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素还真：不夜天一片通明，往日的灯火，故人的栏杆。一切都回到以前，难道是我又陷入梦中了？
寒雨梦中人：思君终夜把灯明，望断紫陌惨生尘，绝情莫过绝音讯，纵沾雨露不是恩。稀客稀客，想不到除了我之外，还有人会来祭拜这个凄凉的地方。
素还真：请问阁下是？
寒雨梦中人：在下寒雨梦中人。
素还真：此恨何时已，滴空阶，寒更雨歇，葬花天气，三载悠悠魂梦渺，是梦早应醒矣。
寒雨梦中人：然也然也，这阙词是悼念亡妻，也是我的心声。可是在下宁愿相思不愿醒，因此自称梦中之人。
素还真：你可知此地的主人是谁？
寒雨梦中人：江南第一才女，朱雀云丹风采铃。
素还真：你与她是旧识？
寒雨梦中人：然也。
素还真：与她......有情？
寒雨梦中人：唉呀，情有独钟。
素还真：是何时发生之事？我为何不知？
寒雨梦中人：你为何能知？朱姑娘名满天下，为她倾心之人又岂只在下而已？
素还真：原来是仰慕者。（松了一口气）
寒雨梦中人：难道你不是？唉、朱姑娘对我们冷若冰霜、不苟言笑，竟会选中最薄幸的素还真，你说是不是很可叹？朱姑娘这样雪为肌骨、花为肚肠的美人，如何禁得起素还真的冷面冷心？真是一轮明月照沟渠啊......
素还真：你说的不错，素还真确实是一名不知把握之人。
寒雨梦中人：如今艳骨已寒，过去的仰慕者都忘了此地，朱姑娘在天之灵是何等的寂寞，只有我决定陪伴美人之魂，此生不悔。看你忧伤的神情，应该与我相同，请问阁下尊姓大名。
素还真：素还真。
寒雨梦中人：很巧，你也叫素还真。
素还真：在下就是那个素还真。
寒雨梦中人：你不要跟我说笑了，素还真连人都不要，怎会要这个地方。
素还真：我真的是素还真，如果你不信，劣者也无法证明。
寒雨梦中人：做素还真并不光荣，如果你真的是，不知你是抱着什么样的心情来到此地。
素还真：很复杂的心情。
寒雨梦中人：我来猜看看，朱姑娘死之后，你对此地置之不理，如今却回来，只有两种可能。第一，你怀着愧疚之心，回来忏悔，不过我觉得不可能，因为现在后悔未免太迟了。第二，就是你要放弃一切，找一个归宿，不过若真是如此，就请你出去（素还真：！！！），因为你不够资格，当初你飞黄腾达，对朱姑娘冷漠无情，等你归于平静之时才想起此地，你有什么资格回来。
素还真：！！你说的没错，我确实两种心情都有，一方面是来忏悔，一方面也是来退隐，而且我确实没面子，也没有资格来到此地，既然你已经将此地重整，我也放心了，告辞。
寒雨梦中人：素还真，留步。
素还真：还有什么指教。
寒雨梦中人：方才我说话有点过分，感情之事不是件件都能如人意，你或许有你的无奈，我只是仰慕者，不该干涉太多，朱姑娘有你陪伴，应该会含笑九泉了，告辞。
素还真：且慢，你费尽心血，维护此地，为何要离开呢？
寒雨梦中人：毕竟你是朱姑娘的丈夫，此地主人应该是你。
素还真：在下已经退隐，要在此地过着平静的生活，很希望有一个才学相当之人陪伴。
寒雨梦中人：只怕在下不够资格。
素还真：何以见得？
寒雨梦中人：当初世传“朱雀挥洒三波水，丹青真假分不清”在下年轻气盛，而来到此地向朱姑娘挑衅，却败在她的手中。唉!才疏学浅，真是惭愧。
素还真：哦，你们如何比斗？
寒雨梦中人：当初，我来到不夜天，就以一首上联嘲笑她的仿作“假画一堂,龙不吟，虎不啸，花不闻香鸟不语，见美人可笑可笑”。
素还真：嗯，龙吟虎啸，鸟语花香，美人含笑，这都是作画的主题，她如何回答？
寒雨梦中人：朱姑娘对句是“破书数卷，孔有曰，孟有云，学有杯浅庸有才，喝小子无知无知。”
素还真：孔曰孟云，才庸学浅，暗带孔孟学庸。她的反应很敏捷。
寒雨梦中人：我不服气，又出上联“古来忠良，远离女色，姑娘岂有高才。”
素还真：这是拆字联，古、良近女字边，是姑娘二字，她对上了吗？
寒雨梦中人：朱姑娘马上回答，“青傍佳句，出自犬子，猜狗就是阁下。”
素还真：嗯！妙呀!
寒雨梦中人：我又出“唯女子与小人，为难养也”朱姑娘回答“是衣冠兼禽兽，岂好善乎”我以她的名号出题“青龙白虎，朱雀岂知凌云志，不配同俦”朱姑娘马上就还击“生前死后，梦中不知身是客，难成大器”我寒雨梦中人才真正心服口服,但是轮到朱姑娘出题，我却回答不出了。
素还真：哦？她出何题？
寒雨梦中人：她念了一首诗，要我补足缺字。但是这首诗的意思已经十分的完整，无字可补。为了这个题目，我深造进修，终于勉强可以回答。但是等我再回到此地，却已经人去楼空了。(素还真一颤～）我四处游山玩水，也顺便打听朱姑娘的消息，偶然之间才听说她发生不幸，因此特回到此地，将不夜天整修一番，纪念佳人。
素还真：当初她的题目是什么？
寒雨梦中人：她出了一首五绝，题目是咏牡丹，“不共春景艳，宁伴夏池芳，朱颜一夕改，霜雪葬何方。”
素还真：嗯，你是怎么补字？
寒雨梦中人：“不共群芳春景艳，宁伴青莲夏池芳，朱颜一夕秋色改，霜雪冬暮葬何方。”
素还真：你的意思是，将春夏秋冬放在四句当中。
寒雨梦中人：然也。
素还真：第一、二句如果是对句，何必整首对到底，绝句并无这种作法。
寒雨梦中人：哦，那以你之见，应该怎么补？
素还真：牡丹，是朱姑娘自比，这是一首自叙诗，朱姑娘身世离奇，受制于天蝶盟，本名叫做风采铃。她有两名护花使者，刀兽剑禽。因此应改作“不共群蝶春景艳，宁伴白莲夏池芳。朱颜一夕因风改，霜刀雪剑葬何方。”（耶～这是青莲变白莲了 ）
寒雨梦中人：啊！原来如此。佩服、佩服。
素还真：过奖了。
寒雨梦中人：你果然是朱姑娘的知音。难怪能够得到佳人的垂青。
素还真：你对此地的爱护，让劣者万分惭愧。我希望你能答应我一事。
寒雨梦中人：请说。
素还真：你可愿意与我再恢复不夜天含愿台的往日风采？
寒雨梦中人：你的意思是重建此地，成为谈笑有鸿儒，往来无白丁的雅地？
素还真：不错。
寒雨梦中人：哈。。。。吾乐观其成。
素还真：那就先过滤白丁俗子。定下规矩，让胸中点墨不足者不得进入。
寒雨梦中人：嗯..有学问不够，还必需要有创意，有思想、反应快。但是，万一有人硬闯呢？
素还真：劣者自有妙计。
寒雨梦中人：在下有上联，要请素才子一对。
素还真：马上就要考劣者吗？请!
寒雨梦中人：京城一见倾心，当时拜倒裙下，纵横丹青意。
素还真：梦土十年相思，今日魂归天上，褒贬方寸知。
寒雨梦中人：哈。。。。素还真果然是文武双全。
素还真：不夜天一片通明，往日的灯火，故人的栏杆。一切都回到以前，难道是我又陷入梦中了？
寒雨梦中人：思君终夜把灯明，望断紫陌惨生尘，绝情莫过绝音讯，纵沾雨露不是恩。稀客稀客，想不到除了我之外，还有人会来祭拜这个凄凉的地方。
素还真：请问阁下是？
寒雨梦中人：在下寒雨梦中人。
素还真：此恨何时已，滴空阶，寒更雨歇，葬花天气，三载悠悠魂梦渺，是梦早应醒矣。
寒雨梦中人：然也然也，这阙词是悼念亡妻，也是我的心声。可是在下宁愿相思不愿醒，因此自称梦中之人。
素还真：你可知此地的主人是谁？
寒雨梦中人：江南第一才女，朱雀云丹风采铃。
素还真：你与她是旧识？
寒雨梦中人：然也。
素还真：与她......有情？
寒雨梦中人：唉呀，情有独钟。
素还真：是何时发生之事？我为何不知？
寒雨梦中人：你为何能知？朱姑娘名满天下，为她倾心之人又岂只在下而已？
素还真：原来是仰慕者。（松了一口气）
寒雨梦中人：难道你不是？唉、朱姑娘对我们冷若冰霜、不苟言笑，竟会选中最薄幸的素还真，你说是不是很可叹？朱姑娘这样雪为肌骨、花为肚肠的美人，如何禁得起素还真的冷面冷心？真是一轮明月照沟渠啊......
素还真：你说的不错，素还真确实是一名不知把握之人。
寒雨梦中人：如今艳骨已寒，过去的仰慕者都忘了此地，朱姑娘在天之灵是何等的寂寞，只有我决定陪伴美人之魂，此生不悔。看你忧伤的神情，应该与我相同，请问阁下尊姓大名。
素还真：素还真。
寒雨梦中人：很巧，你也叫素还真。
素还真：在下就是那个素还真。
寒雨梦中人：你不要跟我说笑了，素还真连人都不要，怎会要这个地方。
素还真：我真的是素还真，如果你不信，劣者也无法证明。
寒雨梦中人：做素还真并不光荣，如果你真的是，不知你是抱着什么样的心情来到此地。
素还真：很复杂的心情。
寒雨梦中人：我来猜看看，朱姑娘死之后，你对此地置之不理，如今却回来，只有两种可能。第一，你怀着愧疚之心，回来忏悔，不过我觉得不可能，因为现在后悔未免太迟了。第二，就是你要放弃一切，找一个归宿，不过若真是如此，就请你出去（素还真：！！！），因为你不够资格，当初你飞黄腾达，对朱姑娘冷漠无情，等你归于平静之时才想起此地，你有什么资格回来。
素还真：！！你说的没错，我确实两种心情都有，一方面是来忏悔，一方面也是来退隐，而且我确实没面子，也没有资格来到此地，既然你已经将此地重整，我也放心了，告辞。
寒雨梦中人：素还真，留步。
素还真：还有什么指教。
寒雨梦中人：方才我说话有点过分，感情之事不是件件都能如人意，你或许有你的无奈，我只是仰慕者，不该干涉太多，朱姑娘有你陪伴，应该会含笑九泉了，告辞。
素还真：且慢，你费尽心血，维护此地，为何要离开呢？
寒雨梦中人：毕竟你是朱姑娘的丈夫，此地主人应该是你。
素还真：在下已经退隐，要在此地过着平静的生活，很希望有一个才学相当之人陪伴。
寒雨梦中人：只怕在下不够资格。
素还真：何以见得？
寒雨梦中人：当初世传“朱雀挥洒三波水，丹青真假分不清”在下年轻气盛，而来到此地向朱姑娘挑衅，却败在她的手中。唉!才疏学浅，真是惭愧。
素还真：哦，你们如何比斗？
寒雨梦中人：当初，我来到不夜天，就以一首上联嘲笑她的仿作“假画一堂,龙不吟，虎不啸，花不闻香鸟不语，见美人可笑可笑”。
素还真：嗯，龙吟虎啸，鸟语花香，美人含笑，这都是作画的主题，她如何回答？
寒雨梦中人：朱姑娘对句是“破书数卷，孔有曰，孟有云，学有杯浅庸有才，喝小子无知无知。”
素还真：孔曰孟云，才庸学浅，暗带孔孟学庸。她的反应很敏捷。
寒雨梦中人：我不服气，又出上联“古来忠良，远离女色，姑娘岂有高才。”
素还真：这是拆字联，古、良近女字边，是姑娘二字，她对上了吗？
寒雨梦中人：朱姑娘马上回答，“青傍佳句，出自犬子，猜狗就是阁下。”
素还真：嗯！妙呀!
寒雨梦中人：我又出“唯女子与小人，为难养也”朱姑娘回答“是衣冠兼禽兽，岂好善乎”我以她的名号出题“青龙白虎，朱雀岂知凌云志，不配同俦”朱姑娘马上就还击“生前死后，梦中不知身是客，难成大器”我寒雨梦中人才真正心服口服,但是轮到朱姑娘出题，我却回答不出了。
素还真：哦？她出何题？
寒雨梦中人：她念了一首诗，要我补足缺字。但是这首诗的意思已经十分的完整，无字可补。为了这个题目，我深造进修，终于勉强可以回答。但是等我再回到此地，却已经人去楼空了。(素还真一颤～）我四处游山玩水，也顺便打听朱姑娘的消息，偶然之间才听说她发生不幸，因此特回到此地，将不夜天整修一番，纪念佳人。
素还真：当初她的题目是什么？
寒雨梦中人：她出了一首五绝，题目是咏牡丹，“不共春景艳，宁伴夏池芳，朱颜一夕改，霜雪葬何方。”
素还真：嗯，你是怎么补字？
寒雨梦中人：“不共群芳春景艳，宁伴青莲夏池芳，朱颜一夕秋色改，霜雪冬暮葬何方。”
素还真：你的意思是，将春夏秋冬放在四句当中。
寒雨梦中人：然也。
素还真：第一、二句如果是对句，何必整首对到底，绝句并无这种作法。
寒雨梦中人：哦，那以你之见，应该怎么补？
素还真：牡丹，是朱姑娘自比，这是一首自叙诗，朱姑娘身世离奇，受制于天蝶盟，本名叫做风采铃。她有两名护花使者，刀兽剑禽。因此应改作“不共群蝶春景艳，宁伴白莲夏池芳。朱颜一夕因风改，霜刀雪剑葬何方。”（耶～这是青莲变白莲了 ）
寒雨梦中人：啊！原来如此。佩服、佩服。
素还真：过奖了。
寒雨梦中人：你果然是朱姑娘的知音。难怪能够得到佳人的垂青。
素还真：你对此地的爱护，让劣者万分惭愧。我希望你能答应我一事。
寒雨梦中人：请说。
素还真：你可愿意与我再恢复不夜天含愿台的往日风采？
寒雨梦中人：你的意思是重建此地，成为谈笑有鸿儒，往来无白丁的雅地？
素还真：不错。
寒雨梦中人：哈。。。。吾乐观其成。
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寒雨梦中人：嗯..有学问不够，还必需要有创意，有思想、反应快。但是，万一有人硬闯呢？
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寒雨梦中人：在下有上联，要请素才子一对。
素还真：马上就要考劣者吗？请!
寒雨梦中人：京城一见倾心，当时拜倒裙下，纵横丹青意。
素还真：梦土十年相思，今日魂归天上，褒贬方寸知。
寒雨梦中人：哈。。。。素还真果然是文武双全。
公孙九娘
于七一案，连坐被诛者，栖霞、莱阳两县最多。一日俘数百人，尽戮于演武场中，碧血满地，白骨撑天。上官慈悲，捐给棺木，济城工肆，材木一空。以故伏刑东鬼，多葬南郊。甲寅间，有莱阳生至稷下，有亲友二三人亦在诛数，因市楮帛，酹奠榛墟，就税舍于下院之僧。明日，入城营干，日暮未归。忽一少年，造室来访。见生不在，脱帽登床，着履仰卧。仆人问其谁，合眸不对。既而生归，则暮色朦胧，不甚可辨。自诣床下问之，瞠目曰：“我候汝主人，絮絮逼问，我岂暴客耶!”生笑曰：“主人在此。”少年即起着冠，揖而坐，极道寒暄，听其音，似曾相识。急呼灯至，则同邑朱生，亦死于七之难者。大骇却走，朱曳之云：“仆与君文字之交，何寡于情?我虽鬼，故人之念，耿耿不忘。今有所渎，愿无以异物猜薄之。”生乃坐，请所命。曰：“令女甥寡居无偶，仆欲得主中馈。屡通媒约，辄以无尊长命为辞。幸无惜齿牙余惠。”先是，生有女甥，早失恃，遗生鞠养，十五始归其家。俘至济南，闻父被刑，惊而绝。生曰：“渠自有父，何我之求?”朱曰：“其父为犹子启榇去，今不在此。”问：“女甥向依阿谁?”曰：“与邻媪同居。”生虑生人不能作鬼媒。朱曰：“如蒙金诺，还屈玉趾。”遂起握生手，生固辞，问：“何之?”曰：“第行。”勉从与去。
北行里许，有大村落，约数十百家。至一第宅，朱以指弹扉，即有媪出，豁开两扉，问朱：“何为?”曰：“烦达娘子，云阿舅至。”媪旋反，顷复出，邀生入，顾朱曰：“两椽茅舍子大隘，劳公子门外少坐候。”生从之入。见半亩荒庭，列小室二。甥女迎门啜泣，生亦泣，室中灯火荧然。女貌秀洁如生，凝目含涕，遍问妗姑。生曰：“具各无恙，但荆人物故矣。”女又呜咽曰：“儿少受舅妗抚育，尚无寸报，不图先葬沟渎，殊为恨恨。旧年伯伯家大哥迁父去，置儿不一念，数百里外，伶仃如秋燕。舅不以沉魂可弃，又蒙赐金帛，儿已得之矣。”生以朱言告，女俯首无语。媪曰：“公子曩托杨姥三五返，老身谓是大好。小娘子不肯自草草，得舅为政，方此意慊得。”言次，一十七八女郎，从一青衣遽掩入，瞥见生。转身欲遁。女牵其裾曰：“勿须尔!是阿舅。”生揖之。女郎亦敛衽。甥曰：“九娘，栖霞公孙氏。阿爹故家子，今亦‘穷波斯’，落落不称意。旦晚与儿还往。”生睨之，笑弯秋月，羞晕朝霞，实天人也。曰：“可知是大家，蜗庐人焉得如此娟好!”甥笑曰：“且是女学士，诗词俱大高作。昨儿稍得指教。”九娘微哂曰：“小婢无端败坏人，教阿舅齿冷也。”甥又笑曰：“舅断弦未续，若个小娘子，颇能快意否?”九娘笑奔出，曰：“婢子颠疯作也!”遂去，言虽近戏，而生殊爱好之，甥似微察，乃曰：“九娘才貌无双，舅倘不以粪壤致猜，儿当请诸其母。”生大悦，然虑人鬼难匹。女曰：“无伤，彼与舅有夙分。”生乃出。女送之，曰：“五日后，月明人静，当遣人往相迓。”生至户外，不见朱。翘首西望。月衔半规，昏黄中犹认旧径。见南面一第，朱坐门石上，起逆曰：“相待已久，寒舍即劳垂顾。”遂携手入，殷殷展谢。出金爵一、晋珠百枚，曰：“他无长物，聊代禽仪。”既而曰：“家有浊醪，但幽室之物，不足款嘉宾，奈何!”生撝谢而退。朱送至中余，始别。
生归，僧仆集问，隐之曰：“言鬼者妄也，适友人饮耳。”后五日，朱果来，整履摇箑，意甚欣。方至户，望尘即拜。笑曰：“君嘉礼既成，庆在旦夕，便烦枉步。”生曰：“以无回音，尚未致聘，何遽成礼?”朱曰：“仆已代致之。”生深感荷，从与俱去。直达卧所，则女甥华妆迎笑。生问：“何时于归?”女曰：“三日矣。”朱乃出所赠珠，为甥助妆。女三辞乃受，谓生曰：“儿以舅意白公孙老夫人，夫人作大欢喜。但言老耄无他骨肉，不欲九娘远嫁，期今夜舅往赘诸其家。伊家无男子，便可同郎往也。”朱乃导去。村将尽，一第门开，二人登其堂。俄白：“老夫人至。”有二青衣扶妪升阶。生欲展拜，夫人云：“老朽龙钟，不能为礼，当即脱边幅。”指画青衣，进酒高会。朱乃唤家人，另出肴俎，列置生前;亦别设一壶，为客行觞。筵中进馔，无异人世。然主人自举，殊不劝进。
既而席罢，朱归。青衣导生去，入室，则九娘华烛凝待。邂逅含情，极尽欢昵。初，九娘母子，原解赴都。至郡，母不堪困苦死，九娘亦自刭。枕上追述往事，哽咽不成眠。乃口占两绝云：“昔日罗裳化作尘，空将业果恨前身。十年露冷枫林月，此夜初逢画阁春。”“白杨风雨绕孤坟，谁想阳台更作云?忽启镂金箱里看，血腥犹染旧罗裙。”天将明，即促曰：“君宜且去，勿惊厮仆。”自此昼来宵往，劈惑殊甚。
一夕问九娘：“此村何名?”曰：“莱霞里。里中多两处新鬼，因以为名。”生闻之欷歔。女悲曰：“千里柔魂，蓬游无底，母子零孤，言之怆恻。幸念一夕恩义，收儿骨归葬墓侧，使百年得所依栖，死且不朽。”生诺之。女曰：“人鬼路殊，君不宜久滞。”乃以罗袜赠生，挥泪促别。生凄然出，忉怛不忍归。因过叩朱氏之门。朱白足出逆;甥亦起，云鬓笼松，惊来省问。生惆怅移时，始述九娘语。女曰：“妗氏不言，儿亦夙夜图之。此非人世，不可久居”。于是相对汝澜，生亦含涕而别。叩寓归寝，展转申旦。欲觅九娘之墓，则忘问志表。及夜复往，则千坟累累，竟迷村路，叹恨而返。展视罗袜，着风寸断，腐如灰烬，遂治装东旋。
半载不能自释，复如稷门，冀有所遇。及抵南郊，日势已晚，息树下，趋诣丛葬所。但见坟兆万接，迷目榛荒，鬼火狐鸣，骇人心目。惊悼归舍。失意遨游，返辔遂东。行里许，遥见一女立丘墓上，神情意致，怪似九娘。挥鞭就视，果九娘。下与语，女径走，若不相识。再逼近之，色作怒，举袖自障。顿呼“九娘”，则烟然灭矣。
异史氏曰：“香草沉罗，血满胸臆;东山佩玦，泪渍泥沙。古有孝子忠臣，至死不谅于君父者。公孙九娘岂以负骸骨之托，而怨怼不释于中耶?脾膈间物，不能掬以相示，冤乎哉!”
于七一案，连坐被诛者，栖霞、莱阳两县最多。一日俘数百人，尽戮于演武场中，碧血满地，白骨撑天。上官慈悲，捐给棺木，济城工肆，材木一空。以故伏刑东鬼，多葬南郊。甲寅间，有莱阳生至稷下，有亲友二三人亦在诛数，因市楮帛，酹奠榛墟，就税舍于下院之僧。明日，入城营干，日暮未归。忽一少年，造室来访。见生不在，脱帽登床，着履仰卧。仆人问其谁，合眸不对。既而生归，则暮色朦胧，不甚可辨。自诣床下问之，瞠目曰：“我候汝主人，絮絮逼问，我岂暴客耶!”生笑曰：“主人在此。”少年即起着冠，揖而坐，极道寒暄，听其音，似曾相识。急呼灯至，则同邑朱生，亦死于七之难者。大骇却走，朱曳之云：“仆与君文字之交，何寡于情?我虽鬼，故人之念，耿耿不忘。今有所渎，愿无以异物猜薄之。”生乃坐，请所命。曰：“令女甥寡居无偶，仆欲得主中馈。屡通媒约，辄以无尊长命为辞。幸无惜齿牙余惠。”先是，生有女甥，早失恃，遗生鞠养，十五始归其家。俘至济南，闻父被刑，惊而绝。生曰：“渠自有父，何我之求?”朱曰：“其父为犹子启榇去，今不在此。”问：“女甥向依阿谁?”曰：“与邻媪同居。”生虑生人不能作鬼媒。朱曰：“如蒙金诺，还屈玉趾。”遂起握生手，生固辞，问：“何之?”曰：“第行。”勉从与去。
北行里许，有大村落，约数十百家。至一第宅，朱以指弹扉，即有媪出，豁开两扉，问朱：“何为?”曰：“烦达娘子，云阿舅至。”媪旋反，顷复出，邀生入，顾朱曰：“两椽茅舍子大隘，劳公子门外少坐候。”生从之入。见半亩荒庭，列小室二。甥女迎门啜泣，生亦泣，室中灯火荧然。女貌秀洁如生，凝目含涕，遍问妗姑。生曰：“具各无恙，但荆人物故矣。”女又呜咽曰：“儿少受舅妗抚育，尚无寸报，不图先葬沟渎，殊为恨恨。旧年伯伯家大哥迁父去，置儿不一念，数百里外，伶仃如秋燕。舅不以沉魂可弃，又蒙赐金帛，儿已得之矣。”生以朱言告，女俯首无语。媪曰：“公子曩托杨姥三五返，老身谓是大好。小娘子不肯自草草，得舅为政，方此意慊得。”言次，一十七八女郎，从一青衣遽掩入，瞥见生。转身欲遁。女牵其裾曰：“勿须尔!是阿舅。”生揖之。女郎亦敛衽。甥曰：“九娘，栖霞公孙氏。阿爹故家子，今亦‘穷波斯’，落落不称意。旦晚与儿还往。”生睨之，笑弯秋月，羞晕朝霞，实天人也。曰：“可知是大家，蜗庐人焉得如此娟好!”甥笑曰：“且是女学士，诗词俱大高作。昨儿稍得指教。”九娘微哂曰：“小婢无端败坏人，教阿舅齿冷也。”甥又笑曰：“舅断弦未续，若个小娘子，颇能快意否?”九娘笑奔出，曰：“婢子颠疯作也!”遂去，言虽近戏，而生殊爱好之，甥似微察，乃曰：“九娘才貌无双，舅倘不以粪壤致猜，儿当请诸其母。”生大悦，然虑人鬼难匹。女曰：“无伤，彼与舅有夙分。”生乃出。女送之，曰：“五日后，月明人静，当遣人往相迓。”生至户外，不见朱。翘首西望。月衔半规，昏黄中犹认旧径。见南面一第，朱坐门石上，起逆曰：“相待已久，寒舍即劳垂顾。”遂携手入，殷殷展谢。出金爵一、晋珠百枚，曰：“他无长物，聊代禽仪。”既而曰：“家有浊醪，但幽室之物，不足款嘉宾，奈何!”生撝谢而退。朱送至中余，始别。
生归，僧仆集问，隐之曰：“言鬼者妄也，适友人饮耳。”后五日，朱果来，整履摇箑，意甚欣。方至户，望尘即拜。笑曰：“君嘉礼既成，庆在旦夕，便烦枉步。”生曰：“以无回音，尚未致聘，何遽成礼?”朱曰：“仆已代致之。”生深感荷，从与俱去。直达卧所，则女甥华妆迎笑。生问：“何时于归?”女曰：“三日矣。”朱乃出所赠珠，为甥助妆。女三辞乃受，谓生曰：“儿以舅意白公孙老夫人，夫人作大欢喜。但言老耄无他骨肉，不欲九娘远嫁，期今夜舅往赘诸其家。伊家无男子，便可同郎往也。”朱乃导去。村将尽，一第门开，二人登其堂。俄白：“老夫人至。”有二青衣扶妪升阶。生欲展拜，夫人云：“老朽龙钟，不能为礼，当即脱边幅。”指画青衣，进酒高会。朱乃唤家人，另出肴俎，列置生前;亦别设一壶，为客行觞。筵中进馔，无异人世。然主人自举，殊不劝进。
既而席罢，朱归。青衣导生去，入室，则九娘华烛凝待。邂逅含情，极尽欢昵。初，九娘母子，原解赴都。至郡，母不堪困苦死，九娘亦自刭。枕上追述往事，哽咽不成眠。乃口占两绝云：“昔日罗裳化作尘，空将业果恨前身。十年露冷枫林月，此夜初逢画阁春。”“白杨风雨绕孤坟，谁想阳台更作云?忽启镂金箱里看，血腥犹染旧罗裙。”天将明，即促曰：“君宜且去，勿惊厮仆。”自此昼来宵往，劈惑殊甚。
一夕问九娘：“此村何名?”曰：“莱霞里。里中多两处新鬼，因以为名。”生闻之欷歔。女悲曰：“千里柔魂，蓬游无底，母子零孤，言之怆恻。幸念一夕恩义，收儿骨归葬墓侧，使百年得所依栖，死且不朽。”生诺之。女曰：“人鬼路殊，君不宜久滞。”乃以罗袜赠生，挥泪促别。生凄然出，忉怛不忍归。因过叩朱氏之门。朱白足出逆;甥亦起，云鬓笼松，惊来省问。生惆怅移时，始述九娘语。女曰：“妗氏不言，儿亦夙夜图之。此非人世，不可久居”。于是相对汝澜，生亦含涕而别。叩寓归寝，展转申旦。欲觅九娘之墓，则忘问志表。及夜复往，则千坟累累，竟迷村路，叹恨而返。展视罗袜，着风寸断，腐如灰烬，遂治装东旋。
半载不能自释，复如稷门，冀有所遇。及抵南郊，日势已晚，息树下，趋诣丛葬所。但见坟兆万接，迷目榛荒，鬼火狐鸣，骇人心目。惊悼归舍。失意遨游，返辔遂东。行里许，遥见一女立丘墓上，神情意致，怪似九娘。挥鞭就视，果九娘。下与语，女径走，若不相识。再逼近之，色作怒，举袖自障。顿呼“九娘”，则烟然灭矣。
异史氏曰：“香草沉罗，血满胸臆;东山佩玦，泪渍泥沙。古有孝子忠臣，至死不谅于君父者。公孙九娘岂以负骸骨之托，而怨怼不释于中耶?脾膈间物，不能掬以相示，冤乎哉!”
2021《民法典》告诉你：房子怎样转给子女最划算？现在知道还不晚
#房产##房产税##买房#
如果要问，世界上哪里的父母最好？
相信我们很多人都会有一个共同答案，即中国父母。从子女呱呱坠地，到上学、就业、婚姻，现在应该还要加一个买房，父母们都是倾力付出，能多用心就多用心，父母们辛苦奋斗的目的很简单，就是要让子女们过上充裕的生活。
按照一般父母的做法，趁有劳动能力的时候，不仅为自己创造美好生活，还希望积累更多的财富在将来留给孩子，这其中，很大一部分就是房产，怎样把这样一笔巨大的资产最大限度地传承给孩子，是父母不得不考虑的问题。因为在现实中，一些子女较多家庭常常因为房产分割问题“对簿公堂”，此外，根据以往判例，若缺乏必要手续，无子女家老人想要把房产全部留给赡养人也未必如愿。
究其原因，受传统思想影响，就是因为我们缺乏提早安排财产的意识，比如说立遗嘱，子女难以启齿，老人也担心要是过早把房子给子女了，万一将来不孝顺咋办？所以，我们大多数人对房产这样的大宗资产处理方式，仍主要停留在“身后继承”这一方式上。那么，到底哪种方式最划算，哪种方式最保险？对于我们很多人来说，所谓隔行如隔山，确实不怎么懂。好在最新的规定已考虑到相关问题，父母房产过户给子女留心了！新规下，2021年起统统“这样”处理，父母和子女都有必要提早知晓。
首先，房产身后继承过户
身后继承过户，指的是老人离开后，子女再去办理过户手续。这种过户方式只要缴纳公证费和登记费等少许费用，且办理简便，但正如前面所说，有时候可能带来各种家庭矛盾纠纷，而在明年1月1日开始实施的《民法典》中则对继承方面的问题加以了修正和完善。
1.可以代位继承 。比如，小张从小是孤儿，小叔也没有妻儿，小张就跟小叔相依为命，为小叔养老送终后，小张是可以继承小叔的房产，因为根据民法典907条之规定， 将被继承人的侄、甥也纳入了代位继承人范围 。
2.继承宽恕制度 。如，小王不孝顺父母，老人在立遗嘱时，小王被排除在继承范围之外，所谓浪子回头金不换，随着时间推移，小王能悔过自新，而这些被老人看在眼里记在心里，决定原谅小王，即把小王列入继承人，那么，小王仍旧可享有房屋继承权。
3.判定遗嘱效力 。如，老人有3个儿子，在早些时候，老人立了一份遗嘱并公证，里面写明房产给3个儿子平分，但后来发现，小儿子对自己最好、照顾时间也最多，老人又立一份遗嘱，写明小儿子分2/3房产，但未经过公证，而新规在删除“公证遗嘱效力优先”的规定后，意味着遗嘱以最后一个时间为准，老人的愿望得以实现，同时还新增加了打印和录像等立遗嘱形式，其中打印遗嘱只需要有两个以上见证人，立遗嘱人和见证人在每一页签字和注明年月日时间即可。由此可见，新法对房屋继承做了非常人性化的规定，比如子女能不能继承房屋，皆看子女表现。当然，这是建立在不算经济账的前提下，选择这种方式无可厚非。但如果你要考虑哪种房产过户方式对子女最为划算，身后继承过户未必就是最优选择了，因为若继承人名下还有自己的房子，则再转卖这套房子，则需要缴纳房产差值20%的个税。所以，这就有了第二种和第三种房产过户方式，下面简单来说说。
其次，房产赠与过户和买卖过户
采用赠与方式，就是老人把房子像普通物品一样送给子女，不过，这个赠与是要交一笔不小的费用。按照目前最新的规定，子女接受父母赠与的房产需缴纳包括3%契税、公证费按1%、双方各交0.05%印花税。以评估值200万的普通房产为例，整个房产赠与过户费用就为：200万*（3%+1%+0.05%*2）=8.2万元。
再看看买卖过户，同样以交易价200万的普通房产为例，房产面积在90-144平米之间，房产证满5年且非唯一房产，跟正常买卖二手房交易一样，需缴纳税费为：200万*（契税3%+1%）=8万，登记费80元忽略不计。
表面看，赠与和买卖过户的费用差不多，但实际上，房产赠与过户的费用比例是相对固定的，而买卖过户的费用则要分不同情况，大体上，在现有新规下，买卖过户费用是要少于赠与过户的。
最后，三种房产过户方式比较总结
一、卖给子女
1、契税1%
2、个税0(满五W一)
3、登记80元/套
4、交易服务费3元/平
二、赠与子女
1、契税3%
2、G证费1-2%
3、评估费0.25-0.3%
三、子女继承
1、工本费200
2、G证费1-2%
3、后期交易个税20%
从经济角度分析，经过前面比较，房产赠与过户首先被排除掉，最后就在身后继承过户与买卖过户这两种方式中进行选择，网上有不少这样的对比研究，有说继承过户最省钱，也有说买卖过户最划算。实际上，在新规下，不能一概而论，为什么这么说呢？
因为，如果按照赠继承方式过户，继承人名下没有住房，再转卖这套继承下来的房产，只要满5年时间，则不需交个税，继承过户自然是最为划算的方式。赠予程序繁琐，后期交易费用非常高。
值得注意的是，本次《民法典》还令父债子还、夫债妻还，不再是天经地义。
《民法典》第1161条规定，继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。
这也就是说，父母生前的债务，子女并没有义务去偿还，只有继承了遗产，才有偿还债务的义务，但是超过遗产实际价值的部分，子女将无需偿还。
#房产##房产税##买房#
如果要问，世界上哪里的父母最好？
相信我们很多人都会有一个共同答案，即中国父母。从子女呱呱坠地，到上学、就业、婚姻，现在应该还要加一个买房，父母们都是倾力付出，能多用心就多用心，父母们辛苦奋斗的目的很简单，就是要让子女们过上充裕的生活。
按照一般父母的做法，趁有劳动能力的时候，不仅为自己创造美好生活，还希望积累更多的财富在将来留给孩子，这其中，很大一部分就是房产，怎样把这样一笔巨大的资产最大限度地传承给孩子，是父母不得不考虑的问题。因为在现实中，一些子女较多家庭常常因为房产分割问题“对簿公堂”，此外，根据以往判例，若缺乏必要手续，无子女家老人想要把房产全部留给赡养人也未必如愿。
究其原因，受传统思想影响，就是因为我们缺乏提早安排财产的意识，比如说立遗嘱，子女难以启齿，老人也担心要是过早把房子给子女了，万一将来不孝顺咋办？所以，我们大多数人对房产这样的大宗资产处理方式，仍主要停留在“身后继承”这一方式上。那么，到底哪种方式最划算，哪种方式最保险？对于我们很多人来说，所谓隔行如隔山，确实不怎么懂。好在最新的规定已考虑到相关问题，父母房产过户给子女留心了！新规下，2021年起统统“这样”处理，父母和子女都有必要提早知晓。
首先，房产身后继承过户
身后继承过户，指的是老人离开后，子女再去办理过户手续。这种过户方式只要缴纳公证费和登记费等少许费用，且办理简便，但正如前面所说，有时候可能带来各种家庭矛盾纠纷，而在明年1月1日开始实施的《民法典》中则对继承方面的问题加以了修正和完善。
1.可以代位继承 。比如，小张从小是孤儿，小叔也没有妻儿，小张就跟小叔相依为命，为小叔养老送终后，小张是可以继承小叔的房产，因为根据民法典907条之规定， 将被继承人的侄、甥也纳入了代位继承人范围 。
2.继承宽恕制度 。如，小王不孝顺父母，老人在立遗嘱时，小王被排除在继承范围之外，所谓浪子回头金不换，随着时间推移，小王能悔过自新，而这些被老人看在眼里记在心里，决定原谅小王，即把小王列入继承人，那么，小王仍旧可享有房屋继承权。
3.判定遗嘱效力 。如，老人有3个儿子，在早些时候，老人立了一份遗嘱并公证，里面写明房产给3个儿子平分，但后来发现，小儿子对自己最好、照顾时间也最多，老人又立一份遗嘱，写明小儿子分2/3房产，但未经过公证，而新规在删除“公证遗嘱效力优先”的规定后，意味着遗嘱以最后一个时间为准，老人的愿望得以实现，同时还新增加了打印和录像等立遗嘱形式，其中打印遗嘱只需要有两个以上见证人，立遗嘱人和见证人在每一页签字和注明年月日时间即可。由此可见，新法对房屋继承做了非常人性化的规定，比如子女能不能继承房屋，皆看子女表现。当然，这是建立在不算经济账的前提下，选择这种方式无可厚非。但如果你要考虑哪种房产过户方式对子女最为划算，身后继承过户未必就是最优选择了，因为若继承人名下还有自己的房子，则再转卖这套房子，则需要缴纳房产差值20%的个税。所以，这就有了第二种和第三种房产过户方式，下面简单来说说。
其次，房产赠与过户和买卖过户
采用赠与方式，就是老人把房子像普通物品一样送给子女，不过，这个赠与是要交一笔不小的费用。按照目前最新的规定，子女接受父母赠与的房产需缴纳包括3%契税、公证费按1%、双方各交0.05%印花税。以评估值200万的普通房产为例，整个房产赠与过户费用就为：200万*（3%+1%+0.05%*2）=8.2万元。
再看看买卖过户，同样以交易价200万的普通房产为例，房产面积在90-144平米之间，房产证满5年且非唯一房产，跟正常买卖二手房交易一样，需缴纳税费为：200万*（契税3%+1%）=8万，登记费80元忽略不计。
表面看，赠与和买卖过户的费用差不多，但实际上，房产赠与过户的费用比例是相对固定的，而买卖过户的费用则要分不同情况，大体上，在现有新规下，买卖过户费用是要少于赠与过户的。
最后，三种房产过户方式比较总结
一、卖给子女
1、契税1%
2、个税0(满五W一)
3、登记80元/套
4、交易服务费3元/平
二、赠与子女
1、契税3%
2、G证费1-2%
3、评估费0.25-0.3%
三、子女继承
1、工本费200
2、G证费1-2%
3、后期交易个税20%
从经济角度分析，经过前面比较，房产赠与过户首先被排除掉，最后就在身后继承过户与买卖过户这两种方式中进行选择，网上有不少这样的对比研究，有说继承过户最省钱，也有说买卖过户最划算。实际上，在新规下，不能一概而论，为什么这么说呢？
因为，如果按照赠继承方式过户，继承人名下没有住房，再转卖这套继承下来的房产，只要满5年时间，则不需交个税，继承过户自然是最为划算的方式。赠予程序繁琐，后期交易费用非常高。
值得注意的是，本次《民法典》还令父债子还、夫债妻还，不再是天经地义。
《民法典》第1161条规定，继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。
这也就是说，父母生前的债务，子女并没有义务去偿还，只有继承了遗产，才有偿还债务的义务，但是超过遗产实际价值的部分，子女将无需偿还。
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