#房地产# 2022年即将过半，从已经公布的销售数据来看，多数房企销售情况尚未出现明显好转迹象。
前5个月仅有3家房企销售额过千亿
澎湃新闻（www.thepaper.cn）在统计了TOP20房企的销售额后发现，房企在前5个月的销售额中均出现了同比下降的情况，而销售额过千亿的房企仅有三家，分别为碧桂园（02007.HK）、万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）和保利发展（600048.SH），全口径销售额分别为2011亿元、1681亿元和1592亿元。数据来源克而瑞、企业公告
数据来源克而瑞、企业公告

在目前房地产行业下行压力持续、叠加部分城市疫情反复、市场信心不足，整体表现仍相对低迷。
据克而瑞报告显示，5月份百强房企单月业绩同比下降59.4%，降幅保持在较高水平。值得一提的是，今年以来大部分房企已选择不披露2022年的销售目标，或选择主动下调销售目标。从前5个月的销售情况来看，房企实际的业绩完成情况仍不及预期，2022年内货值供应及销售去化压力放大。
克而瑞在报告中称，在公开披露业绩目标的规模上市房企中，多数企业截至5月末的目标完成率不足30%，有近半数企业甚至不足25%。几乎所有的房企在1-5月的目标完成度均大幅低于2021年同期，部分企业目标完成度较2021年同期的降幅大于15个百分点。
有一家TOP20的开发商对澎湃新闻（www.thepaper.cn）表示，今年下半年开发商的经营环境不会有太大好转。房企的境内境外到期债务压力非常大，其他融资渠道包括预售监管资金账户、银行贷款也并不乐观。虽然有一些房企可以进行第三方增信的债券发行，但这些能发行的房企都是信用比较安全的房企，对于已经出险的房企来说并不能够缓解资金流动性紧张的困境。
“出险的房企想要获得流动性资金，基本就只能靠卖资产和卖房回笼的资金，其他的融资渠道相对困难。”上述开发商表示，从出售资产端来看，市场上被摆上货架的资产太多，买家完全不着急，挑挑捡捡再压价就会导致双方僵持不下，“卖方不想低价出售，买方想再压低价格，这样直接让资产出售的进展变得更加缓慢。”
国际评级机构标普在近期发布的一则报告中称，民营房企的融资亟待恢复。受到需求疲软的影响，预计房地产开发企业的经营性现金流将会出现显著下滑，整体财务杠杆率将上升。在面对整体需求疲软时，融资端的回暖将是企业抵御行业下行的最好武器。如果再融资渠道通畅，则企业可以应对行业下行压力，企业杠杆可能升高，但仍可保持足够的经营韧性。另外，国有房企仍将承受销售下行、现金流萎缩的压力，但在再融资方面具备较大的优势，而民营房企则将面临现金流萎缩和再融资不畅的双重考验。
光大证券则认为，销售回暖后，房企资金紧张状况或将逐步缓解。考虑到本轮周期竣工面积与新开工面积剪刀差持续扩大，叠加国家”保交房”政策约束，判断2022年下半年竣工端或将持续修复。房地产开发资金来源层面，定金及预收款、个人按揭贷款均出现回暖，或与销售成交改善有关。
市场回暖迹象明显
在房企召开的2021年年报业绩会上，有多家房企认为市场政策已见底，市场已有比较明显的回暖迹象。
行业龙头万科集团（000002.SZ，02202.HK）认为，有利于市场稳定的政策措施在不断出台，中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针。万科集团董事会主席郁亮在业绩会上谈及房地产市场时表示，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。
华润置地（01109.HK）总裁李欣在公司2021年业绩会上表示，“政策层面肯定是见底了，尤其进入3月份以来，宽松政策导向及出台已经比较显性，市场下行状态应该基本见底，消费信心基本处于触底状态了。在这个底部要多久，需要一些提振信心的力量来提升这个市场。3月中下旬以来，市场回暖的迹象还是比较明显的，尤其是一二线城市、一线和核心的强二线城市已经是回暖的状态，售楼处的到访客流数量明显提升，同时一线城市和强二线城市的二手房的交易量也在回升。预计楼市大概率是上半年低开，下半年会回升。”
龙湖集团（00960.HK）首席执行官陈序平认为，2月份TOP20和TOP50的房企销售平均下降了40%左右。原因是叠加疫情的影响，大家在新盘的推盘节奏上是弱化的。虽然受到疫情的影响，但“3月份之后，随着推售节奏的加快，慢慢的销售就会提起来。其实今年跟以往过去几年的变化主要是分化，1月份以来，像上海、北京、杭州、南京、成都核心区这些高能级城市和区域，已经明显感觉到市场的回暖。在有些低能级的城市，市场还在持续下降，但整个市场从最核心的城市向二线城市正在逐渐回暖。”
央企招商蛇口（001979.SZ）管理层则认为，“很多人说今年上半年或者下半年可能是底部，但还是要看政策、市场和经济的变化。政策可以说阶段性底部，另一方面市场和经济，经济没有那么快好转，市场的预期要逐渐改变不是那么快。”招商蛇口认为，今年全年都要坚持“稳”，做好过冬的准备。

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【投稿】打扰谷了，想问问大家，对面是否在为跑单找借口还是说是我的问题?
事情是这样的，3月中旬我在上收了麻油流麻(当时的市价)，并且也提确了(3-6月份期间没有打扰过她，如图)直到最近看首页上陆续流麻的返图和视频都出来了，卖家她并没有主动来联系我，我抱着“或许能发货了”的心情就去问了，于是发生以下情况(如图)
我消息发了一天她虽上线已读但是不回我的消息，再加上好巧不巧前一天我刚被骗过，最近也刷到好几次提确被骗的，于是此情之下我说了一句"已读不回我会不安"。这句话之后，她终于回我了并"借此发挥"说要退我钱，我就有点生气地回应了她。(如图)
个人认为交易最忌讳的就是已读不回，更何况她自己的首页上还写着"已读不回拉黑"(如图)但我还是想要跟她好好交流，但最后对面没跟我正面交流直接退钱后把我拉黑了。而且我本意只是想问她进度，她也完全没有回应我的问题。
其实我觉得很大原因是现在流麻市价上涨了不少，她不想以原来的价格卖给我于是原本想冷处理(已读不回)逼我让他退钱解决。我也并没奢望以好价收到，说真的直接跟我说要上涨也能接受。但对面演的这一出还是把我膈应到了，最后希望大家都不要遭遇跑单和提确诈骗，感谢大家看到这里。

叁贰信服一周大盘走势回顾（220613-220617）

上证指数日K线图上，叁贰信服团队用黄色，橙色和红色三个矩形框标示出过去三周市场的走势情况。黄色矩形框标示出了刚刚过去的这个交易周走势。从图上我们可以看到市场在日线图上面呈现出来一些特征，首先市场整个上升的过程是在一个非常严密的平行蓝色通道里面运行的；其次本周市场出现了一些特征，比如我们看到周一的一个十字星和橙色框里上周五那个阳线一起构成了一个叫做孕线的形态，这个孕线形态让大家很不踏实，好在周二这一天的一根阳线，把它吞没掉了，也就是说开盘的时候，周二这天其实是看空的，但是到了尾盘的时候直接涨上来了。叁贰信服团队把周二当时的分时线图发给大家看一下就会一目了然了。
其次从图中大家可以看到虽说市场的白线和黄线还是高举高打一路冲高，但MACD指标中红柱却出现了逐步缩短的情况，同时，在前半周的时候KDJ指标就已经出现了在中高位置的粘连纠缠，并且在周三出现了一个开口扩大死叉以后的下杀过程。
但是周三市场上攻到3358.55点的这一天，有人会把这根K线理解为流星线。所谓的流星线就是长长的上影线，实体则在下放，但是一根长长的带上影线的流星线，它在短期内却有一定的看空意味，而它在中长期内被看成是一个仙人指路形态，所谓仙人指路就是类似于一根手指往上指，也就意味着在周三我们的多方尝试把市场的水位推到一个比较高的位置，推上去了以后再放松力量并没有再高举高打最终撤回来收了一根阳线，同时周三这天也放出了近期的天量。大家要知道天量天价，天量之后有天价，也就是说周三这天是天量，意味着短期未来市场将突破3358.55点，这一天不一定是第二天，第三天发生，可能是在五到十个交易日内发生。然后一旦发生了3358.55这个高点被突破的时候，我们就需要关注突破当天的成交量有没有超过之前的那个天量的成交量，如果说是成交量是高于之前的那个大量的话，这就是说明量价齐升，是一个非常好的态势，反之如果说后续突破3358.55点的时候是缩量的，这就是一个量价背离看空的现象。