【今年五一的杭州楼市：仅有1.17万㎡的成交量，跌幅近75%！】不知道为什么，关于现在土地流拍的问题，很多房产专家都认为土地流拍之后，房价必然上涨。
他们的逻辑是：土地流拍，意味着未来供地供应量减少，从而房价上涨。
那么，真相真的和他们说的是一样的？
只能说，当一个房产专家从事卖房以后，他的离场就已经不可能公立了，尤其是当他的业务越做越大的时候，从属性来讲，就已经不可能以公立的心态多谈论这些问题的。
小龙虾还发现一个有意思的地方，就是现在高喊土地流拍，房价要大涨的房产专家，你翻看他们去年3、4月份首轮集中供地的时候，他们同样是在高喊房价要大涨，当时他们的理由是土拍太热了。
那么大家对比一看以后就会发现，同样的一个人，在去年首轮集中供地的时候，高喊土拍太热，房价要大涨；
在第二轮集中供地的时候，高喊土拍太冷，房价要上涨，土拍热了；土拍冷了，怎么房价都要上涨？
要知道，互联网还是有记忆的，随便翻一下知道了。
事实上，现在的土拍已经是一个博弈的地方，并不只是一个很单纯的卖地买地的市场。
现在高层很明显，是希望地方上不要对土地财政依赖太深，想要让地方上认真的发展实业，关于这点，大家应该都是认同的吧？
就是高层希望地方上认为发展实业，不要炒房。
那么高层希望地方上发展实业，但是地方上却老是阴奉阳违的，不愿意发展实业，因为发展实业就像我们创业一样，风险太高了，而且周期性太长，有的地方头头一个任期还没完，就被调走了。
而发展实业一般至少3年以上，才能看到效果，而炒房的话，半年就能看到GDP明显起来了，所以地方上都不太喜欢发展实业和来钱快，事又少的房地产相比，发展实业明显太累了。
所以，地方上一直积极性都不高。
那么面对这种情况，高层怎么办，只能通过别的一些方式来给地方上施压，去倒逼他们认真发展实业，走实体的路子。
02、仅有1.17万㎡的成交量，跌幅近75%
根据中指院的数据统计：今年的五一期间，杭州楼市仅有1.17万㎡的成交量，同比去年4.69万㎡的成交量，跌幅近75%。
大数据显示，30天内降价的房源接近10452套，涨价的房源只有763套，涨跌超过13:1。
可大量降价房源的背后，却没有换来应有的成交量：刚刚过去的4月份，杭州仅成交了3900余套二手房。
按照杭州有4.2万名备案经纪人来算，平均10-11个人才能卖出一套房子。
路过杜文路口时，偶然发现一个十字路口，竟然挤着三家中介门店，仿佛写满了楼市繁荣时的美好景象。
可在疫情和行情的双重打压之下，现在有的中介门店现在只剩下了一个人：半数的人转行了，另一部分的人还被封在小区里。
事实上，惨淡的还不止这一个门店：根据房管局披露的信息，某中介门店在近期一共离职了15名中介，相当于走了好几波人；
除此之外，还有某中介门店因经营困难，拖欠了30来万的房租......
对于普通人来讲，二手房市场上那些纷繁复杂的数据，有可能都是陷阱。
我们既要防止别有用心的人假成交截图诱多，又要防止装作很公正，喜欢用做低的网签数据唱空吸一波流量的做法。
真的好难啊。
这个时候，又一次要提醒大家，当你数据不全的时候，千万不要相信数据。不全的数据，等于没有数据。
因此，我们只要看政策。对的，楼市从来都是个政策市。那么看政策导向，往往比市场数据有效。
市场数据反映的是当下，你觉得正确的，可能下一个月就变天了。但政策是有个滞后性的。你看到了政策，等于看到了底牌。
按着政策导向走，你才能先人一步。
二手房市场一旦热了，一二手倒挂差价就更确定了。同时，卖出二手房的房票又会投入到一手市场，那么一手市场就变得更难摇了。
这个趋势推论并不难。如果一手市场更热了，好的楼盘触发限售锁住越多，短期内的供应预期就越少，那么就会进一步激发二手市场的购买力。
所以，无论你是买二手，还是摇一手，其实根源都在于这个市场会不会变得更热。
而从目前高层的政策、地方的政策和市场情绪的变化来看，尽管现在不能算很热，但明显是在升温中。
如果我们不能抓住当下市场情绪仍不算高涨，价格仍处于低谷的时间段，完成置换和资产配置，一旦低谷过去，后面的路就越走越窄了。
你会发觉，房东们不再好商量了，好的房子惜售了，一手房变得更难摇了。
如果房价适度的上涨，涨幅在可控的范围那种，那么对于消费来说，的确是能有一定的拉动作用。
但这个也是有限制的，房价适度的上涨，对消费有用，但是当房价大涨，尤其是像我们国内这种房价五年翻三倍，房价涨幅300%的这种涨法，消费就直接被积压到了。
收入增速要和房价增速相匹配才行，如果两者一个跑的太快，一个都没跑，那就成了长短腿，很容易就摔跤了。
举个很简单的例子：年轻人月收入5000，房贷2000，他一个月还能剩4千开销，后面年轻人工资涨到7000了，但是房贷却成了6000，他一个月就剩1千了，还怎么消费呢。
03、城市没有变，变的只是大家的舆论而已
在城市房价快速上涨的时候，各种好听的声音都会出现的；当房价下跌的时候，各种负面的消息，也都会出现。
现在人们对一个城市的信心，很多都是寄托在了房价上了。这就是典型的暴发户心态，我们不自豪我们的科技，我们自豪我们的房价。
举个很简单的例子：2020年深圳房价大涨的时候，各种吹深圳吊打北京、上海，2021年深圳房价下跌的时候，各种人才流失论。
2016年郑州房价比西安房价早涨一年，所以2016年郑州房价大涨，西安房价还没动静，那个时候网上各种说郑州发展的怎么好，西安不行了等等的。后来西安房价大涨，郑州房价下跌，又成了西安发展的各种好，郑州发展的不行了。
实际上这些城市变了吗？一个城市的产业能在一年之内发生多大的变化？一个城市的有钱人能在一年内都跑走吗？
城市没有变，变的只是大家的舆论而已。
这一轮国内楼市不景气，除了当下互联网、房地产、教培等行业收入锐减以外，还有一个很大的因素，那就是那些东部发达城市的体制内降薪，也影响了很多人的购房计划。
全国除了上海、北京以外，其他的城市里面，只要是两个正式工作的人，加在一起，在当地买一个中等以上的房子，问题就不大。
比如说南京，南京现在一套差不多的房子，中等以上的，需要400多万，一个南京正式工作的人，工资差不多在20万到30万之间，取个中间值，25万，两个人正式工作的人，加起来就是50万。
这50万，可是旱涝保收的50万，再加上有着高额的公积金，有可能他们2个人光靠公积金，就能覆盖房贷了，所以那些正式工作岗位比较多的城市，房价一般也不低。
但是现在行情不同了，正式工作的收入也开始调整了，尤其是东部发达城市的，多少都降了一些，这些人的工资一降，对他们买房的信心，也影响很大的。
另一方面，其实现在是泡沫经济发展的太快，实体经济没有跟上来，导致人们必须要付出高强度的劳动之后，才能勉强生活。
大家不想那么累，但是不那么累，又无法负担具体的生活。
一个很现实的情况，就是当下全国房价那么高，人如果不拼命的付出高强度的劳动，根本买不起房，人们不想那么累，不想996福报，但不996福报的话，收入就会下降，收入一下降，就买不起房了。
泡沫经济走的太快了，大家都很累，诉求得不到满足，压抑的很。
可以说，这一轮楼市调控，当全国那些主要城市，二手房房价和新房房价之间没有倒挂，恢复到了正常的时候，也就是二手房房价普遍低于当地新房房价20%左右的时候，这轮楼市的底，差不多才算是到位了。
现在楼市里面，还有很多的城市，虽然房子卖不出去了，新房也卖不动，但是房东就是不降价，二手房房价依旧比新房房价还要高，这就是一个畸形的市场。
新房的成本越来越高，对建筑标准的要求也是越来越高，但是新房房价却没有二手房房价高，再加上楼龄老化等等的负面作用，二手房房价应该要比新房房价低才对。
等什么时候二手房房价比新房房价低了，差不多调控就算结束了。
04、总结
经过这段时间观察，小龙虾发现现在国内楼市真的有很多城市的房价都下跌了，虽然说这些城市房价下跌的城市，和2020年房价低点相比，依旧算是高位。
但是也有一些人，是的确买在了房价高点，而且根据目前的楼市情况来看，这些人有可能真的是买在了近几年来的房价高点了。
如果说买房不小心买在了房价高点，我觉得还是要把自己的这个心态给放端正，你就要想，自己是刚需购房者，这个房子是买来自己住的，不是用来投资的，房价涨跌无所谓。
虽然说这么安慰自己，的确是有些比较鸡汤了，但是你房子都已经买了，你还能怎么样？
尤其是看到一些女粉丝，压力非常大，因为当时要买房的意见是她提出来的，所以现在房价下跌了，尤其是家里还贷款买房了，一家人都有些指责她，让她压力很大。
女性因为天生比男性更容易缺乏安全感，所以对房子、车子这种能看的到，摸得到的东西有着天然的喜欢，而男性则比较喜欢冒险、爱幻想，所以男性炒股的比例，又超过了女性。
只是现在楼市的这个大环境的确不好，或者说以前的房价的确是涨的太狠了，已经远远的超过了大家的实际收入，所以现在只是稍微一调整，然后大家都很难接受。
关于以后一线城市的房子，我劝大家还是冷静一些，就算一线城市的房价，从6万跌到了3万，大部分人依旧买不起。
原因很简单：
一、现在大家的主要财富，都在房产上，存款并不多。如果说一线城市房价从6万跌到了3万，二线城市的房价要跌多少，三四线城市的房价要跌多少。
就举个最简单的例子，上海要是从6万跌到了3万，而南京还是3万，你觉得大家会去南京买还是上海买，上海房价跌到3万，南京房价估计要跌到1.5万，所以一线城市房价一跌，后面城市房价都会跌的。
原本的房子卖不掉，想要在一线城市买房，依旧是很难的。
二、房价如果真跌那么多，收入在短期内肯定会锐减，各行各业都会，这个躲不掉的，你想想，一线城市房价跌了。
你的收入也减少了，买房依旧不会容易的。
现在关于这个买房，上面是想要让大家从过去的那种看不到买房的希望，给变成有买房的希望，但却依旧不容易。
所以少年们还多努力工作，多存点钱，等机会。
他们的逻辑是：土地流拍，意味着未来供地供应量减少，从而房价上涨。
那么，真相真的和他们说的是一样的？
只能说，当一个房产专家从事卖房以后，他的离场就已经不可能公立了，尤其是当他的业务越做越大的时候，从属性来讲，就已经不可能以公立的心态多谈论这些问题的。
小龙虾还发现一个有意思的地方，就是现在高喊土地流拍，房价要大涨的房产专家，你翻看他们去年3、4月份首轮集中供地的时候，他们同样是在高喊房价要大涨，当时他们的理由是土拍太热了。
那么大家对比一看以后就会发现，同样的一个人，在去年首轮集中供地的时候，高喊土拍太热，房价要大涨；
在第二轮集中供地的时候，高喊土拍太冷，房价要上涨，土拍热了；土拍冷了，怎么房价都要上涨？
要知道，互联网还是有记忆的，随便翻一下知道了。
事实上，现在的土拍已经是一个博弈的地方，并不只是一个很单纯的卖地买地的市场。
现在高层很明显，是希望地方上不要对土地财政依赖太深，想要让地方上认真的发展实业，关于这点，大家应该都是认同的吧？
就是高层希望地方上认为发展实业，不要炒房。
那么高层希望地方上发展实业，但是地方上却老是阴奉阳违的，不愿意发展实业，因为发展实业就像我们创业一样，风险太高了，而且周期性太长，有的地方头头一个任期还没完，就被调走了。
而发展实业一般至少3年以上，才能看到效果，而炒房的话，半年就能看到GDP明显起来了，所以地方上都不太喜欢发展实业和来钱快，事又少的房地产相比，发展实业明显太累了。
所以，地方上一直积极性都不高。
那么面对这种情况，高层怎么办，只能通过别的一些方式来给地方上施压，去倒逼他们认真发展实业，走实体的路子。
02、仅有1.17万㎡的成交量，跌幅近75%
根据中指院的数据统计：今年的五一期间，杭州楼市仅有1.17万㎡的成交量，同比去年4.69万㎡的成交量，跌幅近75%。
大数据显示，30天内降价的房源接近10452套，涨价的房源只有763套，涨跌超过13:1。
可大量降价房源的背后，却没有换来应有的成交量：刚刚过去的4月份，杭州仅成交了3900余套二手房。
按照杭州有4.2万名备案经纪人来算，平均10-11个人才能卖出一套房子。
路过杜文路口时，偶然发现一个十字路口，竟然挤着三家中介门店，仿佛写满了楼市繁荣时的美好景象。
可在疫情和行情的双重打压之下，现在有的中介门店现在只剩下了一个人：半数的人转行了，另一部分的人还被封在小区里。
事实上，惨淡的还不止这一个门店：根据房管局披露的信息，某中介门店在近期一共离职了15名中介，相当于走了好几波人；
除此之外，还有某中介门店因经营困难，拖欠了30来万的房租......
对于普通人来讲，二手房市场上那些纷繁复杂的数据，有可能都是陷阱。
我们既要防止别有用心的人假成交截图诱多，又要防止装作很公正，喜欢用做低的网签数据唱空吸一波流量的做法。
真的好难啊。
这个时候，又一次要提醒大家，当你数据不全的时候，千万不要相信数据。不全的数据，等于没有数据。
因此，我们只要看政策。对的，楼市从来都是个政策市。那么看政策导向，往往比市场数据有效。
市场数据反映的是当下，你觉得正确的，可能下一个月就变天了。但政策是有个滞后性的。你看到了政策，等于看到了底牌。
按着政策导向走，你才能先人一步。
二手房市场一旦热了，一二手倒挂差价就更确定了。同时，卖出二手房的房票又会投入到一手市场，那么一手市场就变得更难摇了。
这个趋势推论并不难。如果一手市场更热了，好的楼盘触发限售锁住越多，短期内的供应预期就越少，那么就会进一步激发二手市场的购买力。
所以，无论你是买二手，还是摇一手，其实根源都在于这个市场会不会变得更热。
而从目前高层的政策、地方的政策和市场情绪的变化来看，尽管现在不能算很热，但明显是在升温中。
如果我们不能抓住当下市场情绪仍不算高涨，价格仍处于低谷的时间段，完成置换和资产配置，一旦低谷过去，后面的路就越走越窄了。
你会发觉，房东们不再好商量了，好的房子惜售了，一手房变得更难摇了。
如果房价适度的上涨，涨幅在可控的范围那种，那么对于消费来说，的确是能有一定的拉动作用。
但这个也是有限制的，房价适度的上涨，对消费有用，但是当房价大涨，尤其是像我们国内这种房价五年翻三倍，房价涨幅300%的这种涨法，消费就直接被积压到了。
收入增速要和房价增速相匹配才行，如果两者一个跑的太快，一个都没跑，那就成了长短腿，很容易就摔跤了。
举个很简单的例子：年轻人月收入5000，房贷2000，他一个月还能剩4千开销，后面年轻人工资涨到7000了，但是房贷却成了6000，他一个月就剩1千了，还怎么消费呢。
03、城市没有变，变的只是大家的舆论而已
在城市房价快速上涨的时候，各种好听的声音都会出现的；当房价下跌的时候，各种负面的消息，也都会出现。
现在人们对一个城市的信心，很多都是寄托在了房价上了。这就是典型的暴发户心态，我们不自豪我们的科技，我们自豪我们的房价。
举个很简单的例子：2020年深圳房价大涨的时候，各种吹深圳吊打北京、上海，2021年深圳房价下跌的时候，各种人才流失论。
2016年郑州房价比西安房价早涨一年，所以2016年郑州房价大涨，西安房价还没动静，那个时候网上各种说郑州发展的怎么好，西安不行了等等的。后来西安房价大涨，郑州房价下跌，又成了西安发展的各种好，郑州发展的不行了。
实际上这些城市变了吗？一个城市的产业能在一年之内发生多大的变化？一个城市的有钱人能在一年内都跑走吗？
城市没有变，变的只是大家的舆论而已。
这一轮国内楼市不景气，除了当下互联网、房地产、教培等行业收入锐减以外，还有一个很大的因素，那就是那些东部发达城市的体制内降薪，也影响了很多人的购房计划。
全国除了上海、北京以外，其他的城市里面，只要是两个正式工作的人，加在一起，在当地买一个中等以上的房子，问题就不大。
比如说南京，南京现在一套差不多的房子，中等以上的，需要400多万，一个南京正式工作的人，工资差不多在20万到30万之间，取个中间值，25万，两个人正式工作的人，加起来就是50万。
这50万，可是旱涝保收的50万，再加上有着高额的公积金，有可能他们2个人光靠公积金，就能覆盖房贷了，所以那些正式工作岗位比较多的城市，房价一般也不低。
但是现在行情不同了，正式工作的收入也开始调整了，尤其是东部发达城市的，多少都降了一些，这些人的工资一降，对他们买房的信心，也影响很大的。
另一方面，其实现在是泡沫经济发展的太快，实体经济没有跟上来，导致人们必须要付出高强度的劳动之后，才能勉强生活。
大家不想那么累，但是不那么累，又无法负担具体的生活。
一个很现实的情况，就是当下全国房价那么高，人如果不拼命的付出高强度的劳动，根本买不起房，人们不想那么累，不想996福报，但不996福报的话，收入就会下降，收入一下降，就买不起房了。
泡沫经济走的太快了，大家都很累，诉求得不到满足，压抑的很。
可以说，这一轮楼市调控，当全国那些主要城市，二手房房价和新房房价之间没有倒挂，恢复到了正常的时候，也就是二手房房价普遍低于当地新房房价20%左右的时候，这轮楼市的底，差不多才算是到位了。
现在楼市里面，还有很多的城市，虽然房子卖不出去了，新房也卖不动，但是房东就是不降价，二手房房价依旧比新房房价还要高，这就是一个畸形的市场。
新房的成本越来越高，对建筑标准的要求也是越来越高，但是新房房价却没有二手房房价高，再加上楼龄老化等等的负面作用，二手房房价应该要比新房房价低才对。
等什么时候二手房房价比新房房价低了，差不多调控就算结束了。
04、总结
经过这段时间观察，小龙虾发现现在国内楼市真的有很多城市的房价都下跌了，虽然说这些城市房价下跌的城市，和2020年房价低点相比，依旧算是高位。
但是也有一些人，是的确买在了房价高点，而且根据目前的楼市情况来看，这些人有可能真的是买在了近几年来的房价高点了。
如果说买房不小心买在了房价高点，我觉得还是要把自己的这个心态给放端正，你就要想，自己是刚需购房者，这个房子是买来自己住的，不是用来投资的，房价涨跌无所谓。
虽然说这么安慰自己，的确是有些比较鸡汤了，但是你房子都已经买了，你还能怎么样？
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只是现在楼市的这个大环境的确不好，或者说以前的房价的确是涨的太狠了，已经远远的超过了大家的实际收入，所以现在只是稍微一调整，然后大家都很难接受。
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原因很简单：
一、现在大家的主要财富，都在房产上，存款并不多。如果说一线城市房价从6万跌到了3万，二线城市的房价要跌多少，三四线城市的房价要跌多少。
就举个最简单的例子，上海要是从6万跌到了3万，而南京还是3万，你觉得大家会去南京买还是上海买，上海房价跌到3万，南京房价估计要跌到1.5万，所以一线城市房价一跌，后面城市房价都会跌的。
原本的房子卖不掉，想要在一线城市买房，依旧是很难的。
二、房价如果真跌那么多，收入在短期内肯定会锐减，各行各业都会，这个躲不掉的，你想想，一线城市房价跌了。
你的收入也减少了，买房依旧不会容易的。
现在关于这个买房，上面是想要让大家从过去的那种看不到买房的希望，给变成有买房的希望，但却依旧不容易。
所以少年们还多努力工作，多存点钱，等机会。
4月29日，员工在位于和田市北京和田工业园区的战狼服饰有限公司生产线作业。该公司主要从事针织梭织运动服装、纸塑包装袋等加工制造，解决了当地200多人就业。天山网-新疆日报记者汤永摄 天山网-新疆日报记者 加孜拉·泥斯拜克 4月28日9时25分，随着汽笛一声长鸣，从乌鲁木齐方向驶来的T9526次列车缓缓进入终点站——和田站。 在广西河池市开烧烤店的阿不都热西木·巴克热带着妻子和儿子走下火车，他们要继续前往墨玉县探亲。 “记得6年前，我坐火车去广西，从和田到乌鲁木齐就需要30多个小时。现在旅途时间缩短了很多，车厢里也更加干净舒适。”阿不都热西木笑着说。 2011年6月，连接喀什市与和田市的喀和铁路开通，和田结束了不通火车的历史。 10多年时间里，南疆铁路的火车时速从每小时100公里提升到每小时140公里；旅客从吹电风扇变为享受空调；暖水壶变为饮水机；火车站取票验票服务实现电子化…… 中国铁路乌鲁木齐局集团有限公司喀什车务段和田站站长马树喜介绍， 2011年和田火车站的当年客流量为17万余人，现在年客流量最高峰达130多万人；货物运载量2011年为5.5万吨，现在年货运量最高峰达到160多万吨。 作为重要的交通枢纽，和田火车站还带动了周边商业的飞速发展。 2012年，在距离火车站500多米处，和田市京和物流园区管理委员会成立。“不通火车，就没有园区的发展。”和田市京和物流园区管理委员会党委副书记、主任刘军说，园区现有经营五金、建材、农资农具的商户1000多家，这里销售的商品90%以上是通过铁路运来的。 今年56岁的买苏木·买买提明在火车站社区经营一家工程机械租赁公司。“10年前我在和田市开货车，那时这里堆满了垃圾，路是土路，车开过去尘土飞扬。”买苏木回忆。 随着园区不断发展，路边停满了大货车。2016年，听说和田市京和物流园区管理委员会计划将这片“垃圾场”改建成停车场，嗅到商机的买苏木租下了这块近40亩的地，并进行了平整，为往来的司机提供停车休息的场所。 铁路的连通不断地给生活在这里的人们带来惊喜。 2018年，买苏木将停车场划分成大小不同的区域，租给需要存放物资的商户，一年增收10多万元。2021年底，买苏木一家搬进了带花园的新楼房，就在他家旁边，一座商业综合体拔地而起；不远处是当年9月投入使用的教学园区。随着火车站社区商户与居民数量的不断增加，今年和田市将该社区拆分成了3个社区…… 今年6月底，和田至若羌铁路将建成通车，届时环塔里木盆地铁路将形成“闭环”。买苏木说，到那时，和田将变为中转站，经济发展会更快，产业会更兴旺。 为高质量发展筑大道 许庆光 随石榴云/新疆日报“南疆新貌”全媒体报道团队在和田采访时，记者问起选择在南疆落地发展的理由，不论是现代农业园高新技术企业的高管，还是工业园区纺织厂的负责人，必说的是新疆的交通。正是四通八达的交通网络，坚定了他们在南疆投资创业的信心与底气。 交通是经济社会发展的重要支撑，对于南疆意义更是不言而喻。从四通八达的公路网，到便捷高效的铁路网，再到纵横交织的航线网，党的十八大以来，在党和国家的大力支持下，南疆交通建设提速，环起来、快起来、畅起来、联起来，现代化综合立体交通网加快构建。交通路网越织越密，使经贸往来、文化交流、人员流动更加便捷，为畅通大循环奠定坚实基础，为高质量发展铺就道路，为各族群众脱贫奔小康提供强大助力。 路网通达，百业兴旺。如今，随着一座座桥梁的架设、一条条道路的开通、一架架飞机的穿梭，昆仑山下发生从“交通末端”到“枢纽中心”的嬗变，一二三产业竞相发力、融合发展。生产与销售无缝对接，南疆的优质农产品得以进入沿海大城市的商店超市；深加工企业、先进制造厂家、产品研发基地从无到有，技术、人才等先进生产力要素与南疆独特的资源禀赋不断产生“化学反应”；资金流、人流、车流、物流、信息流畅行无碍，使得网红经济、电子商务、出口贸易等发展新业态不断涌现，推动了南疆区域经济新产业集群的发展。曾经偏远闭塞的南疆，奔驰在希望之路上，一个资源互通、机遇共享、优势互补的发展网呼之欲出。 发展效益最优化离不开交通便捷化。在采访南疆铁路时，相关负责人兴奋地告诉记者，长825.476公里的和田至若羌铁路即将开通运行。和若铁路通车后，形成环塔里木盆地铁路圈，对促进南疆经济社会发展意义重大。面向未来，一个网格化、复合式、高效率的交通网络，必能为南疆经济社会高质量发展注入源源不断的动力，为南疆各族群众带来实实在在的民生福祉。
【新能源的三大流派：换电、充电、氢燃料，到底哪一个会是未来？】
[威武]一、乘用车：充电逐渐成熟，换电拼死一搏
首先，充电基本设施一直在稳步发展，多层次的充电方式满足不同场景。每个场景均存在一些问题，但改进的路径是清晰的：
- 家用慢充：无论充电换电，家用慢充都是最主要的补能方式。从古老的3.3kW到如今主流的7.7kW，将来可能还会有11kW-20kW的三相交流慢充甚至无线充电。从小区整体来看，未来需要有序充电、公共电桩等方式来解决配电额度问题。
- 商场慢充：大型商场停车场逐渐开始有充电桩，多为7.7kW慢充；品牌的超充桩也在这里建设，功率可达80-150kW。实际上，这种停车2-4小时的场景，慢充太慢，快充太快（建设成本高，需要提前挪车），最适合的应该是20kW的「中速充电」。
目的地慢充：度假酒店的慢充，现在普及的还比较少，实际上非常实用必要。不必快充，慢充即可。
- 城市快充： 没有家用充电桩的话，城市快充就成了主要的补能方式。一般建于商场停车场或专用停车场，很多品牌专属桩也属于此形式。
- 高速快充： 这是目前最薄弱的环节，高速上建桩比较困难（牵扯单位比较多）、旺季淡季的客流量差异也大，盈利困难。特斯拉、小鹏等头部新势力也在发力超快充。
可以看到，从补能方式的角度来讲，换电模式在场景4与5的优势很大，但场景1、2、3并没有什么优势。
总体来说，就算没人发展换电了，仅发展充电模式也并不存在解决不了的根本难题。换电起步比较晚，要想占据一席之地，就需要有不可替代的优势。
[威武]1. 换电难并不等于蔚来难
私家乘用车领域，说要换电必提蔚来。我上面说换电拼死一博，并不是说蔚来拼死一搏 —— 蔚来这家企业发展形势乐观，以换电为核心的服务也成为品牌优势之一，可以说蔚来已经把换电模式做到了商业闭环的程度。
但是，蔚来的换电只能给蔚来车主来用，虽然蔚来说换电技术是公开给其它企业的，但目前看不到其它车企真的基本蔚来换电平台开发的可能性。
这既有商业竞争上的考虑，也有换电模式对产品设计制约的考虑 —— 蔚来的通用电池包不算小，所以ES8、ES6、ET7都是大车，ET5算是中等尺寸的车但是很宽，这样的车一般定价都不会低。蔚来品牌可以撑得起这个价格，其它自主品牌车企有信心撑起这个价格吗？
所以，蔚来换电成功≠换电模式崛起。
[威武]2. 蔚来换电有可能服务于全行业吗
中石化与蔚来展开了合作，一年合作建立了175年换电站，可以说双方都是真金白银的投入。【图1】
显然，中石化搞这些事情肯定不是为蔚来锦上添花的，而是想借这个契机将「加油站」转化为「综合补能站」 —— 既能加油，也能充电、换电、加氢，以确保自己在中国双碳战略中不掉队。
但是，怎么才能将蔚来换电推广给全行业？ 在推广过程中，中石化与蔚来分别扮演什么角色？ 这一切变数很大，我们不好估计。站在今天这个时间点，我们只能说：蔚来换电成功≠换电模式崛起。
[威武]3. 换电的根本优势是什么？
提起换电优势，我们想的是场景4与5的便利：就像加油一样的3分钟换电，比充电1小时方便多了。此外，还避免了大功率充电对电网的冲击、对电容量的要求低。【图2】
实际上，这点优势超快充也能实现，比如即将发布的小鹏G9，基于800V平台可以实现5分钟充200公里。实际上，充电功率达到400kW这个水平之后，换电/充电是3分钟还是10分钟，对消费者并没有什么区别了，除非你正在跑F1。
480kW对电网的冲击是很大的，这点劣势怎么破？ 自建储能可以破：储能电池平时充电就行，这和换电电池仓库平时慢充是差不多的。【图3】
所以，将目光往未来看个两三年，补能速度并不是换电的根本优势。如果只关注补能速度，就会觉得换电没有前途，超充一统江湖。
换电的根本优势是什么呢？ 需要从宁德时代发布的换电品牌EVOGO和「巧克力换电块」上寻找答案。
宁德换电的主要意义在于「可掰开可组合」。【图4】
为什么说「可掰开可组合」非常重要，因为它指出了电动汽车的一个根本问题：一个80度电的长续航电动车，其中前26度是高频使用的电，中间26度是低频使用的电，后26度是应急使用的电。
从消费者的角度来讲，前26度最值钱，但后52度又不得不买。从产品角度来讲，虽然大部分情况下使用的是前26/52度电，但26度电池的重量每时每刻都在承担着。
总结一下这种「可掰开可组合」换电模式的意义：
- 消费者角度：只需要花一半的电池钱，就可以满足日常短途通勤+偶尔长途自驾的全部需求。
- 行业角度：车重降低20%，相当于碳减排20%，这么大的收益，光从电机效率上是扣不回来的；降低了全行业的锂资源消耗，促进行业健康发展。
这才是换电模式的根本意义，也是充电模式不可能实现的效果。【图5】
[威武]4. 换电的根本劣势是什么？
考虑换电的根本劣势，我们需要做一个思想试验： 假设宁德时代的EVOGO「巧克力换电块」已经搞成功了，那是不是所有车企都会选择兼容呢？
你的回答也许是肯定的。因为兼容了「巧克力换电块」，就意味着低成本实现了超快充、多了很多第三方换电站、降低了整车成本，这对产品竞争力的增强是显而易见的。反过来，如果不兼容的话，可能就卖不出去了。【图6】
我们不只能看到好处，还要看到代价：无法采用液冷、整包能量密度较低、无法采用底盘电池一体化技术。
总体来说，就是采用「巧克力电池包」不利于打造极致的产品，因而不适用于头部车企。必须指出的是，所谓的极致是相对而言的，「巧克力电池包」的技术本身并不差，只是不极致：
- 能量密度高：在可掰开、可灵活组合的前提下，能量密度高达160Wh/kg、体积能量密度高达325Wh/L，性能表现非常优秀！—— 可以查一下，2022年的一些电动车能量密度还不到160Wh/kg。
- CTP技术：能实现这么高的能量密度，离不开宁德时代的CTP(Cell to Pack)技术 —— 电芯直接组成电池包，省去了模组(Module)这一步。
- 无线BMS技术：这项前沿技术使换电块外部只有高压正负接口，提高插拔部件的可靠性。另外一家用上无线BMS技术的就是凯迪拉克Lyriq，但不像「巧克力换电块」可以把这项技术的优势发挥得这么彻底。
还有一个额外的代价，目前还没显现出来：选择了换电，就拒绝了「底盘电池一体化」技术路线。
特斯拉 Structure Battery【图7】
所以我们可以看到，就算宁德时代「巧克力换电块」的换电模式做成功了，也不可能一统江湖。那时候的电动车，会呈现两极分化的趋势：
- 追求极致的集成化：采用「底盘电池一体化」技术，降低车重、提升空间利用率、降低成本，打造极致的车型。因为电池包比较贵，所以相对来说更适合做中高端车型。
- 追求极致的灵活性：采用宁德时代的「巧克力换电块」，平时只装一块电池，长途装三块电池，既省钱又灵活，换电也方便，追求极致的经济性，相对来说更适合做平价家用车型
。
注意，以上这种假设，是基于宁德时代EVOGO能做成功。现在它才刚刚起步，而且在to C领域也没有成功的经验，未来能不能搞成功还很难讲。
如果搞不成的话，将来的格局很可能是蔚来换电一枝独秀，网约车出租车换电有一席之地，其它私家电动车全部充电模式。所以说：充电逐渐成熟，换电拼死一搏。
[威武]二、商用车：重卡虽少但重要，氢能与换电在角逐
商用的种类特别多，微卡、轻卡、皮卡、客车、重卡。除重卡外，其它几种类型的电动化路线都很显然：纯电+充电。【图8】
从绝对数量上来说，重卡也不多，但不可轻视：商用车碳排放占所有车的64.6%，而重卡占商用车83.5%。也就是说，这1000多万辆重卡的碳排放，比所有轿车SUV加起来还多！
解决了重卡的新能源问题，就建成了汽车电动化的半壁江山啊。
重卡的充电模式存在难以解决的难题：【图9】
- 充电时间：乘用车90%的时间都是闲置的，大部分情况下搁家里慢慢充就行；商用客车、轻卡也不需要24小时连轴跑。重卡不行，一般是两班倒不停地开，要是充个10小时的电，相当于运力减一半，划不来啊！麦肯锡出过一个报告，说德国纯电重卡充电比换电好，主要是国情不一样，他们国土面积小，重卡不是两班倒。
大电池占用运力、成本高：电动乘用车2吨重，坐人载货最多400公斤；重卡不一样，装个几十吨货拉走，这就需要超级大的电池。但电池本身也重，占用运气，赚钱效率又低了；电池也贵，初期成本高，也更难赚钱。
- 路线固定：重卡一般就在干线上跑，不进城市，所以这降低了对加氢站、换电站的选址要求。
考虑到锂电技术再有大突破很困难，所以氢燃料电池重卡基本上是立于不败之地的。换个角度，氢能和燃油的属性相似，就凭这一点，锂电池是很难追上能量密度的，这也就决定了氢燃料电池在重卡领域的不败之地：
氢燃料电池立于不败之地，换电重卡能吃掉多少份额，要看它在十四五规划的五年间都取得多大进展了。【图10】
从这个意义上来说，氢能与纯电之争，主要只体现在重卡领域了。
有人说特斯拉Semitruck满载36吨的续航800公里，充电30分钟可以600公里。这听起来也很不错，为啥咱们不走这个路线呢？关于这个问题，我还没仔细研究，大体估摸着应该是成本、安全性、充电电网冲击待方面存在困难。有空再研究吧！本文就不展开了。
[威武]小结
- 乘用车领域：充电技术逐渐完善，立于不败之地；蔚来换电只是企业行为，难以拓展为全行业；宁德换电对行业有意义，但起步较晚能否做成需要观察。
- 商用车领域：聚焦到重卡领域，充电重卡存在困难，氢能重卡立于不败之地，换电重卡在未来5年努力发展，争取份额。
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[威武]一、乘用车：充电逐渐成熟，换电拼死一搏
首先，充电基本设施一直在稳步发展，多层次的充电方式满足不同场景。每个场景均存在一些问题，但改进的路径是清晰的：
- 家用慢充：无论充电换电，家用慢充都是最主要的补能方式。从古老的3.3kW到如今主流的7.7kW，将来可能还会有11kW-20kW的三相交流慢充甚至无线充电。从小区整体来看，未来需要有序充电、公共电桩等方式来解决配电额度问题。
- 商场慢充：大型商场停车场逐渐开始有充电桩，多为7.7kW慢充；品牌的超充桩也在这里建设，功率可达80-150kW。实际上，这种停车2-4小时的场景，慢充太慢，快充太快（建设成本高，需要提前挪车），最适合的应该是20kW的「中速充电」。
目的地慢充：度假酒店的慢充，现在普及的还比较少，实际上非常实用必要。不必快充，慢充即可。
- 城市快充： 没有家用充电桩的话，城市快充就成了主要的补能方式。一般建于商场停车场或专用停车场，很多品牌专属桩也属于此形式。
- 高速快充： 这是目前最薄弱的环节，高速上建桩比较困难（牵扯单位比较多）、旺季淡季的客流量差异也大，盈利困难。特斯拉、小鹏等头部新势力也在发力超快充。
可以看到，从补能方式的角度来讲，换电模式在场景4与5的优势很大，但场景1、2、3并没有什么优势。
总体来说，就算没人发展换电了，仅发展充电模式也并不存在解决不了的根本难题。换电起步比较晚，要想占据一席之地，就需要有不可替代的优势。
[威武]1. 换电难并不等于蔚来难
私家乘用车领域，说要换电必提蔚来。我上面说换电拼死一博，并不是说蔚来拼死一搏 —— 蔚来这家企业发展形势乐观，以换电为核心的服务也成为品牌优势之一，可以说蔚来已经把换电模式做到了商业闭环的程度。
但是，蔚来的换电只能给蔚来车主来用，虽然蔚来说换电技术是公开给其它企业的，但目前看不到其它车企真的基本蔚来换电平台开发的可能性。
这既有商业竞争上的考虑，也有换电模式对产品设计制约的考虑 —— 蔚来的通用电池包不算小，所以ES8、ES6、ET7都是大车，ET5算是中等尺寸的车但是很宽，这样的车一般定价都不会低。蔚来品牌可以撑得起这个价格，其它自主品牌车企有信心撑起这个价格吗？
所以，蔚来换电成功≠换电模式崛起。
[威武]2. 蔚来换电有可能服务于全行业吗
中石化与蔚来展开了合作，一年合作建立了175年换电站，可以说双方都是真金白银的投入。【图1】
显然，中石化搞这些事情肯定不是为蔚来锦上添花的，而是想借这个契机将「加油站」转化为「综合补能站」 —— 既能加油，也能充电、换电、加氢，以确保自己在中国双碳战略中不掉队。
但是，怎么才能将蔚来换电推广给全行业？ 在推广过程中，中石化与蔚来分别扮演什么角色？ 这一切变数很大，我们不好估计。站在今天这个时间点，我们只能说：蔚来换电成功≠换电模式崛起。
[威武]3. 换电的根本优势是什么？
提起换电优势，我们想的是场景4与5的便利：就像加油一样的3分钟换电，比充电1小时方便多了。此外，还避免了大功率充电对电网的冲击、对电容量的要求低。【图2】
实际上，这点优势超快充也能实现，比如即将发布的小鹏G9，基于800V平台可以实现5分钟充200公里。实际上，充电功率达到400kW这个水平之后，换电/充电是3分钟还是10分钟，对消费者并没有什么区别了，除非你正在跑F1。
480kW对电网的冲击是很大的，这点劣势怎么破？ 自建储能可以破：储能电池平时充电就行，这和换电电池仓库平时慢充是差不多的。【图3】
所以，将目光往未来看个两三年，补能速度并不是换电的根本优势。如果只关注补能速度，就会觉得换电没有前途，超充一统江湖。
换电的根本优势是什么呢？ 需要从宁德时代发布的换电品牌EVOGO和「巧克力换电块」上寻找答案。
宁德换电的主要意义在于「可掰开可组合」。【图4】
为什么说「可掰开可组合」非常重要，因为它指出了电动汽车的一个根本问题：一个80度电的长续航电动车，其中前26度是高频使用的电，中间26度是低频使用的电，后26度是应急使用的电。
从消费者的角度来讲，前26度最值钱，但后52度又不得不买。从产品角度来讲，虽然大部分情况下使用的是前26/52度电，但26度电池的重量每时每刻都在承担着。
总结一下这种「可掰开可组合」换电模式的意义：
- 消费者角度：只需要花一半的电池钱，就可以满足日常短途通勤+偶尔长途自驾的全部需求。
- 行业角度：车重降低20%，相当于碳减排20%，这么大的收益，光从电机效率上是扣不回来的；降低了全行业的锂资源消耗，促进行业健康发展。
这才是换电模式的根本意义，也是充电模式不可能实现的效果。【图5】
[威武]4. 换电的根本劣势是什么？
考虑换电的根本劣势，我们需要做一个思想试验： 假设宁德时代的EVOGO「巧克力换电块」已经搞成功了，那是不是所有车企都会选择兼容呢？
你的回答也许是肯定的。因为兼容了「巧克力换电块」，就意味着低成本实现了超快充、多了很多第三方换电站、降低了整车成本，这对产品竞争力的增强是显而易见的。反过来，如果不兼容的话，可能就卖不出去了。【图6】
我们不只能看到好处，还要看到代价：无法采用液冷、整包能量密度较低、无法采用底盘电池一体化技术。
总体来说，就是采用「巧克力电池包」不利于打造极致的产品，因而不适用于头部车企。必须指出的是，所谓的极致是相对而言的，「巧克力电池包」的技术本身并不差，只是不极致：
- 能量密度高：在可掰开、可灵活组合的前提下，能量密度高达160Wh/kg、体积能量密度高达325Wh/L，性能表现非常优秀！—— 可以查一下，2022年的一些电动车能量密度还不到160Wh/kg。
- CTP技术：能实现这么高的能量密度，离不开宁德时代的CTP(Cell to Pack)技术 —— 电芯直接组成电池包，省去了模组(Module)这一步。
- 无线BMS技术：这项前沿技术使换电块外部只有高压正负接口，提高插拔部件的可靠性。另外一家用上无线BMS技术的就是凯迪拉克Lyriq，但不像「巧克力换电块」可以把这项技术的优势发挥得这么彻底。
还有一个额外的代价，目前还没显现出来：选择了换电，就拒绝了「底盘电池一体化」技术路线。
特斯拉 Structure Battery【图7】
所以我们可以看到，就算宁德时代「巧克力换电块」的换电模式做成功了，也不可能一统江湖。那时候的电动车，会呈现两极分化的趋势：
- 追求极致的集成化：采用「底盘电池一体化」技术，降低车重、提升空间利用率、降低成本，打造极致的车型。因为电池包比较贵，所以相对来说更适合做中高端车型。
- 追求极致的灵活性：采用宁德时代的「巧克力换电块」，平时只装一块电池，长途装三块电池，既省钱又灵活，换电也方便，追求极致的经济性，相对来说更适合做平价家用车型
。
注意，以上这种假设，是基于宁德时代EVOGO能做成功。现在它才刚刚起步，而且在to C领域也没有成功的经验，未来能不能搞成功还很难讲。
如果搞不成的话，将来的格局很可能是蔚来换电一枝独秀，网约车出租车换电有一席之地，其它私家电动车全部充电模式。所以说：充电逐渐成熟，换电拼死一搏。
[威武]二、商用车：重卡虽少但重要，氢能与换电在角逐
商用的种类特别多，微卡、轻卡、皮卡、客车、重卡。除重卡外，其它几种类型的电动化路线都很显然：纯电+充电。【图8】
从绝对数量上来说，重卡也不多，但不可轻视：商用车碳排放占所有车的64.6%，而重卡占商用车83.5%。也就是说，这1000多万辆重卡的碳排放，比所有轿车SUV加起来还多！
解决了重卡的新能源问题，就建成了汽车电动化的半壁江山啊。
重卡的充电模式存在难以解决的难题：【图9】
- 充电时间：乘用车90%的时间都是闲置的，大部分情况下搁家里慢慢充就行；商用客车、轻卡也不需要24小时连轴跑。重卡不行，一般是两班倒不停地开，要是充个10小时的电，相当于运力减一半，划不来啊！麦肯锡出过一个报告，说德国纯电重卡充电比换电好，主要是国情不一样，他们国土面积小，重卡不是两班倒。
大电池占用运力、成本高：电动乘用车2吨重，坐人载货最多400公斤；重卡不一样，装个几十吨货拉走，这就需要超级大的电池。但电池本身也重，占用运气，赚钱效率又低了；电池也贵，初期成本高，也更难赚钱。
- 路线固定：重卡一般就在干线上跑，不进城市，所以这降低了对加氢站、换电站的选址要求。
考虑到锂电技术再有大突破很困难，所以氢燃料电池重卡基本上是立于不败之地的。换个角度，氢能和燃油的属性相似，就凭这一点，锂电池是很难追上能量密度的，这也就决定了氢燃料电池在重卡领域的不败之地：
氢燃料电池立于不败之地，换电重卡能吃掉多少份额，要看它在十四五规划的五年间都取得多大进展了。【图10】
从这个意义上来说，氢能与纯电之争，主要只体现在重卡领域了。
有人说特斯拉Semitruck满载36吨的续航800公里，充电30分钟可以600公里。这听起来也很不错，为啥咱们不走这个路线呢？关于这个问题，我还没仔细研究，大体估摸着应该是成本、安全性、充电电网冲击待方面存在困难。有空再研究吧！本文就不展开了。
[威武]小结
- 乘用车领域：充电技术逐渐完善，立于不败之地；蔚来换电只是企业行为，难以拓展为全行业；宁德换电对行业有意义，但起步较晚能否做成需要观察。
- 商用车领域：聚焦到重卡领域，充电重卡存在困难，氢能重卡立于不败之地，换电重卡在未来5年努力发展，争取份额。
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