卷六
青原下五世石霜诸禅师法嗣大光居诲禅师潭州大光山居诲禅师,京兆人也。初造石霜,长坐不卧。麻衣草屦,亡身为法。霜遂令主性空塔院。一日,霜知缘熟,试甚所得。问曰:“国家每年放举人及第,朝门还得拜也无?”师曰:“有一人不求进。”霜曰:“凭何?”师曰:“他且不为名。”霜曰:“除却今日,别更有时也无?”师曰:“他亦不道今日是。”如是酬问,往复无滞。盘桓二十余祀,众请出世。僧问:“祇如达磨是祖否?”师曰:“不是。”祖曰:“既不是祖,又来作甚么?”师曰:“祇为汝不荐。”曰:“荐后如何?”师曰:“方知不是祖。”问:“混沌未分时如何?”师曰:“时教阿谁叙?”上堂:“一代时教,祇是整理时人手脚,直饶剥尽到底,也祇成得个了事人,不可将当衲衣下事。所以道四十九年明不尽,标不起,到这里合作么生?更若忉忉,恐成负累。珍重!”九峰道虔禅师瑞州九峰道虔禅师,福州人也。尝为石霜侍者。洎霜归寂,众请首座继住持。师白众曰:“须明得先师意,始可。”座曰:“先师有甚么意?”师曰:“先师道:休去,歇去,冷湫湫地去,一念万年去,寒灰枯木去,古庙香炉去,一条白练去。其余则不问,如何是一条白练去?”座曰:“这个祇是明一色边事。”师曰:“元来未会先师意在。”座曰:“你不肯我那?但装香来,香烟断处,若去不得,即不会先师意。”遂焚香,香烟未断,座已脱去。师拊座背曰:“坐脱立亡即不无,先师意未梦见在。”住后,僧问:“无间中人行甚么行?”师曰:“畜生行。”曰:“畜生复行甚么行?”师曰:“无间行。”曰:“此犹是长生路上人?”师曰:“汝须知有不共命者。”曰:“不共甚么命?”师曰:“长生气不常。”师乃曰:“诸兄弟还识得命么?欲知命,流泉是命,湛寂是身。千波竞涌,是文殊境界。一亘晴空,是普贤床榻。其次,借一句子是指月,于中事是话月,从上宗门中事,如节度使信旗相似,且如诸方先德,未建许多名目指陈已前,诸兄弟约甚么体格商量。到这里不假三寸试话会看,不假眼耳试采听看,不假试辨白看。所以道:声前抛不出,句后不藏形。尽乾大地都来,是汝当人个体,向甚么处安眼耳鼻舌?莫但向意根下图度作解,尽未来际亦未有休歇分。所以洞山道:“拟将心意学玄宗,大似西行却向东。”珍重!”问:“承古有言,向外绍则臣位,向内绍则王种,是否?”师曰:“是。”曰:“如何是外绍?”师曰:“若不知事极头,祇得了事,唤作外绍,是为臣种。”曰:“如何是内绍?”师曰:“知向里许承当担荷,是为内绍。”曰:“如何是王种?”师曰:“须见无承当底人,无担荷底人,始得同一色。同一色了,所以借为诞生,是为王种。”曰:“恁么则内绍亦须得转?”师曰:“灼然!有承当担荷,争得不转?汝道内绍便是人王种,你且道如今还有绍底道理么?所以古人道:绍是功,绍了非是功。转功位了,始唤作人王种。”曰:“未审外绍还转也无?”师曰:“外绍全未知有,且教渠知有。”曰:“如何是知有?”师曰:“天明不觉晓。”问:“如何是外绍?”师曰:“不借别人家里事。”曰:“如何是内绍。”师曰:“推爷向里头。”曰:“二语之中,那语最亲。”师曰:“臣在门里,王不出门。”曰:“恁么则不出门者,不落二边。”师曰:“渠也不独坐世界,里绍王种名,外绍王种姓。所以道:绍是功,名臣是偏中正。绍了转功,名君是正中偏。”问:“诞生还更知闻也无?” 师曰:“更知闻阿谁?”曰:“恁么则莫便是否?”师曰:“若是,古人为甚么道诞生王有父?”曰:“既有父,为甚么不知闻?”师曰:“同时不识祖。”问:“古人云:直得不恁么来者,犹是儿孙。意旨如何?”师曰:“古人不谩语。”曰:“如何是来底儿孙?”师曰:“犹守珍御在。”曰:“如何是父?”师曰:“无家可坐,无世可兴。”问:“诸圣间出,祇是个传语底人,岂不是和尚语?”师曰:“是。”曰:“祇如世尊生下,一手指天,一手指地,云:天上天下,唯我独尊。为甚么唤作传语底人?”师曰:“为他指天指地,所以唤作传语底人。” 僧礼拜而退。问:“九重无信,恩赦何来?”师曰:“流光虽遍,阃内不周。”曰:“流光与阃内相去多少?”师曰:“绿水腾波,青山秀色。”问:“人人尽言请益,未审师将何拯济?”师曰:“汝道巨岳还曾乏寸土也无?”曰:“恁么则四海参寻,当为何事?”师曰:“演若迷头心自狂。”曰:
“还有不狂者么?”师曰:“有。”曰:“如何是不狂者?”师曰:“突晓途中眼不开。”问:“如何是学人自己?”师曰:“更问阿谁?”曰:“便恁么承当时如何?”师曰:“须弥还更戴须弥。”问:“祖祖相传,复传何事?”师曰:“释迦悭,迦叶富。”曰:“如何是释迦悭?”师曰:“无物与人。”曰:“如何是迦叶富?”师曰:“国内孟尝君。”曰:“毕竟传底事作么生?”师曰:“百岁老人分夜灯。”问:“诸佛非我道,如何是我道?”师曰:“我非诸佛。”曰:“既非诸佛,为甚么却立我道?”师曰:“适来暂唤来,如今却遣出。”曰:“为甚么却遣出?”师曰:“若不遣出,眼里尘生。”问:“一切处觅不得,岂不是圣?”师曰:“是甚么圣?”曰:“牛头未见四祖时,岂不是圣?”师曰:“是圣境未忘。”曰:“二圣相去几何?”师曰:“尘中虽有隐形术,争柰全身入帝乡。”问:“古人道:因真立妄,从妄显真。是否?”师曰:“是。”曰:“如何是真心?”师曰:“不杂食是。”曰:“如何是妄心?”师曰:“攀缘起倒是。”曰:“离此二途,如何是本体?”师曰:“本体不离。”曰:“为甚么不离?”师曰:“不敬功德天,谁嫌黑暗女。”问:“尽乾坤都来是个眼,如何是乾坤眼?”师曰:“乾坤在里许。”曰:“乾坤眼何在?”师曰:“正是乾坤眼。”曰:“还照瞩也无?”师曰:“不借三光势。”曰:“既不借三光势,凭何唤作乾坤眼?”师曰:“若不如是,髑髅前见鬼人无数。”问:“一笔丹青为甚么邈志公真不得?”师曰:“僧繇却许志公。”曰:“未审僧繇得甚么人证旨,却许志公?”师曰:“乌龟稽首须弥柱。”问:“动容沈古路,身没乃方知。此意如何?”师曰:“偷佛钱买佛香。”曰:“学人不会。”师曰:“不会即烧香供养本爷娘。”师后住泐潭而终,谥大觉禅师。
青原下五世石霜诸禅师法嗣大光居诲禅师潭州大光山居诲禅师,京兆人也。初造石霜,长坐不卧。麻衣草屦,亡身为法。霜遂令主性空塔院。一日,霜知缘熟,试甚所得。问曰:“国家每年放举人及第,朝门还得拜也无?”师曰:“有一人不求进。”霜曰:“凭何?”师曰:“他且不为名。”霜曰:“除却今日,别更有时也无?”师曰:“他亦不道今日是。”如是酬问,往复无滞。盘桓二十余祀,众请出世。僧问:“祇如达磨是祖否?”师曰:“不是。”祖曰:“既不是祖,又来作甚么?”师曰:“祇为汝不荐。”曰:“荐后如何?”师曰:“方知不是祖。”问:“混沌未分时如何?”师曰:“时教阿谁叙?”上堂:“一代时教,祇是整理时人手脚,直饶剥尽到底,也祇成得个了事人,不可将当衲衣下事。所以道四十九年明不尽,标不起,到这里合作么生?更若忉忉,恐成负累。珍重!”九峰道虔禅师瑞州九峰道虔禅师,福州人也。尝为石霜侍者。洎霜归寂,众请首座继住持。师白众曰:“须明得先师意,始可。”座曰:“先师有甚么意?”师曰:“先师道:休去,歇去,冷湫湫地去,一念万年去,寒灰枯木去,古庙香炉去,一条白练去。其余则不问,如何是一条白练去?”座曰:“这个祇是明一色边事。”师曰:“元来未会先师意在。”座曰:“你不肯我那?但装香来,香烟断处,若去不得,即不会先师意。”遂焚香,香烟未断,座已脱去。师拊座背曰:“坐脱立亡即不无,先师意未梦见在。”住后,僧问:“无间中人行甚么行?”师曰:“畜生行。”曰:“畜生复行甚么行?”师曰:“无间行。”曰:“此犹是长生路上人?”师曰:“汝须知有不共命者。”曰:“不共甚么命?”师曰:“长生气不常。”师乃曰:“诸兄弟还识得命么?欲知命,流泉是命,湛寂是身。千波竞涌,是文殊境界。一亘晴空,是普贤床榻。其次,借一句子是指月,于中事是话月,从上宗门中事,如节度使信旗相似,且如诸方先德,未建许多名目指陈已前,诸兄弟约甚么体格商量。到这里不假三寸试话会看,不假眼耳试采听看,不假试辨白看。所以道:声前抛不出,句后不藏形。尽乾大地都来,是汝当人个体,向甚么处安眼耳鼻舌?莫但向意根下图度作解,尽未来际亦未有休歇分。所以洞山道:“拟将心意学玄宗,大似西行却向东。”珍重!”问:“承古有言,向外绍则臣位,向内绍则王种,是否?”师曰:“是。”曰:“如何是外绍?”师曰:“若不知事极头,祇得了事,唤作外绍,是为臣种。”曰:“如何是内绍?”师曰:“知向里许承当担荷,是为内绍。”曰:“如何是王种?”师曰:“须见无承当底人,无担荷底人,始得同一色。同一色了,所以借为诞生,是为王种。”曰:“恁么则内绍亦须得转?”师曰:“灼然!有承当担荷,争得不转?汝道内绍便是人王种,你且道如今还有绍底道理么?所以古人道:绍是功,绍了非是功。转功位了,始唤作人王种。”曰:“未审外绍还转也无?”师曰:“外绍全未知有,且教渠知有。”曰:“如何是知有?”师曰:“天明不觉晓。”问:“如何是外绍?”师曰:“不借别人家里事。”曰:“如何是内绍。”师曰:“推爷向里头。”曰:“二语之中,那语最亲。”师曰:“臣在门里,王不出门。”曰:“恁么则不出门者,不落二边。”师曰:“渠也不独坐世界,里绍王种名,外绍王种姓。所以道:绍是功,名臣是偏中正。绍了转功,名君是正中偏。”问:“诞生还更知闻也无?” 师曰:“更知闻阿谁?”曰:“恁么则莫便是否?”师曰:“若是,古人为甚么道诞生王有父?”曰:“既有父,为甚么不知闻?”师曰:“同时不识祖。”问:“古人云:直得不恁么来者,犹是儿孙。意旨如何?”师曰:“古人不谩语。”曰:“如何是来底儿孙?”师曰:“犹守珍御在。”曰:“如何是父?”师曰:“无家可坐,无世可兴。”问:“诸圣间出,祇是个传语底人,岂不是和尚语?”师曰:“是。”曰:“祇如世尊生下,一手指天,一手指地,云:天上天下,唯我独尊。为甚么唤作传语底人?”师曰:“为他指天指地,所以唤作传语底人。” 僧礼拜而退。问:“九重无信,恩赦何来?”师曰:“流光虽遍,阃内不周。”曰:“流光与阃内相去多少?”师曰:“绿水腾波,青山秀色。”问:“人人尽言请益,未审师将何拯济?”师曰:“汝道巨岳还曾乏寸土也无?”曰:“恁么则四海参寻,当为何事?”师曰:“演若迷头心自狂。”曰:
“还有不狂者么?”师曰:“有。”曰:“如何是不狂者?”师曰:“突晓途中眼不开。”问:“如何是学人自己?”师曰:“更问阿谁?”曰:“便恁么承当时如何?”师曰:“须弥还更戴须弥。”问:“祖祖相传,复传何事?”师曰:“释迦悭,迦叶富。”曰:“如何是释迦悭?”师曰:“无物与人。”曰:“如何是迦叶富?”师曰:“国内孟尝君。”曰:“毕竟传底事作么生?”师曰:“百岁老人分夜灯。”问:“诸佛非我道,如何是我道?”师曰:“我非诸佛。”曰:“既非诸佛,为甚么却立我道?”师曰:“适来暂唤来,如今却遣出。”曰:“为甚么却遣出?”师曰:“若不遣出,眼里尘生。”问:“一切处觅不得,岂不是圣?”师曰:“是甚么圣?”曰:“牛头未见四祖时,岂不是圣?”师曰:“是圣境未忘。”曰:“二圣相去几何?”师曰:“尘中虽有隐形术,争柰全身入帝乡。”问:“古人道:因真立妄,从妄显真。是否?”师曰:“是。”曰:“如何是真心?”师曰:“不杂食是。”曰:“如何是妄心?”师曰:“攀缘起倒是。”曰:“离此二途,如何是本体?”师曰:“本体不离。”曰:“为甚么不离?”师曰:“不敬功德天,谁嫌黑暗女。”问:“尽乾坤都来是个眼,如何是乾坤眼?”师曰:“乾坤在里许。”曰:“乾坤眼何在?”师曰:“正是乾坤眼。”曰:“还照瞩也无?”师曰:“不借三光势。”曰:“既不借三光势,凭何唤作乾坤眼?”师曰:“若不如是,髑髅前见鬼人无数。”问:“一笔丹青为甚么邈志公真不得?”师曰:“僧繇却许志公。”曰:“未审僧繇得甚么人证旨,却许志公?”师曰:“乌龟稽首须弥柱。”问:“动容沈古路,身没乃方知。此意如何?”师曰:“偷佛钱买佛香。”曰:“学人不会。”师曰:“不会即烧香供养本爷娘。”师后住泐潭而终,谥大觉禅师。
观音灵签解签89: 智服姜维
吉凶宫位: 上签酉宫
出入营谋大吉昌,似玉无瑕石里藏;若得贵人来指引,斯时得宝喜风光。https://weibo.com/u/6326582065
观音灵签: 诗意
此卦石藏珍宝之象。凡事称心大吉也。
观音灵签: 解曰
如石藏玉。贵人指示。得祗称心。欢怀得意。
观音灵签: 仙机
家宅→吉利 自身→康泰 求财→遂意 交易→成 婚姻→成就 六甲→生男 行人→动 田蚕→着力 六畜→勤理 寻人→见 公讼→胜 移徙→吉 失物→在 疾病→安 山坟→吉
观音灵签89:整体解译
各种进出经营都很吉利
就如石头中藏着美玉,这需要去开发而能呈现。
幸运有高人的指点
因而能发觉自己的宝藏。
本签精髓
石中藏玉,开发可得。
凡事做事
本签喻,你所谋望之事,是很有潜力的,只要你尽心去开发,就能发现自己的潜能,并获得成功。
爱情婚姻
若问姻缘何时来
若问姻缘何时来,其实你的条件很好,找个好对象是没有问题的。只要你鼓起信心去经营,那就能得到终身伴侣了。
若问心仪对象可否交往
你所心仪的对象,他的条件也是很好的,也是值得你追求的。只要你好好的经营这段爱情,将来就能有很好的果实。
若问当前交往对象可否更进一步或结婚
若交往了一段时间,想要走向结婚的话,你当要有信心,因为你的另伴条件也是很好的,他也是个贤妻(或良夫),是值得你和他走向结婚的。
若爱情、婚姻面临分手、困顿,问挽回或关系和好
若爱情分手了,想要挽回的话,不知好不好。男女间一时的争吵,这是难免的,只要事后做个修补,这爱情就能复合了。而这个理想的对象,你就宽心的对待,去挽回他吧!
工作求职 创业事业
若问求职
即使一时未找到工作,但是不要灰心,你将可以找到很好的工作,这需要时间的寻找,只要你有耐心,这份好工作就属于你了。
若问工作运
即使当前工作上不是畅通,其实,你很有潜能,只要你持续下去,这个潜能就能表现出来,也因此在工作上获得重用。
若问事业前途
这个事业是很有潜力的事业,这需要时间去开发,只要持续走下去,未来就能辉煌腾达。
若问创业可否
若想创业的话,这可以开发你的潜力,因此,这事业是很值得去经营的。
虽然刚开始时,事业会有些冷淡,但是只要持续下去,未来就能蓬勃发展。
考试竞赛 升迁竞选
若问考试或各种竞赛前途
若想参予各种竞试的话,那可要对自己有信心了。在竞赛的激发之下,你的潜力就可以展露无遗,因此而榜上有名了。请全力以赴,以创佳绩。
若问升迁、升官运途
若想升迁的话,你是很有潜力的一位,在这次升迁的筛选之下,可望屏雀中选。请保持低调,以维持气氛。
投资理财
若问投资可否,这项投资工具,也许一时看不出未来,其实,这是个很有潜力的投资标的。只要持之以恒,最后就能财源滚滚。
经商生意
若问经商前途,这门生意是很有潜力的生意,也是值得全心投注的事业,只要持续的经营,将来就能鸿图大展。
房地交易
若欲买进房地产的话,这房地产就如一块不为人知的钻石,只要持有一段时日,未来就能闪耀发光。
治病健康
若问治病的话,此病是可以痊愈的,只要用对了方法,持之以恒,那此并就能康复。
转换变更
当前不顺想要转变,其实,当前不顺不代表未来不好,因此,你当安守当前的生活,继续经营这事业,将来此事就能辉煌腾达了。
求孕求子
若问求孕者,你的生育能力是没有问题的,只要有信心生活下去,将来就能一举得男。
官司诉讼
若问官司者,此案件对你有利,持续诉讼下去,必然能胜出。
寻人寻物
失物被某个东西盖住了,好好的去发掘他吧。
远行出国
想要远地发展,出国这是个很好的发挥之地,只要持之以恒的经营,将来就能出人头地。
观音灵签89: 典故
智服姜维。姜维字伯约。三国时魏大将。事母至孝。文武双全。智勇足备。诸葛亮极为爱惜。因此设计如何智取姜维归顺。诸葛亮一面派军攻打姜维母亲居住的冀城。引姜维出兵保护。一面派人在夜间假扮姜维投降蜀(刘备)攻打天水城。混乱魏军。使他们相信姜维已叛变。然后逼使姜维走投无路,下马向诸葛亮投降。诸葛亮下车迎接姜维。待之以礼。姜维也心悦诚服的归顺刘备了。(三国演义)
吉凶宫位: 上签酉宫
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观音灵签: 诗意
此卦石藏珍宝之象。凡事称心大吉也。
观音灵签: 解曰
如石藏玉。贵人指示。得祗称心。欢怀得意。
观音灵签: 仙机
家宅→吉利 自身→康泰 求财→遂意 交易→成 婚姻→成就 六甲→生男 行人→动 田蚕→着力 六畜→勤理 寻人→见 公讼→胜 移徙→吉 失物→在 疾病→安 山坟→吉
观音灵签89:整体解译
各种进出经营都很吉利
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幸运有高人的指点
因而能发觉自己的宝藏。
本签精髓
石中藏玉,开发可得。
凡事做事
本签喻,你所谋望之事,是很有潜力的,只要你尽心去开发,就能发现自己的潜能,并获得成功。
爱情婚姻
若问姻缘何时来
若问姻缘何时来,其实你的条件很好,找个好对象是没有问题的。只要你鼓起信心去经营,那就能得到终身伴侣了。
若问心仪对象可否交往
你所心仪的对象,他的条件也是很好的,也是值得你追求的。只要你好好的经营这段爱情,将来就能有很好的果实。
若问当前交往对象可否更进一步或结婚
若交往了一段时间,想要走向结婚的话,你当要有信心,因为你的另伴条件也是很好的,他也是个贤妻(或良夫),是值得你和他走向结婚的。
若爱情、婚姻面临分手、困顿,问挽回或关系和好
若爱情分手了,想要挽回的话,不知好不好。男女间一时的争吵,这是难免的,只要事后做个修补,这爱情就能复合了。而这个理想的对象,你就宽心的对待,去挽回他吧!
工作求职 创业事业
若问求职
即使一时未找到工作,但是不要灰心,你将可以找到很好的工作,这需要时间的寻找,只要你有耐心,这份好工作就属于你了。
若问工作运
即使当前工作上不是畅通,其实,你很有潜能,只要你持续下去,这个潜能就能表现出来,也因此在工作上获得重用。
若问事业前途
这个事业是很有潜力的事业,这需要时间去开发,只要持续走下去,未来就能辉煌腾达。
若问创业可否
若想创业的话,这可以开发你的潜力,因此,这事业是很值得去经营的。
虽然刚开始时,事业会有些冷淡,但是只要持续下去,未来就能蓬勃发展。
考试竞赛 升迁竞选
若问考试或各种竞赛前途
若想参予各种竞试的话,那可要对自己有信心了。在竞赛的激发之下,你的潜力就可以展露无遗,因此而榜上有名了。请全力以赴,以创佳绩。
若问升迁、升官运途
若想升迁的话,你是很有潜力的一位,在这次升迁的筛选之下,可望屏雀中选。请保持低调,以维持气氛。
投资理财
若问投资可否,这项投资工具,也许一时看不出未来,其实,这是个很有潜力的投资标的。只要持之以恒,最后就能财源滚滚。
经商生意
若问经商前途,这门生意是很有潜力的生意,也是值得全心投注的事业,只要持续的经营,将来就能鸿图大展。
房地交易
若欲买进房地产的话,这房地产就如一块不为人知的钻石,只要持有一段时日,未来就能闪耀发光。
治病健康
若问治病的话,此病是可以痊愈的,只要用对了方法,持之以恒,那此并就能康复。
转换变更
当前不顺想要转变,其实,当前不顺不代表未来不好,因此,你当安守当前的生活,继续经营这事业,将来此事就能辉煌腾达了。
求孕求子
若问求孕者,你的生育能力是没有问题的,只要有信心生活下去,将来就能一举得男。
官司诉讼
若问官司者,此案件对你有利,持续诉讼下去,必然能胜出。
寻人寻物
失物被某个东西盖住了,好好的去发掘他吧。
远行出国
想要远地发展,出国这是个很好的发挥之地,只要持之以恒的经营,将来就能出人头地。
观音灵签89: 典故
智服姜维。姜维字伯约。三国时魏大将。事母至孝。文武双全。智勇足备。诸葛亮极为爱惜。因此设计如何智取姜维归顺。诸葛亮一面派军攻打姜维母亲居住的冀城。引姜维出兵保护。一面派人在夜间假扮姜维投降蜀(刘备)攻打天水城。混乱魏军。使他们相信姜维已叛变。然后逼使姜维走投无路,下马向诸葛亮投降。诸葛亮下车迎接姜维。待之以礼。姜维也心悦诚服的归顺刘备了。(三国演义)
【#专家谈#丨郭秦川:#未来房地产业向北还是向南#】房地产业涉及每个人最基本的刚需性住房问题,是民生保障和社会管理的重大课题,始终受到全社会重视和关注。长期以来,住房问题备受媒体聚焦、专家学者探讨研究、社会层面的关注和热议。同时,国家针对房地产业健康有序发展进程,以及对宏观经济社会的影响深度,适时加强宏观调控与指导性政策完善和调整,以有效维护市场秩序,服务百姓住房需求,稳定财金体系健康运行,确保刚需性与合理诉求,确保经济社会健康发展。
提到房地产业发展,大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白,房地产业涉及房产业和地产业,由于房产与地产在逻辑上紧密链接,一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发,必须以有地产为前提条件,也就成了房地产业(地产+房产=房地产)的开发。
随着城镇化建设等战略的实施,房地产业得到快速发展,并形成惯性。八十年代以来,经过近几十年的发展,建设规模和成效较为显著,城市建设焕然一新,住房条件和环境有了较大改善,规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时,随着建设性资产的积累和推进,房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显,引起了社会的高度重视和关注,也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考,特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题,掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里?如何客观回答这一问题,我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状,以及供需去向,来寻找答案。
首先,从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察,2010年全国房地产法人单位数28.5万个,发展到2020年为93.4万个,十年时间内增长近3.3倍,是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展,市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察,改革开放后,房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元,增加到2020年74552.5亿元,增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重,从1978年2.2%,提高到2020年度7.3%,增幅提高5.1个百分点。不难看出,房地产业在价格因素影响下,所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察,改革开放初期,1978年我国城镇化率仅为17.9%,发展到2021年为64.7%,常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时,印证了城镇规模加快扩大,人口移动规模快速增长,以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素,人口数量和结构观察,从第七次全国人口普查数据获悉,建国初期1953年全国总人口数5.83亿人,增加到2020年14.1亿人,规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重,从1953年4.4%,上升到2020年9.1%。人口自然增长率,从1978年12%,下降到2020年1.5%,下降超过10个百分点。很显然,近些年来我国人口结构发生了重大变化,生育率逐渐趋缓,呈线性下降趋势,增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小,从1953年家庭户人口规模4.43人/户,缩小到2020年2.62人/户,户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势,第四次全国人口普查(1990年)数据显示,全国家庭户数为2.77亿户,第七次全国人口普查(2020年)结果数据为2.21亿户,2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减,充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察,2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入(受统计口径限制)比重为71.9%,2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时,居住支出占居民消费支出比重,从2014年22.1%,上升到2020年24.6%,比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高,不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察,2010年房地产开发投资额为48259亿元,占全社会固定资产投资额比重为22.1%,增加到2020年141443亿元,占比为26.8%,2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反,房地产开发投资增速从2010年33.2%,下降到2020年7%,增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进,其建设成本费用等增加加快,建设空间结构性缩小,特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次,从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察,改革开放后,房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米(2535.78万亩),增加到2011年44327.4万平方米(6649.11万亩),达到峰值并形成拐点,从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析,房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显,建设用地吃紧是难以规避的问题,同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧,发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察,从2000年到2020年数据看,呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米,波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中,2000-2020年,年均住宅类建设面积达74.3%以上,也就是说在房地产开发中,主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察,本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米,增加到2021年179433万平方米,2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中,住宅销售面积从2000年16570.28万平方米,增加到2021年156532万平方米,2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时,在商品房销售面积中,住宅占比年均超过87.8%,住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察,商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米,提高到2020年9860元/平方米,商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍,商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时,住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米,上升到2020年9980元/平方米,住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样,住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米,发展到2014年391元/平方米,形成一个峰值和拐点,此后到2020年这一价格差为-120元/平方米,也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格,说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长,扩大了房价提高基数,给利润空间造成压力。同时相反,倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察,2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套,到2020年提高到597.66万套,在2014年形成一个峰值,达到765.94万套,这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看,呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看,2005年完成423.54套,2020年增加到1355.59万套。从销售角度看,2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看,2005年总量剪刀差55.28万套,2020年提高到757.93万套,销售套数远远大于竣工套数,说明市场需求依然较好。可以看出,销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题,更多的来自于销售的预期性(预售、期房、竣工未结等现象),显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等,非经营性质住宅套数。
综上数据分析,房地产开发业伴随着经济的发展,同样从改革开放后,走过了一个探索到快速发展,再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整,人口自然增长率下降和家庭户人数缩小,土地稀缺性供给收紧,房住不炒政策等宏观调控的影响,房地产业似乎走到了发展的十字路口?遇到产业如何发展,怎样发展,甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察,反映出几个特点性问题:
一是本年土地购置面积几十年长期供给,累积效应和边际效益较为明显,国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中,阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求,形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩,及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地,以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制,因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进,会使地产业发展规模和效益逐渐缩小,迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革,商品房建设行业(住宅)等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设,商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期,遇到了瓶颈,并积累了过大的产能或存量,释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约,同时政府福利性住房(廉租房、公租房、经济适用房等)以及盈利性商品房的持续增量等,造成供需失衡,供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判,特别是在区域性经济刺激政策效应下,房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩,开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激,导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时,居民收入增长预期与房价涨幅性失调(主要源于收入与按揭贷款之间的关系,即还贷能力与生活保障支出压力加大),加之房贷与财政金融政策缩表性作用,对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求,对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈,但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现,一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带(长江、汉江、黄河等)、新格局的构建等国家战略正在实施推进,为房地产业的发展提供了机遇和空间,其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利,需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进,将为房地产业的转型与转战,提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度,房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展,以及产业结构调整与优化,同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造,为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时,随着经济运行状态的好转,流动性人口增加和推进,改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在,我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落,需要在发展中抉择,在抉择中奋进。在优化结构中,始终沿着国家经济发展的战略方向,凝聚智慧,稳中求进,推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
提到房地产业发展,大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白,房地产业涉及房产业和地产业,由于房产与地产在逻辑上紧密链接,一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发,必须以有地产为前提条件,也就成了房地产业(地产+房产=房地产)的开发。
随着城镇化建设等战略的实施,房地产业得到快速发展,并形成惯性。八十年代以来,经过近几十年的发展,建设规模和成效较为显著,城市建设焕然一新,住房条件和环境有了较大改善,规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时,随着建设性资产的积累和推进,房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显,引起了社会的高度重视和关注,也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考,特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题,掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里?如何客观回答这一问题,我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状,以及供需去向,来寻找答案。
首先,从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察,2010年全国房地产法人单位数28.5万个,发展到2020年为93.4万个,十年时间内增长近3.3倍,是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展,市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察,改革开放后,房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元,增加到2020年74552.5亿元,增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重,从1978年2.2%,提高到2020年度7.3%,增幅提高5.1个百分点。不难看出,房地产业在价格因素影响下,所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察,改革开放初期,1978年我国城镇化率仅为17.9%,发展到2021年为64.7%,常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时,印证了城镇规模加快扩大,人口移动规模快速增长,以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素,人口数量和结构观察,从第七次全国人口普查数据获悉,建国初期1953年全国总人口数5.83亿人,增加到2020年14.1亿人,规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重,从1953年4.4%,上升到2020年9.1%。人口自然增长率,从1978年12%,下降到2020年1.5%,下降超过10个百分点。很显然,近些年来我国人口结构发生了重大变化,生育率逐渐趋缓,呈线性下降趋势,增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小,从1953年家庭户人口规模4.43人/户,缩小到2020年2.62人/户,户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势,第四次全国人口普查(1990年)数据显示,全国家庭户数为2.77亿户,第七次全国人口普查(2020年)结果数据为2.21亿户,2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减,充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察,2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入(受统计口径限制)比重为71.9%,2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时,居住支出占居民消费支出比重,从2014年22.1%,上升到2020年24.6%,比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高,不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察,2010年房地产开发投资额为48259亿元,占全社会固定资产投资额比重为22.1%,增加到2020年141443亿元,占比为26.8%,2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反,房地产开发投资增速从2010年33.2%,下降到2020年7%,增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进,其建设成本费用等增加加快,建设空间结构性缩小,特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次,从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察,改革开放后,房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米(2535.78万亩),增加到2011年44327.4万平方米(6649.11万亩),达到峰值并形成拐点,从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析,房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显,建设用地吃紧是难以规避的问题,同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧,发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察,从2000年到2020年数据看,呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米,波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中,2000-2020年,年均住宅类建设面积达74.3%以上,也就是说在房地产开发中,主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察,本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米,增加到2021年179433万平方米,2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中,住宅销售面积从2000年16570.28万平方米,增加到2021年156532万平方米,2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时,在商品房销售面积中,住宅占比年均超过87.8%,住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察,商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米,提高到2020年9860元/平方米,商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍,商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时,住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米,上升到2020年9980元/平方米,住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样,住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米,发展到2014年391元/平方米,形成一个峰值和拐点,此后到2020年这一价格差为-120元/平方米,也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格,说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长,扩大了房价提高基数,给利润空间造成压力。同时相反,倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察,2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套,到2020年提高到597.66万套,在2014年形成一个峰值,达到765.94万套,这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看,呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看,2005年完成423.54套,2020年增加到1355.59万套。从销售角度看,2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看,2005年总量剪刀差55.28万套,2020年提高到757.93万套,销售套数远远大于竣工套数,说明市场需求依然较好。可以看出,销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题,更多的来自于销售的预期性(预售、期房、竣工未结等现象),显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等,非经营性质住宅套数。
综上数据分析,房地产开发业伴随着经济的发展,同样从改革开放后,走过了一个探索到快速发展,再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整,人口自然增长率下降和家庭户人数缩小,土地稀缺性供给收紧,房住不炒政策等宏观调控的影响,房地产业似乎走到了发展的十字路口?遇到产业如何发展,怎样发展,甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察,反映出几个特点性问题:
一是本年土地购置面积几十年长期供给,累积效应和边际效益较为明显,国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中,阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求,形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩,及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地,以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制,因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进,会使地产业发展规模和效益逐渐缩小,迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革,商品房建设行业(住宅)等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设,商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期,遇到了瓶颈,并积累了过大的产能或存量,释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约,同时政府福利性住房(廉租房、公租房、经济适用房等)以及盈利性商品房的持续增量等,造成供需失衡,供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判,特别是在区域性经济刺激政策效应下,房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩,开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激,导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时,居民收入增长预期与房价涨幅性失调(主要源于收入与按揭贷款之间的关系,即还贷能力与生活保障支出压力加大),加之房贷与财政金融政策缩表性作用,对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求,对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈,但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现,一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带(长江、汉江、黄河等)、新格局的构建等国家战略正在实施推进,为房地产业的发展提供了机遇和空间,其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利,需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进,将为房地产业的转型与转战,提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度,房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展,以及产业结构调整与优化,同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造,为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时,随着经济运行状态的好转,流动性人口增加和推进,改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在,我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落,需要在发展中抉择,在抉择中奋进。在优化结构中,始终沿着国家经济发展的战略方向,凝聚智慧,稳中求进,推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
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