“最欣赏徐少强的男人古龙去世了，因为是被徐少强喝酒喝死的。”
这是在古龙死后，网友们对古龙去世病因的大胆猜测。
事实上，这段夸大其词的猜测，来源于徐少强本人在酒劲正浓时，对媒体的爆料。
徐少强说，古龙以前知道自己很能喝酒，就经常和自己一起拼酒，尽管古龙知道自己不能喝太多酒，但他依然没有遵循医嘱，忍不住跟自己一起畅饮。自己也很喜欢喝酒，就并未对此加以制止。
不过这是在古龙去世前的爆料，可让徐少强没想到的是，古龙真的因为过量饮酒把自己喝死了。
因此媒体把古龙生前徐少强的这段爆料放了出来，后来朋友们都说，古龙被徐少强喝酒喝死了。
徐少强在听到古龙忽然去世的噩耗时，自己也傻眼了，再加上媒体的大肆爆料和朋友们对自己的指责，对徐少强的影响非常大。
可是了解徐少强事迹的都知道，徐少强在娱乐圈绝对是个随心所欲的“作”星。
有网友评论徐少强是这么说的，提到徐少强，看起就阴阴沉沉的，还不是那种小坏蛋，绝对天生的大反派，眼神里有着阴险内敛的狠劲，一看就不好对付，笑里藏着刀，感觉憋了很多年的大招，等着什么时候给你一记杀招。
徐少强当年可不是凭借着反面人物形象才火出圈的。
香港电影业遍地开花的那几十年，给徐少强的演电影电视剧的好时候。
早年的徐少强还在股票市场做过会计，后来因为觉得演员赚钱多，又喜欢美女，就考入邵氏公司成为了签约演员。
那时候的他没什么名气，只能在一些武侠动作片里串串场。
真正让他有较多的露脸机会的是，在1967徐少强，凭借着《独臂刀》这部电影，以大侠的形象出现在观众的视野。
当时的香港影视公司竞争激烈，最出名的就要数丽的亚视、TVB、和佳艺了。
当时的徐少强，还是个小角色所以并不被公司看中，直到后来丽的亚视看到徐少强的荧幕形象觉得还不错，就向当时的邵氏公司借走了他。
一个小角色，邵氏公司也没多想就同意了。
1977年丽的亚视让徐少强参演了当时丽的的电视连续剧《大丈夫》，徐少强的潜质才被丽的挖掘了出来，他本人也受到了更高的关注度。然后正式加入丽的亚视。
也同样是在1977年，丽的亚视给了徐少强一个成名的好机会。
当时的丽的正在筹拍《天蚕变》这一电视连续剧，就让徐少强饰演了“云飞扬”这个主角，也正是因为这个角色，使徐少强声名大噪。
收视率也直线攀升，甚至让当时的收视龙头TVB也有了危机感，赶紧找来郑少秋拍摄了《楚留香》。
有了郑少秋的加入TVB的收视率也好看了不少，毕竟郑少秋风度翩翩的大侠形象，观众还是很买账的。
但即便如此，要想在收视率上实现弯道超车，越过《天蚕变》还是很难的，可就在这个时候，徐少强突然“人间蒸发”了。
当时的香港电视剧都是，一边拍一边播的，徐少强的人间蒸发，一下子把丽的亚视的公司和剧组急坏了，能想象到电视拍了一半主演却不见的那种尴尬吗？
丽的亚视发动全部的力量都没能找到徐少强，剧组可以等，但观众等不了，傻眼的剧组没办法只能从中间把剧本改了。
徐少强饰演的云飞扬受伤以后躲进天蚕茧里疗伤，疗伤期间得到了沈曼君的内力，然后练完天蚕神功把自己的样子都练变了，变成了和自己容貌有些相似的邵氏同门师弟顾冠忠。
这么一搞，观众不买账了，毕竟观众已经熟悉了徐少强饰演的云飞扬，突然换人，观众很不适应。收视率也一再下滑。
丽的亚视没办法，只能硬着头皮把戏拍完了。
戏刚拍完，徐少强就回来了。后来才知道，是因为TVB那边看丽的这边的风头太盛收视率太高，就私下联系了徐少强，还给了他一笔巨款，让他出去“避避风头。”并且还答应了徐少强，事成之后，签他来TVB。
徐少强一看给了这么多钱，立马就心动了，再然后就真的“人间蒸发”了。
丽的亚视知道后，被气坏了，当场就把徐少强给解约了。
徐少强还美滋滋地去了TVB，结果TVB也不愿意签他，毕竟谁敢用一个为点小钱就把自己出卖的人呢?
自此之后徐少强变成了一个“自由身演员。”戏约也因为此事大受限制，被业界划到“黑名单”的行列。
直到1982年的时候，已无戏可拍的徐少强被自己的朋友唐伟成邀请拍摄自己导演的《养鬼》。徐少强终于有了戏约他当即就答应了。
这部电影的女主角只有17岁，容貌俏丽，人也天真无邪。她除了演戏之外还有另一个身份就是国民哥哥张国荣的女朋友。她就是--雪梨。
雪梨和张国荣也是因戏生情，张国荣更是对雪梨关怀备至，得知雪梨要为他减肥，还心疼地叮嘱她不要减肥，从此变着法的关心起雪梨的一日的三餐。知道雪梨爱美，就给她买了好多漂亮衣服。
张国荣也没想到，雪梨会因为和别人的一部戏就把自己给甩了。
雪梨和徐少强在电影里饰演情侣，一向喜爱美女的徐少强，一下子就看上了雪梨，完全不顾自己已婚的身份，对雪梨展开了猛烈的追求。
徐少强在追女孩子这方面很有经验，很快雪梨就被他迷得神魂颠倒，连自己已经沦为第三者还全然不知。还一心觉得这是徐少强给他的“安全感。”
后来雪梨更是变本加厉，甚至想和徐少强结婚，她的这番荒唐行径很快被自己的姐姐也就是饰演“黄蓉”的米雪得知，米雪在港娱多年，自然对徐少强的人品非常清楚。
米雪告诉雪梨徐少强是个花花公子，并且在香港的名声非常差，让妹妹离他远点。
可当时的雪梨早就深陷其中，看到姐姐竟然制止自己，立马就从姐姐这里搬到了徐少强为她租赁的出租屋里，过上了“二人世界。”
没过不久，雪梨怀上了徐少强的孩子，她本以为有了孩子就能和徐少强结婚，结果找到了徐少强的家里才发现，徐少强早就结婚了。
到了这里的雪梨依然执迷不悟，她不仅躲着不见姐姐米雪，还把这个孩子给生下来了。
姐姐知道后，气得不行，但又无可奈何。后来米雪就不再管她了。
雪梨却整整5年，没接过任何一次作品，甚至面对粉丝们的期盼也置若罔闻，在出租屋里给徐少强又生了一儿一女。
即便如此，徐少强依旧闭口不提和她在一起的事，并且每当雪梨提到要和徐少强结婚时，徐少强都会上演在丽的亚视一样的“隐身术。”让雪梨找不到他。
最终雪梨忍无可忍，只能直接押着他到民政局登记结婚。
徐少强嘴上说着要找地方和雪梨办酒席，结果前脚刚到民政局他就说自己“忘带离婚证了。”还说自己不知道扔哪了。
面对徐少强的满口谎话，雪梨感叹自己的付出，到头来却只能竹篮打水一场空，便由爱生恨。雪梨更是一怒之下她带着年幼的孩子，移民去了加拿大。
离开徐少强的雪梨很快就找到了自我，投身到演艺事业里，拍摄了很多著名的作品。比如《侠女传奇》和《天龙八部》。尽管爱情和婚姻并不顺利，但雪梨从没有亏待过自己和徐少强的孩子，但她也无法原谅徐少强。
而徐少强的所作所为也很快在香港传开，他的名声越来越差，多数人知道了他是个始乱终弃的渣男。
这时的徐少强把目光投向了内地市场，转战内地的他，只为捞钱和美女。
为了钱他接了很多的烂戏，甚至风月片他也拍了。
就当徐少强以为自己后半生就只能这样的时候，著名导演陈嘉上邀请他来剧组拍电影了。
徐少强也觉得不可思议，毕竟他和陈嘉上并无交情，而且以自己的现状，很难相信会有人来请他拍电影。
到了剧组，他才知道是因为周星驰的缘故，当年徐少强爆红的时候，周星驰还是个籍籍无名的小演员，总是拍一些跑龙套的戏。
有一天夜里徐少强去酒吧喝酒看到角落里的周星驰表现得很落寞，就请他一起喝酒跳舞，而这也被周星驰记在了心里。
因此推荐他在《武状元苏乞儿》这部电影里扮演一个大反派赵无极，徐少强饰演的赵无极心狠手辣，他阴狠的笑容，凌厉的手段，一度成为很多人的童年阴影。
这个角色也彻底一改他往日大侠的名头，让他在内地影视圈反派市场拥有了姓名。
此后的徐少强更是饰演了诸多反派角色被人们所熟知。
后来，有媒体曝出，在内地发展的这些年，徐少强在赚钱的同时也许诸多女网红交往密切。他还有了“网红杀手”的称号。
徐少强现在已经69岁了，仍然是宝刀未老，生活很是风流。
后来和原配离婚后的徐少强，又结婚了。并且有了一个开外的女儿，家庭也幸福美满。只是他结婚的对象却并不是当年苦苦等他三年的雪梨。
今天的徐少强早已没有了往日的荣光，但他酷爱拍戏，一直活跃在影视圈，试想如果当年的他，没有一意孤行，离开丽的亚视，或许现在他，成就绝不会止止步于此吧。
这是在古龙死后，网友们对古龙去世病因的大胆猜测。
事实上，这段夸大其词的猜测，来源于徐少强本人在酒劲正浓时，对媒体的爆料。
徐少强说，古龙以前知道自己很能喝酒，就经常和自己一起拼酒，尽管古龙知道自己不能喝太多酒，但他依然没有遵循医嘱，忍不住跟自己一起畅饮。自己也很喜欢喝酒，就并未对此加以制止。
不过这是在古龙去世前的爆料，可让徐少强没想到的是，古龙真的因为过量饮酒把自己喝死了。
因此媒体把古龙生前徐少强的这段爆料放了出来，后来朋友们都说，古龙被徐少强喝酒喝死了。
徐少强在听到古龙忽然去世的噩耗时，自己也傻眼了，再加上媒体的大肆爆料和朋友们对自己的指责，对徐少强的影响非常大。
可是了解徐少强事迹的都知道，徐少强在娱乐圈绝对是个随心所欲的“作”星。
有网友评论徐少强是这么说的，提到徐少强，看起就阴阴沉沉的，还不是那种小坏蛋，绝对天生的大反派，眼神里有着阴险内敛的狠劲，一看就不好对付，笑里藏着刀，感觉憋了很多年的大招，等着什么时候给你一记杀招。
徐少强当年可不是凭借着反面人物形象才火出圈的。
香港电影业遍地开花的那几十年，给徐少强的演电影电视剧的好时候。
早年的徐少强还在股票市场做过会计，后来因为觉得演员赚钱多，又喜欢美女，就考入邵氏公司成为了签约演员。
那时候的他没什么名气，只能在一些武侠动作片里串串场。
真正让他有较多的露脸机会的是，在1967徐少强，凭借着《独臂刀》这部电影，以大侠的形象出现在观众的视野。
当时的香港影视公司竞争激烈，最出名的就要数丽的亚视、TVB、和佳艺了。
当时的徐少强，还是个小角色所以并不被公司看中，直到后来丽的亚视看到徐少强的荧幕形象觉得还不错，就向当时的邵氏公司借走了他。
一个小角色，邵氏公司也没多想就同意了。
1977年丽的亚视让徐少强参演了当时丽的的电视连续剧《大丈夫》，徐少强的潜质才被丽的挖掘了出来，他本人也受到了更高的关注度。然后正式加入丽的亚视。
也同样是在1977年，丽的亚视给了徐少强一个成名的好机会。
当时的丽的正在筹拍《天蚕变》这一电视连续剧，就让徐少强饰演了“云飞扬”这个主角，也正是因为这个角色，使徐少强声名大噪。
收视率也直线攀升，甚至让当时的收视龙头TVB也有了危机感，赶紧找来郑少秋拍摄了《楚留香》。
有了郑少秋的加入TVB的收视率也好看了不少，毕竟郑少秋风度翩翩的大侠形象，观众还是很买账的。
但即便如此，要想在收视率上实现弯道超车，越过《天蚕变》还是很难的，可就在这个时候，徐少强突然“人间蒸发”了。
当时的香港电视剧都是，一边拍一边播的，徐少强的人间蒸发，一下子把丽的亚视的公司和剧组急坏了，能想象到电视拍了一半主演却不见的那种尴尬吗？
丽的亚视发动全部的力量都没能找到徐少强，剧组可以等，但观众等不了，傻眼的剧组没办法只能从中间把剧本改了。
徐少强饰演的云飞扬受伤以后躲进天蚕茧里疗伤，疗伤期间得到了沈曼君的内力，然后练完天蚕神功把自己的样子都练变了，变成了和自己容貌有些相似的邵氏同门师弟顾冠忠。
这么一搞，观众不买账了，毕竟观众已经熟悉了徐少强饰演的云飞扬，突然换人，观众很不适应。收视率也一再下滑。
丽的亚视没办法，只能硬着头皮把戏拍完了。
戏刚拍完，徐少强就回来了。后来才知道，是因为TVB那边看丽的这边的风头太盛收视率太高，就私下联系了徐少强，还给了他一笔巨款，让他出去“避避风头。”并且还答应了徐少强，事成之后，签他来TVB。
徐少强一看给了这么多钱，立马就心动了，再然后就真的“人间蒸发”了。
丽的亚视知道后，被气坏了，当场就把徐少强给解约了。
徐少强还美滋滋地去了TVB，结果TVB也不愿意签他，毕竟谁敢用一个为点小钱就把自己出卖的人呢?
自此之后徐少强变成了一个“自由身演员。”戏约也因为此事大受限制，被业界划到“黑名单”的行列。
直到1982年的时候，已无戏可拍的徐少强被自己的朋友唐伟成邀请拍摄自己导演的《养鬼》。徐少强终于有了戏约他当即就答应了。
这部电影的女主角只有17岁，容貌俏丽，人也天真无邪。她除了演戏之外还有另一个身份就是国民哥哥张国荣的女朋友。她就是--雪梨。
雪梨和张国荣也是因戏生情，张国荣更是对雪梨关怀备至，得知雪梨要为他减肥，还心疼地叮嘱她不要减肥，从此变着法的关心起雪梨的一日的三餐。知道雪梨爱美，就给她买了好多漂亮衣服。
张国荣也没想到，雪梨会因为和别人的一部戏就把自己给甩了。
雪梨和徐少强在电影里饰演情侣，一向喜爱美女的徐少强，一下子就看上了雪梨，完全不顾自己已婚的身份，对雪梨展开了猛烈的追求。
徐少强在追女孩子这方面很有经验，很快雪梨就被他迷得神魂颠倒，连自己已经沦为第三者还全然不知。还一心觉得这是徐少强给他的“安全感。”
后来雪梨更是变本加厉，甚至想和徐少强结婚，她的这番荒唐行径很快被自己的姐姐也就是饰演“黄蓉”的米雪得知，米雪在港娱多年，自然对徐少强的人品非常清楚。
米雪告诉雪梨徐少强是个花花公子，并且在香港的名声非常差，让妹妹离他远点。
可当时的雪梨早就深陷其中，看到姐姐竟然制止自己，立马就从姐姐这里搬到了徐少强为她租赁的出租屋里，过上了“二人世界。”
没过不久，雪梨怀上了徐少强的孩子，她本以为有了孩子就能和徐少强结婚，结果找到了徐少强的家里才发现，徐少强早就结婚了。
到了这里的雪梨依然执迷不悟，她不仅躲着不见姐姐米雪，还把这个孩子给生下来了。
姐姐知道后，气得不行，但又无可奈何。后来米雪就不再管她了。
雪梨却整整5年，没接过任何一次作品，甚至面对粉丝们的期盼也置若罔闻，在出租屋里给徐少强又生了一儿一女。
即便如此，徐少强依旧闭口不提和她在一起的事，并且每当雪梨提到要和徐少强结婚时，徐少强都会上演在丽的亚视一样的“隐身术。”让雪梨找不到他。
最终雪梨忍无可忍，只能直接押着他到民政局登记结婚。
徐少强嘴上说着要找地方和雪梨办酒席，结果前脚刚到民政局他就说自己“忘带离婚证了。”还说自己不知道扔哪了。
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离开徐少强的雪梨很快就找到了自我，投身到演艺事业里，拍摄了很多著名的作品。比如《侠女传奇》和《天龙八部》。尽管爱情和婚姻并不顺利，但雪梨从没有亏待过自己和徐少强的孩子，但她也无法原谅徐少强。
而徐少强的所作所为也很快在香港传开，他的名声越来越差，多数人知道了他是个始乱终弃的渣男。
这时的徐少强把目光投向了内地市场，转战内地的他，只为捞钱和美女。
为了钱他接了很多的烂戏，甚至风月片他也拍了。
就当徐少强以为自己后半生就只能这样的时候，著名导演陈嘉上邀请他来剧组拍电影了。
徐少强也觉得不可思议，毕竟他和陈嘉上并无交情，而且以自己的现状，很难相信会有人来请他拍电影。
到了剧组，他才知道是因为周星驰的缘故，当年徐少强爆红的时候，周星驰还是个籍籍无名的小演员，总是拍一些跑龙套的戏。
有一天夜里徐少强去酒吧喝酒看到角落里的周星驰表现得很落寞，就请他一起喝酒跳舞，而这也被周星驰记在了心里。
因此推荐他在《武状元苏乞儿》这部电影里扮演一个大反派赵无极，徐少强饰演的赵无极心狠手辣，他阴狠的笑容，凌厉的手段，一度成为很多人的童年阴影。
这个角色也彻底一改他往日大侠的名头，让他在内地影视圈反派市场拥有了姓名。
此后的徐少强更是饰演了诸多反派角色被人们所熟知。
后来，有媒体曝出，在内地发展的这些年，徐少强在赚钱的同时也许诸多女网红交往密切。他还有了“网红杀手”的称号。
徐少强现在已经69岁了，仍然是宝刀未老，生活很是风流。
后来和原配离婚后的徐少强，又结婚了。并且有了一个开外的女儿，家庭也幸福美满。只是他结婚的对象却并不是当年苦苦等他三年的雪梨。
今天的徐少强早已没有了往日的荣光，但他酷爱拍戏，一直活跃在影视圈，试想如果当年的他，没有一意孤行，离开丽的亚视，或许现在他，成就绝不会止止步于此吧。
房地产企业常见的税务筹划技巧分享
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
房地产企业常见的税务筹划技巧分享
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
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