全国第一座国际农产品加工产业园在哪里？答案是河南省驻马店市。
关于驻马店修改城市名字的讨论多年来在论坛、贴吧里一直不绝于耳。不断有人提出，汝南这名字多好，古意盎然。有人反驳说，驻马店下辖的已经有汝南县了。这种说法立即遭到了质疑：长沙市下面不是有长沙县么？吉林省下面还有吉林市呢。
驻马店人的关注点从不在此，他们感兴趣的是：你了解驻马店吗？你去过驻马店吗？你知道驻马店2021年GDP总量达到3082.82亿元在河南18地市中名列第7吗？
这种级别的GDP在中国内地城市中大约可以排到第70位。中国内地城市数量将近700个，这个排名，说得过去。
而且，驻马店有历史。往远了说（大概不能再远了，因为这地方有神话），这儿是华夏文明的源头之一，黄帝元妃嫘祖降生于此。稍近点儿，东汉三国魏晋南北朝，汝南人才爆棚，俗语“汝半朝”的意思是，在那一大段儿激情燃烧的岁月里，朝廷官员一半儿都是汝南人，包括你所熟知的陈蕃（一屋不扫何以扫天下）、袁绍（被曹操干掉的本初大哥）、周伯仁（我不杀伯仁，伯仁因我而死）。再近点儿， 360周宏祎、高瓴资本张磊先后（差两年）出生于驻马店。
1308.84亿，关于河南你所不知道的事
驻马店的政府官员们考没考虑过申请更改城市名字不得而知。从他们全力以赴建设、宣传国际农产品加工产业园来看，他们显然无暇顾及来自互联网的议论。
河南省已经把驻马店定位为“国际农都”，认为驻马店在河南探索乡村振兴、实现现代农业强省的道路上“优势明显、地位重大”。就像河南省副省长武国定说的：国际农产品加工产业园的建设，关系着我国农业对外开放，关系着全省乡村振兴战略实施，关系着传统农区高质量发展，关系着驻马店在全省战略格局中的定位。
这段话应该从后往前读：因其传统农区的资源禀赋，国际农产品加工产业园放在了驻马店；它的建立对于驻马店固然重要，但它远远不仅属于驻马店一地，它将是河南乃至全国现代农业的一个标杆，一个发动机。
这个标杆应该如何打造，驻马店市委书记鲍常勇提出：要强化开放合作，坚持“走出去”与“引进来”相结合，进一步引企业、育产业、补链条、强龙头、聚集群。
河南是农业大省，驻马店是农业大市。大到什么程度？有一些数字。2021年，河南粮食总产量1308.84亿斤，全国第二；驻马店粮食总产量连续3年稳定在160亿斤以上，约占全省1/8，其中小麦年产近90亿斤，是全国的1/28。驻马店的花生、芝麻产量都是全国第一。一件有意思的事儿是，中国人每消费100斤肉或禽蛋，其中分别有1斤来自驻马店。
基于农业重镇的合理想象
所以，在2018年国际农产品加工产业园被批准建立之前，驻马店已经形成60多个农业产业化集群，有两个国家级农业产业园（泌阳夏南牛、正阳花生），农产品加工企业达到1700多家。这意味着，在农产品加工领域，驻马店就是华强北，就是广州陈田汽配城。当然，陈田华强北，仅仅是就供应链而言，驻马店有更伟大的期许，国际产业园将成为“中国农业硅谷”。
所以，驻马店政府申请建立中国第一个国际农产品加工产业园并获得批准是有道理的，这个产业园，并非横空出世。
冠名“国际”也是有道理的。驻马店“中国农产品加工业投资贸易洽谈会”从1998年开始举办，一年一届，迄今已历24届。以去年的第24届为例，中国内地之外，有美国、俄罗斯、日本、英国、阿根廷等51个国家和中国香港、澳门、台湾地区的220多家农产品加工企业参与。
既然谈到国际，顺便讲讲这个国际农产品加工产业园的交通。汝南号称“天下之中”，驻马店的晚报就叫《天中晚报》。接近“天中”有好处，无论东西南北，“世界那么大你要去看看”就显得比较容易。按照正在准备进入国际产业园区的河南尚品食品公司的说法，“以前我们在西南，只能做云贵川，要做华中、华东市场基本不可能”。身在“天中”，也要有现代交通做背书。驻马店有京广铁路、京珠高铁、京港澳高速过境，高铁向北1小时可达郑州，向南1个半小时可到武汉，两地均有国际机场；境内明港机场目前可通17个城市；洪河、汝河等流经驻马店的内河复航工程正在进行，复航后水路可东通淮河、南入长江，直达上海；至青岛、至宁波的铁海联运专列已经开通，加上中欧班列，可以分别对接欧洲和东南亚市场。
听上去像是一个楼盘介绍。如果把这座国际产业园看成一个新楼盘，从聘请伊藤忠商事株式会社、野村综研（上海）咨询公司参与规划，到成立由建设银行、中国银行、邮储银行、工商银行、兴业银行、中信银行组成的银团进行PPP项目合作贷款，驻马店至少看起来是一个有雄心而且有实力的开发商。上述企业名单大概能够彰显开发商的背景，如果不是身在河南省现代农业的大布局中，雄心和实力都无从谈起。
如你所知，河南是更大的楼盘。农产品加工是河南第一支柱产业，有人统计，河南生产了全国1/2的火腿肠，1/3的方便面，1/4的馒头，3/5的汤圆，7/10的水饺。在这个意义上，一座运营良好的国际农产品加工产业园，将成为河南的样板间。
中国农业硅谷的进行时和将来时
河南尚品食品公司已经决定明年入驻国际产业园。这家公司是2011年政府招商引资到驻马店的，专注于中式酱卤肉制品、西式低温肉制品、日式香肠、培根、火腿切片等产品的研发、生产与销售，现已发展为国内低温肉制品行业新星企业。
公司副总经理马新军看到国际产业园的变化：“招商不像以前那么粗放了，以前随便什么行业都能进来，现在有明确的思路，对行业、资金、技术、行业地位都有相当的要求，产业更集中、产业链更齐全，企业运营成本也就更低。”他说，产业聚集也让驻马店的人力资源更丰富，质量更高，外出打工者少了，“招20个人能来200人，这在很多地方根本不可能。”
政府的能力和效率也有了显著提升，政策不再是雷声大雨点儿小，而且有连续性。2021年11月30日，在驻马店市政银企工作座谈会上，马新军提出，公司刚开展了5000多万元的设备融资租赁业务，按照市政府文件，应当享受融资补助200万元。听马新军汇报后，李跃勇市长在会上立即安排。马回忆，李的原话是：“今天会后就安排，财政再紧张，承诺给企业的就不要拖，政府的公信力就是要践行承诺，要求企业诚信经营，政府更要做好表率。” 12月1日，200万元到达尚品公司账上。
玉锋集团是河北的玉米深加工企业，已经做到单体规模全国最大。在寻求向省外扩张时，他们最先考察的是漯河、宝丰等地，驻马店闻风而来，主动“上门拜访”。“主要是从人上、从事上感觉他们是可以信任的，所以很快我们就决定投资。”河南金玉锋大健康总经理赵建强说。他随后提及：“我们的厂区有一路高压线，在项目建设过程中必须迁改。我们提出要求后，驻马店市政府和园区给国电、国网做了很多工作，马上进行了迁改，据说费用一千多万。”
采访中，已经入驻国际产业园的五得利面粉、克明面业等企业，对驻马店的诚意也表示认可。
国际产业园的服务正在不断升级。尚品食品公司将要享受到的是“全过程、一站式”服务：”从项目立项到建设，园区全程参与，把工厂按你的要求建好，你缺钱，帮你解决融资。他们的理念是，企业只需要做好你最擅长的事。”
把马新军的这段话翻译成产业园的支持措施就是：做好入园企业的全生命周期服务。它包括：工商财税法一站式服务、专业技能培训服务、信息化建设服务；投资、融资、资产管理、上市辅导等综合金融服务；联合科研院所创建科技研发平台，加强技术和市场交流；建立人才招聘和管理平台，为园区企业的人才管理提供增值服务；打造技术设备引进平台，通过融资租赁等方式帮助企业引入国际先进技术设备；打造农产品交易中心，通过电商、交易所等帮助入园企业联通和共享全国销售网络……
这是国际产业园的承诺。当然，家底儿也需要亮一亮，承诺的背后，是中原豫资与中信建设、产业园等共同成立的豫信农业发展公司，还有伊藤忠这样的合作伙伴。 中原豫资，是河南省政府为支持全省新型城镇化建设、促进城乡一体化发展批准成立的省级投融资公司，所以，国际产业园是整个河南的事。企业身在占地60多平方公里的产业园，为企业提供服务的，是河南以至世界。
有资源，有战略，有诚意，有实力，如果是征婚，想必也会门庭若市。你可能已经注意到，本文采访的企业都来自食品生产行业。目前国际产业园已入驻四上企业（指规模以上工业企业、资质等级建筑业企业、限额以上批零住餐企业、国家重点服务业企业）80多家，其中食品企业有20多家。
这些直奔“粮仓”和“天中”而来的食品制造者，对粮食的消化能力有可能让你感到震惊。比如金玉锋大健康产业园，项目投产后每年能加工玉米360万吨，玉锋集团董事长王玉锋曾对媒体说，这种加工能力“几乎可以吃下方圆300公里范围内的玉米”。
比如五得利在产业园已经投产的面粉车间，每年可加工小麦165万吨（33亿斤）。比如克明面业的当地工厂，每年加工小麦100万吨（20亿斤）。我们在前面写到过，驻马店小麦年产量在90亿斤上下，面对如此巨无霸的“饭量”，产业园可能需要扩宽原材料的引进渠道。一个可以参考的建议是，以口碑卓著、已连续举办24届的中国农产品加工业投资贸易洽谈会为基础，建立全国性的粮食交易平台。
国际产业园的目标是，“到2023年建成产业优势明显、配套功能完善、服务优质高效的国际农产品加工产业园；到2028年，把产业园打造成为‘中国农业硅谷、现代产业新城’”。
采访到的入驻企业大多认同“硅谷”的提法，他们说，“硅谷”就是产业聚集、人才聚集、技术聚集、资金聚集，从目前的形势看，国际产业园是可以做到的。
马新军的话更实在一些，他是这么说的：“如果中国一定要有‘农业硅谷’，那么这个地方应该是首选，因为这里有深厚的文化底蕴和坚实的农业基础，企业在这发展是有信心、有底气的。
关于驻马店修改城市名字的讨论多年来在论坛、贴吧里一直不绝于耳。不断有人提出，汝南这名字多好，古意盎然。有人反驳说，驻马店下辖的已经有汝南县了。这种说法立即遭到了质疑：长沙市下面不是有长沙县么？吉林省下面还有吉林市呢。
驻马店人的关注点从不在此，他们感兴趣的是：你了解驻马店吗？你去过驻马店吗？你知道驻马店2021年GDP总量达到3082.82亿元在河南18地市中名列第7吗？
这种级别的GDP在中国内地城市中大约可以排到第70位。中国内地城市数量将近700个，这个排名，说得过去。
而且，驻马店有历史。往远了说（大概不能再远了，因为这地方有神话），这儿是华夏文明的源头之一，黄帝元妃嫘祖降生于此。稍近点儿，东汉三国魏晋南北朝，汝南人才爆棚，俗语“汝半朝”的意思是，在那一大段儿激情燃烧的岁月里，朝廷官员一半儿都是汝南人，包括你所熟知的陈蕃（一屋不扫何以扫天下）、袁绍（被曹操干掉的本初大哥）、周伯仁（我不杀伯仁，伯仁因我而死）。再近点儿， 360周宏祎、高瓴资本张磊先后（差两年）出生于驻马店。
1308.84亿，关于河南你所不知道的事
驻马店的政府官员们考没考虑过申请更改城市名字不得而知。从他们全力以赴建设、宣传国际农产品加工产业园来看，他们显然无暇顾及来自互联网的议论。
河南省已经把驻马店定位为“国际农都”，认为驻马店在河南探索乡村振兴、实现现代农业强省的道路上“优势明显、地位重大”。就像河南省副省长武国定说的：国际农产品加工产业园的建设，关系着我国农业对外开放，关系着全省乡村振兴战略实施，关系着传统农区高质量发展，关系着驻马店在全省战略格局中的定位。
这段话应该从后往前读：因其传统农区的资源禀赋，国际农产品加工产业园放在了驻马店；它的建立对于驻马店固然重要，但它远远不仅属于驻马店一地，它将是河南乃至全国现代农业的一个标杆，一个发动机。
这个标杆应该如何打造，驻马店市委书记鲍常勇提出：要强化开放合作，坚持“走出去”与“引进来”相结合，进一步引企业、育产业、补链条、强龙头、聚集群。
河南是农业大省，驻马店是农业大市。大到什么程度？有一些数字。2021年，河南粮食总产量1308.84亿斤，全国第二；驻马店粮食总产量连续3年稳定在160亿斤以上，约占全省1/8，其中小麦年产近90亿斤，是全国的1/28。驻马店的花生、芝麻产量都是全国第一。一件有意思的事儿是，中国人每消费100斤肉或禽蛋，其中分别有1斤来自驻马店。
基于农业重镇的合理想象
所以，在2018年国际农产品加工产业园被批准建立之前，驻马店已经形成60多个农业产业化集群，有两个国家级农业产业园（泌阳夏南牛、正阳花生），农产品加工企业达到1700多家。这意味着，在农产品加工领域，驻马店就是华强北，就是广州陈田汽配城。当然，陈田华强北，仅仅是就供应链而言，驻马店有更伟大的期许，国际产业园将成为“中国农业硅谷”。
所以，驻马店政府申请建立中国第一个国际农产品加工产业园并获得批准是有道理的，这个产业园，并非横空出世。
冠名“国际”也是有道理的。驻马店“中国农产品加工业投资贸易洽谈会”从1998年开始举办，一年一届，迄今已历24届。以去年的第24届为例，中国内地之外，有美国、俄罗斯、日本、英国、阿根廷等51个国家和中国香港、澳门、台湾地区的220多家农产品加工企业参与。
既然谈到国际，顺便讲讲这个国际农产品加工产业园的交通。汝南号称“天下之中”，驻马店的晚报就叫《天中晚报》。接近“天中”有好处，无论东西南北，“世界那么大你要去看看”就显得比较容易。按照正在准备进入国际产业园区的河南尚品食品公司的说法，“以前我们在西南，只能做云贵川，要做华中、华东市场基本不可能”。身在“天中”，也要有现代交通做背书。驻马店有京广铁路、京珠高铁、京港澳高速过境，高铁向北1小时可达郑州，向南1个半小时可到武汉，两地均有国际机场；境内明港机场目前可通17个城市；洪河、汝河等流经驻马店的内河复航工程正在进行，复航后水路可东通淮河、南入长江，直达上海；至青岛、至宁波的铁海联运专列已经开通，加上中欧班列，可以分别对接欧洲和东南亚市场。
听上去像是一个楼盘介绍。如果把这座国际产业园看成一个新楼盘，从聘请伊藤忠商事株式会社、野村综研（上海）咨询公司参与规划，到成立由建设银行、中国银行、邮储银行、工商银行、兴业银行、中信银行组成的银团进行PPP项目合作贷款，驻马店至少看起来是一个有雄心而且有实力的开发商。上述企业名单大概能够彰显开发商的背景，如果不是身在河南省现代农业的大布局中，雄心和实力都无从谈起。
如你所知，河南是更大的楼盘。农产品加工是河南第一支柱产业，有人统计，河南生产了全国1/2的火腿肠，1/3的方便面，1/4的馒头，3/5的汤圆，7/10的水饺。在这个意义上，一座运营良好的国际农产品加工产业园，将成为河南的样板间。
中国农业硅谷的进行时和将来时
河南尚品食品公司已经决定明年入驻国际产业园。这家公司是2011年政府招商引资到驻马店的，专注于中式酱卤肉制品、西式低温肉制品、日式香肠、培根、火腿切片等产品的研发、生产与销售，现已发展为国内低温肉制品行业新星企业。
公司副总经理马新军看到国际产业园的变化：“招商不像以前那么粗放了，以前随便什么行业都能进来，现在有明确的思路，对行业、资金、技术、行业地位都有相当的要求，产业更集中、产业链更齐全，企业运营成本也就更低。”他说，产业聚集也让驻马店的人力资源更丰富，质量更高，外出打工者少了，“招20个人能来200人，这在很多地方根本不可能。”
政府的能力和效率也有了显著提升，政策不再是雷声大雨点儿小，而且有连续性。2021年11月30日，在驻马店市政银企工作座谈会上，马新军提出，公司刚开展了5000多万元的设备融资租赁业务，按照市政府文件，应当享受融资补助200万元。听马新军汇报后，李跃勇市长在会上立即安排。马回忆，李的原话是：“今天会后就安排，财政再紧张，承诺给企业的就不要拖，政府的公信力就是要践行承诺，要求企业诚信经营，政府更要做好表率。” 12月1日，200万元到达尚品公司账上。
玉锋集团是河北的玉米深加工企业，已经做到单体规模全国最大。在寻求向省外扩张时，他们最先考察的是漯河、宝丰等地，驻马店闻风而来，主动“上门拜访”。“主要是从人上、从事上感觉他们是可以信任的，所以很快我们就决定投资。”河南金玉锋大健康总经理赵建强说。他随后提及：“我们的厂区有一路高压线，在项目建设过程中必须迁改。我们提出要求后，驻马店市政府和园区给国电、国网做了很多工作，马上进行了迁改，据说费用一千多万。”
采访中，已经入驻国际产业园的五得利面粉、克明面业等企业，对驻马店的诚意也表示认可。
国际产业园的服务正在不断升级。尚品食品公司将要享受到的是“全过程、一站式”服务：”从项目立项到建设，园区全程参与，把工厂按你的要求建好，你缺钱，帮你解决融资。他们的理念是，企业只需要做好你最擅长的事。”
把马新军的这段话翻译成产业园的支持措施就是：做好入园企业的全生命周期服务。它包括：工商财税法一站式服务、专业技能培训服务、信息化建设服务；投资、融资、资产管理、上市辅导等综合金融服务；联合科研院所创建科技研发平台，加强技术和市场交流；建立人才招聘和管理平台，为园区企业的人才管理提供增值服务；打造技术设备引进平台，通过融资租赁等方式帮助企业引入国际先进技术设备；打造农产品交易中心，通过电商、交易所等帮助入园企业联通和共享全国销售网络……
这是国际产业园的承诺。当然，家底儿也需要亮一亮，承诺的背后，是中原豫资与中信建设、产业园等共同成立的豫信农业发展公司，还有伊藤忠这样的合作伙伴。 中原豫资，是河南省政府为支持全省新型城镇化建设、促进城乡一体化发展批准成立的省级投融资公司，所以，国际产业园是整个河南的事。企业身在占地60多平方公里的产业园，为企业提供服务的，是河南以至世界。
有资源，有战略，有诚意，有实力，如果是征婚，想必也会门庭若市。你可能已经注意到，本文采访的企业都来自食品生产行业。目前国际产业园已入驻四上企业（指规模以上工业企业、资质等级建筑业企业、限额以上批零住餐企业、国家重点服务业企业）80多家，其中食品企业有20多家。
这些直奔“粮仓”和“天中”而来的食品制造者，对粮食的消化能力有可能让你感到震惊。比如金玉锋大健康产业园，项目投产后每年能加工玉米360万吨，玉锋集团董事长王玉锋曾对媒体说，这种加工能力“几乎可以吃下方圆300公里范围内的玉米”。
比如五得利在产业园已经投产的面粉车间，每年可加工小麦165万吨（33亿斤）。比如克明面业的当地工厂，每年加工小麦100万吨（20亿斤）。我们在前面写到过，驻马店小麦年产量在90亿斤上下，面对如此巨无霸的“饭量”，产业园可能需要扩宽原材料的引进渠道。一个可以参考的建议是，以口碑卓著、已连续举办24届的中国农产品加工业投资贸易洽谈会为基础，建立全国性的粮食交易平台。
国际产业园的目标是，“到2023年建成产业优势明显、配套功能完善、服务优质高效的国际农产品加工产业园；到2028年，把产业园打造成为‘中国农业硅谷、现代产业新城’”。
采访到的入驻企业大多认同“硅谷”的提法，他们说，“硅谷”就是产业聚集、人才聚集、技术聚集、资金聚集，从目前的形势看，国际产业园是可以做到的。
马新军的话更实在一些，他是这么说的：“如果中国一定要有‘农业硅谷’，那么这个地方应该是首选，因为这里有深厚的文化底蕴和坚实的农业基础，企业在这发展是有信心、有底气的。
【西固法院案例】售房广告与购房合同不一致！开发商的“策略”还是买房人的“陷阱”？
现如今，任何与房子相关的讯息都会引起人们的高度关注，几乎每一个新开楼盘都能吸引许多蠢蠢欲动购房者青睐的目光，也正因为此，一些开发商在售房广告上打起了主意，用一些天花乱坠的宣传博取人们的眼球，进而获得高额的利润。近日，家住西固区的小王就吃了售房广告的亏……
2019年初，小王无意中看到了某预售楼盘的宣传海报，瞬间被里面诱人的内容所吸引。走进售楼中心后，销售人员向小王详细介绍了该楼盘的基础规划、周边配套设施以及几套房型。销售人员告诉小王，所预售的所有住房都是西固某重点学校的学区房且距离地铁站仅有几百米的距离。一个个诱人的条件令小王十分心动，他当即决定购买并于一周后签订了房屋买卖合同，交付了首笔购房款。房屋建成后，小王发现房子并不是重点学校的学区房，所在小区与地铁站之间的距离也并不像当初销售人员所描述的那么近。感到自己上当受骗的小王多次找到开发商理论，但均没有得到满意的答复，遂向西固法院提起了诉讼。
案件审理过程中，被告开发商并没有否认其员工曾经向小王作出过与实际情况不符的宣传引导，但其辩称这些宣传内容并未约定在双方订立的购房合同中；非但如此，合同中还明确约定“合同订立前任何承诺均不作为合同内容，双方的权利义务以书面约定为准”，故被告开发商请求法院驳回原告小王的全部诉讼请求。那么，被告这番看似有理有据的抗辩理由能够成立吗？
我们都知道，在期房买卖中，由于买卖合同签订时房屋尚未建成，买受人是否选择购买房屋更多受到开发商的销售广告和宣传资料的影响，因此承担了较大的风险。为保护买受人合法权益，规制房地产开发商通过广告宣传诱导买受人却不履行承诺和逃避责任的不诚信行为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”据此可知，即使商品房的销售广告和宣传资料内容并没有载入购房合同，只要其涉及预售房屋及相关设施且内容具体明确，足以影响房屋价格或购房者的买房意愿，同样可以视为购房合同的组成部分，成为确定买卖双方权利义务内容的依据。
那么，房地产开发商在合同中明确将销售广告和宣传资料中的承诺排除在合同内容之外，是否就可以成为其免除责任的“护身符”呢？实践中，商品房买卖合同多为房地产开发商单方拟定且重复多次使用的格式合同。在格式合同中，提供格式合同的一方决定了合同的内容，另一方则被动接受，并无磋商的余地。对此，《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定：“不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利、排除对方主要权利的格式条款无效。”因此，即使开发商明确将销售广告和宣传资料中的承诺排除在购房合同内容之外，该条款亦归于无效。
办案法官耐心地向被告开发商解释了法律的相关规定，刚刚还言之凿凿的开发商逐渐意识到道理并不在自己这边，于是主动提出与原告调解。经法官居中调和，原、被告双方达成调解协议，这起房屋买卖合同纠纷得到了平和解决。
现如今，任何与房子相关的讯息都会引起人们的高度关注，几乎每一个新开楼盘都能吸引许多蠢蠢欲动购房者青睐的目光，也正因为此，一些开发商在售房广告上打起了主意，用一些天花乱坠的宣传博取人们的眼球，进而获得高额的利润。近日，家住西固区的小王就吃了售房广告的亏……
2019年初，小王无意中看到了某预售楼盘的宣传海报，瞬间被里面诱人的内容所吸引。走进售楼中心后，销售人员向小王详细介绍了该楼盘的基础规划、周边配套设施以及几套房型。销售人员告诉小王，所预售的所有住房都是西固某重点学校的学区房且距离地铁站仅有几百米的距离。一个个诱人的条件令小王十分心动，他当即决定购买并于一周后签订了房屋买卖合同，交付了首笔购房款。房屋建成后，小王发现房子并不是重点学校的学区房，所在小区与地铁站之间的距离也并不像当初销售人员所描述的那么近。感到自己上当受骗的小王多次找到开发商理论，但均没有得到满意的答复，遂向西固法院提起了诉讼。
案件审理过程中，被告开发商并没有否认其员工曾经向小王作出过与实际情况不符的宣传引导，但其辩称这些宣传内容并未约定在双方订立的购房合同中；非但如此，合同中还明确约定“合同订立前任何承诺均不作为合同内容，双方的权利义务以书面约定为准”，故被告开发商请求法院驳回原告小王的全部诉讼请求。那么，被告这番看似有理有据的抗辩理由能够成立吗？
我们都知道，在期房买卖中，由于买卖合同签订时房屋尚未建成，买受人是否选择购买房屋更多受到开发商的销售广告和宣传资料的影响，因此承担了较大的风险。为保护买受人合法权益，规制房地产开发商通过广告宣传诱导买受人却不履行承诺和逃避责任的不诚信行为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”据此可知，即使商品房的销售广告和宣传资料内容并没有载入购房合同，只要其涉及预售房屋及相关设施且内容具体明确，足以影响房屋价格或购房者的买房意愿，同样可以视为购房合同的组成部分，成为确定买卖双方权利义务内容的依据。
那么，房地产开发商在合同中明确将销售广告和宣传资料中的承诺排除在合同内容之外，是否就可以成为其免除责任的“护身符”呢？实践中，商品房买卖合同多为房地产开发商单方拟定且重复多次使用的格式合同。在格式合同中，提供格式合同的一方决定了合同的内容，另一方则被动接受，并无磋商的余地。对此，《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定：“不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利、排除对方主要权利的格式条款无效。”因此，即使开发商明确将销售广告和宣传资料中的承诺排除在购房合同内容之外，该条款亦归于无效。
办案法官耐心地向被告开发商解释了法律的相关规定，刚刚还言之凿凿的开发商逐渐意识到道理并不在自己这边，于是主动提出与原告调解。经法官居中调和，原、被告双方达成调解协议，这起房屋买卖合同纠纷得到了平和解决。
#买房指导#【海洋活力区——铂悦·灵犀湾 均价15500-26000元/㎡】
乐居买房讯，现有项目铂悦·灵犀湾现正热销中楼盘均价公布，敬请关注。以下是楼盘的有关介绍。 铂悦·灵犀湾，位于西海岸新区古镇口海军公园旁·映山红路与海军路交汇处，靠近地铁M13沿线，1月1日启封。价格为约15500-26000元/㎡/平米，项目占地面积约为230000平方米，总建筑面积约为440...
https://t.cn/A6JlAGdT
乐居买房讯，现有项目铂悦·灵犀湾现正热销中楼盘均价公布，敬请关注。以下是楼盘的有关介绍。 铂悦·灵犀湾，位于西海岸新区古镇口海军公园旁·映山红路与海军路交汇处，靠近地铁M13沿线，1月1日启封。价格为约15500-26000元/㎡/平米，项目占地面积约为230000平方米，总建筑面积约为440...
https://t.cn/A6JlAGdT
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