【产业链深度研究：物管产业链的驱动力】在研究产业链之前前，我们先来看两家公司： $碧桂园(02007)$  ，年营业收⼊4866亿元，市值1912亿港元，PE-TTM为5.5倍； $碧桂园服务(06098)$  ，年营业收⼊96亿元，市值1625亿港元，PE-TTM为82倍；两家公司，分别为碧桂园、碧桂园服务，前者为地产⻰头，后者为物业管理⻰头。碧桂园持有碧桂园服务48.16%的股份。持股48.16%的物业公司的市值，已经快要逼近母公司的总市值。如果考虑到碧桂园账⾯还有2349亿的权益总额，这意味着，碧桂园⽬前的总值，其中有⼀部分资产，几乎像是白送⼀样。这就是资本市场的现状：对商业模式好的⾏业，可以捧到天上，给上百倍市盈率，而对受宏观、政策限制的⾏业，可以摔到地上，日久经年却无人问津。尽管，碧桂园物业，是有赖于⺟公司的地产业务基本盘和扩张速度，才收获如今的回报和增长。尽管地产公司商业模式不怎么样，并且受到宏观限制，但物业公司，却是消费品中，难得的好⽣意。其属于服务类消费品，并且属于消费升级产品，还属于消费品中难得具有“超强⽤户粘性极”的产品。作为客户，如果你想更换掉你所在小区的物业公司，是难度极⼤的⼀件事，因为你⼀个⼈说了不算，你得召集业委会，投票表决，才能做出更换决定。仔细想想，在消费品⾥⾯，替换竞品难度较⼤的品类中，莫过于此了。当⼀个商业模式⽤户粘性极强，其绝⼤多数老客户每年续费率极⾼的时候，这个⾏业就⾃然列⼊了“好⽣意”之列，因为，其要想获得每年稳定 的⾼回报率，只需要适当考虑新开发客户就⾏，⽽不用天天为⽼客户不续费、竞争对手低价抢地盘而担忧。⽽如果⼀个商业模式除了“⽤户粘性”之外，还能具备“⽹络效应”，那就能够“攻守兼备”，很可能会进⼊“超⼀流⽣意”的⾏列。因为在超强⽤户粘性之下，你不⽤担⼼⽼客户流失；⽽同时，如果这⻔⽣意还有⽹络效应优势，那么当⽹络节点超过⼀定数量，客户会依靠⽹络效应⽽⾃然增⻓，你会发现，开发新客户、获得增长也不是⼀件难事。同时具备超强⽤户粘性，并且具备⽹络效应的⻰头，我们可以思考⼀下都有谁：  $微软(MSFT)$  、奥多⽐、亚⻢逊、Facebook、⾕歌、Docusign、Slack、腾讯、阿⾥、美团、哔哩哔哩……这个清单，很多我们已经做 过研究，后续，还有⼀些其他案例可以补充。好，⾔归正传，今天，我们要研究的，是符合“⽤户粘性强”这⼀条的产 业链：物业管理。从产业链上来细拆：1） 上游，主要分为两类，⼀类为相关的材料供应商和服务供应商，另⼀类为房地产开发企业。物业服务企业向材料供应商采购保安⽤品、清洁⽤品、绿化⽤品和维修配件等材料。另外，部分服务外包给服务供应商，参与⼚商众多。物业管理⾏业的增量，主要来⾃房地产开发企业交付的物业，代表地产商有——碧桂 园、万科地产、中国恒⼤、融创中国、保利地产、绿地集团、中海地产、新城控股、华润 置地、⻰湖地产、世茂房地产、招商蛇⼝、⾦科集团、中国⾦茂、旭辉集团等。2） 中游，为物业管理企业，从结构来看，物业管理⼤致可分为住宅和⾮住宅两部分，住宅物业⼀般与开发商有较强的关联，代表公司有—— 碧桂园服务、绿城服务、恒⼤物业、雅⽣活服务、保利物业、中海物业、融创服务等。由于多数物业公司的业务⾼度依赖⺟公司房企，关联交易占⽐较⾼，因此⼤多选择在港市上市。3） 下游，为持有物业或使⽤物业的业主和住户。在分析之前，⼏个问题值得我们重点思考：1）物业管理⾏业，增⻓驱动来⾃哪⾥？这⻔⽣意的核⼼是什么？3）市场给予物业管理⾏业⾼估值，背后的逻辑是什么？⾸先，我们来看⼀下物业管理⾏业的基本情况。1） 从服务类型来分，物业管理服务，包括基础物业服务、增值服务。其中，增值服务按照服务对象，可以分为⾮业主增值服务、业主增值服务。其中：基础物业服务——主要提供综合管理、秩序维护、⼯程维护、环境保洁、绿化养护等服务。按照收费模式，分为包⼲制（全额法）和酬⾦制（净额法）。⾮业主增值服务——包括案场服务和顾问咨询服务，案场服务是为售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务；顾问咨询服务主要是给开发商、承建商、物业服务企业提供与物业服务相关的专业咨询服务。（依托⺟公司关联交易）业主增值服务——是为住户提供个性化服务，如家政服务、私⼈绿化服务、室内维修服务、⼯程服务等。2） 从物业业态来分，国内物业服务⾏业，服务于包括住宅物业、商业物业、办公楼物业、公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业的多种业态。根据中国指数研究院的数据，2019年，物业服务百强企业按物业类型划分的在管建筑⾯积中，⼏⼤类型业态管理⾯积，占⽐分别为68.9%（住宅）、6.6%（商业）、8.4%（写字楼）、1.8%（公共物业）、6.4%（产业园）、2.9%（学校）、1.4%（医院）、3.6%（其他）。本案，我们挑选收⼊规模较⼤的10家物业管理公司，来做对⽐：碧桂园服务VS融创服务VS绿城服务VS雅⽣活服务VS保利物业VS招商积余VS中海物业VS永乐⽣活服务VS融创服务VS彩⽣活。从2020年中报收⼊规模来看，碧桂园服务›恒⼤物业›绿城服务›雅⽣活服务›招商积余›保利物业›中海物业›彩⽣活›融创服务›永乐⽣活服务。从收⼊结构来看：代表公司基本以基础物业管理业务为主，且基本盘主要在住宅领域。收⼊结构⽬前，各家近期纷纷通过外拓、合作、收并购等⽅式，加⼤在⾮住宅物业领域的布局。⽬前，⾮住宅物业占⽐较⾼的是招商积余、保利物业。在管⾯积总量及住宅在管⾯积占⽐我们先从2020年三季报数据，对⽐⼀下⼏家的增⻓情况。这张图需要仔细看⼀下。在管⾯积，是物业公司⽤来创造收⼊和利润的核⼼数据，⽽单位在管⾯积创造的效益，能够侧⾯反映其管理能⼒和经营效率。从单位在管⾯积带来的收⼊（单位⾯积创收能⼒）来看，碧桂园服务、绿城服务、招商积余较⾼。不过，但如果从单位在管⾯积带来的利润（单位⾯积创利能⼒）来看， 碧桂园服务、恒⼤物业、融创服务、雅⽣活服务较⾼。此外，还有⼀个特例需要说明⼀下，彩⽣活尽管在管⾯积排⻰头，但其单位⾯积带来的收⼊、利润都较低，因⽽我们后续不做重点研究。接着，我们来看增⻓层⾯：从中报业绩看，收⼊增速较快的有：永升⽣活服务（90%）›雅⽣活服务（78%）›碧桂园服务（78%）›融创服务（52%）›招商积余（50%），增速均在50%以上，其中：碧桂园服务——2020年中报增速78.33%，主要是并购加速，前7个⽉分别收购了溧阳中⽴电梯、⽂津国际（保险）、合富辉煌（房屋经纪）、城市纵横（⼴告）等。注意其布局，⽬前正在强化在社区⼴告、保险等⽅⾯的服务优势，增强增值服务竞争⼒。雅⽣活服务——2020年中报增速78.65%，主要是中⺠物业并表带来收⼊11.12亿元（中⺠在管⾯积近15890万⽅），剔除并表影响后，营业收⼊同⽐实现增⻓28.9%。招商积余——2020 年上半年， 收⼊增速50.57%， 主要是招商物业2019年12⽉起纳⼊并表范围、在管物业管理项⽬收⼊提升，以及新拓展物业管理项⽬增加所致。融创服务控股——2020年中报，收⼊增速52.84%，主要是收购了开元物业管理。永升⽣活服务——2020年中报，收⼊增速90.62%，主要是其先后收购了⻘岛雅园（商办）和⻘岛银盛泰物业（住宅），并表较⼤幅度的提升业绩。综上，⼏家收⼊增速驱动，主要来⾃并购。整体来看，彩⽣活、雅⽣活服务2018年保持较⾼增速，碧桂园服务、永升⽣活服务2019年增速较⾼；绿城服务、中海物业收⼊增速较稳定，其中:彩⽣活——2018年收⼊36.14亿元，同⽐增⻓121.9%，主要是万象美并表带来的收⼊增加约16.94亿元。雅⽣活服务——2018年，收⼊33.77亿元，同⽐增⻓91.8%，主要是当年收购南京紫⽵物业新增合约⾯积2750万平⽅⽶。2019年初，收购了⻘岛华仁、哈尔滨景阳，分别贡献610万平⽅⽶及1050万平⽅⽶合约⾯积。碧桂园服务——2019年，实现营业收⼊（含三供⼀业）96.45亿元，同⽐增⻓106.3%，⼀⽅⾯是接管碧桂园开发的项⽬；另⼀⽅⾯是并购港 联、嘉凯城等7家物业公司，合同⾯积约4000万平⽅⽶，占新增合同⾯积的22.3%。此外，2018年开始与中⽯油合作推进的“三供⼀业”（供⽔、供电、供 热和物业管理），2019年初步释放业绩15亿元。“三供⼀业”分离移交，国企不再为职⼯家属区承担⽔电、暖等费⽤，将上述职能转由第三⽅物业公司管理。永升⽣活服务——2019年，收⼊增速123%，增⻓源于：1）承接⼤股东旭辉集团的项⽬；2）是9⽉收购⻘岛雅园，完善⾼端商业及办公管理业态；3）通过投标、战略合作等形式，拓展第三⽅市场项⽬。综上，其实物业公司的历史增⻓驱动⼒，主要是母公司地产商新增物业，以及并购扩张。 #物业管理#   #物业股#   #物业百强#   #物业#   #物业管理企业#  

【不畏时艰战疫情 全力以赴为民生-邮储银行贵州省分行金融服务有速度有温度】
“生命重于泰山，疫情就是命令，防控就是责任。”邮储银行贵州省分行积极贯彻落实党中央、国务院工作部署、监管部门、集团公司和总行疫情防控工作要求，众志成城，共同抗“疫”。快速反应启动疫情防控应急预案，周密部署，在做好自身防疫的同时，多措并举，做好疫情期间金融服务。
春节以来，贵州邮储人有的坚守岗位，有的24小时待命，还有的奔波在驻村一线，他们用实际行动为抗击疫情接力助跑！

快速响应靠前指挥 强化疫情防控重点保障企业资金支持
自疫情爆发以来，邮储银行贵州省分行全力、紧急落实党中央、国务院，集团公司和总行疫情防控工作要求。把疫情防控作为当前最重要的工作来抓，全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作。
全力组织疫情防控。邮储银行贵州省分行紧急制定并启动专项应急预案，成立省、市、县三级分支机构疫情防控工作领导小组，省市分行各单位主要负责人正月初五提前返岗靠前指挥，第一时间回到工作岗位，在各级党委、政府和监管部门的统一指导下，及时掌握疫情，采取行动，全力组织指挥好疫情防控和安全运营工作。
全力做好网点防护。统筹安排好网点营业工作及网点安全防护工作，对重点地区营业网点营业时间及时作出调整，在营业场所统一配备医用口罩、洗手液、消毒液等安全防护用品以及红外线体温测试仪。营业人员通过体温测试正常后上岗，佩戴口罩，并做好个人卫生。针对疫情地区营业网点，客户进入营业网点通过体温测试，劝说客户佩戴口罩，做好客户服务和安全保卫工作。
全力保障应急物资。保证全行疫情防控应急物资采购所需资金及时支付到位，保证物资充足储备。做好与疫情长期斗争的思想准备，加强抗击疫情过程中的科技保障、业务数据备份，做好全省资金汇划和网点柜面运营作业应急保障，确保各业务系统正常运营。配备必要的技术设备和应急设备、车辆，做好应急管理。积极引导客户优先采用电子渠道办理业务。提高系统维护安全系数，加大人员设备的保障力度，确保系统运行零风险。
全力保障员工健康。对全行人员实行网格化管理，明确直线管理责任，加强办公和营业场所防疫管理，做好员工防护知识培训，引导员工做好防护，在营业场所和办公场所统一配备医用口罩、洗手液、消毒液等安全防护用品。增加安保人员数量，升级安保标准，发挥工会关爱职工的作用，做好抗击疫情一线员工慰问工作。
全力加强党建引领。邮储银行贵州省分行党委向全行各基层党组织和广大共产党员发出《全行基层党组织和党员要在防控疫情中主动担当走在前》倡议书，号召各基层党组织和党员干部切实提高政治站位，充分发挥党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，把积极投身疫情防控工作作为守初心、担使命的重要考场，带头执行防控措施，充分发挥榜样激励作用，让党旗在防控疫情斗争第一线高高飘扬。
全力加强重点企业信贷扶持力度。邮储银行贵州省分行公司业务部第一时间对辖内舆情防控重点企业进行走访，对符合申请条件的企业，本着特事特办、急事急办的原则，安排专人跟进、优先审批，高效联动，开通审批绿色通道，实施优惠利率，帮助企业在最快的时间内获得流动资金，支持企业生产和销售，保障防疫物资供应。
截止2月17日，邮储银行贵州省分行公司业务部在防疫资金、防疫款类累计划拨14笔，涉及金额19913万元；防疫资金捐款类累计划拨6笔，金额153.03万元。同时贵州两家企业分别获得授信批复，贵州百灵制药集团股份有限公司获得6亿元授信，国药控股贵州有限公司获得1.3亿元授信。

开辟抗疫信贷绿色通道 邮储金融服务不断电

疫情防控，刻不容缓。为了支持疫情防控企业复工复产，邮储银行贵州省分行主动对接医院、医疗科研单位、卫生防疫、医药产品制造采购等防疫相关行业企业金融资金需求，制定抗击疫情期间的金融支撑和保障方案，推出了“抗疫应急贷款”，开辟审查审批绿色通道。以“快”字当头，力促资金及时到位，为防疫工作不断输送金融血液。

2月3日，邮储银行黔东南分行辖内州分行营业部成功向贵州省凯里市某医药销售公司发放首笔疫情防控专项贷款260万元，用于采购医用物资。

2月7日，邮储银行毕节市分行发放首笔抗“疫”企业贷款90万元，成功帮助某医药连锁企业解决防疫物资采购资金困难问题。

2月8日，邮储银行黔西南州分行在不到两天时间，为医用口罩生产企业兴义市某实业有限公司解决了资金问题。自疫情发生以来，邮储银行黔西南州分行已经累计投放抗疫企业贷款800万元。
2月11日，邮储银行岑巩县支行向岑巩县星华大米加工厂发放贷款45万元，支持储备重要民生物资，促进疫情防控工作。
2月14日，邮储银行安顺市分行向安顺市永和商贸有限公司发放抗疫应急贷款300万元，从提交资料到发放贷款，耗时不超过两天，以金融力量助力疫情防控工作。
近日，铜仁市在疫情期间指定粮油供销点铜仁市万山区兴隆粮油开发有限公司因受疫情影响，需向多个粮油批发点、单位食堂、超市等配送粮油物资，配送需求大量增加，急需资金购买原材料进行加工。邮储银行铜仁市分行开辟绿色通道为该企业授信200万元，并于次日成功发放贷款。
一笔笔贷款，正以新时期邮储银行新速度，支援一线抗疫企业复工生产，助力中小企业度过难关。

捐款捐物慰问坚定信心 疫情防控我们在一起
在防控新型冠状病毒肺炎疫情阻击战中，有很多人舍小家顾大家，尤其是医护人员和公安干警，挺身而出坚守一线，用实际行动努力筑起疫情防控线。
病毒无情，邮储有爱。邮储银行贵州省分行各级分支机构员工积极响应当地政府部门、金融监管部门、工会捐款慰问活动，多方筹备慰问物资送到抗疫一线人员手中，为他们送上贵州邮储人的关心与温暖。
2月初，邮储银行安顺市分行营业部联合安顺美团外卖公司对安顺市东关街道办事处坚守一线的社区工作人员进行了慰问，并送去了口罩、矿泉水、方便面等防疫物资。
2月5日，邮储银行台江县支行给奋战在抗击疫情一线的警务人员送去了方便面、水果、饮料、矿泉水等慰问物品。
2月7日，人民银行施秉县支行、黔东南银保监分局施秉监管组、中国邮政储蓄银行施秉县支行三家联合，向坚守在疫情防控一线的公安干警及医务人员送去了木炭、纯净水、牛奶、速食品等物资。
2月7日， 邮储银行钟山西路支行和六盘水市分行团委组成志愿队，向六盘水市公交公司送去了酒精、84消毒液等防疫物资，以及方便面、速食锅等生活物资，对他们一直以来坚守岗位送上诚挚的慰问并致以感谢。
2月11日，邮储银行镇远县支行赴镇远县涌溪乡洞头村慰问坚守在疫情防控一线的工作人员进行慰问，为他们送去了方便面、纯净水、鸡蛋及面包等物资；2月12日，邮储银行镇远县支行向坚守在该县高速南站疫情防控一线的全体工作人员送去慰问物资。
2月12日，邮储银行水城县支行党支部到水城县滥坝派出所、蟠龙乡疫情防控卡点，对坚守在抗击疫情一线的警务人员、医务人员、志愿者等进行慰问，并送上八宝粥、方便面、饮用水、水果等爱心物资。

助力民营小微企业复工复产 践行初心使命担当
疫情冲击之下，如何帮助暂时遇到困难的小微企业复工复查，近来成为全社会普遍关注的重要课题。邮储银行贵州省分行从服务效率和政策力度两个方面持续加码，助力民营小微企业复工复产，为省内抗“疫”企业和受困企业提供坚实的金融保障。
疫情发生以来，邮储银行贵州省分行各级小企业金融和“三农”金融服务团队迅速集结，主动摸排小企业客户的受困情况和资金需求，充分发挥“小微易贷”“小额极速贷”等线上小微贷款产品优势，“产品”和“服务”双双在线，持续不断为小微企业高效“输血”。
在贵阳，贵州某医药科技有限公司负责余庆县医院及疾控部门一次性口罩、防护服、橡胶手套等医护用品生产，亟需资金支持。邮储银行贵阳市乌当区支行为企业制定“助保贷”金融服务方案。实现当天对接、当天受理、当天审批、次日放款，仅用24小时满足企业500万元的融资需求。
在安顺，邮储银行安顺市分行仅用48小时，向安顺市永和商贸有限公司发放抗疫应急贷款300万元，帮助企业解决流动资金难题，间接支持企业生产，保障粮油生产供应。
在黔东南丹寨县，邮储银行通过审查审批绿色通道给予贵州省欣紫鸿药用辅料有限公司授信政策倾斜授信1000万元，发放贷款800万元，为企业生产酒精、消毒液原材料采购提供金融支持。
在毕节，2月14日，邮储银行毕节市分行向某商贸有限公司发放500万元防控疫情物资采购贷款，从贷款申报、审批、合同签署的全部流程仅用1个工作日，同时该笔贷款实施人民银行专项再贷款优惠利率，积极满足卫生防疫、医药产品制造及采购等方面的融资需求。
在六盘水，2月18日，邮储银行六盘水市分行以优惠利率向某制药公司发放抗疫信用贷款500万元，用于购买生产口罩原材料，以保障企业防疫物质持续生产。
在黔南，2月12日，瓮安县贵州弘鑫织造有限公司节后提前开工，为全县及周边省、市、县提供口罩等防疫物资生产，该企业急需资金采购口罩生产原材料。邮储银行瓮安县支行立即对企业开展尽职调查，第一时间申报争取绿色通道和国家再贷款，执行贷款年息3.15%的优惠政策，实现48小时内未该企业发放贷款200万元。
截止2月17日，邮储银行贵州省分行累计发放抗疫类小企业贷款21笔，合计金额8758.9万元，支持企业用于防疫药品、物资采购、生活物资生产及销售。
春节以来，贵州邮储人主动放弃春节长假，党员干部带头了解疫情防控企业资金需求情况，以邮储银行疫情防控新速度，诠释着国有大行应有的担当与责任。

大半夜的感概一下自己追星路程..
刚刚找出了很早以前 15年的时候去看EXO演唱会的门票 12年他们是我追的第一个团 也是我第一次接触韩圈 那个时候他们真的很火 周围朋友同学都有在追他们 第三年的时候他们来成都开con我真的是听到消息之后马上就去买了票跟同学一起去看了 第一次con 那个时候还很小自己拿着相机跑去守他们进场彩排 大夏天的在门口等了好几个小时就为了见他们下车去彩排的那几秒时间 还一天没吃饭 是真的很疯狂了 之后还开了站子 但是开站子真的是一件很难的事 成员过生日弄应援帮粉丝代送礼物到了 还有各种事～累并开心着
忘了是几几年开始因为中国成员一个个退团搞得真的很那啥（当时是在学校宿舍隔壁宿舍学姐告诉我的 一开始听到是诧异 过了几分钟开始难过 越想越伤心结果就哭了起来..现在想想也是蛮搞笑的哈哈）从那开始就没那么去关注了 但是不是不喜欢 因为我本命是边伯贤[嘻嘻]好像从那开始就没有去像以前那样关注他们了 也没有关注其他韩国团体
直到18年下半年因为吃饭找不到好看的综艺来看就随手点进去了iKON TV 从那之后开始了解他们 其实在这之前就认识他们 也看过生存赛 但是没有仔细去了解过 后来真的就一发不可收拾了 真的是一群很棒很励志的团 不管是个人还是团体都很出色 反正就是只要去了解过他们绝对会入坑的那种 要是多点综艺多点宣传他们早就火到紫了[失望]说到这就心疼..哎
人生中就追了这两个团体 没有任何墙头 因为我觉得要是喜欢一个人或团体那就要专注他们一个 有些墙头多到可怕 自己不是很喜欢那种 或者多担等..现在的我只想专注iKON 他们真的太值得我们去喜欢了[给你小心心]