号称德国品质的宝沃汽车最终还是没能在中国市场上保全自己。
4月初，北汽福田发布公告称，已于4月8日向北京市第一中级人民法院提交了破产清算申请。4月22日，北汽福田再发公告表示，北京市第一中级人民法院已经裁定受理北京宝沃的破产清算申请。
北京市第一中级人民法院同时还公布了受理以上申请的原因，北京宝沃不能清偿到期债务，且审计报告显示其资产不足以偿付全部负债，北京宝沃属于破产适格主体，已具备破产原因，故对北京宝沃的破产清算申请，本院应予受理。从在国内被复活到破产清算，短短6、7年间，宝沃这个曾自诩为“德系四强BBBA”的汽车品牌，看起来马上就要再走一遍退市的流程了。
如果为北京宝沃品牌溯源的话，其一直强调的德系品质倒也有所依据，宝沃确实是北汽福田通过海外收购带回国内的汽车品牌。
1919年卡尔·宝沃（Carl Borgward）在德国不莱梅创建了宝沃汽车，最初的几十年，宝沃汽车的整体发展相当不错，产品线逐步覆盖了轿车、跑车、巴士、消防车、船艇、卡车，甚至还有坦克、直升机等。到了上世纪50年代末期，宝沃汽车达成了属于自己的巅峰时刻，曾是德国第三大汽车制造商。
当时的宝沃汽车，确实有和奔驰等德系老牌汽车制造商相提并论的资格。在1961年，宝沃曾领先奔驰和宝马，率先实现了第100万辆整车下线。但和BBA持续壮大的发展轨迹不同，宝沃汽车的辉煌期并没有持续太久。事实上，正是在同一年，宝沃汽车经历了从市场巅峰跌入谷底“大反转”，因资金周转问题，宝沃在1961年正式宣布破产。
再次回归，已经是大半个世纪之后的事情了。
从在德国退市到被北汽福田收购复活，宝沃汽车等了50余年。2015年的日内瓦车展上，宝沃高调宣布正式复出，随后的法兰克福车展上，宝沃很快就推出了“复活”后的首款车型BX7。在国际市场上刷足了存在感之后，复活宝沃汽车的幕后金主也浮出了水面，来自中国的商用车企业北汽福田宣布，早在2014年就斥资500万欧元正式收购了宝沃汽车。
有了德系品牌的加持，一直都在寻求重构业务结构的北汽福田迅速行动了起来。通过宝沃汽车，北汽福田终于找到了进军乘用车市场的突破口，2016年北京宝沃汽车股份有限公司正式成立，并在国内市场上投放了第一款产品——BX7，后续又带来了BX5、BX6等车型。
可问题是，如何让乘用车用户接受呢？北汽福田的根基在商用车板块，虽然已经做到了行业第一，但在乘用车市场上并没有培养出多少品牌方面的认知；宝沃汽车虽然曾经是拳打奔驰脚踢宝马的存在，但这是半个多世纪之前在国外市场上出现过的情形，对大多数国内消费者而言，到了北京的宝沃，同样是乘用车市场上一张白纸。
如何才能破局呢？
中国消费者迷信德国品质，自己“前身”曾经的竞争对手BBA又已经是中国乃至全球豪车市场上的绝对领跑者，这样的前提之下，该如何美化自己，好像已经不算是太难的问题。北京宝沃的方式很直接：深度捆绑BBA，强推德系血统。换言之就是在品牌上强调和BBA的历史渊源，“BBBA”就是这一理念下的产物；产品上主打德系传承，虽然“老板”是中国车企，但产品宣传中一定会强调所谓的德系DNA，此前的北京宝沃一直都以中国资本控股的德国品牌自居。
北京宝沃的“套路”，在前几年的国内市场上并不算是新鲜事儿。青年汽车用过，通过与英国的莲花工程公司合作，推出过青年莲花品牌；北汽用过，通过收购瑞典的萨博汽车品牌，打造了北汽绅宝品牌；鑫源控股用过，通过收购意大利摩托车品牌斯威，推出了斯威汽车品牌。
目前看来，以上汽车项目无一例外都是通过与海外品牌的“联姻”（通过收购或合作，获得品牌冠名，但无论是收购还是合作，基本都停留在品牌层面，并没有太多技术层面的交流），打造了全新的品牌征战国内乘用车市场，结果也都很相似，短暂的高光过后迅速归于沉寂。
从市场表现上看，虽然没有出现过太大的市场爆发，但品牌发布后的最初几年，北京宝沃交出的市场数据还算不错。2019年巅峰时期的年销量曾超过4.5万辆（也有说法表示北京宝沃2019的销量中，相当大的比例都是当时的大股东神州系内部消化了），但进入2020年之后，北京宝沃销量开始直线暴跌，2020年和2021年连续两年年销量不足万辆。
从商用车转战乘用车市场，福田之前国内也已经有过先例。通过引进并消化德国尼奥普兰的技术，青年汽车曾在国内客车领域取得过相当不错的成绩，一度占据着全国豪华客车市场70%的份额。尼奥普兰之路的成功，点燃了青年汽车挑战乘用车市场的热情，并想要将客车领域成功的经验复制到乘用车领域（通过与莲花工程的合作进入到了乘用车领域，后续又想要通过收购萨博品牌走高端路线），期待着通过在国际市场上的并购迅速擢取技术、平台以及品牌底蕴，实现跨越式发展。但事实证明，青年汽车的乘用车业务只是在蚕食其从商用车市场获得的利润，并最终导致了青年汽车逐步退出历史舞台的结果。
福田汽车是国企，背景和底蕴都不是青年汽车可以比拟的，结局肯定也不会如同青年汽车这般草草收场，但从财务报告上看，宝沃汽车项目确实已经是福田汽车的沉重负担。
单是2016年-2018年（北汽福田在2018年挂牌出售了宝沃汽车67%的股权）三年间，宝沃汽车的累计净亏损就高达40.14亿元。福田汽车此前发布的公告显示，扣除宝沃事项相关因素后，2021年利润总额约3.55亿元左右。但如果结合因北京宝沃借款、往来欠款、担保事项以及公司持有的北京宝沃股权事项回收等减值项目，福田汽车2021年度的利润总额约为-47.04亿元左右，另考虑公司因持有北京宝沃的股权确认投资收益等，预计共影响2021年度利润总额-53.26亿元左右。
虽然几年前就已经出售了北京宝沃的控股权，但最终获得北京宝沃67%股权的神州优车（陆正耀的神州帝国已经坍塌，旗下业务此前曾接连“爆雷”）这几年的发展也是一地鸡毛，导致的结果就是，拯救北京宝沃的白骑士没有出现，反而受神州系所累，加速了北京宝沃衰落的进程。
针对法院受理北京宝沃破产清算一事，福田汽车方面当前的态度是，相关事项不会影响公司现有主营业务，不会对公司的持续经营产生重大影响。不过，从最近的一系列举动看，福田汽车的现金流可能已经不太宽裕了，福田汽车近期在资本市场上大动作不断，增发股份外，还陆续进行了多起资产变现。这样的前提下，为宝沃项目及时止损，看起来已经是迫在眉睫的事情，
宝沃汽车再次走上了破产清算的老路，这样的结局对于今后的国内汽车市场也是一个警示，所有的合作和收购都应该以产生协同效应为前提，需要寻求技术和优势资源上的互补。汽车制造业没有太多一蹴而就的戏码，期待着通过收购一些海外商标走捷径的路线，并不可取。
4月初，北汽福田发布公告称，已于4月8日向北京市第一中级人民法院提交了破产清算申请。4月22日，北汽福田再发公告表示，北京市第一中级人民法院已经裁定受理北京宝沃的破产清算申请。
北京市第一中级人民法院同时还公布了受理以上申请的原因，北京宝沃不能清偿到期债务，且审计报告显示其资产不足以偿付全部负债，北京宝沃属于破产适格主体，已具备破产原因，故对北京宝沃的破产清算申请，本院应予受理。从在国内被复活到破产清算，短短6、7年间，宝沃这个曾自诩为“德系四强BBBA”的汽车品牌，看起来马上就要再走一遍退市的流程了。
如果为北京宝沃品牌溯源的话，其一直强调的德系品质倒也有所依据，宝沃确实是北汽福田通过海外收购带回国内的汽车品牌。
1919年卡尔·宝沃（Carl Borgward）在德国不莱梅创建了宝沃汽车，最初的几十年，宝沃汽车的整体发展相当不错，产品线逐步覆盖了轿车、跑车、巴士、消防车、船艇、卡车，甚至还有坦克、直升机等。到了上世纪50年代末期，宝沃汽车达成了属于自己的巅峰时刻，曾是德国第三大汽车制造商。
当时的宝沃汽车，确实有和奔驰等德系老牌汽车制造商相提并论的资格。在1961年，宝沃曾领先奔驰和宝马，率先实现了第100万辆整车下线。但和BBA持续壮大的发展轨迹不同，宝沃汽车的辉煌期并没有持续太久。事实上，正是在同一年，宝沃汽车经历了从市场巅峰跌入谷底“大反转”，因资金周转问题，宝沃在1961年正式宣布破产。
再次回归，已经是大半个世纪之后的事情了。
从在德国退市到被北汽福田收购复活，宝沃汽车等了50余年。2015年的日内瓦车展上，宝沃高调宣布正式复出，随后的法兰克福车展上，宝沃很快就推出了“复活”后的首款车型BX7。在国际市场上刷足了存在感之后，复活宝沃汽车的幕后金主也浮出了水面，来自中国的商用车企业北汽福田宣布，早在2014年就斥资500万欧元正式收购了宝沃汽车。
有了德系品牌的加持，一直都在寻求重构业务结构的北汽福田迅速行动了起来。通过宝沃汽车，北汽福田终于找到了进军乘用车市场的突破口，2016年北京宝沃汽车股份有限公司正式成立，并在国内市场上投放了第一款产品——BX7，后续又带来了BX5、BX6等车型。
可问题是，如何让乘用车用户接受呢？北汽福田的根基在商用车板块，虽然已经做到了行业第一，但在乘用车市场上并没有培养出多少品牌方面的认知；宝沃汽车虽然曾经是拳打奔驰脚踢宝马的存在，但这是半个多世纪之前在国外市场上出现过的情形，对大多数国内消费者而言，到了北京的宝沃，同样是乘用车市场上一张白纸。
如何才能破局呢？
中国消费者迷信德国品质，自己“前身”曾经的竞争对手BBA又已经是中国乃至全球豪车市场上的绝对领跑者，这样的前提之下，该如何美化自己，好像已经不算是太难的问题。北京宝沃的方式很直接：深度捆绑BBA，强推德系血统。换言之就是在品牌上强调和BBA的历史渊源，“BBBA”就是这一理念下的产物；产品上主打德系传承，虽然“老板”是中国车企，但产品宣传中一定会强调所谓的德系DNA，此前的北京宝沃一直都以中国资本控股的德国品牌自居。
北京宝沃的“套路”，在前几年的国内市场上并不算是新鲜事儿。青年汽车用过，通过与英国的莲花工程公司合作，推出过青年莲花品牌；北汽用过，通过收购瑞典的萨博汽车品牌，打造了北汽绅宝品牌；鑫源控股用过，通过收购意大利摩托车品牌斯威，推出了斯威汽车品牌。
目前看来，以上汽车项目无一例外都是通过与海外品牌的“联姻”（通过收购或合作，获得品牌冠名，但无论是收购还是合作，基本都停留在品牌层面，并没有太多技术层面的交流），打造了全新的品牌征战国内乘用车市场，结果也都很相似，短暂的高光过后迅速归于沉寂。
从市场表现上看，虽然没有出现过太大的市场爆发，但品牌发布后的最初几年，北京宝沃交出的市场数据还算不错。2019年巅峰时期的年销量曾超过4.5万辆（也有说法表示北京宝沃2019的销量中，相当大的比例都是当时的大股东神州系内部消化了），但进入2020年之后，北京宝沃销量开始直线暴跌，2020年和2021年连续两年年销量不足万辆。
从商用车转战乘用车市场，福田之前国内也已经有过先例。通过引进并消化德国尼奥普兰的技术，青年汽车曾在国内客车领域取得过相当不错的成绩，一度占据着全国豪华客车市场70%的份额。尼奥普兰之路的成功，点燃了青年汽车挑战乘用车市场的热情，并想要将客车领域成功的经验复制到乘用车领域（通过与莲花工程的合作进入到了乘用车领域，后续又想要通过收购萨博品牌走高端路线），期待着通过在国际市场上的并购迅速擢取技术、平台以及品牌底蕴，实现跨越式发展。但事实证明，青年汽车的乘用车业务只是在蚕食其从商用车市场获得的利润，并最终导致了青年汽车逐步退出历史舞台的结果。
福田汽车是国企，背景和底蕴都不是青年汽车可以比拟的，结局肯定也不会如同青年汽车这般草草收场，但从财务报告上看，宝沃汽车项目确实已经是福田汽车的沉重负担。
单是2016年-2018年（北汽福田在2018年挂牌出售了宝沃汽车67%的股权）三年间，宝沃汽车的累计净亏损就高达40.14亿元。福田汽车此前发布的公告显示，扣除宝沃事项相关因素后，2021年利润总额约3.55亿元左右。但如果结合因北京宝沃借款、往来欠款、担保事项以及公司持有的北京宝沃股权事项回收等减值项目，福田汽车2021年度的利润总额约为-47.04亿元左右，另考虑公司因持有北京宝沃的股权确认投资收益等，预计共影响2021年度利润总额-53.26亿元左右。
虽然几年前就已经出售了北京宝沃的控股权，但最终获得北京宝沃67%股权的神州优车（陆正耀的神州帝国已经坍塌，旗下业务此前曾接连“爆雷”）这几年的发展也是一地鸡毛，导致的结果就是，拯救北京宝沃的白骑士没有出现，反而受神州系所累，加速了北京宝沃衰落的进程。
针对法院受理北京宝沃破产清算一事，福田汽车方面当前的态度是，相关事项不会影响公司现有主营业务，不会对公司的持续经营产生重大影响。不过，从最近的一系列举动看，福田汽车的现金流可能已经不太宽裕了，福田汽车近期在资本市场上大动作不断，增发股份外，还陆续进行了多起资产变现。这样的前提下，为宝沃项目及时止损，看起来已经是迫在眉睫的事情，
宝沃汽车再次走上了破产清算的老路，这样的结局对于今后的国内汽车市场也是一个警示，所有的合作和收购都应该以产生协同效应为前提，需要寻求技术和优势资源上的互补。汽车制造业没有太多一蹴而就的戏码，期待着通过收购一些海外商标走捷径的路线，并不可取。
构成我们身体所有化学物质的成本是多少？不要惊讶！#人体结构##人体化学元素##人体构成##科普[超话]#
在五金店里，我们可以买到构成人体的所有化学物质，不要惊讶，真的有人这么干了。在2013年的剑桥科学节上，来自皇家化学学会的科学家计算了构建演员本尼迪克特·康伯巴奇必需的所有元素要花多少钱。
根据皇家化学学会的计算（详见学会官网），构建一个人需要59种元素。其中6种——碳、氧、氢、氮、钙和磷——占了我们身体的99.1％（称之为常量元素），其余的大部分元素是由微量元素钼、钒、锰、锡和铜等组成了我们身体所需，我们人类对部分元素的需求量其实非常少，只能以百万分之几，甚至十亿分之几来度量。例如，身体中每出现999,999,999又1/2个其他所有原子，其中就只有20个钴原子[2]和30个铬原子。
人体里最多的成分是氧，占可用空间的61％。所以说，几乎2/3的我们是由这种无味气体组成的，这似乎有点违反我们的常识。我们之所以不像气球那么飘浮，原因是身体里的氧跟氢相结合后，构成了水(氢占10％)，而水的重量也不轻。你试试下雨天穿着衣服走在大街上，或穿着衣服游泳，你就知道水有多沉了。自然界中最轻的两种东西——氧和氢——组合成了一种很重的东西，这个事实可能大多数人都不知道（对化学一无所知的人），但这就是你作为人的本质。
氧和氢也是我们体内较为廉价的两种元素。据皇家化学学会的描述：假设你的体形跟本尼迪克特·康伯巴奇相当，你体内的氧价值8.90英镑（按当年的成本约等于73人民币），氢价值16英镑多一点（按当年132人民币）。身体面的氮(占2.6％)单价更高，但按体内的含量，仅值27便士。
听到这里，你会不会觉得很惊讶“觉得完美很廉价”？但这却是由权威机构皇家化学学会测算的结果。讲到这里，不由让我想起我国的一句古语“物以稀为”，这句能深刻概括构成我们身体的常量化学元素为什么这么便宜，即便一个普通的没学过经济学人人都能理解，这里我就不占用篇幅了。
从整个成本结构看，在构成人体所需的所有元素中，微量元素是最昂贵的。
为了方便国人的阅读体验，接下来涉及钱的部分，我会用人民币标价。根据英国皇家化学学会的数据，你需要大约13.6千克的碳，花费367490元成本购买，并且各种元素只用纯度最高的那种。英国皇家化学学会是不可能用便宜货来造人的。钙、磷和钾，虽然需要的量极少，但它们会让你的价值再增加389888元人民币。其余的大多数元素，每单位体积的价值更加昂贵，好在你只需要很微小的分量。钍的价格差不多是每克16591元，但因为它只构成了你的0.0000001％，所以，按你的身体所需，你用1.7元就能买到。你需要的所有锡，价值0.33元，而锆和铌只花你0.16元。0.000000007％的你是钐，但它显然都不值得你花钱，在皇家化学学会的账本上，它的登记费用是0.00英镑!
在我们体内发现的59种元素里，有24种传统上被称为“基本元素”，因为我们没有它们是不行的。其余的则好坏参半：有些是有益的；有些也许有益，但科学家们还说不准是哪些方面的有益；其他的既不有害也不有益，只是搭了个便车；只有极少的几种是彻底的坏家伙。例如，镉是体内最常见的第23种元素，占你体重的0.1％，但毒性严重。我们拥有它不是因为身体渴望它，而是因为它通过土壤进入了植物，而我们食用植物时也顺便摄入了它。日常生活中，蔬菜水果是我们必不可少的，你可能每天会摄入大约80微克的镉，但它对人体来说并没有半点好处。
人体在元素水平上的绝大部分运作方式，都是科学家们至今仍在研究的课题。把你体内几乎所有的细胞抽出来，它们还包含了100多万个硒原子，我们现在知道，硒能制成两种重要的酶，高血压、关节炎、贫血、某些癌症都与缺少硒有关，甚至还可能使精子数量减少。因此，多食用一些硒(坚果、全麦面包和鱼类，是很有必要的（这些食物中的硒很丰富)，但是，如果摄入过多的话，你的肝脏会受到无可挽回的毒害。所以，在饮食方面，我需要找到一种平衡，特别是营养类物质，摄入过多未必是件好事。
总的来说，按皇家化学学会的说法，构建一个全新人类的全部成本(以本尼迪克特·康伯巴奇为样板)约为800904人民币。当然，劳动力和增值税会进一步提高成本。用不到1659100人民币换一个能带回家的本尼迪克特·康伯巴奇，应该是个很合理的价格——考虑到这是个人，所以不能算一笔大钱。据说，2012年，美国电视网PBS在老牌科学节目《新星》(Nova)里播出了名为《寻找元素》(Hunting the Elements)的一集，做了一项和英国皇家化学学院完全相同的研究，计算出人身体内基本组成要素的总价值是168美元。
在科普的道路上，我才刚刚开始！有你们的支持才是我持续更新的动力。当我的文章被阅读时，我会很高兴，因为我夜以继日地调阅各种文献，实际上很耗费精力。但是，有了你们的支持、陪伴和转发，我就觉得特别满足！
谢谢每一位阅读过我文章的朋友，祝你们一切顺利、身体健康！
在五金店里，我们可以买到构成人体的所有化学物质，不要惊讶，真的有人这么干了。在2013年的剑桥科学节上，来自皇家化学学会的科学家计算了构建演员本尼迪克特·康伯巴奇必需的所有元素要花多少钱。
根据皇家化学学会的计算（详见学会官网），构建一个人需要59种元素。其中6种——碳、氧、氢、氮、钙和磷——占了我们身体的99.1％（称之为常量元素），其余的大部分元素是由微量元素钼、钒、锰、锡和铜等组成了我们身体所需，我们人类对部分元素的需求量其实非常少，只能以百万分之几，甚至十亿分之几来度量。例如，身体中每出现999,999,999又1/2个其他所有原子，其中就只有20个钴原子[2]和30个铬原子。
人体里最多的成分是氧，占可用空间的61％。所以说，几乎2/3的我们是由这种无味气体组成的，这似乎有点违反我们的常识。我们之所以不像气球那么飘浮，原因是身体里的氧跟氢相结合后，构成了水(氢占10％)，而水的重量也不轻。你试试下雨天穿着衣服走在大街上，或穿着衣服游泳，你就知道水有多沉了。自然界中最轻的两种东西——氧和氢——组合成了一种很重的东西，这个事实可能大多数人都不知道（对化学一无所知的人），但这就是你作为人的本质。
氧和氢也是我们体内较为廉价的两种元素。据皇家化学学会的描述：假设你的体形跟本尼迪克特·康伯巴奇相当，你体内的氧价值8.90英镑（按当年的成本约等于73人民币），氢价值16英镑多一点（按当年132人民币）。身体面的氮(占2.6％)单价更高，但按体内的含量，仅值27便士。
听到这里，你会不会觉得很惊讶“觉得完美很廉价”？但这却是由权威机构皇家化学学会测算的结果。讲到这里，不由让我想起我国的一句古语“物以稀为”，这句能深刻概括构成我们身体的常量化学元素为什么这么便宜，即便一个普通的没学过经济学人人都能理解，这里我就不占用篇幅了。
从整个成本结构看，在构成人体所需的所有元素中，微量元素是最昂贵的。
为了方便国人的阅读体验，接下来涉及钱的部分，我会用人民币标价。根据英国皇家化学学会的数据，你需要大约13.6千克的碳，花费367490元成本购买，并且各种元素只用纯度最高的那种。英国皇家化学学会是不可能用便宜货来造人的。钙、磷和钾，虽然需要的量极少，但它们会让你的价值再增加389888元人民币。其余的大多数元素，每单位体积的价值更加昂贵，好在你只需要很微小的分量。钍的价格差不多是每克16591元，但因为它只构成了你的0.0000001％，所以，按你的身体所需，你用1.7元就能买到。你需要的所有锡，价值0.33元，而锆和铌只花你0.16元。0.000000007％的你是钐，但它显然都不值得你花钱，在皇家化学学会的账本上，它的登记费用是0.00英镑!
在我们体内发现的59种元素里，有24种传统上被称为“基本元素”，因为我们没有它们是不行的。其余的则好坏参半：有些是有益的；有些也许有益，但科学家们还说不准是哪些方面的有益；其他的既不有害也不有益，只是搭了个便车；只有极少的几种是彻底的坏家伙。例如，镉是体内最常见的第23种元素，占你体重的0.1％，但毒性严重。我们拥有它不是因为身体渴望它，而是因为它通过土壤进入了植物，而我们食用植物时也顺便摄入了它。日常生活中，蔬菜水果是我们必不可少的，你可能每天会摄入大约80微克的镉，但它对人体来说并没有半点好处。
人体在元素水平上的绝大部分运作方式，都是科学家们至今仍在研究的课题。把你体内几乎所有的细胞抽出来，它们还包含了100多万个硒原子，我们现在知道，硒能制成两种重要的酶，高血压、关节炎、贫血、某些癌症都与缺少硒有关，甚至还可能使精子数量减少。因此，多食用一些硒(坚果、全麦面包和鱼类，是很有必要的（这些食物中的硒很丰富)，但是，如果摄入过多的话，你的肝脏会受到无可挽回的毒害。所以，在饮食方面，我需要找到一种平衡，特别是营养类物质，摄入过多未必是件好事。
总的来说，按皇家化学学会的说法，构建一个全新人类的全部成本(以本尼迪克特·康伯巴奇为样板)约为800904人民币。当然，劳动力和增值税会进一步提高成本。用不到1659100人民币换一个能带回家的本尼迪克特·康伯巴奇，应该是个很合理的价格——考虑到这是个人，所以不能算一笔大钱。据说，2012年，美国电视网PBS在老牌科学节目《新星》(Nova)里播出了名为《寻找元素》(Hunting the Elements)的一集，做了一项和英国皇家化学学院完全相同的研究，计算出人身体内基本组成要素的总价值是168美元。
在科普的道路上，我才刚刚开始！有你们的支持才是我持续更新的动力。当我的文章被阅读时，我会很高兴，因为我夜以继日地调阅各种文献，实际上很耗费精力。但是，有了你们的支持、陪伴和转发，我就觉得特别满足！
谢谢每一位阅读过我文章的朋友，祝你们一切顺利、身体健康！
关于房地产，一个信号越来越强烈了！
2022年之后，买房人开始变得犹豫不决了，市场上的购房观望情绪很浓厚。至于为啥，相信多数人都心知肚明：在看不清房价走势的情况下，谁敢贸贸然出手买房，曾经的燕郊不就是活生生的例子吗，想当年多少炒房客蜂拥而至，最终又有多少人成为接盘侠。
一、那么，站在2022年的新视角上，该如何买房？
指闻君认为，无论是刚需还是炒房者，该不该买房、能否买房，根本的因素是需要弄懂影响房价的底层逻辑，那些对城市房地产具有正向带动作用的变量越多，那么这里的房地产自然更加具有潜力；反之亦然。
房地产专家任泽平曾说过，影响房地产价格的因素主要有3个，长期而言是人口、中期是土地、短期是金融。
简单解释就是说，任泽平认为，长期而言（20年左右的时间里），一个城市的房地产会不会继续繁荣、房价继续向上发展，核心动力在于城市人口是输入还是输出，人口的基数决定了住房需求的基数，人口数量越多，那么住房需求就越多，所以房地产会朝上前进；反之，城市人口外泄、城市人口净输出，则直接导致住房需求减少，最终导致房地产价格下滑。
中期看土地，是指城市的土地收入高低、城市发展的土地依赖程度有多深。1978年住房市场开始改革之后，房地产正式踏上了市场化之路，土地的“价值”逐渐凸显出来，尤其是在1998年福利分配房制度结束、住房彻底商品化之后，土地价格出现了轮番上涨的局面，由此导致不少城市成为了“土地大户”，在城市总收入中，甚至有70%以上来自于土地出让。故而，任泽平才认为，土地的依赖度有多高，直接决定中期房地产涨跌与否，正所谓“面粉的价格决定了面包的价格”，就是这个道理。
短期看金融，这是狭义的概述，笔者认为金融措施也是“住房调控”手段之一，所以调控才是影响房产短期格局的主要因素，2016年开始，房住不炒正式踏上历史舞台，成为了近些年来指导各大城市推动房地产调控的主旨，2017年全国房产调控200次，2018年达到400次，2019年超过500次，2020年至2021年纷纷跨越600次大关，在密集的调控之下，热点城市的楼市热度被紧紧摁了下来。
二、未来长期时间内，制约房产增长的依然是任泽平的“三要素”吗？未必。
在笔者看来，无论是城市人口的吸引能力，还是城市土地价格涨跌，亦或调控强度，都与“城市基础因子”有关，主要包括公共教育、医疗条件、环境、收入水平、交通这几个方面。这些“城市基础影响因子”如果在某个城市大量聚集，那么这样的城市就具备大量人口吸引能力，更具备地价上涨的动力，人一旦多了，产业也就多起来了，人才是增长的核心和根本。
而能否吸引人源源不断地流向某地，上边“城市基础因子”看似不起眼，却起到了决定性作用。这也就是为啥近些年来，人们更加向往北京、上海、广州、深圳等老牌一线城市和南京、成都、武汉、西安、济南等新兴一线城市的根本原因。因为这些城市的“基础因子”聚集量多、而且高端。
分析如下：
1、教育。主要是指公立的小学和公立的初中，这是九年义务教育阶段特别重要的两个阶段，一旦孩子能“非常成功”地走过这两个阶段，那么就可能顺利进入一所“名校高中”，高中的学校起点，直接决定了大学的高低（在现阶段，大学分为985、211、一般本科、二等本科，专科、技校等类型）。
所以，在多数家庭的认知中，父母们经常会说“宁愿自己苦一点，也不能苦了孩子”，在这里主要说的就是“孩子的上学问题”。每个家长都倾向于让自己的孩子“赢在起跑线上”。而城市分析学家研究发现，公共教育小学和初中的数量，才是生产力体系的预备因素，这些生产力预备因素为城市的生产力继承和发展提供人才支撑，进而为房价提供了上浮的可能性。
2、医疗卫生。这一点咱们可以用城市一定范围内的医院数量和医科人员的高端级别数量两个方面来衡量（当然了，前者多的话，后者必然就多）。人的身体健康，是一切生活和工作活动的基础，也是继续教育的前提条件，更关系到家庭的幸福指数。有研究数据显示，城市的医疗卫生数量越多，那么这样的城市就越具有吸引能力，进而间接为城市的房地产做出贡献。
3、环境。很多房地产中介说，城市的环境整洁度、小区的环境整洁度，是制约房子价值高低的核心。其实从城市因子角度而言，并不如此。在环境方面，主要归纳为城市的公园数量和绿色广场数量。公园数量和绿色广场数量不仅具有文化功能，还具有健康功能。可以增加城市生活人群的舒适度。
有环境学者做出研究，城市的公园数量越多、绿色走廊越多，那么城市的“健康系数”就越高，然而并不代表着具有人口吸引能力。毕竟环境乃是身外之物，人们并不会因为某座城市的环境好，而孜孜以求地去这里买房子居住。
4、收入水平。根据统计局的数据显示，上一年我国的人均可支配收入为3.2万元（其中城市超过4万元，农村接近3万元），无论是对比20年前还是对比上一年，都有较大程度的提高。学者王林表示，近些年来，我国的房地产价格快速上涨，其实与百姓的收入快速增长有着根本的关系，正是因为人们的收入增加了、口袋里的钱多了，没有额外可以支配的地方，最终才选择“去买房子暂存”。
三、未来10年的房地产，一个趋势阻挡不住了！
看完以上的各方面“因子”分析之后，是不是基本知道了未来买房路在何方了？指闻君认为，购房者（尤其是刚需购房者）更应该关注“第一、第二、第四”这三个方面的因子，那些聚集越多、数量越高的城市，未来的房地产则越具有上升潜力，反之则有可能房产收缩。
鉴于此，关于房地产，一个信号越来越强烈了：城市房地产差异化发展走向将愈发明朗。根据第七次人口普查数据显示，我国总人口为14亿人，但是人口的区域分布呈现出很大的不均衡性，东部地区的人口占比达到39.93%，中部地区的人口占比达到25.83%，西部地区的人口占比达到27.12%，东北地区的人口占比达到6.98%。与10年相比，东部地区的人口提高了2.15个百分点，中部下滑0.79个百分点、东北部则下滑了1.2个百分点。
所以，结论显而易见：在城市人口逐渐转移分化的背景下，住房需求自然跟着改变。正如社科院在《住房报告》中表达的那样“随着三四线城市棚改的消失，在失去了棚改兜底之后，楼市或进入衰退区间。取而代之的城市楼市差异化发展，未来有的城市房子涨幅超预期，而有的则继续回落。”
2022年之后，买房人开始变得犹豫不决了，市场上的购房观望情绪很浓厚。至于为啥，相信多数人都心知肚明：在看不清房价走势的情况下，谁敢贸贸然出手买房，曾经的燕郊不就是活生生的例子吗，想当年多少炒房客蜂拥而至，最终又有多少人成为接盘侠。
一、那么，站在2022年的新视角上，该如何买房？
指闻君认为，无论是刚需还是炒房者，该不该买房、能否买房，根本的因素是需要弄懂影响房价的底层逻辑，那些对城市房地产具有正向带动作用的变量越多，那么这里的房地产自然更加具有潜力；反之亦然。
房地产专家任泽平曾说过，影响房地产价格的因素主要有3个，长期而言是人口、中期是土地、短期是金融。
简单解释就是说，任泽平认为，长期而言（20年左右的时间里），一个城市的房地产会不会继续繁荣、房价继续向上发展，核心动力在于城市人口是输入还是输出，人口的基数决定了住房需求的基数，人口数量越多，那么住房需求就越多，所以房地产会朝上前进；反之，城市人口外泄、城市人口净输出，则直接导致住房需求减少，最终导致房地产价格下滑。
中期看土地，是指城市的土地收入高低、城市发展的土地依赖程度有多深。1978年住房市场开始改革之后，房地产正式踏上了市场化之路，土地的“价值”逐渐凸显出来，尤其是在1998年福利分配房制度结束、住房彻底商品化之后，土地价格出现了轮番上涨的局面，由此导致不少城市成为了“土地大户”，在城市总收入中，甚至有70%以上来自于土地出让。故而，任泽平才认为，土地的依赖度有多高，直接决定中期房地产涨跌与否，正所谓“面粉的价格决定了面包的价格”，就是这个道理。
短期看金融，这是狭义的概述，笔者认为金融措施也是“住房调控”手段之一，所以调控才是影响房产短期格局的主要因素，2016年开始，房住不炒正式踏上历史舞台，成为了近些年来指导各大城市推动房地产调控的主旨，2017年全国房产调控200次，2018年达到400次，2019年超过500次，2020年至2021年纷纷跨越600次大关，在密集的调控之下，热点城市的楼市热度被紧紧摁了下来。
二、未来长期时间内，制约房产增长的依然是任泽平的“三要素”吗？未必。
在笔者看来，无论是城市人口的吸引能力，还是城市土地价格涨跌，亦或调控强度，都与“城市基础因子”有关，主要包括公共教育、医疗条件、环境、收入水平、交通这几个方面。这些“城市基础影响因子”如果在某个城市大量聚集，那么这样的城市就具备大量人口吸引能力，更具备地价上涨的动力，人一旦多了，产业也就多起来了，人才是增长的核心和根本。
而能否吸引人源源不断地流向某地，上边“城市基础因子”看似不起眼，却起到了决定性作用。这也就是为啥近些年来，人们更加向往北京、上海、广州、深圳等老牌一线城市和南京、成都、武汉、西安、济南等新兴一线城市的根本原因。因为这些城市的“基础因子”聚集量多、而且高端。
分析如下：
1、教育。主要是指公立的小学和公立的初中，这是九年义务教育阶段特别重要的两个阶段，一旦孩子能“非常成功”地走过这两个阶段，那么就可能顺利进入一所“名校高中”，高中的学校起点，直接决定了大学的高低（在现阶段，大学分为985、211、一般本科、二等本科，专科、技校等类型）。
所以，在多数家庭的认知中，父母们经常会说“宁愿自己苦一点，也不能苦了孩子”，在这里主要说的就是“孩子的上学问题”。每个家长都倾向于让自己的孩子“赢在起跑线上”。而城市分析学家研究发现，公共教育小学和初中的数量，才是生产力体系的预备因素，这些生产力预备因素为城市的生产力继承和发展提供人才支撑，进而为房价提供了上浮的可能性。
2、医疗卫生。这一点咱们可以用城市一定范围内的医院数量和医科人员的高端级别数量两个方面来衡量（当然了，前者多的话，后者必然就多）。人的身体健康，是一切生活和工作活动的基础，也是继续教育的前提条件，更关系到家庭的幸福指数。有研究数据显示，城市的医疗卫生数量越多，那么这样的城市就越具有吸引能力，进而间接为城市的房地产做出贡献。
3、环境。很多房地产中介说，城市的环境整洁度、小区的环境整洁度，是制约房子价值高低的核心。其实从城市因子角度而言，并不如此。在环境方面，主要归纳为城市的公园数量和绿色广场数量。公园数量和绿色广场数量不仅具有文化功能，还具有健康功能。可以增加城市生活人群的舒适度。
有环境学者做出研究，城市的公园数量越多、绿色走廊越多，那么城市的“健康系数”就越高，然而并不代表着具有人口吸引能力。毕竟环境乃是身外之物，人们并不会因为某座城市的环境好，而孜孜以求地去这里买房子居住。
4、收入水平。根据统计局的数据显示，上一年我国的人均可支配收入为3.2万元（其中城市超过4万元，农村接近3万元），无论是对比20年前还是对比上一年，都有较大程度的提高。学者王林表示，近些年来，我国的房地产价格快速上涨，其实与百姓的收入快速增长有着根本的关系，正是因为人们的收入增加了、口袋里的钱多了，没有额外可以支配的地方，最终才选择“去买房子暂存”。
三、未来10年的房地产，一个趋势阻挡不住了！
看完以上的各方面“因子”分析之后，是不是基本知道了未来买房路在何方了？指闻君认为，购房者（尤其是刚需购房者）更应该关注“第一、第二、第四”这三个方面的因子，那些聚集越多、数量越高的城市，未来的房地产则越具有上升潜力，反之则有可能房产收缩。
鉴于此，关于房地产，一个信号越来越强烈了：城市房地产差异化发展走向将愈发明朗。根据第七次人口普查数据显示，我国总人口为14亿人，但是人口的区域分布呈现出很大的不均衡性，东部地区的人口占比达到39.93%，中部地区的人口占比达到25.83%，西部地区的人口占比达到27.12%，东北地区的人口占比达到6.98%。与10年相比，东部地区的人口提高了2.15个百分点，中部下滑0.79个百分点、东北部则下滑了1.2个百分点。
所以，结论显而易见：在城市人口逐渐转移分化的背景下，住房需求自然跟着改变。正如社科院在《住房报告》中表达的那样“随着三四线城市棚改的消失，在失去了棚改兜底之后，楼市或进入衰退区间。取而代之的城市楼市差异化发展，未来有的城市房子涨幅超预期，而有的则继续回落。”
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