效应更明显。企业可以借助RCEP累积规则，在RCEP缔约方内拓展产品原料和零部件的采购渠道，优先选择缔约方的进口原料和零部件，提升采购灵活性。（转载12360海关热线）
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