#昆明# #楼市# 【昆明楼盘教育配套的“最优解”是什么？】
一年一度的开学季又临近了，不少望子成龙望女成凤的家长们忙着为孩子准备入学之际，却发现原本开发商承诺的学校根本上不了，这种现象几乎每年都会发生，并引起不小的纠纷，甚至惊动各大媒体争先恐后地报道。
看看这些买学区房的家长遇到啥
4月份就有媒体报道，西市区某楼盘65户业主的孩子上不了签约时承诺的学校，最后通过多方努力才予以解决。
买了房子却不能让孩子就近上学，这种情况绝不鲜见，主要原因是开发商没能及时上缴教育代建资金，使得教育部门无法将楼盘纳入划片计划。近年来不少业主也碰到类似问题，这是无配建学校的楼盘业主面临的窘境。
另外，有些楼盘虽然有配套学校的规划，但兑现时间长往往让业主苦等数年，在新开发的片区由于基础配套滞后，困境尤为突出，这些片区的业主可能都会遇到同样的麻烦，学区房买了，但就是迟迟不能让自家的孩子就近就读自己买房时中意的学校。
https://t.cn/A6UrgIX4
一年一度的开学季又临近了，不少望子成龙望女成凤的家长们忙着为孩子准备入学之际，却发现原本开发商承诺的学校根本上不了，这种现象几乎每年都会发生，并引起不小的纠纷，甚至惊动各大媒体争先恐后地报道。
看看这些买学区房的家长遇到啥
4月份就有媒体报道，西市区某楼盘65户业主的孩子上不了签约时承诺的学校，最后通过多方努力才予以解决。
买了房子却不能让孩子就近上学，这种情况绝不鲜见，主要原因是开发商没能及时上缴教育代建资金，使得教育部门无法将楼盘纳入划片计划。近年来不少业主也碰到类似问题，这是无配建学校的楼盘业主面临的窘境。
另外，有些楼盘虽然有配套学校的规划，但兑现时间长往往让业主苦等数年，在新开发的片区由于基础配套滞后，困境尤为突出，这些片区的业主可能都会遇到同样的麻烦，学区房买了，但就是迟迟不能让自家的孩子就近就读自己买房时中意的学校。
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【《鼎极大院让购房者太闹心》后续 多部门联动制定解决方案 看看银川这些“烂尾楼”现在咋样了？】8月17日，新消息报刊发《迟迟不能交房、无法开具发票、不能办理房证鼎极大院让购房者太闹心》一文后，被多家媒体转发，引发社会强烈关注，很多读者通过新消息报新闻热线（0951-6024110）和新消息报微信公众号，反映银川多个楼盘出现和鼎极大院类似情况：迟迟不能交房、无法开具发票、不能办理不动产权证等。
连日来，记者走访银川市住房和城乡建设局、银川市不动产登记事务中心、银川市信访局等相关单位，对银川市现存“烂尾楼”延期交房、无法办理不动产权证等问题进行了深入采访。
读者反映
住房无法办理不动产权证，涉及30个小区
李先生给新消息报热线打电话说：他在望远蓝山青年城购买的房子已入住十年却办不了不动产权证；马先生说，他在银川凯旋帝景小区购买的房子已入住4年，至今无法办理不动产权证；金先生在西夏区学府中央购买的房子虽然已交工入住，但因小区消防设施不合格等原因，住得十分闹心。
此外，记者从近百位读者给新消息报微信公众号的留言里看到：天都十六区办不了不动产权证，开发商不开具购房发票；金凤区银设·唐堤慧苑小区因开发公司无法正常完成交房手续，开发商延期交房的违约金未补偿给业主……
记者梳理发现，读者反映无法办理不动产权证的小区涉及银川市三区两县，共计30个小区，其中兴庆区10个，金凤区10个，西夏区3个，永宁县3个，贺兰县3个，滨河新区1个。
记者走访
三区二十几个“烂尾楼”问题待解决
8月19日，记者从银川市信访局了解到，自2015年以来，银川市房地产行业陷入持续低迷状态，个别房地产企业因资金链断裂导致的项目烂尾、逾期无法交付等问题严重损害了购房群众的切身利益。截至目前，银川市三区有二十几个“烂尾楼”项目正在协调待解决，共涉及近4万余名购房群众。
据银川市信访局相关负责人介绍，2019年12月27日至2020年4月30日，为进一步推动银川市信访遗留问题有效化解，银川市集中开展重点信访案件“清零”攻坚行动（以下简称“清零”攻坚行动），成立了由银川市政府分管领导牵头，市中级人民法院、市自然资源局、市住建局、市信访局和市辖三区政府及相关职能部门组成的专项整治工作小组，统筹推进“烂尾楼”问题化解，推动形成全市范围内整治“烂尾楼”项目的强大合力。
“清零”攻坚行动组织对银川市范围内的“烂尾楼”问题进行大起底、大摸排，全面了解掌握“烂尾楼”的数量、项目停工的原因和背景、问题化解存在的症结等，逐一登记造册。按照“一案一策”原则，对“清零”攻坚行动信访案进行台账式销号管理。对“烂尾楼”项目逐案分析，科学研究，在保障购房群众利益的基础上，根据每一个“烂尾楼”项目的特点有针对性的制定解决方案，靶向施策，精准发力，全面提升解决问题的实效。
同时，强化信访工作联席会议机制，各县（市）区、市直有关部门协调联动，对持续时间长、涉及群众多、化解难度大的“烂尾楼”项目进行提级会办。建立领导干部接访包案制度，要求包案领导亲自挂帅，牵头制定化解方案，亲自组织实施，推动问题得到有效解决。此外，银川市目前已安排市人力资源和社会保障局、自然资源局、住房和城乡建设局等3个部门常驻信访大厅，通过“重点部门集中常驻、一般部门轮流入驻、涉事部门随叫随驻”的部门联合接访方式，为群众提供一站式服务。
目前，尚东帝景、西城府邸、学府中央、鼎辉时代城、火车站地下商业广场、中石化大厦、鼎极大院、宁港城、金茂国际生活港、墅城绿郡、永乐天地等12个“烂尾楼”项目已复工建设，七彩云天项目已通过验收并交付使用。宝湖鑫都、金侨华府、雅仕兰邸、汇丰彩虹湾、唐堤慧苑、龙马阳光城、百姓购物城等项目正在协调推进，有望今年年底前化解，“烂尾楼”问题引发的群众集体来访同比下降70%。
多方合力
部分停滞多年“烂尾楼”项目已复工
据银川市信访局相关负责人介绍，这些问题楼盘多为历史遗留问题，受时间跨度长、资金缺口大、涉及范围广、矛盾突出等因素制约，许多问题长时间得不到有效推进。对此，银川市坚持“有解思维”，帮助企业出谋划策。
针对位于北京东路北侧停工近10年的“烂尾楼”尚东帝景，引进中冶建工集团计划投资10亿元，高标准打造智慧化园林式社区，并在两年内全部交付业主。
针对因开发企业资金链断裂后，项目停滞了近6年的金凤区鼎辉时代城项目，2019年4月，经银川市信访联席会议和市直部门、法院多次协调，宁夏鼎辉置业有限公司和中交第三航务工程局有限公司签订合作框架协议。而后，针对鼎辉时代城项目召开了推进会，银川市信访局积极与企业、相关职能部门、法院等对接，协调解决项目资产查封、项目资金账户设立及监管、账户资金分配、账户资金支付比例等问题，在银川市中级人民法院、金凤区法院、银川市直各有关部门大力支持下，逐一打通项目复工的梗阻点。为推动该项目尽快复工达到2021底前全部竣工交付的目标，银川市信访局对接各级法院、市直各部门、企业及相关债权人等召开了近30次协调会。今年5月底，银川市信访局再次与中交公司总部协商鼎辉时代城项目复工建设有关事宜，最终推动项目正式复工。
对资金链断裂的企业，多渠道帮助筹集资金，通过为企业争取各类资金支持、在政策允许范围内减免或缓缴相关费用、政府出资回购符合条件的商品房用于拆迁安置、提前支付企业其他建设项目工程款用于盘活“烂尾楼”项目等多种方式，帮助企业回笼资金，保障项目复工建设；对开发企业无力复工的“烂尾楼”项目，协调引进有实力的企业进场接盘，确保接盘企业有能力、接得住。
“‘烂尾楼’项目背后普遍存在复杂的经济问题和法律问题，各类矛盾相互交织叠加，错综复杂，化解问题需要整合各方资源，集合多方力量，发挥各自所长。”银川市信访局副局长陈川宁告诉记者，“针对历史遗留问题采取‘容缺’办理的办法，我们首先协调房地产企业复工的问题，让他们尽快给百姓交房，之后再协调办理其他问题。”
据悉，为保障购房人的合法权益，减少“烂尾楼”问题发生。今年2月25日，银川市住房和城乡建设局研究出台《银川市商品房预售资金监管办法》，建立预售资金监管系统，加强新建商品房预售资金的监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设。健全房地产市场信用管理体系，严格落实房地产开发企业和房地产中介“红黑名单制度”，建立市场联合检查机制，加大房地产开发企业、房地产中介机构、租赁机构、评价机构监管力度，进一步加强房地产行业信用管理，构建诚实守信的市场环境。加大房地产市场运行数据分析，正确引导房地产投资和消费，商品房库存去化周期保持合理区间。坚持市场化原则，借鉴尚东帝景项目化解方式，进一步健全完善市级领导包案化解制度，引入资金实力雄厚企业接盘，协助企业引入品牌经营模式、依法处置等方式，积极推动问题楼盘化解工作。
■相关新闻
未做初始登记的房屋暂不能办理不动产权证
8月19日，记者从银川市不动产登记事务中心查询发现，读者反映的30个楼盘当中，仅金凤区悦海新天地公寓、西夏区荣世星座、兴庆区金水花苑（不包括5号楼、9号楼）3个小区进行了初始登记。
根据2019年8月发布的最新版《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证以及其他必要材料。银川市不动产登记事务中心工作人员告诉记者，没有到不动产登记事务中心办理初始登记有很多原因，比如部分楼盘正在建设，还未全部交工，还有部分小区是因为房地产开发商的材料不齐全、验收不合格等。
“已经做了初始登记的小区，住户就可以去办理不动产权证了。但也有部分小区属于拆迁返还房、经济适用房等，还需要提供相关资料才能办理。”该工作人员说。（新消息报记者 张雪梅）
连日来，记者走访银川市住房和城乡建设局、银川市不动产登记事务中心、银川市信访局等相关单位，对银川市现存“烂尾楼”延期交房、无法办理不动产权证等问题进行了深入采访。
读者反映
住房无法办理不动产权证，涉及30个小区
李先生给新消息报热线打电话说：他在望远蓝山青年城购买的房子已入住十年却办不了不动产权证；马先生说，他在银川凯旋帝景小区购买的房子已入住4年，至今无法办理不动产权证；金先生在西夏区学府中央购买的房子虽然已交工入住，但因小区消防设施不合格等原因，住得十分闹心。
此外，记者从近百位读者给新消息报微信公众号的留言里看到：天都十六区办不了不动产权证，开发商不开具购房发票；金凤区银设·唐堤慧苑小区因开发公司无法正常完成交房手续，开发商延期交房的违约金未补偿给业主……
记者梳理发现，读者反映无法办理不动产权证的小区涉及银川市三区两县，共计30个小区，其中兴庆区10个，金凤区10个，西夏区3个，永宁县3个，贺兰县3个，滨河新区1个。
记者走访
三区二十几个“烂尾楼”问题待解决
8月19日，记者从银川市信访局了解到，自2015年以来，银川市房地产行业陷入持续低迷状态，个别房地产企业因资金链断裂导致的项目烂尾、逾期无法交付等问题严重损害了购房群众的切身利益。截至目前，银川市三区有二十几个“烂尾楼”项目正在协调待解决，共涉及近4万余名购房群众。
据银川市信访局相关负责人介绍，2019年12月27日至2020年4月30日，为进一步推动银川市信访遗留问题有效化解，银川市集中开展重点信访案件“清零”攻坚行动（以下简称“清零”攻坚行动），成立了由银川市政府分管领导牵头，市中级人民法院、市自然资源局、市住建局、市信访局和市辖三区政府及相关职能部门组成的专项整治工作小组，统筹推进“烂尾楼”问题化解，推动形成全市范围内整治“烂尾楼”项目的强大合力。
“清零”攻坚行动组织对银川市范围内的“烂尾楼”问题进行大起底、大摸排，全面了解掌握“烂尾楼”的数量、项目停工的原因和背景、问题化解存在的症结等，逐一登记造册。按照“一案一策”原则，对“清零”攻坚行动信访案进行台账式销号管理。对“烂尾楼”项目逐案分析，科学研究，在保障购房群众利益的基础上，根据每一个“烂尾楼”项目的特点有针对性的制定解决方案，靶向施策，精准发力，全面提升解决问题的实效。
同时，强化信访工作联席会议机制，各县（市）区、市直有关部门协调联动，对持续时间长、涉及群众多、化解难度大的“烂尾楼”项目进行提级会办。建立领导干部接访包案制度，要求包案领导亲自挂帅，牵头制定化解方案，亲自组织实施，推动问题得到有效解决。此外，银川市目前已安排市人力资源和社会保障局、自然资源局、住房和城乡建设局等3个部门常驻信访大厅，通过“重点部门集中常驻、一般部门轮流入驻、涉事部门随叫随驻”的部门联合接访方式，为群众提供一站式服务。
目前，尚东帝景、西城府邸、学府中央、鼎辉时代城、火车站地下商业广场、中石化大厦、鼎极大院、宁港城、金茂国际生活港、墅城绿郡、永乐天地等12个“烂尾楼”项目已复工建设，七彩云天项目已通过验收并交付使用。宝湖鑫都、金侨华府、雅仕兰邸、汇丰彩虹湾、唐堤慧苑、龙马阳光城、百姓购物城等项目正在协调推进，有望今年年底前化解，“烂尾楼”问题引发的群众集体来访同比下降70%。
多方合力
部分停滞多年“烂尾楼”项目已复工
据银川市信访局相关负责人介绍，这些问题楼盘多为历史遗留问题，受时间跨度长、资金缺口大、涉及范围广、矛盾突出等因素制约，许多问题长时间得不到有效推进。对此，银川市坚持“有解思维”，帮助企业出谋划策。
针对位于北京东路北侧停工近10年的“烂尾楼”尚东帝景，引进中冶建工集团计划投资10亿元，高标准打造智慧化园林式社区，并在两年内全部交付业主。
针对因开发企业资金链断裂后，项目停滞了近6年的金凤区鼎辉时代城项目，2019年4月，经银川市信访联席会议和市直部门、法院多次协调，宁夏鼎辉置业有限公司和中交第三航务工程局有限公司签订合作框架协议。而后，针对鼎辉时代城项目召开了推进会，银川市信访局积极与企业、相关职能部门、法院等对接，协调解决项目资产查封、项目资金账户设立及监管、账户资金分配、账户资金支付比例等问题，在银川市中级人民法院、金凤区法院、银川市直各有关部门大力支持下，逐一打通项目复工的梗阻点。为推动该项目尽快复工达到2021底前全部竣工交付的目标，银川市信访局对接各级法院、市直各部门、企业及相关债权人等召开了近30次协调会。今年5月底，银川市信访局再次与中交公司总部协商鼎辉时代城项目复工建设有关事宜，最终推动项目正式复工。
对资金链断裂的企业，多渠道帮助筹集资金，通过为企业争取各类资金支持、在政策允许范围内减免或缓缴相关费用、政府出资回购符合条件的商品房用于拆迁安置、提前支付企业其他建设项目工程款用于盘活“烂尾楼”项目等多种方式，帮助企业回笼资金，保障项目复工建设；对开发企业无力复工的“烂尾楼”项目，协调引进有实力的企业进场接盘，确保接盘企业有能力、接得住。
“‘烂尾楼’项目背后普遍存在复杂的经济问题和法律问题，各类矛盾相互交织叠加，错综复杂，化解问题需要整合各方资源，集合多方力量，发挥各自所长。”银川市信访局副局长陈川宁告诉记者，“针对历史遗留问题采取‘容缺’办理的办法，我们首先协调房地产企业复工的问题，让他们尽快给百姓交房，之后再协调办理其他问题。”
据悉，为保障购房人的合法权益，减少“烂尾楼”问题发生。今年2月25日，银川市住房和城乡建设局研究出台《银川市商品房预售资金监管办法》，建立预售资金监管系统，加强新建商品房预售资金的监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设。健全房地产市场信用管理体系，严格落实房地产开发企业和房地产中介“红黑名单制度”，建立市场联合检查机制，加大房地产开发企业、房地产中介机构、租赁机构、评价机构监管力度，进一步加强房地产行业信用管理，构建诚实守信的市场环境。加大房地产市场运行数据分析，正确引导房地产投资和消费，商品房库存去化周期保持合理区间。坚持市场化原则，借鉴尚东帝景项目化解方式，进一步健全完善市级领导包案化解制度，引入资金实力雄厚企业接盘，协助企业引入品牌经营模式、依法处置等方式，积极推动问题楼盘化解工作。
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未做初始登记的房屋暂不能办理不动产权证
8月19日，记者从银川市不动产登记事务中心查询发现，读者反映的30个楼盘当中，仅金凤区悦海新天地公寓、西夏区荣世星座、兴庆区金水花苑（不包括5号楼、9号楼）3个小区进行了初始登记。
根据2019年8月发布的最新版《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证以及其他必要材料。银川市不动产登记事务中心工作人员告诉记者，没有到不动产登记事务中心办理初始登记有很多原因，比如部分楼盘正在建设，还未全部交工，还有部分小区是因为房地产开发商的材料不齐全、验收不合格等。
“已经做了初始登记的小区，住户就可以去办理不动产权证了。但也有部分小区属于拆迁返还房、经济适用房等，还需要提供相关资料才能办理。”该工作人员说。（新消息报记者 张雪梅）
大家都知道，吃鱼的时候，有鱼头、鱼肚、鱼尾。
鱼头营养丰富，却不是人人都爱吃的部位。鱼肚滋味最鲜美，油脂丰厚，口感最佳。到了鱼尾，大家都不怎么待见，皮包骨头，食之无味。
把房地产看成一条鱼，2009-2012年的时候是“鱼头”。
市场在怀疑、质疑声中萌发涨势，从2009年2月到11年8月，上涨持续时间为30个月，累计涨幅达到14%，在随后的9个月时间里回调2.3%。
2015-2017年的时候是“鱼身”。
从2015年3月开始，一线城市房价累计涨幅达到44%，二线33%，三四线城市整体也有33%。
部分热点新一线城市、环都市圈三线以下城市，中西部棚改大省的地市，翻倍的比比皆是。
到了2020年，终于进入“吃鱼尾”的阶段。
比如刚刚发布的人口数据。
根据国家统计局1月17日公布的数据，2019年末，我国总人口突破14亿。
与此同时，全年人口出生率降至1952年以来最低的10.48‰。受到全面放开二胎政策影响，2019年二孩占出生人口比例达57%。
也就是说，2019年的新生儿里，二胎数量占到了将近6成！1465万新生儿中，只有630万是第一胎。
从总量上看，放开二孩政策后，2016年新生儿数量为1786万，2017年是1758万、2018年是1523万，到了2019年，降到了1465万。
新生儿数量减少的同时，二胎数量占比在不断提升。
2016年二胎占比为45%，尚且不足一半，2017年突破至51%，占比过半，2018年维持稳定，为50%。2019年直接提升至57%，增幅不可谓不大。
我们也可以换个角度来理解：现在的生育“主力军”，大部分来自于大龄父母家庭，即年轻人对生孩子越来越排斥。
所有人都明白，房地产长期看人口，房子盖起来是要留给人住的，打个不恰当的比方，每多一个新生儿，就意味着多了一套房子的需求，可能是婚房，可能是改善房，也可能是二胎房。
总之，唯有保持充沛的生育水平，房地产才能够保持旺盛的需求。
现在的情况，却演变成了两个尴尬的趋势：
1，总量下降，长期购房需求滑坡。
2，二胎占比提升，“接盘者”青黄不接。
还有房地产库存的问题。
何为房地产库存？正在施工的期房，还没清盘的现房，只要已经拿到销售许可，但还没卖出去的房子，都算在内。
购房需求不变的情况下，库存越多，说明开发商卖不出去的房子越多，房企的回款就越少，最终降价、流拍、破产就丝毫不奇怪了。
现在房地产的库存是什么水平？
按官方口径，商品房待售面积非常低，使用商品房待售面积除以每月平均销售面积来衡量库销比，这一指标在2015年时曾达到7以上，现在连当时的一半都不到。
按理说，比2015年的库存低一半，那楼市的前景简直是一片灿烂。
但是，按经济学家李迅雷的说法，房地产的库存水平远远被低估了，现在没卖出去的房子，又重新回到了2013年底的水平。
原因何在？
统计局的商品房待售面积标准，是“已经竣工但未销售出去的商品房”，也就是我们所说的现房。
问题是，2018、2019连续两年，期房售出占比创出了历史记录，很多房子可能已经开工预售了，但是并没有卖出去，这部分的房子并没有被统计进去。
说到这里，各位应该能明白，为什么说楼市进入“吃鱼尾”的阶段了。
一边是购房需求“不可逆”的下降。
上文提到，新生儿滑落至1400多万，二胎占比近6成。
统计局同时还发布了一组数字：60周岁及以上人口25388万人，占总人口的18.1%，其中65岁以上人口达到了1.76亿。
老龄化+低生育率，意味着大量中小城市的房子将会过剩。
另一边是卖不出去的房子在积压。
这种情况我们并不是第一次见到，2013-2014年，库存升至7亿平米，全国房价增速转负，房屋销售面积由50%的增速，直接坠入-8%的增速。
当时的解决办法很简单。
在2015年，央行降息3次，全面降准2次，棚改货币化力挽狂澜，广大中小城市凭空多出一股雄厚的购买力，拆迁户们买房，犹如砍瓜切菜，三下两下楼市又活了。
但是，历史只会是简单相似，而不会一板一眼的重复轨迹。
这次又该怎么办？
靠农民进城？他们在城市里生存都很艰难。
北大副教授章铮最近说，绝大多数农民工不具备全家在城市落户、正常生活的经济能力。
假设进城落户的农民是4口之家，其中2人为农民工，其余2人为子女。扣除生活消费支出后，家庭年结余只能在城里买2.87平方米的房子。
如果想在城里买一套60平米的房子，需要20年的年结余，还没算房贷利息，0-3岁孩子无托儿所可去，上学后无人接送。
靠居民加杠杆？负债实在加不动了。
暂且不提银保监会最近反复重申“抑制居民杠杆率增长”，按天风宏观的数据，去年底我们的居民杠杆率已经达到了65%。
如果按经济学家李奇霖之前的统计，把分母换成城乡调查口径的居民可支配收入，结果有点夸张：目前居民杠杆率高达105%，比美国、日本还高，与法国持平。
靠棚改货币化？现实情况不允许。
2018-2020年的棚改任务，早早就已经确定了，按照过去两年的完成数量，明年全国顶多也就500-600万套的余量，住建部前段时间的会议上海专门提到：2020年严格把握棚改范围和标准。
余量不足的前提下，还要“严格把握”范围，拆迁给钱不给房的路数，同样玩不动了。
简直无解。
小年已经到了，年味越来越足，楼市的气氛也越来越寡淡。
过去这些年里，有人抓住了房地产的“鱼头”，也有人抓住了“鱼肚和鱼身”，至于剩下的“鱼尾”，还是留给有钱人去吃吧。
对财大气粗的人来说，就算啃到了骨头、磕坏了牙齿也不会心疼，买房亏钱也无所谓。
如果你还发愁孩子辅导班的费用，35岁失业之后无处可去，天天坐地铁吃泡面996，努力提升自己才是正道，还是别惦记“买房增值”这回事了。
鱼头营养丰富，却不是人人都爱吃的部位。鱼肚滋味最鲜美，油脂丰厚，口感最佳。到了鱼尾，大家都不怎么待见，皮包骨头，食之无味。
把房地产看成一条鱼，2009-2012年的时候是“鱼头”。
市场在怀疑、质疑声中萌发涨势，从2009年2月到11年8月，上涨持续时间为30个月，累计涨幅达到14%，在随后的9个月时间里回调2.3%。
2015-2017年的时候是“鱼身”。
从2015年3月开始，一线城市房价累计涨幅达到44%，二线33%，三四线城市整体也有33%。
部分热点新一线城市、环都市圈三线以下城市，中西部棚改大省的地市，翻倍的比比皆是。
到了2020年，终于进入“吃鱼尾”的阶段。
比如刚刚发布的人口数据。
根据国家统计局1月17日公布的数据，2019年末，我国总人口突破14亿。
与此同时，全年人口出生率降至1952年以来最低的10.48‰。受到全面放开二胎政策影响，2019年二孩占出生人口比例达57%。
也就是说，2019年的新生儿里，二胎数量占到了将近6成！1465万新生儿中，只有630万是第一胎。
从总量上看，放开二孩政策后，2016年新生儿数量为1786万，2017年是1758万、2018年是1523万，到了2019年，降到了1465万。
新生儿数量减少的同时，二胎数量占比在不断提升。
2016年二胎占比为45%，尚且不足一半，2017年突破至51%，占比过半，2018年维持稳定，为50%。2019年直接提升至57%，增幅不可谓不大。
我们也可以换个角度来理解：现在的生育“主力军”，大部分来自于大龄父母家庭，即年轻人对生孩子越来越排斥。
所有人都明白，房地产长期看人口，房子盖起来是要留给人住的，打个不恰当的比方，每多一个新生儿，就意味着多了一套房子的需求，可能是婚房，可能是改善房，也可能是二胎房。
总之，唯有保持充沛的生育水平，房地产才能够保持旺盛的需求。
现在的情况，却演变成了两个尴尬的趋势：
1，总量下降，长期购房需求滑坡。
2，二胎占比提升，“接盘者”青黄不接。
还有房地产库存的问题。
何为房地产库存？正在施工的期房，还没清盘的现房，只要已经拿到销售许可，但还没卖出去的房子，都算在内。
购房需求不变的情况下，库存越多，说明开发商卖不出去的房子越多，房企的回款就越少，最终降价、流拍、破产就丝毫不奇怪了。
现在房地产的库存是什么水平？
按官方口径，商品房待售面积非常低，使用商品房待售面积除以每月平均销售面积来衡量库销比，这一指标在2015年时曾达到7以上，现在连当时的一半都不到。
按理说，比2015年的库存低一半，那楼市的前景简直是一片灿烂。
但是，按经济学家李迅雷的说法，房地产的库存水平远远被低估了，现在没卖出去的房子，又重新回到了2013年底的水平。
原因何在？
统计局的商品房待售面积标准，是“已经竣工但未销售出去的商品房”，也就是我们所说的现房。
问题是，2018、2019连续两年，期房售出占比创出了历史记录，很多房子可能已经开工预售了，但是并没有卖出去，这部分的房子并没有被统计进去。
说到这里，各位应该能明白，为什么说楼市进入“吃鱼尾”的阶段了。
一边是购房需求“不可逆”的下降。
上文提到，新生儿滑落至1400多万，二胎占比近6成。
统计局同时还发布了一组数字：60周岁及以上人口25388万人，占总人口的18.1%，其中65岁以上人口达到了1.76亿。
老龄化+低生育率，意味着大量中小城市的房子将会过剩。
另一边是卖不出去的房子在积压。
这种情况我们并不是第一次见到，2013-2014年，库存升至7亿平米，全国房价增速转负，房屋销售面积由50%的增速，直接坠入-8%的增速。
当时的解决办法很简单。
在2015年，央行降息3次，全面降准2次，棚改货币化力挽狂澜，广大中小城市凭空多出一股雄厚的购买力，拆迁户们买房，犹如砍瓜切菜，三下两下楼市又活了。
但是，历史只会是简单相似，而不会一板一眼的重复轨迹。
这次又该怎么办？
靠农民进城？他们在城市里生存都很艰难。
北大副教授章铮最近说，绝大多数农民工不具备全家在城市落户、正常生活的经济能力。
假设进城落户的农民是4口之家，其中2人为农民工，其余2人为子女。扣除生活消费支出后，家庭年结余只能在城里买2.87平方米的房子。
如果想在城里买一套60平米的房子，需要20年的年结余，还没算房贷利息，0-3岁孩子无托儿所可去，上学后无人接送。
靠居民加杠杆？负债实在加不动了。
暂且不提银保监会最近反复重申“抑制居民杠杆率增长”，按天风宏观的数据，去年底我们的居民杠杆率已经达到了65%。
如果按经济学家李奇霖之前的统计，把分母换成城乡调查口径的居民可支配收入，结果有点夸张：目前居民杠杆率高达105%，比美国、日本还高，与法国持平。
靠棚改货币化？现实情况不允许。
2018-2020年的棚改任务，早早就已经确定了，按照过去两年的完成数量，明年全国顶多也就500-600万套的余量，住建部前段时间的会议上海专门提到：2020年严格把握棚改范围和标准。
余量不足的前提下，还要“严格把握”范围，拆迁给钱不给房的路数，同样玩不动了。
简直无解。
小年已经到了，年味越来越足，楼市的气氛也越来越寡淡。
过去这些年里，有人抓住了房地产的“鱼头”，也有人抓住了“鱼肚和鱼身”，至于剩下的“鱼尾”，还是留给有钱人去吃吧。
对财大气粗的人来说，就算啃到了骨头、磕坏了牙齿也不会心疼，买房亏钱也无所谓。
如果你还发愁孩子辅导班的费用，35岁失业之后无处可去，天天坐地铁吃泡面996，努力提升自己才是正道，还是别惦记“买房增值”这回事了。
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