2021年下半年的楼市“跌跌”不休，购房者观望情绪加重，纷纷选择延迟购房计划，各大售楼处一片惨淡，多个知名房企被曝出债务违约，似乎一时之间，整个房地产行业陷入困境，但是房地产的支柱地位一直没有被动摇，为了避免经济波动和金融系统坍塌，在楼市经历短暂的寒冬之后，各地的救市政策纷纷开始上演，楼市利好扎堆来袭，回暖信号强烈，2022年房地产市场会出现报复性购房潮吗？从以下5点来分析：
第一，郑州取消认房又认贷
目前绝大多数城市执行的政策是认房又认贷，就是如果名下有未还清的房贷或者登记有房屋，再次买房就算二套。也就是说，即使你在县城有房，以后再买房时也算二套房，二套房的首付比例、房贷利率和契税税率都远高于首套房，限贷政策抑制了很大一部分购房需求，为楼市降温起到了推波助澜的作用。
3月1日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，其中明确提及对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
新政策实施之前，郑州执行认房又认贷的政策，只要有房或有贷，在买房时首付比例按60%执行，现在只要还清贷款，再买房还可以按照30%的首付执行，无疑会激活很大一部分改善型购房需求。郑州成为首个取消“认房又认贷”的大城市，这对于全国楼市具有风向标的意义，预计其他城市跟进的可能性很大。
放松限贷政策后，改善型购房者的买房意愿提升，有利于楼市消费有序恢复，但是在政府“稳地价、稳房价、稳预期”的政策导向下，楼市消费不可能出现报复性反弹。
第二，房贷利率普遍下调
除了房价之外，房贷也是制约年轻人购房的重要因素，在个人住房贷款额度紧张时，受市场供需关系影响，房贷审批难、房贷利率高，将会抑制一部分合理需求；反之，在楼市交易冷淡，个人住房贷款额度宽松时，商业银行为了抢客，将会给出各自的优惠政策，最常见的就是下调房贷利率，放松审核门槛。
进入2022年之后，个人住房贷款方面的利好正在一一兑现，根据贝壳研究院统计，2月其检测的103个城市中，87城房贷主流利率环比下调，较上月增加28个无利率提高的城市。103个重点城市主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.75%，均较上月回落9个基点；2月平均放款周期为38天，较上月缩短12天。房贷政策松绑，一方面与政策频吹暖风有关，银行顺势刺激交易回暖；另一方面，与银行一贯的放款节奏有关，每年第一季度额度相对宽松。
房贷政策虽是调控楼市的利器，但由于其具有很大不确定性，利率调整也相对灵活，换言之，只要楼市有无序反弹迹象，贷款政策可以随时收紧，所以，房贷利率普遍下调后，楼市也很难出现报复性购房潮。
第三，最低首付比例降低
中原地产研究院统计数据显示，截至3月1日，全国在2022年已经累计有16个城市发布了不同内容的降低首付政策。其中，菏泽、重庆、赣州、佛山、驻马店、蚌埠、温州等城市调整了商业贷款首付比例，覆盖的人群范围更广；北海、自贡、晋中、南宁、福州等城市降低了公积金贷款首付比例，当然只适用于公积金贷款的消费者。
目前，下调首付比例的城市范围还在不断扩大。首付降至两成后，降低了买房门槛，会激活大批潜在购房需求，一些首付资金不足的家庭，或将借机入市。但降低首付比例，只是把买房压力转移到还房贷的压力罢了，由于贷款额度增加，每月偿还本息随之增多，部分收入水平低的人，依然无法负担养房的成本，所以降低首付对提振楼市消费的作用有限，虽然可以加快房地产交易市场回温，但不会出现报复性购房潮。
第四，发放购房补贴
从2021年底开始，各个城市陆续出台购房补贴政策，补贴方式主要有契税补贴、现金补贴、房票奖励。比如重庆渝北区的购房补贴政策，凡是2022年3月1日至5月31日期间，在重庆渝北区网签购买新建商品住房，补贴为所购房屋合同金额的1%，非住宅商品房补贴所购房屋合同金额的2%。值得一提的是，二手房交易不参与此活动。
发放购房补贴的城市都有一个共同特点，当地经济发展潜力差，人口处于流失状态，又缺乏坚实的产业基础支撑现在的高房价，为了防止房价短期过快下跌，政府出面设法提振楼市消费，这些城市的楼市缺乏持续增长的动力，即使大面积发放购房补贴，也只能刺激当地刚性需求尽早入市，投资需求被压制，楼市很难出现报复性购房潮。
第五，二手房市场回温
根据贝壳研究院显示，2月，其监测的50座城市二手房交易量价回升，其中，二手房成交量环比增长约4%，二手房价格环比止跌转稳。房产流通性增强，金融属性被强化，会刺激投资需求入市，进而导致房价反弹吗？
实际上，二手市场仅仅是在过度遇冷基础上的适度回温，受新房降价、购房补贴政策挤压等多方面因素的影响，二手房交易市场仍处于劣势地位；房地产税开征也迫在眉睫，未来房产持有成本大大增加，无疑会降低投资客持有房产的意愿；国家正在通过大力发展保障性租赁住房，租售同权等方式淡化刚需必须买房的观念；房地产20多年的高速发展，也透支了大量的住房需求，当城镇化发展到70%的时候，房地产交易市场将面临萎缩，结合生活实际来看，房地产行业的好光景没有几年了，现在投资房产无疑是火中取栗，所以，理智的投资客不会盲目入市，房地产市场也很难再现过去的报复性购房潮。
第一，郑州取消认房又认贷
目前绝大多数城市执行的政策是认房又认贷，就是如果名下有未还清的房贷或者登记有房屋，再次买房就算二套。也就是说，即使你在县城有房，以后再买房时也算二套房，二套房的首付比例、房贷利率和契税税率都远高于首套房，限贷政策抑制了很大一部分购房需求，为楼市降温起到了推波助澜的作用。
3月1日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，其中明确提及对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
新政策实施之前，郑州执行认房又认贷的政策，只要有房或有贷，在买房时首付比例按60%执行，现在只要还清贷款，再买房还可以按照30%的首付执行，无疑会激活很大一部分改善型购房需求。郑州成为首个取消“认房又认贷”的大城市，这对于全国楼市具有风向标的意义，预计其他城市跟进的可能性很大。
放松限贷政策后，改善型购房者的买房意愿提升，有利于楼市消费有序恢复，但是在政府“稳地价、稳房价、稳预期”的政策导向下，楼市消费不可能出现报复性反弹。
第二，房贷利率普遍下调
除了房价之外，房贷也是制约年轻人购房的重要因素，在个人住房贷款额度紧张时，受市场供需关系影响，房贷审批难、房贷利率高，将会抑制一部分合理需求；反之，在楼市交易冷淡，个人住房贷款额度宽松时，商业银行为了抢客，将会给出各自的优惠政策，最常见的就是下调房贷利率，放松审核门槛。
进入2022年之后，个人住房贷款方面的利好正在一一兑现，根据贝壳研究院统计，2月其检测的103个城市中，87城房贷主流利率环比下调，较上月增加28个无利率提高的城市。103个重点城市主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.75%，均较上月回落9个基点；2月平均放款周期为38天，较上月缩短12天。房贷政策松绑，一方面与政策频吹暖风有关，银行顺势刺激交易回暖；另一方面，与银行一贯的放款节奏有关，每年第一季度额度相对宽松。
房贷政策虽是调控楼市的利器，但由于其具有很大不确定性，利率调整也相对灵活，换言之，只要楼市有无序反弹迹象，贷款政策可以随时收紧，所以，房贷利率普遍下调后，楼市也很难出现报复性购房潮。
第三，最低首付比例降低
中原地产研究院统计数据显示，截至3月1日，全国在2022年已经累计有16个城市发布了不同内容的降低首付政策。其中，菏泽、重庆、赣州、佛山、驻马店、蚌埠、温州等城市调整了商业贷款首付比例，覆盖的人群范围更广；北海、自贡、晋中、南宁、福州等城市降低了公积金贷款首付比例，当然只适用于公积金贷款的消费者。
目前，下调首付比例的城市范围还在不断扩大。首付降至两成后，降低了买房门槛，会激活大批潜在购房需求，一些首付资金不足的家庭，或将借机入市。但降低首付比例，只是把买房压力转移到还房贷的压力罢了，由于贷款额度增加，每月偿还本息随之增多，部分收入水平低的人，依然无法负担养房的成本，所以降低首付对提振楼市消费的作用有限，虽然可以加快房地产交易市场回温，但不会出现报复性购房潮。
第四，发放购房补贴
从2021年底开始，各个城市陆续出台购房补贴政策，补贴方式主要有契税补贴、现金补贴、房票奖励。比如重庆渝北区的购房补贴政策，凡是2022年3月1日至5月31日期间，在重庆渝北区网签购买新建商品住房，补贴为所购房屋合同金额的1%，非住宅商品房补贴所购房屋合同金额的2%。值得一提的是，二手房交易不参与此活动。
发放购房补贴的城市都有一个共同特点，当地经济发展潜力差，人口处于流失状态，又缺乏坚实的产业基础支撑现在的高房价，为了防止房价短期过快下跌，政府出面设法提振楼市消费，这些城市的楼市缺乏持续增长的动力，即使大面积发放购房补贴，也只能刺激当地刚性需求尽早入市，投资需求被压制，楼市很难出现报复性购房潮。
第五，二手房市场回温
根据贝壳研究院显示，2月，其监测的50座城市二手房交易量价回升，其中，二手房成交量环比增长约4%，二手房价格环比止跌转稳。房产流通性增强，金融属性被强化，会刺激投资需求入市，进而导致房价反弹吗？
实际上，二手市场仅仅是在过度遇冷基础上的适度回温，受新房降价、购房补贴政策挤压等多方面因素的影响，二手房交易市场仍处于劣势地位；房地产税开征也迫在眉睫，未来房产持有成本大大增加，无疑会降低投资客持有房产的意愿；国家正在通过大力发展保障性租赁住房，租售同权等方式淡化刚需必须买房的观念；房地产20多年的高速发展，也透支了大量的住房需求，当城镇化发展到70%的时候，房地产交易市场将面临萎缩，结合生活实际来看，房地产行业的好光景没有几年了，现在投资房产无疑是火中取栗，所以，理智的投资客不会盲目入市，房地产市场也很难再现过去的报复性购房潮。
#时空中的绘旅人[超话]#
说一说《那些年，我与客服大战八百回合》那些事，建议大家根据我的标注逐步图文配合食用。
此大战围绕着的问题为“画展金币收益bug”，即五张符合当前主题的画灵，等级加成100%情况下（简称“满收益”），存在满收益金币不为13500的情况。怀疑是这五张中的某一张画展数据配置出现错误导致的。举个例子，如图123
1、2021年5月15日，我第一次反馈此问题，如图4。客服回应已跟进，如定位到异常会修复。
2、此后我多次反馈过这个问题，均未得到处理。在8月13日的反馈里，我愤而提到了“问题存在过久，之后是否会给玩家补偿？”客服这次回应我，如查证存在异常，会对玩家进行补偿。如图5
3、2021年8月19日，更新公告上说已修复。如图6
4、19号当天，我更新了游戏之后，发现画展金币收益bug依然存在，遂再次反馈，这次客服的回应我有点懵，客服说这个问题经查证是正常的，规则范围内金币收益有随机概率。如图7
5、我看到这个回复，第一时间是觉得这位客服可能没认真看我的描述，我的问题描述为“满收益的前提下，金币收益不为13500”，已经满收益了，按理不应该存在能影响金币收益的情况了。遂我21号凌晨3点又重新提交了问题，这次说的更加详细了些。
6、这次处理问题的时间很久，期间我又收了两次画展，我发现问题修好了！之前的卡组收益一直11474，现在这次变为了13500，如图8。看来应该是在我再次提交问题后修好了。心情挺高兴，几个月没白折腾，只等客服回应，是否所有卡牌都没问题了。
7、然而22号客服回复了，如图9，不但坚定了随机概率的说法，还不承认之前存在过bug，也没提补偿玩家的事。在我接下来的叙述前，我先付上我的氪条，1w+，如图10，虽不算氪佬，但也绝不是贪图他们补偿的那点金币的人。至于吗修好了就翻脸不承认了？如果是因为时间太久，无法得到全部受波及玩家的数据，从而无法确定补偿，我是可以理解的，我反馈的初衷就是希望有人去处理问题，而不是为了那点金币去折腾这几个月的。提补偿是因为这个问题太久没人处理了，我觉得戳到痒处自然就有人处理了。果不其然，戳完了后的更新公告里就安排上了。
8、接下来就是摆事实讲道理阶段了，客服坚称满收益11474和13500是随机的，每场画展都有随机概率。但我从发现问题到8月22日客服回复之前，期间举办了几百次画展，每次轮到某几张卡牌组合，金币收益就会变为11474，无一次例外。直到他们修复好了问题，又无一例外变为了13500。我默认大家都是接受过高等教育的人，所谓“随机概率”下的结果，至少要有两个吧？那为何之前是百分百11474，修复之后又是百分百13500呢？这是怎么随机的？我跟阁下无冤无仇，阁下为何拿我当弱|智？
9、如果原因是你们所谓的“随机概率”，那在5月15日到8月22日前，我提交了那么多次问题，你们的回应里怎么不提“随机概率”？这种你们开发时就定好的规则直接告诉我不就行了吗，我也就不用再费精力在这件事情上了，为何反馈了几个月回应都是“已记录，待定位修复”？真修好了就变成“随机概率，规则如此”了？好家伙，修复前修复后两副面孔？
10、工作之余想起这件事，我又捉摸了下“随机概率”，现在的情况是，出问题的卡片已经得到了修正，目前的卡片应该满配置都是13500了，那客服给出这个回应是为什么呢？是担心以后新卡配置再次出现问题，提前给自己挽了个尊？
11、原本是想将大战进行到底的，但想想算了，问题处理了，我最初的目的也达到了，不想再因为这点你我双方都心知肚明的事浪费精力了。因为点破金币，我被人溜了一回“弱智”，憋屈。我喜欢游戏的美术组，每张卡片都制作精良，我相信游戏会运营很久，但我遗憾我不能陪罗夏度过周年了，人没办法做到事事顺心，但至少我希望我花钱能花得开心，不开心了，就远离吧，生活本就不易。我以为我能陪这个游戏很久很久，小本本上的卡牌培养计划还没走完，我还没见到千之帝国的罗夏，还没等这个宏伟的世界观彻底展开，没等到更幸福的结局。上午我还在肝活动，兑换技能材料养卡牌，为平衡卡牌类型打今后的采风而计划着养牌顺序。昨晚我最后一次追问了客服，因为还是想给自己一个坚持下去的机会，希望他们能给一个不侮辱人智商的回复。如图11，刚刚看到客服回复后，愤怒这种情绪由于这几天过度透支已经无了，只剩下深深的无语，冷静下来还是决定退游，决定的瞬间是挣扎的，这条微博不光是想给大家讲个故事，更多的是我自我整理和割舍的过程，右上角的发送按钮我犹豫了很久，手指放在上面就开始心慌，拧巴，最后还是再见吧，绘旅人。@时空中的绘旅人
说一说《那些年，我与客服大战八百回合》那些事，建议大家根据我的标注逐步图文配合食用。
此大战围绕着的问题为“画展金币收益bug”，即五张符合当前主题的画灵，等级加成100%情况下（简称“满收益”），存在满收益金币不为13500的情况。怀疑是这五张中的某一张画展数据配置出现错误导致的。举个例子，如图123
1、2021年5月15日，我第一次反馈此问题，如图4。客服回应已跟进，如定位到异常会修复。
2、此后我多次反馈过这个问题，均未得到处理。在8月13日的反馈里，我愤而提到了“问题存在过久，之后是否会给玩家补偿？”客服这次回应我，如查证存在异常，会对玩家进行补偿。如图5
3、2021年8月19日，更新公告上说已修复。如图6
4、19号当天，我更新了游戏之后，发现画展金币收益bug依然存在，遂再次反馈，这次客服的回应我有点懵，客服说这个问题经查证是正常的，规则范围内金币收益有随机概率。如图7
5、我看到这个回复，第一时间是觉得这位客服可能没认真看我的描述，我的问题描述为“满收益的前提下，金币收益不为13500”，已经满收益了，按理不应该存在能影响金币收益的情况了。遂我21号凌晨3点又重新提交了问题，这次说的更加详细了些。
6、这次处理问题的时间很久，期间我又收了两次画展，我发现问题修好了！之前的卡组收益一直11474，现在这次变为了13500，如图8。看来应该是在我再次提交问题后修好了。心情挺高兴，几个月没白折腾，只等客服回应，是否所有卡牌都没问题了。
7、然而22号客服回复了，如图9，不但坚定了随机概率的说法，还不承认之前存在过bug，也没提补偿玩家的事。在我接下来的叙述前，我先付上我的氪条，1w+，如图10，虽不算氪佬，但也绝不是贪图他们补偿的那点金币的人。至于吗修好了就翻脸不承认了？如果是因为时间太久，无法得到全部受波及玩家的数据，从而无法确定补偿，我是可以理解的，我反馈的初衷就是希望有人去处理问题，而不是为了那点金币去折腾这几个月的。提补偿是因为这个问题太久没人处理了，我觉得戳到痒处自然就有人处理了。果不其然，戳完了后的更新公告里就安排上了。
8、接下来就是摆事实讲道理阶段了，客服坚称满收益11474和13500是随机的，每场画展都有随机概率。但我从发现问题到8月22日客服回复之前，期间举办了几百次画展，每次轮到某几张卡牌组合，金币收益就会变为11474，无一次例外。直到他们修复好了问题，又无一例外变为了13500。我默认大家都是接受过高等教育的人，所谓“随机概率”下的结果，至少要有两个吧？那为何之前是百分百11474，修复之后又是百分百13500呢？这是怎么随机的？我跟阁下无冤无仇，阁下为何拿我当弱|智？
9、如果原因是你们所谓的“随机概率”，那在5月15日到8月22日前，我提交了那么多次问题，你们的回应里怎么不提“随机概率”？这种你们开发时就定好的规则直接告诉我不就行了吗，我也就不用再费精力在这件事情上了，为何反馈了几个月回应都是“已记录，待定位修复”？真修好了就变成“随机概率，规则如此”了？好家伙，修复前修复后两副面孔？
10、工作之余想起这件事，我又捉摸了下“随机概率”，现在的情况是，出问题的卡片已经得到了修正，目前的卡片应该满配置都是13500了，那客服给出这个回应是为什么呢？是担心以后新卡配置再次出现问题，提前给自己挽了个尊？
11、原本是想将大战进行到底的，但想想算了，问题处理了，我最初的目的也达到了，不想再因为这点你我双方都心知肚明的事浪费精力了。因为点破金币，我被人溜了一回“弱智”，憋屈。我喜欢游戏的美术组，每张卡片都制作精良，我相信游戏会运营很久，但我遗憾我不能陪罗夏度过周年了，人没办法做到事事顺心，但至少我希望我花钱能花得开心，不开心了，就远离吧，生活本就不易。我以为我能陪这个游戏很久很久，小本本上的卡牌培养计划还没走完，我还没见到千之帝国的罗夏，还没等这个宏伟的世界观彻底展开，没等到更幸福的结局。上午我还在肝活动，兑换技能材料养卡牌，为平衡卡牌类型打今后的采风而计划着养牌顺序。昨晚我最后一次追问了客服，因为还是想给自己一个坚持下去的机会，希望他们能给一个不侮辱人智商的回复。如图11，刚刚看到客服回复后，愤怒这种情绪由于这几天过度透支已经无了，只剩下深深的无语，冷静下来还是决定退游，决定的瞬间是挣扎的，这条微博不光是想给大家讲个故事，更多的是我自我整理和割舍的过程，右上角的发送按钮我犹豫了很久，手指放在上面就开始心慌，拧巴，最后还是再见吧，绘旅人。@时空中的绘旅人
下过雨的夏天傍晚我都会期待
课程快结束了，最大的一个收获就是，我们所知的只是很小的一部分，未知才是我们面对的真实处境。
虽然嘴上说也只是瞎溜达乱转悠，但心里有些还未成形的东西在慢慢积累沉淀着。
就这样，不停下脚步，也不过度冲刺透支，稳稳地，一步步向前。心境是平和的，身体是舒适的，连风都是轻柔的。
课程快结束了，最大的一个收获就是，我们所知的只是很小的一部分，未知才是我们面对的真实处境。
虽然嘴上说也只是瞎溜达乱转悠，但心里有些还未成形的东西在慢慢积累沉淀着。
就这样，不停下脚步，也不过度冲刺透支，稳稳地，一步步向前。心境是平和的，身体是舒适的，连风都是轻柔的。
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