八字看财富运势
财运是我们每个人都非常关心的事情，毕竟现在的社会没钱寸步难行，钱虽不是万能的，可没钱也是万万不能的。
所以不难看出人们有多重视自己的财运，也正是因为财运如此重要，所以每个人都想要知道自己的财运究竟是好是坏，想要了解自己这一生的财运情况等等，而关于财运的好坏其实通过八字都是可以一目了然的，那么八字与财运如何看透呢？
八字算命中，经常遇到很多求测者会问，我这个八字财运怎么样，财多还是财少，我这辈子是会富裕还是贫穷，其实这些都可以通过八字去预测出来。
可以说百分之九十以上的求测者在算命时都会问到自己的财运好坏，有没有发财命，什么时候可以发财，做什么行业可以增加财运等等。那么究竟要怎么利用生辰八字预测财运呢，下面本文就用八字结合实际命理、命例的形式给大家详细介绍生辰八字预测财运的多少、大小、方法、方式。
生辰八字预测财运
要想运用生辰八字来预测财运，首先就要了解生辰八字中的十神，为了便于大家理解，不混淆，这里就只举十神财来讲解，官杀食神伤官劫财正印这些就不混合进来了。根据生辰八字预测财运的规定，八字中我克者为财。
生辰八字预测财运
1、测八字财运的入门方法
想用生辰八字来预测财运，先要了解生辰八字中的十神，为了方便大家理解而不混淆，下面只举十神财来讲解，官杀、食神、伤官、劫财、正印这些就不混合进来了。根据生辰八字预测财运的规定，而八字中我克者为财。
2、生辰八字预测发大财的时间
认识了生辰八字什么叫正偏财，何为财多财少，这一步就可通过生辰八字预测发大财的时间了。一般一个人八字中财多财旺，身也旺，行财运或行食神伤官生财运的，发的财最多，八字虽身旺，但财少财弱财衰之人，而行财运发财的数量就不如身旺财多财旺的人。
3、生辰八字预测破大财的时间
这世界有富人就会有穷人，有发大财的人就必然存在破大财的人，这是道法自然的体现。那么生辰八字预测破财时间又是怎么的呢，这首先可看八字中财多财少，若八字财多身弱，又再行财运，就是破大财的时间。
八字看财运
1、八字财多身弱的人财运大
这是典型的富命贪人，命中的财非常大，有很多的挣钱机遇。但最终自己却没钱，生活艰辛。因八字中讲究五行中合，过旺和过衰都不行。若八字中五行过旺，若大运就得走抑制，耗泄它的运，这样就会走好运了。大多数人就这样，命中的财很旺，具备了发大财的先天条件。但不好的就是身弱，身弱就不胜财，就是承担不起。
这就要看大运了，若大运走帮身运，那就是富命。若大运再走财运或是官运，不但不发财，反到会因财生灾。一来财就会出事，不是有病就是出灾，总之要把这些钱花光才没事。其实财大身弱是可以化解的，大家不用担心，化解这种命局的方法就是进行专业的五行补旺符来把自身补旺。
2、八字无调候不会发大财
有的人八字中财旺，且因身强不能得到大财。有很多发大财的机遇，能赶上但只差一点点，最终遗憾终身。总与发财的机遇擦肩而过这确实令人遗憾。这个人很有能力，但到哪都没有给他施展才华的机会，因此一生就不得意。从八字命理看，这种人的八字本身该非常好，本来应有大作为。但八字中冬天生的人命中必须有火来暖局，夏天生人命中必须得有水来降燥气。而命中没有大运再不走这个运，那么就不可能成功，我们常听说的“生不逢时”就指的是这个原因。对于这种情况可用五行化解符来进行调节。
3、命中财大走比劫运不会发大财
这种八字和上面说的无调候的八字差不多，但原因不一样。这种人不发财的主要原因是运没走好，其特点是来财就破财，存不住钱。虽大把大把的挣钱，却大把大把地花钱，最终手里面没有钱。从八字的来看，主要是命中有财，但运走的却是比劫运，也叫败财运，故这种人虽然命中财大，但还是没有财。化解的方法就是用五行解克符来调理。
4、财临桃花者破财
财临桃花是个很有意思的命理格局，在八字预测中财可看作是钱的信息，同时也代表妻子或女人。正财代表妻子，偏财代表妾。若财临上桃花那一定要注意了，这不代表你命中的财旺，是你很有女人缘，很可能有异性出现。若不小心就会带来不利，轻者破财，重者会导致家庭破裂。但这些后天都是可以调解的，可变不利为有利。
5、选错行业者
“女怕嫁错郎，男怕选错行”，有的人选对了行业，顺风顺雨，有的人则选择错了行业，干啥都不顺，严重地影响了其发展。若具备演唱的人硬让他去搞研究，本适合从政的人让他去经商。
而命中财大，身也旺在商界能有一番作为，这就严重影响了这个人的一生。命是好财在旺，也不会发的。
6、命理无财者
八字中的干支是分五行的，也就是金木水火土，其中日干为我，我克者则为财星。如我为五行土，那五行中土是克水的，这样就得出命中的财星五行为水。若命中有五行水，则说明命中有财星，但不是每个八字的五行都是全的，而命中五行缺水，那就是命理没有财星。
7、命局里财犯三刑者
此类人走财运时可能会因财而坐牢。若三刑再遇“魁罡”，可能会成为黑社会人物。身弱财多的人一般体弱多病。身弱财旺再遇流年，因财犯刑苦连连。身弱财旺人受惊，手里有钱胡乱扔。
8、八字命局里印旺官也旺者
日柱太弱，财也不强，这样的人终身带着外债过日子，一生外债还不清。若命局里财落空亡，则一生财不强，若不见劫财外债还少点，一见劫财，则外债骤增。
财运是我们每个人都非常关心的事情，毕竟现在的社会没钱寸步难行，钱虽不是万能的，可没钱也是万万不能的。
所以不难看出人们有多重视自己的财运，也正是因为财运如此重要，所以每个人都想要知道自己的财运究竟是好是坏，想要了解自己这一生的财运情况等等，而关于财运的好坏其实通过八字都是可以一目了然的，那么八字与财运如何看透呢？
八字算命中，经常遇到很多求测者会问，我这个八字财运怎么样，财多还是财少，我这辈子是会富裕还是贫穷，其实这些都可以通过八字去预测出来。
可以说百分之九十以上的求测者在算命时都会问到自己的财运好坏，有没有发财命，什么时候可以发财，做什么行业可以增加财运等等。那么究竟要怎么利用生辰八字预测财运呢，下面本文就用八字结合实际命理、命例的形式给大家详细介绍生辰八字预测财运的多少、大小、方法、方式。
生辰八字预测财运
要想运用生辰八字来预测财运，首先就要了解生辰八字中的十神，为了便于大家理解，不混淆，这里就只举十神财来讲解，官杀食神伤官劫财正印这些就不混合进来了。根据生辰八字预测财运的规定，八字中我克者为财。
生辰八字预测财运
1、测八字财运的入门方法
想用生辰八字来预测财运，先要了解生辰八字中的十神，为了方便大家理解而不混淆，下面只举十神财来讲解，官杀、食神、伤官、劫财、正印这些就不混合进来了。根据生辰八字预测财运的规定，而八字中我克者为财。
2、生辰八字预测发大财的时间
认识了生辰八字什么叫正偏财，何为财多财少，这一步就可通过生辰八字预测发大财的时间了。一般一个人八字中财多财旺，身也旺，行财运或行食神伤官生财运的，发的财最多，八字虽身旺，但财少财弱财衰之人，而行财运发财的数量就不如身旺财多财旺的人。
3、生辰八字预测破大财的时间
这世界有富人就会有穷人，有发大财的人就必然存在破大财的人，这是道法自然的体现。那么生辰八字预测破财时间又是怎么的呢，这首先可看八字中财多财少，若八字财多身弱，又再行财运，就是破大财的时间。
八字看财运
1、八字财多身弱的人财运大
这是典型的富命贪人，命中的财非常大，有很多的挣钱机遇。但最终自己却没钱，生活艰辛。因八字中讲究五行中合，过旺和过衰都不行。若八字中五行过旺，若大运就得走抑制，耗泄它的运，这样就会走好运了。大多数人就这样，命中的财很旺，具备了发大财的先天条件。但不好的就是身弱，身弱就不胜财，就是承担不起。
这就要看大运了，若大运走帮身运，那就是富命。若大运再走财运或是官运，不但不发财，反到会因财生灾。一来财就会出事，不是有病就是出灾，总之要把这些钱花光才没事。其实财大身弱是可以化解的，大家不用担心，化解这种命局的方法就是进行专业的五行补旺符来把自身补旺。
2、八字无调候不会发大财
有的人八字中财旺，且因身强不能得到大财。有很多发大财的机遇，能赶上但只差一点点，最终遗憾终身。总与发财的机遇擦肩而过这确实令人遗憾。这个人很有能力，但到哪都没有给他施展才华的机会，因此一生就不得意。从八字命理看，这种人的八字本身该非常好，本来应有大作为。但八字中冬天生的人命中必须有火来暖局，夏天生人命中必须得有水来降燥气。而命中没有大运再不走这个运，那么就不可能成功，我们常听说的“生不逢时”就指的是这个原因。对于这种情况可用五行化解符来进行调节。
3、命中财大走比劫运不会发大财
这种八字和上面说的无调候的八字差不多，但原因不一样。这种人不发财的主要原因是运没走好，其特点是来财就破财，存不住钱。虽大把大把的挣钱，却大把大把地花钱，最终手里面没有钱。从八字的来看，主要是命中有财，但运走的却是比劫运，也叫败财运，故这种人虽然命中财大，但还是没有财。化解的方法就是用五行解克符来调理。
4、财临桃花者破财
财临桃花是个很有意思的命理格局，在八字预测中财可看作是钱的信息，同时也代表妻子或女人。正财代表妻子，偏财代表妾。若财临上桃花那一定要注意了，这不代表你命中的财旺，是你很有女人缘，很可能有异性出现。若不小心就会带来不利，轻者破财，重者会导致家庭破裂。但这些后天都是可以调解的，可变不利为有利。
5、选错行业者
“女怕嫁错郎，男怕选错行”，有的人选对了行业，顺风顺雨，有的人则选择错了行业，干啥都不顺，严重地影响了其发展。若具备演唱的人硬让他去搞研究，本适合从政的人让他去经商。
而命中财大，身也旺在商界能有一番作为，这就严重影响了这个人的一生。命是好财在旺，也不会发的。
6、命理无财者
八字中的干支是分五行的，也就是金木水火土，其中日干为我，我克者则为财星。如我为五行土，那五行中土是克水的，这样就得出命中的财星五行为水。若命中有五行水，则说明命中有财星，但不是每个八字的五行都是全的，而命中五行缺水，那就是命理没有财星。
7、命局里财犯三刑者
此类人走财运时可能会因财而坐牢。若三刑再遇“魁罡”，可能会成为黑社会人物。身弱财多的人一般体弱多病。身弱财旺再遇流年，因财犯刑苦连连。身弱财旺人受惊，手里有钱胡乱扔。
8、八字命局里印旺官也旺者
日柱太弱，财也不强，这样的人终身带着外债过日子，一生外债还不清。若命局里财落空亡，则一生财不强，若不见劫财外债还少点，一见劫财，则外债骤增。
这个梦境，告诉你可能要发横财！
一、梦见水类
按古籍记载，梦中的水代表着财富。原版周公解梦中也有写到“江河涨水发大财、饮水不休得大财、船中有水主得财、灶下水流得横财、井中负泥出主财、井中沸溢主得财”。
二、梦见火类
俗话说红红火火，因此梦中的火也是代表财的，且梦火主近期财运迅猛。原版周公解梦中写到“火焰炎炎主发财、见烛者主发大财”。
三、梦见鱼、蛇、龟、鳖、虫类
年年有“鱼”，因此梦中的鱼也是财星的代表，原版周公解梦中写到“群鱼游水主有财”。
蛇不仅是胎梦，也象征着富贵，原版周公解梦中有“龟蛇相向主生财、蜂螫(shì)[通蜇(zhē)]人脚有财喜、见鳖者主有得财、蚰蜓主有小财吉”等。
#转运# #招财运#
一、梦见水类
按古籍记载，梦中的水代表着财富。原版周公解梦中也有写到“江河涨水发大财、饮水不休得大财、船中有水主得财、灶下水流得横财、井中负泥出主财、井中沸溢主得财”。
二、梦见火类
俗话说红红火火，因此梦中的火也是代表财的，且梦火主近期财运迅猛。原版周公解梦中写到“火焰炎炎主发财、见烛者主发大财”。
三、梦见鱼、蛇、龟、鳖、虫类
年年有“鱼”，因此梦中的鱼也是财星的代表，原版周公解梦中写到“群鱼游水主有财”。
蛇不仅是胎梦，也象征着富贵，原版周公解梦中有“龟蛇相向主生财、蜂螫(shì)[通蜇(zhē)]人脚有财喜、见鳖者主有得财、蚰蜓主有小财吉”等。
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产业园区 运营模式全解析， 实操干货，赶紧收藏！
导读：产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。
01 园区的五种不同的运营模式
1、政府运营模式
这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。
2、投资运营模式
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。
3、服务运营模式
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。
4、土地盈利模式
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。
这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。
5、产业运营模式
一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。
园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。
例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。
02 园区不同发展阶段的模式分析
所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展阶段特征的主要依据。
我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：
第1阶段: 生产要素聚集
发展阶段：要素群集阶段；
核心驱动：由政府的优惠政策等外力驱动；
产业聚集动力：低成本导向，由于优惠政策的吸引生产要素的低成本导致人才、技术、资本的流入，但要素低效率配置；
主要产业类型发展需求因素：低附加值、劳动密集型传统产业；
产业空间形态：纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局，单个企业或同类企业聚集。
园区功能：加工型、单一的产品制造、加工；
园区增值方式：可称之为工业产品“贸—工—技”，其增值手段主要是“贸易链”，即通过与区内外，国内外的贸易交换获取附加值；
与城市发展的空间关系：基本脱离；
代表园区：我国一些发展水平偏低的产业园区目前尚处于这一阶段。
第2阶段：产业主导特征
发展阶段：产业主导阶段；
核心驱动力：内力外力并举，即政府和企业市场竞争力驱动双重作用；
产业聚集动力：产业链导向，各种生产要素重新整合，形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件；
主要产业类型：外向型的产业，其中以电子设备、通讯设施制造业一枝独秀；
产业发展需求因素：一定的配套服务和研发能力，这时期企业创新主要依靠外部科学机构和大学的支持，园区内企业自身创新能力较弱；
产业空间形态：纯产业区，在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局；
园区布局：以产品制造为主；
园区增值方式：人们对园区活动的关注顺序是：工—贸—技。可称之为“高科技产品生产基地”其增值手段主要是“产业链”；
与城市发展空间关系：相对脱离；
代表园区：我国目前大多数发展较高的高新区基本处于这阶段。
第3阶段: 创新突破阶段
发展阶段：创新突破阶段；
核心驱动力：内力为主，技术推动，企业家精神；
产业聚集动力：创新文化；
主要产业类型：技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域；
产业发展需求因素：高素质人才、较好的信息、技术及其他高新产业配套服务，园区自身创新能力不断增强；
产业空间形态：产业社区，产业间开始产生协同效应，在空间上形成围绕产业集群同层布局；
园区功能：研发型、科技产业型、制造、研发复合功能；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—工—贸”，其增值手段主要是创新链；
与城市发展空间关系：相对耦合（中枢辐射）；
代表园区：中关村科技园、台湾新竹、法国索菲亚高科技园区。
第4阶段: 现代科技都市
发展阶段：财富凝聚阶段；
核心驱动力：高价值的“财富级”要素的推动；
产业聚集动力：高势能优势；
主要产业类型：文化创意、科技创新产业、及其他高端现代服务业为主；
产业发展需求因素：高价值的品牌，高素质的人才资源，高增值能力和高回报率的巨额金融本；
产业空间形态：综合新城，在空间上，城市功能和产业功能完全融合；
园区功能：复合型（事业发展中心—生活乐园），现代化综合城市功能，产业聚集地，人气的聚集区，文化的扩散区，资本的融通区；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—贸—工”，以研发中心，研发型产业，科技服务业为主体，其增值手段主要是“财富链”；
与城市发展空间关系：紧密融合（多级耦合式）；
代表园区：美国硅谷
03 园区发展的五个趋势
随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。
趋势一：从注重优惠政策向发展产业集群转变
从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。
从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）。
趋势二：由加工型高新区向研发型高新区转型
由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。
未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。
趋势三：从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变
随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。
而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。
趋势四：由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变
产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来。
同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。
趋势五：由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型
现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。
04 现有的园区运营存在的问题
1、管理体制不够科学
各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。
2、政策措施不够完善
由于目前主要采用行政手段运行模式，加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式，各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。
3、融资渠道较窄
目前,园区发展90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。
尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。
4、专业人才比较缺乏
各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成，市场化运营的知识和能力还不足，相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。
05 改进运营模式的建议
总体构想：
从园区发展的实际出发，按照“小机构，大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制，贯彻 “强化决策，突出管理，市场服务”和“机构政企合一，职能政企分开，管理政社分开”的理念，在决策和管理上体现政府的强力领导，在经营服务上挖潜和发挥市场的功能，建立“决策机构一元化，管理机构行政化，服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。
一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。
实行园区财政单独核算，采取“划分收支，核定基数，超收分成，风险共享，一定几年”的财政管理体制，这样有利于调动园区发展的积极性；综合管国土规划部门授权职能到管委会，对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行理；建设、环保部门授权职能到管委会，依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程竣工验收和环境保护等进行管理。
二是引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司。
与园区管委会办公室两块牌子、一套班子，公司副职以上负责人由政府委派，具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队，这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中，又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。
三是组建或引进若干项目经营公司。
控股培训公司：利用园区的基础设施，和地方科研院所合作，开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务；
参股风险投资公司：凭借信息优势，带头对园区企业进行风险投资，可以吸引外部更多的风险投资基金；
外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目，引进社会上有专业、成熟的管理企业，不仅能为园区企业提供优质服务，提升园区整体功能，还分担了园区开发建设公司的职能，使得公司能够集中精力进行招商和建设，为园区发展服务。
导读：产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。
01 园区的五种不同的运营模式
1、政府运营模式
这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。
2、投资运营模式
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。
3、服务运营模式
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。
4、土地盈利模式
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。
这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。
5、产业运营模式
一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。
园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。
例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。
02 园区不同发展阶段的模式分析
所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展阶段特征的主要依据。
我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：
第1阶段: 生产要素聚集
发展阶段：要素群集阶段；
核心驱动：由政府的优惠政策等外力驱动；
产业聚集动力：低成本导向，由于优惠政策的吸引生产要素的低成本导致人才、技术、资本的流入，但要素低效率配置；
主要产业类型发展需求因素：低附加值、劳动密集型传统产业；
产业空间形态：纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局，单个企业或同类企业聚集。
园区功能：加工型、单一的产品制造、加工；
园区增值方式：可称之为工业产品“贸—工—技”，其增值手段主要是“贸易链”，即通过与区内外，国内外的贸易交换获取附加值；
与城市发展的空间关系：基本脱离；
代表园区：我国一些发展水平偏低的产业园区目前尚处于这一阶段。
第2阶段：产业主导特征
发展阶段：产业主导阶段；
核心驱动力：内力外力并举，即政府和企业市场竞争力驱动双重作用；
产业聚集动力：产业链导向，各种生产要素重新整合，形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件；
主要产业类型：外向型的产业，其中以电子设备、通讯设施制造业一枝独秀；
产业发展需求因素：一定的配套服务和研发能力，这时期企业创新主要依靠外部科学机构和大学的支持，园区内企业自身创新能力较弱；
产业空间形态：纯产业区，在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局；
园区布局：以产品制造为主；
园区增值方式：人们对园区活动的关注顺序是：工—贸—技。可称之为“高科技产品生产基地”其增值手段主要是“产业链”；
与城市发展空间关系：相对脱离；
代表园区：我国目前大多数发展较高的高新区基本处于这阶段。
第3阶段: 创新突破阶段
发展阶段：创新突破阶段；
核心驱动力：内力为主，技术推动，企业家精神；
产业聚集动力：创新文化；
主要产业类型：技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域；
产业发展需求因素：高素质人才、较好的信息、技术及其他高新产业配套服务，园区自身创新能力不断增强；
产业空间形态：产业社区，产业间开始产生协同效应，在空间上形成围绕产业集群同层布局；
园区功能：研发型、科技产业型、制造、研发复合功能；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—工—贸”，其增值手段主要是创新链；
与城市发展空间关系：相对耦合（中枢辐射）；
代表园区：中关村科技园、台湾新竹、法国索菲亚高科技园区。
第4阶段: 现代科技都市
发展阶段：财富凝聚阶段；
核心驱动力：高价值的“财富级”要素的推动；
产业聚集动力：高势能优势；
主要产业类型：文化创意、科技创新产业、及其他高端现代服务业为主；
产业发展需求因素：高价值的品牌，高素质的人才资源，高增值能力和高回报率的巨额金融本；
产业空间形态：综合新城，在空间上，城市功能和产业功能完全融合；
园区功能：复合型（事业发展中心—生活乐园），现代化综合城市功能，产业聚集地，人气的聚集区，文化的扩散区，资本的融通区；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—贸—工”，以研发中心，研发型产业，科技服务业为主体，其增值手段主要是“财富链”；
与城市发展空间关系：紧密融合（多级耦合式）；
代表园区：美国硅谷
03 园区发展的五个趋势
随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。
趋势一：从注重优惠政策向发展产业集群转变
从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。
从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）。
趋势二：由加工型高新区向研发型高新区转型
由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。
未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。
趋势三：从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变
随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。
而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。
趋势四：由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变
产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来。
同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。
趋势五：由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型
现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。
04 现有的园区运营存在的问题
1、管理体制不够科学
各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。
2、政策措施不够完善
由于目前主要采用行政手段运行模式，加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式，各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。
3、融资渠道较窄
目前,园区发展90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。
尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。
4、专业人才比较缺乏
各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成，市场化运营的知识和能力还不足，相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。
05 改进运营模式的建议
总体构想：
从园区发展的实际出发，按照“小机构，大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制，贯彻 “强化决策，突出管理，市场服务”和“机构政企合一，职能政企分开，管理政社分开”的理念，在决策和管理上体现政府的强力领导，在经营服务上挖潜和发挥市场的功能，建立“决策机构一元化，管理机构行政化，服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。
一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。
实行园区财政单独核算，采取“划分收支，核定基数，超收分成，风险共享，一定几年”的财政管理体制，这样有利于调动园区发展的积极性；综合管国土规划部门授权职能到管委会，对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行理；建设、环保部门授权职能到管委会，依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程竣工验收和环境保护等进行管理。
二是引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司。
与园区管委会办公室两块牌子、一套班子，公司副职以上负责人由政府委派，具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队，这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中，又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。
三是组建或引进若干项目经营公司。
控股培训公司：利用园区的基础设施，和地方科研院所合作，开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务；
参股风险投资公司：凭借信息优势，带头对园区企业进行风险投资，可以吸引外部更多的风险投资基金；
外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目，引进社会上有专业、成熟的管理企业，不仅能为园区企业提供优质服务，提升园区整体功能，还分担了园区开发建设公司的职能，使得公司能够集中精力进行招商和建设，为园区发展服务。
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