“拼爹又拼娃”，千辛万苦拿到湖里这个学校的offer，当姐姐的却高兴不起来
关于我家小朋友到哪个学校上初中的事，昨天终于尘埃落定。在经历过一家人内部“大战800回合”后，孩子爸爸终于还是申请了湖里的高新人才子女学校。在经历的报名和层层审核后，我家小朋友5号收到了入学offer，可以如愿成为这个大热门学校第一届学生的大“师哥”了。
当大“师哥”是因为湖里这个九年一贯制学校第一次招生，虽然办学晚但起点高。从硬件上说，这个学校位于湖里两岸金融中心，属于市直属学校，硬件设施可以说是目前厦门最好的。“软件”上，要求孩子的父母都是市级及以上人才计划的高层次人才、市重点企业骨干人才、政策教育优待人员，换句话说“生源”优秀。在师资上，校长由厦门五中校长担任，任课老师由厦门一中、双十中学、外国语学校、厦门实验小学，厦门五中的优秀老师授课，一个年级4个班小班化教学。按理来说我家小朋友的应该要“开挂”了，作为全家的希望以后考“一双外”应该有戏，可我这个当姐姐的却高兴不起来。
因为小朋友的“狠心”的爸爸千挑万选，最终定这个学校的原因竟然是能住宿。也就是说，孩子爸爸当了小学6年司机，初中3年准备“罢工”，让孩子从初一就开始住校了。并且已经打听好了，湖里这个学校从小学就能寄宿，也是厦门唯二初中能寄宿的学校，而且学校住宿环境也很好，打算从暑假开始就锻炼孩子的自我生存能力。说是孩子爸妈心大还是说是太过于相信这个学校的老师？只希望我家小朋友能理解父母的良苦用心，在湖里好好读书。#湖里故事#
关于我家小朋友到哪个学校上初中的事，昨天终于尘埃落定。在经历过一家人内部“大战800回合”后，孩子爸爸终于还是申请了湖里的高新人才子女学校。在经历的报名和层层审核后，我家小朋友5号收到了入学offer，可以如愿成为这个大热门学校第一届学生的大“师哥”了。
当大“师哥”是因为湖里这个九年一贯制学校第一次招生，虽然办学晚但起点高。从硬件上说，这个学校位于湖里两岸金融中心，属于市直属学校，硬件设施可以说是目前厦门最好的。“软件”上，要求孩子的父母都是市级及以上人才计划的高层次人才、市重点企业骨干人才、政策教育优待人员，换句话说“生源”优秀。在师资上，校长由厦门五中校长担任，任课老师由厦门一中、双十中学、外国语学校、厦门实验小学，厦门五中的优秀老师授课，一个年级4个班小班化教学。按理来说我家小朋友的应该要“开挂”了，作为全家的希望以后考“一双外”应该有戏，可我这个当姐姐的却高兴不起来。
因为小朋友的“狠心”的爸爸千挑万选，最终定这个学校的原因竟然是能住宿。也就是说，孩子爸爸当了小学6年司机，初中3年准备“罢工”，让孩子从初一就开始住校了。并且已经打听好了，湖里这个学校从小学就能寄宿，也是厦门唯二初中能寄宿的学校，而且学校住宿环境也很好，打算从暑假开始就锻炼孩子的自我生存能力。说是孩子爸妈心大还是说是太过于相信这个学校的老师？只希望我家小朋友能理解父母的良苦用心，在湖里好好读书。#湖里故事#
【理顺管理体制、创新办园方式——体制改革拉升公办园占比】“到2025年，公办园在园幼儿占比达到50%以上。”这是《“十四五”学前教育发展提升行动计划》提出的目标，也是继中共中央、国务院2018年颁布的《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》（以下简称《若干意见》）提出“公办园在园幼儿占比到2020年全国原则上达到50%”后，又一次强调这一发展目标。
上世纪90年代中后期开始，随着我国经济体制改革和社会相关领域改革的推进，大量的企事业单位办园转制，或被“断奶”，或被推向市场，导致公办学前教育资源大幅缩减。
2010年以来，我国坚持政府主导发展公益普惠学前教育，承担着“保基本、兜底线、引领方向、平抑收费”主渠道作用的公办园，通过各地持续的新建改扩建，慢慢“恢复元气”。
目前，很多地区公办园在园幼儿占比已经超过50%，成果来之不易，尤其对于那些曾经民办园“主打天下”的地区。他们运用改革的智慧，理顺管理体制、创新办园方式，挣脱人、财、地的束缚，探索公办资源供给新模式，有力拉升了公办园占比。
扩资源，公办性质园也姓“公”
近几年，各地国企和事业单位办园渐渐多了起来。
去年，成都市郫都区创新公办园体制机制，探索国企“投融建营”一体化举办新模式。此举打破了政府统揽包办公办园的传统做法，推动了学前教育多元化供给。
无独有偶。作为厦门市未来的“浦东”，翔安区过去学前教育比较薄弱，公办园不多。为突破制约翔安教育发展的机构设置和师资编制瓶颈，探索办园新模式，翔安教育集团在区委区政府的推动下成立了。
“集团是一个事业性质的单位，办的园属于公办性质园，财政给予兜底，让集团可以一心一意办学。”翔安教育集团总校长吴启建说，目前，集团已经拥有18所幼儿园，他的目标是办三四十所。
公办性质园，通常是指除教育行政部门外的党政机关、企事业单位、部队、集体等，利用国有资产、集体资产及财政经费举办的幼儿园。
《若干意见》提出：“鼓励支持街道、村集体、有实力的国有企事业单位，特别是普通高等学校举办公办园。”有学者认为，这是在新时期适时、突破性地明确了公办性质园也是公办园的性质定位。
目前，我国不少省份在公办园的概念界定中包含了公办性质园，并且建立了生均拨款机制。比如，湖南省明确提出：党政机关、企事业单位、群团组织、军队、城镇街道、农村集体举办的幼儿园，利用国有资产、集体资产及财政性资金举办的幼儿园，全部用于扩大公办学前教育资源。
过去几年来，不少地区都积极鼓励支持政府机关、国有企事业单位、街道、农村集体举办公办性质园，此举有力拉升了公办园在园幼儿占比。
破束缚，多种形式发展公办园
2020年底，深圳交出了一份漂亮的公办园建设成绩单：公办园在园幼儿占比，从2018年底的不到4%跃升至50%以上，公办园和普惠性民办园在园幼儿占比达89%。
过去，由于市场化发展程度较高，深圳学前教育民办“主打天下”。为提高公办园占比，2018年，深圳提出大力推进新型公办园建设，并将其登记为其他组织举办的事业单位。
“其他组织举办的事业单位”源于深圳的一项改革。近年来，深圳大胆探索、先行先试，打破由政府部门举办事业单位的束缚，大力引导、创新推动事业单位、社会团体及企业等组织利用国有资产举办事业单位。新型公办园亦属于此列。
这种新型事业单位不定级别、不定编制，实行企业化管理和社会化用人，兼具事业单位之名和公益属性之实，可采取更加灵活的用人机制、更加市场化的管理运行模式。
实际上，在《关于实施第三期学前教育行动计划的意见》中也提出，“对符合条件的幼儿园，按照《事业单位登记管理暂行条例》和《事业单位、社会团体及企业等组织利用国有资产举办事业单位设立登记办法（试行）》（以下简称《登记办法》）完成事业单位登记”。
该《登记办法》是中央编办2015年12月印发的，其中明确说明其“适用于不纳入机构编制核定范围……的事业单位设立登记”。
曾经同样是民办园“占大头”的温州，为了完成公办园在园幼儿占比50%的目标，也采用了多种方式设立各种公办园。
在争取尽量多地审批设立新建公办园的同时，温州探索登记设立公办园。具体来说，就是把城镇住宅小区配套园和其他国有（村集体）资产举办的幼儿园，登记设立为公办园。温州市瓯海区作为浙江省首批登记设立公办园试点区域，2021年公办园覆盖率达到了51.03%。
与此同时，温州也尝试设立新型公办园，以“民中选优”为目标，制定“办园性质、办园水平、收费标准、师资队伍”四方面认定标准，由教育局、财政局等部门对自愿报名的民办园进行审核、考察、评审、认定，转设为新型公办园，登记为事业单位法人。温州市平阳县去年创办了7所新型公办园，使公办园覆盖率提升了13.59个百分点。
为突破人力、财力、土地的瓶颈，温州部分区县还因地制宜采取委托给民办教育集团管理、举办租赁式公办园等方式，加快发展公办园。
虽然登记设立公办园，突破了机构设置瓶颈和编制不足的难题，使公办园占比有力提升，但也有学者担心，在“编制情结”影响下，此举或将削弱幼儿园教师职业的吸引力。
强监管，建立有力的保障机制
北京市朝阳区朝花幼儿园是2013年成立的公办普惠的集团化幼儿园，是朝阳区教委为解决有效供给不足和区域发展不平衡，由其直属事业单位举办而成，目前已拥有28所分园。
办园主体姓“公”，但又不同于全额拨款的教办园，朝花幼儿园自创办伊始就肩负着体制改革和机制创新的使命。“我们大胆破除了编制对师资招聘数量的束缚，借助市场机制提高教师待遇，实现了人才资源效用最大化。”朝花幼儿园理事长邹国祥说，市级和区级财政都给予集团经费补助，让集团可以放开手脚开拓创新。
普惠园的健康发展，离不开政府的财政支持。在北京，无论公办、民办，只要是普惠园，都按“质量标准统一、价格标准统一、补助标准统一”管理。各区在市级补助标准的基础上，又增加了区级层面的配套补助。
目前，对于公办性质园，全国有不少地区都在尝试理顺办园体制，实行属地化管理，并明确其与公办园享有同等的生均财政拨款标准或生均公用经费标准，有的地区还运用了多种财政专项补助。当地政府在给予财政支持的同时，也加强了监管，确保其提供有质量的学前教育服务。
在吴启建看来，翔安教育集团是体制机制创新的一个案例。“我们的管理参照省级示范园标准，但又不同于公办，是企业化管理，有第三方评估，绩效考核力度较大。”
据了解，翔安区政府采用“以学位定事务”“以事务定经费”的原则，按不低于公办园的标准向集团购买服务，并建立了教育部门“管”、教育集团“办”、第三方“评”相分离的管理机制。
人事制度改革直接影响着公办性质园资源的扩大和质量的提升。近年来，一些地区也在积极探索解决公办性质园教师编制紧缺、待遇不高、数量不足的问题。一方面，通过制定公办园编制标准将部分公办性质园纳入机构编制管理范围，使部分教师有了“人头费”；另一方面，探索实行人员控制总量备案管理，或政府购买服务等，解决教师待遇和短缺问题。
有学者认为，未来应该着力研究公办性质园纳入公办园落实落地的政策，核心是聚焦出台保障各类公办性质园与教办园享有同等公办属性和地位的政策举措。如此，才能增强公办性质园的吸引力，吸引更多组织来举办，吸引更多优秀教师来加入。#教育# #学前教育# #幼儿园#
上世纪90年代中后期开始，随着我国经济体制改革和社会相关领域改革的推进，大量的企事业单位办园转制，或被“断奶”，或被推向市场，导致公办学前教育资源大幅缩减。
2010年以来，我国坚持政府主导发展公益普惠学前教育，承担着“保基本、兜底线、引领方向、平抑收费”主渠道作用的公办园，通过各地持续的新建改扩建，慢慢“恢复元气”。
目前，很多地区公办园在园幼儿占比已经超过50%，成果来之不易，尤其对于那些曾经民办园“主打天下”的地区。他们运用改革的智慧，理顺管理体制、创新办园方式，挣脱人、财、地的束缚，探索公办资源供给新模式，有力拉升了公办园占比。
扩资源，公办性质园也姓“公”
近几年，各地国企和事业单位办园渐渐多了起来。
去年，成都市郫都区创新公办园体制机制，探索国企“投融建营”一体化举办新模式。此举打破了政府统揽包办公办园的传统做法，推动了学前教育多元化供给。
无独有偶。作为厦门市未来的“浦东”，翔安区过去学前教育比较薄弱，公办园不多。为突破制约翔安教育发展的机构设置和师资编制瓶颈，探索办园新模式，翔安教育集团在区委区政府的推动下成立了。
“集团是一个事业性质的单位，办的园属于公办性质园，财政给予兜底，让集团可以一心一意办学。”翔安教育集团总校长吴启建说，目前，集团已经拥有18所幼儿园，他的目标是办三四十所。
公办性质园，通常是指除教育行政部门外的党政机关、企事业单位、部队、集体等，利用国有资产、集体资产及财政经费举办的幼儿园。
《若干意见》提出：“鼓励支持街道、村集体、有实力的国有企事业单位，特别是普通高等学校举办公办园。”有学者认为，这是在新时期适时、突破性地明确了公办性质园也是公办园的性质定位。
目前，我国不少省份在公办园的概念界定中包含了公办性质园，并且建立了生均拨款机制。比如，湖南省明确提出：党政机关、企事业单位、群团组织、军队、城镇街道、农村集体举办的幼儿园，利用国有资产、集体资产及财政性资金举办的幼儿园，全部用于扩大公办学前教育资源。
过去几年来，不少地区都积极鼓励支持政府机关、国有企事业单位、街道、农村集体举办公办性质园，此举有力拉升了公办园在园幼儿占比。
破束缚，多种形式发展公办园
2020年底，深圳交出了一份漂亮的公办园建设成绩单：公办园在园幼儿占比，从2018年底的不到4%跃升至50%以上，公办园和普惠性民办园在园幼儿占比达89%。
过去，由于市场化发展程度较高，深圳学前教育民办“主打天下”。为提高公办园占比，2018年，深圳提出大力推进新型公办园建设，并将其登记为其他组织举办的事业单位。
“其他组织举办的事业单位”源于深圳的一项改革。近年来，深圳大胆探索、先行先试，打破由政府部门举办事业单位的束缚，大力引导、创新推动事业单位、社会团体及企业等组织利用国有资产举办事业单位。新型公办园亦属于此列。
这种新型事业单位不定级别、不定编制，实行企业化管理和社会化用人，兼具事业单位之名和公益属性之实，可采取更加灵活的用人机制、更加市场化的管理运行模式。
实际上，在《关于实施第三期学前教育行动计划的意见》中也提出，“对符合条件的幼儿园，按照《事业单位登记管理暂行条例》和《事业单位、社会团体及企业等组织利用国有资产举办事业单位设立登记办法（试行）》（以下简称《登记办法》）完成事业单位登记”。
该《登记办法》是中央编办2015年12月印发的，其中明确说明其“适用于不纳入机构编制核定范围……的事业单位设立登记”。
曾经同样是民办园“占大头”的温州，为了完成公办园在园幼儿占比50%的目标，也采用了多种方式设立各种公办园。
在争取尽量多地审批设立新建公办园的同时，温州探索登记设立公办园。具体来说，就是把城镇住宅小区配套园和其他国有（村集体）资产举办的幼儿园，登记设立为公办园。温州市瓯海区作为浙江省首批登记设立公办园试点区域，2021年公办园覆盖率达到了51.03%。
与此同时，温州也尝试设立新型公办园，以“民中选优”为目标，制定“办园性质、办园水平、收费标准、师资队伍”四方面认定标准，由教育局、财政局等部门对自愿报名的民办园进行审核、考察、评审、认定，转设为新型公办园，登记为事业单位法人。温州市平阳县去年创办了7所新型公办园，使公办园覆盖率提升了13.59个百分点。
为突破人力、财力、土地的瓶颈，温州部分区县还因地制宜采取委托给民办教育集团管理、举办租赁式公办园等方式，加快发展公办园。
虽然登记设立公办园，突破了机构设置瓶颈和编制不足的难题，使公办园占比有力提升，但也有学者担心，在“编制情结”影响下，此举或将削弱幼儿园教师职业的吸引力。
强监管，建立有力的保障机制
北京市朝阳区朝花幼儿园是2013年成立的公办普惠的集团化幼儿园，是朝阳区教委为解决有效供给不足和区域发展不平衡，由其直属事业单位举办而成，目前已拥有28所分园。
办园主体姓“公”，但又不同于全额拨款的教办园，朝花幼儿园自创办伊始就肩负着体制改革和机制创新的使命。“我们大胆破除了编制对师资招聘数量的束缚，借助市场机制提高教师待遇，实现了人才资源效用最大化。”朝花幼儿园理事长邹国祥说，市级和区级财政都给予集团经费补助，让集团可以放开手脚开拓创新。
普惠园的健康发展，离不开政府的财政支持。在北京，无论公办、民办，只要是普惠园，都按“质量标准统一、价格标准统一、补助标准统一”管理。各区在市级补助标准的基础上，又增加了区级层面的配套补助。
目前，对于公办性质园，全国有不少地区都在尝试理顺办园体制，实行属地化管理，并明确其与公办园享有同等的生均财政拨款标准或生均公用经费标准，有的地区还运用了多种财政专项补助。当地政府在给予财政支持的同时，也加强了监管，确保其提供有质量的学前教育服务。
在吴启建看来，翔安教育集团是体制机制创新的一个案例。“我们的管理参照省级示范园标准，但又不同于公办，是企业化管理，有第三方评估，绩效考核力度较大。”
据了解，翔安区政府采用“以学位定事务”“以事务定经费”的原则，按不低于公办园的标准向集团购买服务，并建立了教育部门“管”、教育集团“办”、第三方“评”相分离的管理机制。
人事制度改革直接影响着公办性质园资源的扩大和质量的提升。近年来，一些地区也在积极探索解决公办性质园教师编制紧缺、待遇不高、数量不足的问题。一方面，通过制定公办园编制标准将部分公办性质园纳入机构编制管理范围，使部分教师有了“人头费”；另一方面，探索实行人员控制总量备案管理，或政府购买服务等，解决教师待遇和短缺问题。
有学者认为，未来应该着力研究公办性质园纳入公办园落实落地的政策，核心是聚焦出台保障各类公办性质园与教办园享有同等公办属性和地位的政策举措。如此，才能增强公办性质园的吸引力，吸引更多组织来举办，吸引更多优秀教师来加入。#教育# #学前教育# #幼儿园#
【百强房企一季度业绩缩水五成，集中供地未解地市低迷】
合约销售：下行压力持续 一季度百强业绩同比腰斩
核心观点
2022年3月，中国房地产行业下行压力持续，销售业绩表现不尽人意。百强房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元，环比增长27.4%，增幅明显低于往年同期；同比降低52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点；相比1月业绩规模降低2.6%。
累计业绩来看，一季度开局惨淡，百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，超8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。二三季度企业需加紧推盘供货，积极营销以尽可能提高去化率水平。
一季度百强房企各梯队销售门槛进一步下行。TOP10房企销售操盘金额门槛仅为333亿元，较去年同期降低45.2%。TOP30房企销售操盘金额门槛为120亿元，较2021年降低56.4%，并低于2020年TOP30销售门槛。而TOP50和TOP100房企的销售操盘金额门槛为72.3亿元和27.4亿元，同比降幅达49.5%和47.5%，且仅略高于2020年同期。
3月受疫情、行业信心不足等影响，市场整体表现持续低迷。具体来看，百强房企中近4成企业单月业绩环比下降，且有2成房企降幅大于30%。3成百强房企单月业绩环比小幅增长，增幅不及往年同期。
但同时，本月也有中海、招商、华润、金地、金茂、越秀等部分规模房企表现较为亮眼，实现单月业绩环比大幅增长，增幅均超过100%。
企业拿地：国企及头部稳健房企拿地为主 集中供地未解市场低迷
核心观点
3月30家监测房企的土地投资仍处于低位，受投资结构影响，本月量升价跌，平均楼板价7285元/平方米。本月30家典型房企新增土储总建面307万平方米，环比上升210%；新增土地成交价格224亿元，环比下降23%。
平均楼板价7285元/平方米，环比下降75%。主要是上月北京首轮集中土拍，而本月主要集中在合肥、重庆、青岛等几个二线城市，楼板价环比下降。
本月监测房企中只有8家投资拿地，仍被国企、央企及头部稳健型房企包揽。华润和中海一季度拿地金额已超百亿元，前两个月拿地较多的绿城等本月则放缓了脚步，整体而言房企以谨慎拿地为主，不少企业前三个月都未获地。
从成交结构来看，受福州、青岛、合肥、厦门、重庆和武汉集中供地影响，本月一二线城市占比较高，占比达到72%；区域分布方面，珠三角区域占比最高达43%，环渤海其次为27%，长三角和中西部分别为18%和12%。
企业及城市分化未来将更加明显。3月房地产市场迎来一系列利好声音，若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升，二季度或迎来拿地窗口期。但值得注意的是，今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧，谨慎投资仍是未来主旋律。
这也意味着，一旦二季度疫情得到有效的控制和缓解，随着市场的正常运转，大概率房地产市场将迎来一波小阳春，但可以预见的是，城市、企业的分化将愈发明显。我们认为长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州，以及上海、广州等一线城市，土拍热度回温将领先其他城市，部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。
企业融资：3月房企新增融资额环比上升138.7%
核心观点
融资总量：2022年3月100家典型房企的融资总量为878.39亿元，环比上升138.7%，同比下降29.1%。融资量环比有较大的增长，同比降幅收窄，主要在于年初政策暖风频吹，3月六部委又就房地产问题进行发声，促进房地产业良性循环和健康发展，促进企业融资恢复。从融资结构来看，境内债权融资641.18亿元，环比上升125.2%，同比下降15.0%；
境外债权融资72.93亿元，环比上升27.6%，同比下降65.7%；本月资产证券化融资164.28亿元，环比上升526.8%，同比下降39.6%，大部分是国企央企，融资意愿有所上升。
融资成本：2021年截至3月100家典型房企新增债券类1融资成本4.50%，较2021年下降0.78个百分点，其中境外债券融资成本达7.54%，上升0.52个百分点，境内债券融资成本3.23%，较2021年下降0.83个百分点。
单月来看，3月房企融资成本4.35%，环比上升0.54pct，同比下降0.62pct。其中境内融资成本3.30%，环比上升0.13pct，本月有更多的企业进行了境内发债，上实城市开发、首开股份、金融街、旭辉集团等加入了发债队伍；境外融资成本8.72%，环比下降0.09pct。
企业表现：本月融资总量最高的企业为华发股份，融资总量约148.8亿元，华发股份发行了合计42亿元的资产证券化产品，以及为多家子公司的贷款进行了担保。从企业梯队来看，2022年1-3月TOP10房企融资平均额83.76亿元最大，融资总额同比下降33.27%，下降幅度最小。
成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.39%，其较2021年全年下降0.79pct，较成本最高的TOP11-30梯队的房企低1.98pct；TOP31-50房企较2021年全年上升0.34pct至5.24%，是唯一一个上升的梯队，主要是因为该梯队部分企业进行了境外债的交换要约，成本有所上升。
营销策略：暖春购房节来袭 依托妇女节进行社群营销
核心观点
3月，房企集团性的营销活动较上月增多，主要是一些集团性的暖春造节活动。从市场来看，3月表现不及往年，虽然30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，但同比跌幅进一步扩大至47%。从营销来看，时值三月，房企结合暖春概念推出了一些营销活动，让利方式上仍然是折扣、特价房和全民营销返佣金等。
3月房企主要是一些暖春相关的造节营销活动，另外适逢3.8妇女节，部分房企还结合女性话题了组织一些活动。造节营销上与以往一致，像禹洲的礼焕新春计划、三盛春日购房热爱季等均是从集团层面设置暖春购房节的主题，之后各个楼盘按照各自情况制定专属折扣。
女性活动方面，石榴集团组织“太太的洋房”专场，成交即赠温居礼/安家礼/节日礼，时代中国则依托独特的 “她时代”社群品牌展开“她在场”论坛、“她在家”微纪录等女性专题特别策划。
就当下而言，政策端持续出现回暖的趋势，房企在营销上也需要持续跟进，除了结合“暖春”等概念推出一些造节活动，由于国内疫情有反复，还可以推出一些互动性较强的线上营销活动，如居家运动打卡、小游戏等。
而从长期来看，企业还是需要结合互联网平台，通过营销策划和组织，提升产品、服务满意度，搭建企业品牌形象，提升客户黏性，企业可以在社群营销、媒体矩阵搭建这方面做更多尝试。
人事变动：保利发展聘任唐翔为副总经理 祥生控股委任洪育苗为独立非执董
核心观点
3月，房企高层人事动态信息数量较前月基本持平，从108家监测企业的人事变动情况来看，受到疫情等因素影响，房企高层人员的职务变动频次稳中略降，企业内部组织架构调整仍在进行和深化。
3月1日，祥生控股(集团)有限公司发布公告，洪育苗已获委任为该公司独立非执行董事及审核委员会主席，即日起生效。自2017年3月至今，洪先生于智纺国际控股有限公司任职期间先后担任执行董事、首席财务官、公司秘书及非执行董事。
于2019年7月至2020年5月，其担任盛源控股有限公司的首席财务官及公司秘书。自2020年6月至今，洪先生担任绿科科技国际有限公司的副总裁、公司秘书及首席财务官。
3月10日，保利发展发布2022年第1次临时董事会决议公告。根据公司董事、总经理周东利先生的提名，同意聘任唐翔先生为公司副总经理，任期自董事会审议通过之日起至公司第六届董事会任期届满之日止。
资料显示，唐翔，建筑学学士。2006年进入保利发展工作，历任保利发展技术研发中心副总经理、总经理，保利华南实业有限公司常务副总经理、总经理、董事长，现任浙江保利城市发展有限公司董事长、保利浙南房地产开发有限公司董事长。
战略动态：金茂服务挂牌上市 万物云分拆上市获证监会受理
核心观点
本月房企多元化业务集中物业管理和商业运营，城市更新、数字化、保障租赁内有新进展。物管赛道竞争白热化，多家房企看中学校物管赛道，并与学校方多次续约建立良好合作关系。
商业运营活跃度有所提升，多个轻资产运营项目陆续落地。城市更新市场，尤其是大湾区城市更新市场广受关注，如何加快盘活优质资产是赛道内房企面临的主要挑战。搭建跨境碳信用交易平台，拓宽绿色项目境外融资渠道。租赁住房规模扩张，已有较大规模的保障性租赁住房社区投入使用。
招商积余续签广州大学服务合同，已为多家大学提供物业服务。3月7日，招商积余成功续签广州大学，将服务保障学校教学、科研及师生的多元需求。在此之前，招商积余已为清华大学、北京师范大学、北京化工大学、深圳大学、中山大学、香港中文大学（深圳）等学府提供物业服务。
其中，深圳大学和香港中文大学（深圳）分别荣获”全国高校后勤物业服务优秀示范项目“、”高校物业管理标杆项目“称号。未来，招商积余将继续巩固在住宅物业市场的拓展优势，同时也将加大在高校、城市服务、医院等细分市场的拓展力度。
金茂服务正式在港交所挂牌上市，开盘报7.4港元。3月10日，中国金茂旗下物业服务发展公司金茂服务正式在港交所挂牌上市，据此前公告显示，金茂服务全球发售约1.01亿股股份，发售价为8.14港元/股。
金茂服务称，此次募得资金净额使用55%用于物色同行业公司的战略投资及收购机会，扩大公司业务规模，22%的资金将用于升级智慧管理服务系统及公司智慧社区和智慧城市解决方案，其余金额将用于开发公司的社区增值服务以及其他用途。
物管行业仍处于整合分化阶段，业务扩张带来的规模效应对金茂服务业绩助力明显，因此未来金茂服务将继续拓宽渠道进一步扩大并多元化在管物业组合，以实现规模经济，提升行业竞争力。
合约销售：下行压力持续 一季度百强业绩同比腰斩
核心观点
2022年3月，中国房地产行业下行压力持续，销售业绩表现不尽人意。百强房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元，环比增长27.4%，增幅明显低于往年同期；同比降低52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点；相比1月业绩规模降低2.6%。
累计业绩来看，一季度开局惨淡，百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，超8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。二三季度企业需加紧推盘供货，积极营销以尽可能提高去化率水平。
一季度百强房企各梯队销售门槛进一步下行。TOP10房企销售操盘金额门槛仅为333亿元，较去年同期降低45.2%。TOP30房企销售操盘金额门槛为120亿元，较2021年降低56.4%，并低于2020年TOP30销售门槛。而TOP50和TOP100房企的销售操盘金额门槛为72.3亿元和27.4亿元，同比降幅达49.5%和47.5%，且仅略高于2020年同期。
3月受疫情、行业信心不足等影响，市场整体表现持续低迷。具体来看，百强房企中近4成企业单月业绩环比下降，且有2成房企降幅大于30%。3成百强房企单月业绩环比小幅增长，增幅不及往年同期。
但同时，本月也有中海、招商、华润、金地、金茂、越秀等部分规模房企表现较为亮眼，实现单月业绩环比大幅增长，增幅均超过100%。
企业拿地：国企及头部稳健房企拿地为主 集中供地未解市场低迷
核心观点
3月30家监测房企的土地投资仍处于低位，受投资结构影响，本月量升价跌，平均楼板价7285元/平方米。本月30家典型房企新增土储总建面307万平方米，环比上升210%；新增土地成交价格224亿元，环比下降23%。
平均楼板价7285元/平方米，环比下降75%。主要是上月北京首轮集中土拍，而本月主要集中在合肥、重庆、青岛等几个二线城市，楼板价环比下降。
本月监测房企中只有8家投资拿地，仍被国企、央企及头部稳健型房企包揽。华润和中海一季度拿地金额已超百亿元，前两个月拿地较多的绿城等本月则放缓了脚步，整体而言房企以谨慎拿地为主，不少企业前三个月都未获地。
从成交结构来看，受福州、青岛、合肥、厦门、重庆和武汉集中供地影响，本月一二线城市占比较高，占比达到72%；区域分布方面，珠三角区域占比最高达43%，环渤海其次为27%，长三角和中西部分别为18%和12%。
企业及城市分化未来将更加明显。3月房地产市场迎来一系列利好声音，若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升，二季度或迎来拿地窗口期。但值得注意的是，今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧，谨慎投资仍是未来主旋律。
这也意味着，一旦二季度疫情得到有效的控制和缓解，随着市场的正常运转，大概率房地产市场将迎来一波小阳春，但可以预见的是，城市、企业的分化将愈发明显。我们认为长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州，以及上海、广州等一线城市，土拍热度回温将领先其他城市，部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。
企业融资：3月房企新增融资额环比上升138.7%
核心观点
融资总量：2022年3月100家典型房企的融资总量为878.39亿元，环比上升138.7%，同比下降29.1%。融资量环比有较大的增长，同比降幅收窄，主要在于年初政策暖风频吹，3月六部委又就房地产问题进行发声，促进房地产业良性循环和健康发展，促进企业融资恢复。从融资结构来看，境内债权融资641.18亿元，环比上升125.2%，同比下降15.0%；
境外债权融资72.93亿元，环比上升27.6%，同比下降65.7%；本月资产证券化融资164.28亿元，环比上升526.8%，同比下降39.6%，大部分是国企央企，融资意愿有所上升。
融资成本：2021年截至3月100家典型房企新增债券类1融资成本4.50%，较2021年下降0.78个百分点，其中境外债券融资成本达7.54%，上升0.52个百分点，境内债券融资成本3.23%，较2021年下降0.83个百分点。
单月来看，3月房企融资成本4.35%，环比上升0.54pct，同比下降0.62pct。其中境内融资成本3.30%，环比上升0.13pct，本月有更多的企业进行了境内发债，上实城市开发、首开股份、金融街、旭辉集团等加入了发债队伍；境外融资成本8.72%，环比下降0.09pct。
企业表现：本月融资总量最高的企业为华发股份，融资总量约148.8亿元，华发股份发行了合计42亿元的资产证券化产品，以及为多家子公司的贷款进行了担保。从企业梯队来看，2022年1-3月TOP10房企融资平均额83.76亿元最大，融资总额同比下降33.27%，下降幅度最小。
成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.39%，其较2021年全年下降0.79pct，较成本最高的TOP11-30梯队的房企低1.98pct；TOP31-50房企较2021年全年上升0.34pct至5.24%，是唯一一个上升的梯队，主要是因为该梯队部分企业进行了境外债的交换要约，成本有所上升。
营销策略：暖春购房节来袭 依托妇女节进行社群营销
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3月，房企集团性的营销活动较上月增多，主要是一些集团性的暖春造节活动。从市场来看，3月表现不及往年，虽然30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，但同比跌幅进一步扩大至47%。从营销来看，时值三月，房企结合暖春概念推出了一些营销活动，让利方式上仍然是折扣、特价房和全民营销返佣金等。
3月房企主要是一些暖春相关的造节营销活动，另外适逢3.8妇女节，部分房企还结合女性话题了组织一些活动。造节营销上与以往一致，像禹洲的礼焕新春计划、三盛春日购房热爱季等均是从集团层面设置暖春购房节的主题，之后各个楼盘按照各自情况制定专属折扣。
女性活动方面，石榴集团组织“太太的洋房”专场，成交即赠温居礼/安家礼/节日礼，时代中国则依托独特的 “她时代”社群品牌展开“她在场”论坛、“她在家”微纪录等女性专题特别策划。
就当下而言，政策端持续出现回暖的趋势，房企在营销上也需要持续跟进，除了结合“暖春”等概念推出一些造节活动，由于国内疫情有反复，还可以推出一些互动性较强的线上营销活动，如居家运动打卡、小游戏等。
而从长期来看，企业还是需要结合互联网平台，通过营销策划和组织，提升产品、服务满意度，搭建企业品牌形象，提升客户黏性，企业可以在社群营销、媒体矩阵搭建这方面做更多尝试。
人事变动：保利发展聘任唐翔为副总经理 祥生控股委任洪育苗为独立非执董
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3月，房企高层人事动态信息数量较前月基本持平，从108家监测企业的人事变动情况来看，受到疫情等因素影响，房企高层人员的职务变动频次稳中略降，企业内部组织架构调整仍在进行和深化。
3月1日，祥生控股(集团)有限公司发布公告，洪育苗已获委任为该公司独立非执行董事及审核委员会主席，即日起生效。自2017年3月至今，洪先生于智纺国际控股有限公司任职期间先后担任执行董事、首席财务官、公司秘书及非执行董事。
于2019年7月至2020年5月，其担任盛源控股有限公司的首席财务官及公司秘书。自2020年6月至今，洪先生担任绿科科技国际有限公司的副总裁、公司秘书及首席财务官。
3月10日，保利发展发布2022年第1次临时董事会决议公告。根据公司董事、总经理周东利先生的提名，同意聘任唐翔先生为公司副总经理，任期自董事会审议通过之日起至公司第六届董事会任期届满之日止。
资料显示，唐翔，建筑学学士。2006年进入保利发展工作，历任保利发展技术研发中心副总经理、总经理，保利华南实业有限公司常务副总经理、总经理、董事长，现任浙江保利城市发展有限公司董事长、保利浙南房地产开发有限公司董事长。
战略动态：金茂服务挂牌上市 万物云分拆上市获证监会受理
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本月房企多元化业务集中物业管理和商业运营，城市更新、数字化、保障租赁内有新进展。物管赛道竞争白热化，多家房企看中学校物管赛道，并与学校方多次续约建立良好合作关系。
商业运营活跃度有所提升，多个轻资产运营项目陆续落地。城市更新市场，尤其是大湾区城市更新市场广受关注，如何加快盘活优质资产是赛道内房企面临的主要挑战。搭建跨境碳信用交易平台，拓宽绿色项目境外融资渠道。租赁住房规模扩张，已有较大规模的保障性租赁住房社区投入使用。
招商积余续签广州大学服务合同，已为多家大学提供物业服务。3月7日，招商积余成功续签广州大学，将服务保障学校教学、科研及师生的多元需求。在此之前，招商积余已为清华大学、北京师范大学、北京化工大学、深圳大学、中山大学、香港中文大学（深圳）等学府提供物业服务。
其中，深圳大学和香港中文大学（深圳）分别荣获”全国高校后勤物业服务优秀示范项目“、”高校物业管理标杆项目“称号。未来，招商积余将继续巩固在住宅物业市场的拓展优势，同时也将加大在高校、城市服务、医院等细分市场的拓展力度。
金茂服务正式在港交所挂牌上市，开盘报7.4港元。3月10日，中国金茂旗下物业服务发展公司金茂服务正式在港交所挂牌上市，据此前公告显示，金茂服务全球发售约1.01亿股股份，发售价为8.14港元/股。
金茂服务称，此次募得资金净额使用55%用于物色同行业公司的战略投资及收购机会，扩大公司业务规模，22%的资金将用于升级智慧管理服务系统及公司智慧社区和智慧城市解决方案，其余金额将用于开发公司的社区增值服务以及其他用途。
物管行业仍处于整合分化阶段，业务扩张带来的规模效应对金茂服务业绩助力明显，因此未来金茂服务将继续拓宽渠道进一步扩大并多元化在管物业组合，以实现规模经济，提升行业竞争力。
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