#上海首改，首推青浦# #发现美好家#
上海关于发展和推进“五个新城”的政策，已经发布了半年。期间，不断有关于五个新城的“整体推进和配置”的消息传来，对购房者而言如何选择？
（一）五个新城，要按照“两年时间长度”来看——市场基础和政策的联动关系
从2020年起，上海的刚需房市场（假设以上海新房均价定义刚需客群）主要是两大方向：一是享受了所谓“定向放开（限购）”的临港区域，看起来其具备“落户政策优惠导入人口”和“房价尚处于上海的洼地之一但规划看好”；二是从大虹桥到长三角一体化的利好脉冲，带来的沪西门户特别是青浦第一松江其次的两大板块，“刚需向西走”已经成为用脚投票的事实佐证。
在上述“两股三区”之外，嘉定和奉贤次之或者说“风头不够健”，原因多方面，可能是比较优势当中的暂时落后，也可能是（比如奉贤）内需切面仍然深入人心，轨道交通5号线通达奉贤，但不改奉贤“本土房子本土人口消化”的对位关系，可见“地铁为导流第一载体”的经验主义在“规划+地铁”的双剑合璧面前，已经落后。
随着【上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2030年远景目标纲要】，在该文件中规划了上海的空间新格局——把嘉定、青浦、松江奉贤和南汇，打造成五个“独立的综合性节点城市”。
坊间一片叫好，认为和之前上海曾经规划的城市副中心提法相比较，“五个独立城市”更加霸气侧漏，但冷静之余也不妨担忧，相比较之前“享受市中心辐射效应的城市副中心”定位想必，“五个独立城市”因为受制于（1）和市中心距离不可拉近（2）需要自力更生来实现城市中的城市，其发展长度和难度不可乐观。
所以，站在上述认知之上，可以将“五大独立城市”作为远期目标，也可以说五大独立城市的提法，之于房价的印象分不增反减，更可能认为是“开发商透支五大新城规划利好来收割房价”，那么五大独立城市的提法对上述区域是——减分项。
（二）上海首改，他们想要的是什么？
过去，我们较多地以刚需和改善来界定不同价位的房子，并予以投档给不同消费能力的购房者，在今天看来这种做法有点粗放了。
但是，在上海房票稀罕的背景之下，“先买一套房，（日后有了经济能力）再慢慢改善”看起来也是一个伪命题，一方面是受制于房票，另一方面也是受制于房价。
于是，关于“首改”这个命题开始成为刚需和改善之间的中间项群体，当然这个“首”存在争议，因为受制于房价和个人发展的不确定性，没有人可以预见自己——
能否改善？
改善几次？
所以，尝试站在“上海首改”的立场上，首先要对这个群体诉求和特征进行研究，甚至是辨析。
所谓首改，不是“必须刚需过”才能算首改，更多可以理解为“购买力比刚需宽裕一些，想要一步到位的购房群体”。
这部分人群的诉求不是唯总价论，而是兼容了（适当的）舒适度、未来家庭人口结构的预判、未来常住区域的稳定等等，“不想换房”的背后，是“担心换不起”。
（三）根据首改诉求，在五个新城中，首推青浦
今天的五个新城房价现状，又是如何的呢？
不可否认，区域内发展的不平衡，导致房价和发展的递减现象，区域内“房价差一倍”的现象比比皆是，对购房者而言就是猫捉老鼠——
要么花一倍的钱，买一个区域内的相对成熟，但心理上不平衡；
要么花一半的钱，买一个心理上的相对平衡，但不便是日常感受。
所以，即使在“选定新城之后的内部比选”，也要遵循两个原则：
1、区域内发展都存在递减不平衡，就看其间“谁的发展级差和购房价差”相对平缓；
2、远离网红区域，因为整体房价都已经有了注水。
今天的五个新城中，运用对冲思维来看，原本就导（外来）客相对不利的奉贤级差过大，南桥新城4万而柘林镇1万出头，但城市化界面差异太大，可能要被从推荐名单中率先撤下，；
嘉定新城经过15年发展，宜居环境不断得到提升，但是在产业导入方面未见太大手笔；
松江和青浦都属于“沪西”都归入未来的长三角一体化，先天都具备在上海领先的环境优势，但相对而言，青浦发展概念叠加更为丰富，而松江在核心地段九亭和泗泾未来的土地有限，而相对发展空间较大的松江新城甚至再向西，产业不均衡性导致的级差，但房价“不明显”。
结合后期供应量的预期，临港和青浦仍然值得首排推荐：前者看产业导入，后者看大虹桥的辐射效应和长三角一体化的推进实证，相对而言，他们的概念、规划、产业、现有基础都领先于其他三区，但临港是网红区域，如果愿意“五年后还是今天这个价格”那么可以试试。
综合以上，在排除法思维之下，青浦虽然也存在“辖区内房价差一倍”的问题，但不仅是大虹桥十年的兑现实证、长三角一体化的未来核心、国家会展中心和车站机场的联想空间，青浦都值得高看一线，虽然只是相对的。
首改人群的内生性矛盾心理，或许需要更多安全感和“利大于弊”，青浦有相对优势。

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