#四川旅游攻略# 这个城市需要住下来慢慢体会，嘉陵江如玉带般天然形成一个S状太极地形，青龙白虎朱雀玄武四面山峦依次摆开。阆中古城保存较好，比较难得的是还有居民生活在里面，进古城不用买门票，一组古城街道生活照。这里还比较完整的看到古代城市生活风貌，贡院，文庙，张飞庙等文物建筑。还有当地特色美食。

让我们荡起双桨

2013年腊月二十三，正在家中收拾屋子的我，在组合柜的一角发现了一盘录像带，我急忙放到录像机中，打开开关。只见，北海公园的团城、白塔，家人团圆，举行家庭卡拉OK的镜头映入眼帘。北海公园的一幕幕场景在我的脑海中浮现，一种幸福感油然而生。
记得上小学时的60年代，物资极度的匮乏，学校组织上公园春游对我来说就是在过年。母亲提前就为我烙好糖饼，并给两角买冰棍钱，使我高兴得简直就要跳起来。特别是当学校组织上北海公园时，我就更美了。“让我们荡起双桨，小船儿推开波浪，海面倒映着美丽的白塔，四面环绕着绿树红墙。”我从广播里听到这首歌，从姐姐的吟唱中感受到这首歌的魅力，更为歌中描写的美妙场景所打动，特别是看了《让我们荡起双桨》的电影，使我有了去北海的冲动。但在那个年代，因经济原因，父母很少带我出门，每天只是在学校上学，在家属区玩耍，我盼望着有一天能去北海，体验一下电影和歌中的盛景。
这一天终于来到了，我穿上妈妈新洗的衣服，系上红领巾，坐上学校租的公共汽车，一路走来一路歌。来到真的北海，我被壮丽的景色吸引了，南门外，团城的红墙在绿树的掩映下，雄伟靓丽；进入大门，北海公园的标志性建筑——白塔映入眼帘，碧绿的湖水环绕着琼岛，高高耸立的白塔洁白无瑕，在阳光的照射下，在湖中又呈现出可爱的倒影；穿过永安桥，就登上了琼岛。
琼岛上，苍松、翠柏、碧柳、红花、绿草，一一展现在眼前。我们顾不上欣赏这美景，直奔洁白如玉的白塔。白塔像30多米的一个白玉瓶，头顶镏金宝盖。宝盖上，还有十八个小巧的铜铃。风一吹，小铃铛就发出“丁零、丁零”的响声，清脆悦耳。我抚摸着栏杆，围着白塔转了一圈，心里充满了幸福。“老师能带我们去划船吗？”“是呀！划船多有意思呀！”在返回的路上，看着水面上荡漾着五颜六色的游船，一位男同学提出了新的建议，我赶紧随声附和。老师出于安全考虑否定了我们的建议，使我们非常失望。从此，我盼望着自己快点长大，早日实现在北海泛舟的梦想。
1974年的暑假，上初三的我，终于实现了梦想。为了攒租船的钱，我和发小张祥早晨6点出发，花了一个多小时的时间，从石景山骑自行车来到了北海。进了公园，我们直奔游船码头。9点钟，我们终于租到了一条小船。刚上船，还没坐稳，一浪过来，船一摇一晃的，吓得我出了一身冷汗，大我3岁的张祥大胆地拿起船桨，将船划走了。船在湖中划着八字，歪歪扭扭地走着，引来同行船的窃窃私语；我抢过船桨，学着他的样子划，船却原地打转，张祥不断纠正着我的动作，让我平均用力，船开始向前走了，我一边摇着桨，一边赏荷花，找到了小船儿轻轻推开波浪的感觉。经过40多分钟的划程，来到了五龙亭。我这才发现，五个亭子中，唯有中间的那个，是圆顶的，另外四个都是飞角翘檐，顶四四方方。五个亭子是由曲廊连接的，曲折连缀，还是汉白玉砌的栏杆呢！上了岸，走进亭子，只见亭子正中有一条龙，两爪抱柱，两边的柱子上还各有一条盘龙，柱子上还有许多小龙，真是“龙上有龙，龙驮龙!”
上大学后，学历史专业的我又多次来到这里触摸历史。位于市中心区的北海公园，是辽、金、元、明、清5个朝代逐渐修建而成的帝王宫苑，是我国现存最古老、最完整、最具综合性和代表性的皇家园林之一。全园以神话
中的“太液池和蓬莱、方丈、瀛洲三仙山”构思布局，富有浓厚的幻想意境色彩。园中双面有龙的九龙壁、仿木琉璃结构的重檐建筑善因殿，都显示出帝王宫苑的富丽堂皇及宗教寺院的庄严肃穆，被意大利旅行家马可·波罗盛赞为“有造化自然的伟大成就”。像北海公园这样的皇院，在旧社会，老百姓是不让进的。只有在建国后，寻常百姓才有资格入园赏景观花，愉悦身心。
“北海公园有山有水，有历史的底蕴，园林景观美，又成为我家聚会的最佳地方。”90年代初，当我从美国回国的二姐提出到公园举行家庭聚会的提议后，我第一个响应，并提出选北海公园的N多个理由。经过我的力争，全家人同意了我的建议。
7月初的一天，我们一家二十五口人扶老携幼来到了北海公园。90年代初，摄像机在国内还是稀罕物，我们却提前享受了一把，当了一回演员。二姐夫拿着从国外买的小型摄像机走在前面为我们摄像，我们就边走边聊边赏景。
走进公园大门，碧绿的湖水跳入眼帘，湖面上婀娜多姿的荷花宛如互相媲美的小姑娘，亭亭玉立，清新可人。我们沿湖东行，一一欣赏了环湖垂柳掩映的濠濮间、古柯亭、唐槐和画舫斋。在濠濮间的曲桥、水池、山石和回廊旁边，我女儿和外甥女们留下了她们嬉戏、打闹的精彩瞬间；我父母漫步在四面古松葱郁、花香扑鼻的环境中，呼吸新鲜空气的画面在录像带里定格。
“咱们比歌吧？”“比就比，谁怕谁呀！”在古柯亭，我的一个外甥女的提议得到了年轻人的响应。一场赛歌会开始了。《洪湖水浪打浪》《年轻的朋友来相会》《让我们荡起桨》的歌声此起彼伏，引来了游客的围观。不知不觉中，肚子饿了，我们就沿湖边的座椅而坐，吃上了自带的食品，开始了家庭聚餐。这一切在我的脑海中形成了幸福的记忆。
现在，随着生活水平的提高，汽车拥有量的骤增，我们的旅游兴奋点开始向外地和海外延伸，但北海公园还是我的最爱。它是中国人精神生活不断丰富多彩的见证，更是市民泛舟、游泳的竞技场，休闲、健身、娱乐的乐园。随着年龄的增长、阅历的增加，每次去都有新的感悟，每次去都留下了幸福的回忆。

顺心置地房地产培训基础知识

一、房地产相关概念
(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:
1、 单纯的土地;
2、 单纯的建筑物;
3、 土地与建筑物结合的房产;
(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:
1、 一级市场(土地市场);
2、 二级市场(房地产增量房市场);
3、 三级市场(房地产存量房市场);
(三) 土地及土地所有权:
1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.
2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;
3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.
(四) 土地使用权获取方式:
1、 土地使用权出让:
指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;
土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；
国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.
2、 土地使用权划拨:
指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;
以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;
下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;
城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;
(五) 建筑概念
1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;
2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;
3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;
适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;
经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;
美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;
(六) 物业概念
1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;
各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;
二、房屋建筑常识
1、 容积率:
总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;
容积率=建筑总面积÷用地面积;
一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;
2、 建筑密度:
项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;
3、 绿化率:
指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;
4、 绿地率:
描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;
5、 层高:
住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.
6、 净高:
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;
7、 进深:
指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;
8、 开间:
指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;
9、 建筑面积:
指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;
10、公摊面积:
指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;
11、使用面积:
它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;
12、占地面积:
建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;
13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);
14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;
15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;
16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;
17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;
18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;
19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等
20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;
21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;
22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;
23、地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;
24、半地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;
25、阳台:
供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;
26、平台:
供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;
27、标准层:指平面布置相同的住宅楼层;28、中间层:底层和最高住户入口层之间的中间楼层.
三、房地产行业术语:
(一)室内设施:
1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);
(二)装修分类:
1、 毛 坯:水泥地、水泥墙;2、 简 装 修:地砖、白墙;3、 中 装 修:大地砖、木地板;4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;
(三)户型及面积:
1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-60平米;2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:70-100平米;3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:110-150平米;4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;5、 错层:房屋内地面错落的房型;
(四) 楼层及朝向:
1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;优劣:楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;高层楼中楼层较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;
2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;高层板楼与多层楼的朝向相似;高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;
四、房地产特性:(一) 不可移动性;(二) 独一无二性;(三) 寿命长久性;(四) 数量有限性;(五) 用途多样性;(六) 相互影响性;(七) 受政策\市场影响大;(八) 标的高;(九) 变现慢;(十)保值增值性;
五、房屋分类及详解:
(一) 按住宅层数划分:1、 低层:层数为1-3层;2、 多层:层数为4-6层;3、 中高层:层数为7-9层;4、 高层:10层以上;
(二) 按使用性质划分:
1、 生产性建筑;厂房、车间等；2、 非生产性建筑;居住建筑:如住宅等;
公共建筑:如办公、文体、交通等;
(三) 按结构类型划分:
1、 砖混结构:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中；
2、 框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于小高层建筑;
3、 钢筋混凝土剪力墙结构; 这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，多用于高层建筑
4、 空间结构:包括:县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、大剧院等；
(四) 按建筑材料划分:
1、 砖混:红砖与水泥;承重的主要构件是用砖和混凝土建造的;
2、 钢混:浇注、最为结实;承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的;
3、 预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;
(五) 按楼型外观划分:
1、 板楼:
是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;
板楼基本形式:多 层:６层以下;小高层:7-12层以内;高层:13-18层;超高层:18层以上甚至更高;
2、 塔楼:
主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;
塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;
补充：筒子楼:卫生间、厨房都集体公用；
写字楼:办公使用;
(六) 按房屋户型划分:
1、 一居室;一卧室;2、 二居室;二卧室;3、 三居室;三卧室;4、 多居室;多卧室;
5、 错 层:主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
6、 跃 层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房和卫生间等。
7、 复 式:复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。
(七) 按产权性质划分:
1、 商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以赢利为目的，按市场规律经营的房子；
分类：
(1) 普通住宅:
容积率1.0(含1.0)以上;
建筑面积在140平方米以下;
成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;
(2) 非普通住宅:
甲宅; 24小时电梯、保安，物业费较高；
公寓;商品房、24小时电梯、保安、24小时管道热水；
别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)一般较为偏远;
(3) 商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》；
2、 已购公房:
普通公房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;
央产房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;
3、 经济适用房:
定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.
只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;
4、 使用权房:使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。
5、 私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买和建造的住宅;在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
6、 小产权房:是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发房产证。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，买卖此类房屋不能真正享有合法权益。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。