陈亮嘴谈转型战略
1
什么是《转型战略》？
转型不是转产，更不是转行。而是商业决策、企业战略和运作模式的升级，升维，或路径的转变。
转型战略就是在合适的时间做正确合适的事，发现新机遇，找到新模式，重塑新打法，优化新体系，执行新效率，落地新结果
这是一个转型升级的时代，没有成功的企业，只有时代的企业。
商场就是战场，我们只有2种方式来拥抱这个时代
企业要么主动转型升级，要么被动淘汰出局
找市场，市场政策，增长机会，消费机会，行业机会，
找优势，提炼优势，放大优势，整合优势，发挥优势，
找模式，自身模式，行业模式，外部模式，定制模式，
定打法，如何做，怎么打，从哪里打，怎样打，策略是？
促执行，绩效思维，评估方式，目标形成，业绩完成，大客锁定。
转型战略是1个系统工程，随着转型战略的启动，分阶段。
千亿温氏集团养禽事业部转型升级策划咨询：
2017年上半年，受H7N9禽流感影响，温氏养禽事业部业绩大幅度下滑，由盈转亏。
2017年7月，陈老师带领团队进驻温氏，通过大量市场调研，贴身走访企业，经销商，市场终端，反复论证，形成养禽板块整体转型升级方案。落地方案涉及集团养禽事业部旗下五大领域毛鸡、鲜品、熟食、水禽、蛋业。特别是熟食板块实现从0到1的跨越，大大增加了温氏的产品附加值和品牌势能。
通过温氏团队及陈老师转型战略方案落地，大家共同奋斗，短短半年时间到2017年底，温氏养禽事业部扭亏为盈。温氏养禽2018年净利润15亿元，2019年净利润42亿元，业绩显著增长。
因转型业绩突出，温氏养禽事业部总裁梁志雄荣升温氏集团总裁，温氏养禽事业部副总裁温朝波则提升温氏水禽事业部总裁。2020年，温氏水禽事业部与陈老师团队继续签约合作。
且看千亿企业温氏集团的转型战略过程：
自2021年10月中下旬始，鸡价出现触底回暖，目前国内黄羽鸡价已在行业盈亏平衡线上，养殖企业开始盈利。经过长达近2年的产能持续去化，黄羽鸡行业景气度正在加速回升。
需求端方面，随着春节消费旺季来临，鸡肉需求显著增加，叠加国家引导养禽企业转型升级，加速黄羽鸡“冰鲜化”进程，量价齐升将带动相关养殖企业迎来业绩拐点。而拥有成本管控优势、优先布局禽业转型升级的龙头企业将率先受益。
温氏股份(19.37 -0.21%,诊股)自2017年开始着手禽业转型升级，推进产品结构往下游屠宰加工方面转型，目前发展优势凸显并体现在公司多项生产经营指标：温氏股份三季度销售肉鸡数量和售价同比实现双增；除饲料外的其他可控养殖成本连续下降；肉鸡上市率持续提升并多月维持公司历史最优水平。
此外，2021年度，温氏股份销售肉鸡11.01亿只，坚持以提高养殖技术与能力保证出栏稳步增长，发挥全产业链优势，以禽畜养殖龙头之姿，尽享赛道红利。
黄羽鸡行业景气度回升，养殖效率和管理水平领先成竞争利器
黄羽鸡行业自2019年末达到景气度高位后震荡回落以来，经历近两年的鸡价低迷和饲料成本上升，拖累了养殖企业业绩表现，同时也拉开新一轮大规模产能去化的序幕。
但从近期调研数据来看，黄羽鸡行业接连释放行业底部回暖信号，截至2021年12月31日，申万肉鸡养殖指数近一月的涨幅达16.16%，一周涨幅为7.72%，国内黄羽鸡价上升至行业盈亏平衡线上，养殖企业开始盈利。
对于此轮黄羽鸡行情，市场可谓寄予厚望，究其原因是供给侧和需求侧同时“催涨”。
供给侧方面，从2021年以来，下游低迷养殖情绪已向上传导至父母代和祖代环节，种鸡环节已经开始减产，产能去化基本完成。需求侧方面，临近春节，黄羽鸡需求将迎来季节性旺季。不少机构认为，供弱需强，黄鸡价格有望出现周期性反转，预计2022年养鸡行业有正常合理的收益。
但尽管市场趋势在转好，从公司微观层面，成本管控能力、养殖效率及运营管理水平才是以不变应万变的万全之策，也是禽畜养殖龙头企业区别和领先同行的根本。从这个角度看，温氏股份优势明显，无论从业绩表现还是生产成绩核心指标都处于行业领先地位。
2021年度，温氏股份销售肉鸡11.01亿只创下新高，肉鸡生产规模扩大。2021年11月份肉鸡上市率提高至95.4%，料肉比降至2.8，生产成绩连续多月达历史最好水平。
尽管上半年毛鸡价格低迷使盈利承压，但温氏股份养禽业1-10月总体仍有盈利，展现出强大的抗压能力和经营韧性。
成本管控方面，除饲料外的其他可控养殖成本连续下降，养殖效率和管理水平得到提升。此外，温氏股份还保持了相对稳健的扩产计划，未来几年预计将每年保持5%左右的出栏增幅。其中，毛鸡部分规模较为稳定，增长主要来自适合屠宰的品种。
行业出现周期是不可避免的，但每一个周期波动都蕴含“窗口期”机遇，始终考验养殖企业养殖效率和管理水平等“基本功”。谁能苦练内功，谁就能厚积薄发，在下一个周期中制胜于市场。在出色的市场表现面前，温氏股份作为禽畜养殖龙头实力不证自明。
肉鸡“冰鲜化”进程加速，温氏股份转型升级优势凸显有望率先受益
黄羽鸡行业呈现市场化程度高、竞争充分，行业集中度低的特点，但近年来，农业农村部积极推动家禽“规模养殖、集中屠宰、冷链运输、冰鲜上市”，鼓励科学布局屠宰、销售网点，不断扩大冷链仓储物流能力，健全家禽产品冰鲜流通和配送体系。有业内人士认为，黄羽活禽转“冰鲜化”成为消费升级新趋势，冰鲜化是养殖企业未来转型方向之一，冰鲜鸡的销售占比或将持续提升。
温氏股份从2017年开始着手禽业往下游屠宰加工方面转型升级，按照规划，将在2024年末实现“532”的比例，即50%以毛鸡销售，30%经过屠宰后冰鲜销售，20%进行熟食加工销售，相关计划正一步步推进落实。
依托旗下的温氏佳润公司，温氏股份如今已成为鲜品领域佼佼者，业务涵盖“养殖+屠宰+销售”，承担着全国范围内规模较大的鲜冻禽类产品屠宰供应。2021年三季度以来，鲜销比例进一步提升，由半年度的13%提升至近15%，部分月份超17%。
亮眼数据背后是温氏股份在下游屠宰产能扩张上的“火力全开”。温氏股份公告表示，根据2022年产能需求，温氏股份将重点确保高效养殖小区和屠宰配套项目的建设进度及资金需求，稳步推进养殖小区和屠宰产能建设。
温氏股份现有单班屠宰年产能约达2.6亿只，肉鸡养殖小区产能约1.7亿只，拥有时均屠宰量达6000只的高效黄羽鸡屠宰线，据悉未来仍将持续加大生产适屠品种的产品规模。
此外，温氏股份还由屠宰向食品深加工下沉，深加工产能每年预计将高达5000万只，“毛鲜联动”转型升级明显。
据专业调研数据，目前冰鲜鸡约仅占总出栏量的15%，预计未来我国冰鲜黄羽鸡市场仍有广阔的发展空间，鲜品行业有望诞生优秀的消费企业。
在“冰鲜化”背景下，温氏股份显然“成竹在胸”，一方面加速屠宰产能部署，另一方面推动产销一体化，通过发挥全产业链优势施行高效养殖、毛鲜结合、拓宽渠道、以产促销等一系列转型升级措施，有力地支撑了鲜品业务发展，形成独特市场竞争优势。
随着多年的产能去化，黄羽鸡行业有望迎来高景气周期，养殖效率和管理水平是养殖企业的核心竞争力，届时拥有规模化、集约化优势的龙头企业将成为最大赢家。温氏股份作为禽畜养殖龙头企业，有着近40年黄羽肉鸡养殖历史，在技术、管理上一直引领行业，打造以养殖业务为核心的全产业链，为温氏股份的转型升级提供坚强有力的支撑。
浪潮已起，赛道红利将至，温氏股份有望在此轮回暖行情中尽享周期反转红利。
投产！温氏咸宁熟食厂打通华中区域肉鸡产屠销全产业链
图片咸宁熟食厂
3月13日，温氏佳味华中区域咸宁熟食厂正式投产。
至此，继温氏佳味熟食业务在华南、华东、广州分别布局落地之后，华中区域的熟食深加工业务也正式进入实质生产阶段，为温氏在华中区域发挥肉鸡产屠销联动、三产融合全产业链发展，提供重要着力点。
据悉，咸宁熟食厂于2021年7月动工建设，熟食厂建设面积6150㎡，投资总额2130万元，配套全自动化生产线1条，半自动化生产线1条，同时搭配1个冷冻储藏库，3个速冻库，2个保鲜库，配备自动化水冷、风冷设备。熟鸡生产规模可达700万只/年。
图片
咸宁熟食厂内景
咸宁熟食厂背靠温氏在华中区域深耕的肉鸡养殖产业优势，以公司自产肉鸡为原料，经过公司华中鲜品屠宰厂屠宰后，采用即宰即煮生产工艺，打造高品质熟食产品。
该厂的熟食类产品以湖北湖南为主营区域，深挖武汉长沙市场，同时面向河南、江西、安徽、西南、西北等多个区域，通过B端批发、C端直销的形式覆盖大型农贸批发市场、连锁餐饮、中央厨房等多渠道销售。
华中佳味公司将联合华南、华东佳味在全国区域推动温氏熟食产品发展，为公司进军预制菜领域构建全国联动发展优势。
从2009年迄今，温氏佳味在华南、华东、华中、广州分别完成了区域布局，相继投入了食品加工工厂，总资产投入接近2.5亿。
2021年公司针对预制菜业务，特别是设备升级、产品研发方面更是进一步加大投入。目前，温氏佳味主要产品有酱卤肉制品、调理制品、休闲制品和汤制品四大品类。初步规划公司 2022 年销售熟食 2000 万只左右，同比提升约 40%。
千亿企业温氏实施转型战略的方法，经验，策划过程，链接资源，也许能助力快速发展。
转型战略，不是简单的策划1个设计，不是简单的策划1个符号。
是找市场，找优势，找方法，找模式，强落地的整套增长方法设计与定制。
找市场，市场政策，增长机会，消费机会，行业机会，
找优势，提炼优势，放大优势，整合优势，发挥优势，
找模式，自身模式，行业模式，外部模式，定制模式，
定打法，如何做，怎么打，从哪里打，怎样打，策略是？
促执行，绩效思维，评估方式，目标形成，业绩完成，大客锁定。
1
什么是《转型战略》？
转型不是转产，更不是转行。而是商业决策、企业战略和运作模式的升级，升维，或路径的转变。
转型战略就是在合适的时间做正确合适的事，发现新机遇，找到新模式，重塑新打法，优化新体系，执行新效率，落地新结果
这是一个转型升级的时代，没有成功的企业，只有时代的企业。
商场就是战场，我们只有2种方式来拥抱这个时代
企业要么主动转型升级，要么被动淘汰出局
找市场，市场政策，增长机会，消费机会，行业机会，
找优势，提炼优势，放大优势，整合优势，发挥优势，
找模式，自身模式，行业模式，外部模式，定制模式，
定打法，如何做，怎么打，从哪里打，怎样打，策略是？
促执行，绩效思维，评估方式，目标形成，业绩完成，大客锁定。
转型战略是1个系统工程，随着转型战略的启动，分阶段。
千亿温氏集团养禽事业部转型升级策划咨询：
2017年上半年，受H7N9禽流感影响，温氏养禽事业部业绩大幅度下滑，由盈转亏。
2017年7月，陈老师带领团队进驻温氏，通过大量市场调研，贴身走访企业，经销商，市场终端，反复论证，形成养禽板块整体转型升级方案。落地方案涉及集团养禽事业部旗下五大领域毛鸡、鲜品、熟食、水禽、蛋业。特别是熟食板块实现从0到1的跨越，大大增加了温氏的产品附加值和品牌势能。
通过温氏团队及陈老师转型战略方案落地，大家共同奋斗，短短半年时间到2017年底，温氏养禽事业部扭亏为盈。温氏养禽2018年净利润15亿元，2019年净利润42亿元，业绩显著增长。
因转型业绩突出，温氏养禽事业部总裁梁志雄荣升温氏集团总裁，温氏养禽事业部副总裁温朝波则提升温氏水禽事业部总裁。2020年，温氏水禽事业部与陈老师团队继续签约合作。
且看千亿企业温氏集团的转型战略过程：
自2021年10月中下旬始，鸡价出现触底回暖，目前国内黄羽鸡价已在行业盈亏平衡线上，养殖企业开始盈利。经过长达近2年的产能持续去化，黄羽鸡行业景气度正在加速回升。
需求端方面，随着春节消费旺季来临，鸡肉需求显著增加，叠加国家引导养禽企业转型升级，加速黄羽鸡“冰鲜化”进程，量价齐升将带动相关养殖企业迎来业绩拐点。而拥有成本管控优势、优先布局禽业转型升级的龙头企业将率先受益。
温氏股份(19.37 -0.21%,诊股)自2017年开始着手禽业转型升级，推进产品结构往下游屠宰加工方面转型，目前发展优势凸显并体现在公司多项生产经营指标：温氏股份三季度销售肉鸡数量和售价同比实现双增；除饲料外的其他可控养殖成本连续下降；肉鸡上市率持续提升并多月维持公司历史最优水平。
此外，2021年度，温氏股份销售肉鸡11.01亿只，坚持以提高养殖技术与能力保证出栏稳步增长，发挥全产业链优势，以禽畜养殖龙头之姿，尽享赛道红利。
黄羽鸡行业景气度回升，养殖效率和管理水平领先成竞争利器
黄羽鸡行业自2019年末达到景气度高位后震荡回落以来，经历近两年的鸡价低迷和饲料成本上升，拖累了养殖企业业绩表现，同时也拉开新一轮大规模产能去化的序幕。
但从近期调研数据来看，黄羽鸡行业接连释放行业底部回暖信号，截至2021年12月31日，申万肉鸡养殖指数近一月的涨幅达16.16%，一周涨幅为7.72%，国内黄羽鸡价上升至行业盈亏平衡线上，养殖企业开始盈利。
对于此轮黄羽鸡行情，市场可谓寄予厚望，究其原因是供给侧和需求侧同时“催涨”。
供给侧方面，从2021年以来，下游低迷养殖情绪已向上传导至父母代和祖代环节，种鸡环节已经开始减产，产能去化基本完成。需求侧方面，临近春节，黄羽鸡需求将迎来季节性旺季。不少机构认为，供弱需强，黄鸡价格有望出现周期性反转，预计2022年养鸡行业有正常合理的收益。
但尽管市场趋势在转好，从公司微观层面，成本管控能力、养殖效率及运营管理水平才是以不变应万变的万全之策，也是禽畜养殖龙头企业区别和领先同行的根本。从这个角度看，温氏股份优势明显，无论从业绩表现还是生产成绩核心指标都处于行业领先地位。
2021年度，温氏股份销售肉鸡11.01亿只创下新高，肉鸡生产规模扩大。2021年11月份肉鸡上市率提高至95.4%，料肉比降至2.8，生产成绩连续多月达历史最好水平。
尽管上半年毛鸡价格低迷使盈利承压，但温氏股份养禽业1-10月总体仍有盈利，展现出强大的抗压能力和经营韧性。
成本管控方面，除饲料外的其他可控养殖成本连续下降，养殖效率和管理水平得到提升。此外，温氏股份还保持了相对稳健的扩产计划，未来几年预计将每年保持5%左右的出栏增幅。其中，毛鸡部分规模较为稳定，增长主要来自适合屠宰的品种。
行业出现周期是不可避免的，但每一个周期波动都蕴含“窗口期”机遇，始终考验养殖企业养殖效率和管理水平等“基本功”。谁能苦练内功，谁就能厚积薄发，在下一个周期中制胜于市场。在出色的市场表现面前，温氏股份作为禽畜养殖龙头实力不证自明。
肉鸡“冰鲜化”进程加速，温氏股份转型升级优势凸显有望率先受益
黄羽鸡行业呈现市场化程度高、竞争充分，行业集中度低的特点，但近年来，农业农村部积极推动家禽“规模养殖、集中屠宰、冷链运输、冰鲜上市”，鼓励科学布局屠宰、销售网点，不断扩大冷链仓储物流能力，健全家禽产品冰鲜流通和配送体系。有业内人士认为，黄羽活禽转“冰鲜化”成为消费升级新趋势，冰鲜化是养殖企业未来转型方向之一，冰鲜鸡的销售占比或将持续提升。
温氏股份从2017年开始着手禽业往下游屠宰加工方面转型升级，按照规划，将在2024年末实现“532”的比例，即50%以毛鸡销售，30%经过屠宰后冰鲜销售，20%进行熟食加工销售，相关计划正一步步推进落实。
依托旗下的温氏佳润公司，温氏股份如今已成为鲜品领域佼佼者，业务涵盖“养殖+屠宰+销售”，承担着全国范围内规模较大的鲜冻禽类产品屠宰供应。2021年三季度以来，鲜销比例进一步提升，由半年度的13%提升至近15%，部分月份超17%。
亮眼数据背后是温氏股份在下游屠宰产能扩张上的“火力全开”。温氏股份公告表示，根据2022年产能需求，温氏股份将重点确保高效养殖小区和屠宰配套项目的建设进度及资金需求，稳步推进养殖小区和屠宰产能建设。
温氏股份现有单班屠宰年产能约达2.6亿只，肉鸡养殖小区产能约1.7亿只，拥有时均屠宰量达6000只的高效黄羽鸡屠宰线，据悉未来仍将持续加大生产适屠品种的产品规模。
此外，温氏股份还由屠宰向食品深加工下沉，深加工产能每年预计将高达5000万只，“毛鲜联动”转型升级明显。
据专业调研数据，目前冰鲜鸡约仅占总出栏量的15%，预计未来我国冰鲜黄羽鸡市场仍有广阔的发展空间，鲜品行业有望诞生优秀的消费企业。
在“冰鲜化”背景下，温氏股份显然“成竹在胸”，一方面加速屠宰产能部署，另一方面推动产销一体化，通过发挥全产业链优势施行高效养殖、毛鲜结合、拓宽渠道、以产促销等一系列转型升级措施，有力地支撑了鲜品业务发展，形成独特市场竞争优势。
随着多年的产能去化，黄羽鸡行业有望迎来高景气周期，养殖效率和管理水平是养殖企业的核心竞争力，届时拥有规模化、集约化优势的龙头企业将成为最大赢家。温氏股份作为禽畜养殖龙头企业，有着近40年黄羽肉鸡养殖历史，在技术、管理上一直引领行业，打造以养殖业务为核心的全产业链，为温氏股份的转型升级提供坚强有力的支撑。
浪潮已起，赛道红利将至，温氏股份有望在此轮回暖行情中尽享周期反转红利。
投产！温氏咸宁熟食厂打通华中区域肉鸡产屠销全产业链
图片咸宁熟食厂
3月13日，温氏佳味华中区域咸宁熟食厂正式投产。
至此，继温氏佳味熟食业务在华南、华东、广州分别布局落地之后，华中区域的熟食深加工业务也正式进入实质生产阶段，为温氏在华中区域发挥肉鸡产屠销联动、三产融合全产业链发展，提供重要着力点。
据悉，咸宁熟食厂于2021年7月动工建设，熟食厂建设面积6150㎡，投资总额2130万元，配套全自动化生产线1条，半自动化生产线1条，同时搭配1个冷冻储藏库，3个速冻库，2个保鲜库，配备自动化水冷、风冷设备。熟鸡生产规模可达700万只/年。
图片
咸宁熟食厂内景
咸宁熟食厂背靠温氏在华中区域深耕的肉鸡养殖产业优势，以公司自产肉鸡为原料，经过公司华中鲜品屠宰厂屠宰后，采用即宰即煮生产工艺，打造高品质熟食产品。
该厂的熟食类产品以湖北湖南为主营区域，深挖武汉长沙市场，同时面向河南、江西、安徽、西南、西北等多个区域，通过B端批发、C端直销的形式覆盖大型农贸批发市场、连锁餐饮、中央厨房等多渠道销售。
华中佳味公司将联合华南、华东佳味在全国区域推动温氏熟食产品发展，为公司进军预制菜领域构建全国联动发展优势。
从2009年迄今，温氏佳味在华南、华东、华中、广州分别完成了区域布局，相继投入了食品加工工厂，总资产投入接近2.5亿。
2021年公司针对预制菜业务，特别是设备升级、产品研发方面更是进一步加大投入。目前，温氏佳味主要产品有酱卤肉制品、调理制品、休闲制品和汤制品四大品类。初步规划公司 2022 年销售熟食 2000 万只左右，同比提升约 40%。
千亿企业温氏实施转型战略的方法，经验，策划过程，链接资源，也许能助力快速发展。
转型战略，不是简单的策划1个设计，不是简单的策划1个符号。
是找市场，找优势，找方法，找模式，强落地的整套增长方法设计与定制。
找市场，市场政策，增长机会，消费机会，行业机会，
找优势，提炼优势，放大优势，整合优势，发挥优势，
找模式，自身模式，行业模式，外部模式，定制模式，
定打法，如何做，怎么打，从哪里打，怎样打，策略是？
促执行，绩效思维，评估方式，目标形成，业绩完成，大客锁定。
万物生长此时,皆清洁而明净,所以谓之清明,清明就要到了.
今日节后最后一个交易日，晚间没有夜盘。今日以提示实盘进去布局的成材多单全部止盈清仓。 晚间有大非农数据，期盘不开盘。防止非农利空，下周出跳开。节前清仓，心理不慌。
以下有统计实盘本交易日平仓利润。 最高盈利13200. 最低盈利也不低于2000. 盈利高低是与资金量有直接关系的。
今日节后最后一个交易日，晚间没有夜盘。今日以提示实盘进去布局的成材多单全部止盈清仓。 晚间有大非农数据，期盘不开盘。防止非农利空，下周出跳开。节前清仓，心理不慌。
以下有统计实盘本交易日平仓利润。 最高盈利13200. 最低盈利也不低于2000. 盈利高低是与资金量有直接关系的。
剧变将至！新万亿赛道开启，中国商管行业竞争的3个决胜点
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
其实，当前的估值或许仍未充分体现商管业务的未来价值。2021年以来，行业正在迅速恢复，各龙头企业经营数据已基本恢复到疫情前水平，客流量及出租率同样有所改善；更重要的是，结合在住宅以及其他城市空间的物管布局，头部商管企业正在打通商业空间和社区空间的可能性，开启综合空间服务方面的巨大成长空间。
上市的华润万象生活如是，递表的龙湖智创生活亦是如此。 #股票# #财经#
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
其实，当前的估值或许仍未充分体现商管业务的未来价值。2021年以来，行业正在迅速恢复，各龙头企业经营数据已基本恢复到疫情前水平，客流量及出租率同样有所改善；更重要的是，结合在住宅以及其他城市空间的物管布局，头部商管企业正在打通商业空间和社区空间的可能性，开启综合空间服务方面的巨大成长空间。
上市的华润万象生活如是，递表的龙湖智创生活亦是如此。 #股票# #财经#
✋热门推荐