【楼市“抛房潮”出现？11个中心城市二手房挂牌量激增，影响有多大】房价会下跌吗？如果这个问题放在一年前，可能没有多少人会相信房价会下跌，但是仅仅过了一年，现在就已经有很多人开始看跌房价了。在2021年上半年全国平均房价很快从9860元/平方米涨到了11030元/平方米，但是到了2021年底，全国平均房价又降回到了10139元/平方米。可见，从2021年下半年开始，我国平均房价出现了明显下跌，这意味着很多城市和地区房价下跌幅度更大。有一个信号非常重要，那就是在2021年9月份全国平均房价迎来了6年多以来的首次出现环比下跌，并且在10月份再次迎来下跌。随着平均房价迎来久违的下跌，人们对房价走势的看法也慢慢出现了转变。
进入2022年，越来越多的人开始看跌房价，就算是一些城市已经开始放松楼市调控政策，依旧没有恢复人们对楼市的信心。其实原因也很简单，那就是房价依旧在继续下跌，这也是人们看跌房价的主要原因。对于买房子，人们是抱着“买涨不买跌”的思想，房价上涨时都是抢着买，而房价下跌时都在保持观望态度。更重要的是，现在我国房价依旧非常高，平均房价在万元左右，一二线热点城市房价动辄几万元甚至十几万元一平方米。面对这么高的房价，很多人普通人买一套房子都要花光自己所有积蓄和“6个钱包”，最后还要背负二三十年的巨额房贷。在这种情况下，大部分人为了买房子，都会将自己和家庭所有的财富和未来大部分工资都转移到房子中，这意味着一旦房价下跌，他们的财富就贬值了。
新房库存不断上涨，去化周期不断延长
因此在这种顾虑下，不仅投资客暂时不买房子了，就是刚需购房者也在不断推迟购房计划。但是大家都不愿意买房，对房地产行业的影响就非常大了，特别是对于房企，目前绝大部分房企都是高负债高周转地运营的，而现在房子不好卖，导致房企回笼资金受到了很大影响，这导致现在越来越多的房企出现资金链紧张的情况。特别是从2021年下半年开始，逐渐有房企资金链断裂，导致房企出现经营异常甚至破产的情况。更重要的是，这些资金链断裂的房企不仅仅是中小型房企，其中还有很多大型龙头房企。特别是最近一段时间，不断有房企爆出债务违约的消息，这导致人们对楼市的信心越来越不足。根据统计显示，自从春节假期之后，全国大部分房企都加大了降价促销的力度，房企们都期望通过降价促销来多卖房子回笼资金。
根据国际统计局公布的统计数据显示，截至2022年2月份，全国商品房待售面积57026万平方米，按照一套房子100平方米计算，也有570万套房子。并且这还只是狭义商品房库存，也就是已经建设好还没有卖掉的库存。而对于正在建设和还没有开工的商品房库存属于广义库存，根据统计数据显示，2月末我国广义库存高达38.4亿平方米，也就是相当于3840万套房子，足够上亿人居住。
可见，目前我国新建商品房库存数量已经非常高了，就算现在开发商不再拍土地，目前库存也够卖两年左右。根据全国库存平均消化周期已持续增至19.5个月，其中，一线城市增至12.96个月，二线城市增至18.05个月，同比涨幅均在40%以上，而三四线城市的去化周期更是已达到23.25个月，同比大增83%。更重要的是，目前楼市成交量依旧在不断降低，这意味着房子越来越不好卖，楼市库存去化周期正在不断延长。
另外，二手房挂牌量也在不断激增，二手房抛售压力越来越大
从2019年下半年央行开始严查违规资金流入楼市开始，房地产行业的资金就开始紧张起来，也正是从那时开始，我国的二手房挂牌量开始出现激增。特别是从2021年3月份开始，由于楼市金融调控再次收紧，打破人们对楼市“小阳春”的希望，很多投资客都开始大规模抛售房产变现了。据统计，2021年3月份全国新增二手房挂牌量环比上涨86%，几乎相比于2月份涨了一倍。进入2022年，全国11个中心城市的二手房挂牌量都已经超过10万套，虽然杭州楼市过去几年都比较火热，不断有新开盘的楼盘出现排队摇号抢房的现象，但是二手房却不怎么好卖。根据中国证券报3月23日报道，截至3月2日16时，杭州市区二手房挂牌房源已突破17万套。另外，像沈阳、哈尔滨、天津和青岛等北方城市，在二手房挂牌量不断激增的同时，成交量却在不断降低，这说明二手房市场“抛压”已经达到峰值。
很多人表示，目前11个中心城市的二手房都不好卖了，这说明目前的楼市行情确实非常差，房子不好卖，同时也说明楼市的抛售潮已经出现了。那么，11个中心城市二手房挂牌量激增，影响多大呢？在笔者看来，这是楼市出现转折的信号，同时也说明房子的投资属性正在慢慢减弱，投资客已经开始大规模抛售房产了。目前这样的中心城市都出现了这种现象，这就说明那些人口不断流失的三四线城市二手房抛售压力更大了。
当然，对于未来的房价走势大家也没有必要太担心，因为目前各地已经开始出台楼市救市政策来稳定楼市，这意味着房价很难出现大跌的行情，同时也很难出现大涨的行情。但是大家也不要对未来的楼市行情抱有太大的信心，随着二手房出现抛售潮，说明人们对房子的态度已经发生了改变。未来，大部分人买房都是为了自己和家人居住，以投资为主要目的的购房者将越来越少。而真正的刚需购房者和改善型购房者数量有限，所以随着经济和房地产行业的发展，未来人口才是决定房价的最终因素。人口持续流入的一二线热点城市和其他经济发达的区域，房价还会有继续上涨的空间，而对于人口不断流失的三四线城市，未来房价大概率会慢慢回归合理水平。
进入2022年，越来越多的人开始看跌房价，就算是一些城市已经开始放松楼市调控政策，依旧没有恢复人们对楼市的信心。其实原因也很简单，那就是房价依旧在继续下跌，这也是人们看跌房价的主要原因。对于买房子，人们是抱着“买涨不买跌”的思想，房价上涨时都是抢着买，而房价下跌时都在保持观望态度。更重要的是，现在我国房价依旧非常高，平均房价在万元左右，一二线热点城市房价动辄几万元甚至十几万元一平方米。面对这么高的房价，很多人普通人买一套房子都要花光自己所有积蓄和“6个钱包”，最后还要背负二三十年的巨额房贷。在这种情况下，大部分人为了买房子，都会将自己和家庭所有的财富和未来大部分工资都转移到房子中，这意味着一旦房价下跌，他们的财富就贬值了。
新房库存不断上涨，去化周期不断延长
因此在这种顾虑下，不仅投资客暂时不买房子了，就是刚需购房者也在不断推迟购房计划。但是大家都不愿意买房，对房地产行业的影响就非常大了，特别是对于房企，目前绝大部分房企都是高负债高周转地运营的，而现在房子不好卖，导致房企回笼资金受到了很大影响，这导致现在越来越多的房企出现资金链紧张的情况。特别是从2021年下半年开始，逐渐有房企资金链断裂，导致房企出现经营异常甚至破产的情况。更重要的是，这些资金链断裂的房企不仅仅是中小型房企，其中还有很多大型龙头房企。特别是最近一段时间，不断有房企爆出债务违约的消息，这导致人们对楼市的信心越来越不足。根据统计显示，自从春节假期之后，全国大部分房企都加大了降价促销的力度，房企们都期望通过降价促销来多卖房子回笼资金。
根据国际统计局公布的统计数据显示，截至2022年2月份，全国商品房待售面积57026万平方米，按照一套房子100平方米计算，也有570万套房子。并且这还只是狭义商品房库存，也就是已经建设好还没有卖掉的库存。而对于正在建设和还没有开工的商品房库存属于广义库存，根据统计数据显示，2月末我国广义库存高达38.4亿平方米，也就是相当于3840万套房子，足够上亿人居住。
可见，目前我国新建商品房库存数量已经非常高了，就算现在开发商不再拍土地，目前库存也够卖两年左右。根据全国库存平均消化周期已持续增至19.5个月，其中，一线城市增至12.96个月，二线城市增至18.05个月，同比涨幅均在40%以上，而三四线城市的去化周期更是已达到23.25个月，同比大增83%。更重要的是，目前楼市成交量依旧在不断降低，这意味着房子越来越不好卖，楼市库存去化周期正在不断延长。
另外，二手房挂牌量也在不断激增，二手房抛售压力越来越大
从2019年下半年央行开始严查违规资金流入楼市开始，房地产行业的资金就开始紧张起来，也正是从那时开始，我国的二手房挂牌量开始出现激增。特别是从2021年3月份开始，由于楼市金融调控再次收紧，打破人们对楼市“小阳春”的希望，很多投资客都开始大规模抛售房产变现了。据统计，2021年3月份全国新增二手房挂牌量环比上涨86%，几乎相比于2月份涨了一倍。进入2022年，全国11个中心城市的二手房挂牌量都已经超过10万套，虽然杭州楼市过去几年都比较火热，不断有新开盘的楼盘出现排队摇号抢房的现象，但是二手房却不怎么好卖。根据中国证券报3月23日报道，截至3月2日16时，杭州市区二手房挂牌房源已突破17万套。另外，像沈阳、哈尔滨、天津和青岛等北方城市，在二手房挂牌量不断激增的同时，成交量却在不断降低，这说明二手房市场“抛压”已经达到峰值。
很多人表示，目前11个中心城市的二手房都不好卖了，这说明目前的楼市行情确实非常差，房子不好卖，同时也说明楼市的抛售潮已经出现了。那么，11个中心城市二手房挂牌量激增，影响多大呢？在笔者看来，这是楼市出现转折的信号，同时也说明房子的投资属性正在慢慢减弱，投资客已经开始大规模抛售房产了。目前这样的中心城市都出现了这种现象，这就说明那些人口不断流失的三四线城市二手房抛售压力更大了。
当然，对于未来的房价走势大家也没有必要太担心，因为目前各地已经开始出台楼市救市政策来稳定楼市，这意味着房价很难出现大跌的行情，同时也很难出现大涨的行情。但是大家也不要对未来的楼市行情抱有太大的信心，随着二手房出现抛售潮，说明人们对房子的态度已经发生了改变。未来，大部分人买房都是为了自己和家人居住，以投资为主要目的的购房者将越来越少。而真正的刚需购房者和改善型购房者数量有限，所以随着经济和房地产行业的发展，未来人口才是决定房价的最终因素。人口持续流入的一二线热点城市和其他经济发达的区域，房价还会有继续上涨的空间，而对于人口不断流失的三四线城市，未来房价大概率会慢慢回归合理水平。
央行宣布降准，告诉我们7大信息
4月15日晚间，央行宣布于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）
为加大对小微企业和“三农”的支持力度，对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上，再额外多降0.25个百分点。
本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.1%。
央行负责人表示：
1、此次降准为全面降准，共计释放长期资金约5300亿元。
2、此次降准降低金融机构资金成本每年约65亿元。
主要看点：
1、此次降准释放的长期资金比上一次少，上一次是在去年12月6日，释放的资金量高达1.2万亿。
2、此次降准实施时间在本月20号以后，意味着本月20号公布的最新一期LPR不会下降。
通过降准，我们可以大致观察出2020年疫情后，货币政策出现了“偏松-略紧-偏松”的转变。
1、2020年3月-2021年3月：这段时间的主要标志有3个，一是降准，二是MLF操作量大，三是广义货币M2增速保持在两位数（听不懂的后面我会讲）。
2、2021年3月-2021年7月：主要标志，一是没有降准，二是M2增速降为个位数。
2、2021年7月-现在：主要标志是又进入到降准周期。
一、何为降准？
降准和降息被称为力度最大的货币政策工具。降准是“印出货币”，降息是“让钱更便宜”。
降准是怎么做到的？
一般来说，商业银行主要盈利点是存款贷业务，吸收存款、发放贷款，从中赚取利息差价。
储户在银行存100块钱，利率2%，对银行来说，最优的效果是把全部的100块钱都拿去放贷，利率5%。
但在现实中做不到，监管规定，银行每吸收一笔存款需要冻结一定比例的资金，之后才能拿去放贷。冻结的资金是法定存款准备金，冻结的比例是法定存款准备金率。
假定存款准备金率是10%，那么100块钱的存款，银行需要冻结10块钱。那么问题来了，如果降准，把存款准备金率降到5%（只是举例，现实中不可能降那么多），意味着什么？
意味着银行只需要冻结，剩余的95元可以拿去贷款了。
可见，降准后会带来：流动资金更加充裕、贷款能力明显增强。
二、为什么要降准？
主要原因只有一个：稳增长。
经济永远都会在稳增长与防风险之间取得动态平衡。
经济下行压力大的时候稳增长的比重会上升，反之，防风险的比重在上升。
目前经济主要风险是通胀风险上升（疫情影响、俄乌局势影响），宏观负债率高（受货币增速、资产回报率影响）。
考虑到现在的主要任务是稳增长、稳增长，所以需要降准、需要货币适度增长。
三、为什么很少听到欧美等国家降准？
主要原因是中国的法定存款准备金率高。为什么高？
主要是中国01年加入世贸后，进出口贸易快速发展，顺差扩大。按照规定企业赚得美元等外汇需要结汇，即卖出美元、买入人民币。在这个获得中央行获得大量的外汇储备（今年3月末我国外储规模达31880亿美元）。另一方面，大规模“卖出美元、买入人民币”必然导致市场上的人民币“泛滥”。
这时候央行采取的措施是上调法定存款准备金率，冻结商业银行更多的资金，从而限制其货币派生能力（放贷），收紧市场的流动性。
所以我们可以这么粗略认为：其它条件不变的情况下，降准是放水，升准是抽水。
正因为如此中国的法定存款准备金相比其它国家高得多，比如2011年一升达到21.5%。
现在又为什么降准呢？主要是因为稳增长，另外是因为中国法定存款准备率仍高，有下调空间。
还有一点，中国进出口贸易增长到一定规模，达到高基数后，外贸增速有所放缓。也就是说通过“卖出美元、买入人民币”方式创造的人民币减少，这时候只能是通过降准来增加人民币了。
欧美国家之所以很少降准是因为它们的法定存款准备金率低，没有降准的空间。比如发达国家的存款准备金率只有1%、2%。
四、此次降准能创造多少货币？
我们一般认为，广义货币（M2）总量是社会上的总货币量。截至3月份广义货币总规模接近250万亿。
广义货币（M2）=基础货币×货币乘数
当前的货币乘数大约是7.5倍，此次降准释放的长期资金约5300亿，这5300亿可以粗略地认为是基础货币。
那么理论上此次降准最多可创造广义货币（M2）：
广义货币（M2）=5300亿×7.5=3.9万亿
五、降准后，还会降息吗？
利率改革后，我们理解中的降息主要分为两个层面：
存款层面：存款基准利率下降，这个利率从2015年到现在就没有动了，如果下降影响很大，短期内下降可能低，长期来说下降是必然。
最新的消息是：利率自律机制鼓励中小银行降低存款利率上限。
据财新、财联社等主流媒体：据悉近日市场利率定价自律机制召开会议，鼓励中小银行存款利率浮动上限下调10个基点(BP)左右；这一要求应并非强制，但做出调整的银行或将对其宏观审慎评估(MPA)考核有利。目前，已经有地方城商行收到了通知。
如果中小银行存款利率下降，也算是一次定向降息。
贷款层面：
1、MLF利率，它是商业银行从央行那借钱的利率，是最重要的政策利率。
2、LPR利率，它是被称贷款指导价，所有的贷款利率都以它为参考。LPR利率每月20号公布。
MLF利率、LPR、降准它们之间的关系：MLF利率降那么LPR必然降，降准后LPR有可能降，也有可能不降。
MLF利率一般一个月公布一次。本月的MLF利率在15号公布。结果显示1年期MLF利率维持在2.85%，与上月持平。
那么此次降准后，是否会起到降息的效果（LPR降）？本月基本没有可能了，因为降准25号才实施，但LPR本月20号就会公布。但有可能让5月20号的LPR下调。毕竟之前也发生过，比如2021年12月降准之后，1年期LPR下调了5个基点。
六、各球主要国家的货币政策情况是怎样？
我上面说过，疫情之后，中国货币政策出现了“偏松-略紧-偏松”三个阶段。由于前期中国对疫情控制得比较好，经济很快恢复，货币政策随后转入略紧阶段以防风险。
而现在全球主要国家刚刚走出疫情，前期宽松的政策开始退出，转而进入加息潮中。
可以这么说，目前主要国家正在进入中国已经走过的第二阶段。
目前宣布加息的国家已经有：美国、新西兰、加拿大、韩国等。
总体上路径是：减少印钞-加息-缩表
七、降准会有什么影响？
1、股市：单次的降准不会对A股产生直接影响，有研究表示：
历次降准落地后一周市场上涨概率较高，创业板指与沪深300上涨概率均达六成；而从涨跌幅中位数看，降准落地后一周创业板指表现优于沪深300，风格上成长和消费优于周期和金融。
不过，降准很难对次日的股市产生显著影响，一是因为降准已经有预期，不新鲜。二是降准的宣布到正式兑现需要一定的时间。
但如果拉长来看，降准周期就是宽松周期，也是低利率周期。多次降准的必然发生质变，指数反弹是大概率的。
2、楼市：降准对楼市有直接影响。
1.降准意味着银行资金更充裕，放贷能力更强。购房者和开发商更容易从银行获得贷款。
2.利率有可能下降。有时候降准会导致LPR下降，相当于实际贷款利率下降，这时候对楼市或多或少都有影响。
今年楼市在缓慢回升的过程，少数城市成交量已经起来了。随着降准降息次数的增加，有更多城市楼市回暖还是值得预期的。
3、人民币汇率：
本月直到现在没有降息，而是降准就是避免汇率波动。
4月11日上午，中国10年期国债收益率利差一度倒挂，美国10年期国债收益率上行至2.764%，而中国10年期国债收益率则是2.75%，美10债收益率高于中10债这是2010年以来的第一次。
降准虽然也会使人民币汇率走低，因为钱少了，市场利率会降。但是降准不会那么直接，因为LPR是“实际贷款利率”，而不是国债收益率。
中美之间的利差主要还是比较国债收益率。
4月15日晚间，央行宣布于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）
为加大对小微企业和“三农”的支持力度，对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上，再额外多降0.25个百分点。
本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.1%。
央行负责人表示：
1、此次降准为全面降准，共计释放长期资金约5300亿元。
2、此次降准降低金融机构资金成本每年约65亿元。
主要看点：
1、此次降准释放的长期资金比上一次少，上一次是在去年12月6日，释放的资金量高达1.2万亿。
2、此次降准实施时间在本月20号以后，意味着本月20号公布的最新一期LPR不会下降。
通过降准，我们可以大致观察出2020年疫情后，货币政策出现了“偏松-略紧-偏松”的转变。
1、2020年3月-2021年3月：这段时间的主要标志有3个，一是降准，二是MLF操作量大，三是广义货币M2增速保持在两位数（听不懂的后面我会讲）。
2、2021年3月-2021年7月：主要标志，一是没有降准，二是M2增速降为个位数。
2、2021年7月-现在：主要标志是又进入到降准周期。
一、何为降准？
降准和降息被称为力度最大的货币政策工具。降准是“印出货币”，降息是“让钱更便宜”。
降准是怎么做到的？
一般来说，商业银行主要盈利点是存款贷业务，吸收存款、发放贷款，从中赚取利息差价。
储户在银行存100块钱，利率2%，对银行来说，最优的效果是把全部的100块钱都拿去放贷，利率5%。
但在现实中做不到，监管规定，银行每吸收一笔存款需要冻结一定比例的资金，之后才能拿去放贷。冻结的资金是法定存款准备金，冻结的比例是法定存款准备金率。
假定存款准备金率是10%，那么100块钱的存款，银行需要冻结10块钱。那么问题来了，如果降准，把存款准备金率降到5%（只是举例，现实中不可能降那么多），意味着什么？
意味着银行只需要冻结，剩余的95元可以拿去贷款了。
可见，降准后会带来：流动资金更加充裕、贷款能力明显增强。
二、为什么要降准？
主要原因只有一个：稳增长。
经济永远都会在稳增长与防风险之间取得动态平衡。
经济下行压力大的时候稳增长的比重会上升，反之，防风险的比重在上升。
目前经济主要风险是通胀风险上升（疫情影响、俄乌局势影响），宏观负债率高（受货币增速、资产回报率影响）。
考虑到现在的主要任务是稳增长、稳增长，所以需要降准、需要货币适度增长。
三、为什么很少听到欧美等国家降准？
主要原因是中国的法定存款准备金率高。为什么高？
主要是中国01年加入世贸后，进出口贸易快速发展，顺差扩大。按照规定企业赚得美元等外汇需要结汇，即卖出美元、买入人民币。在这个获得中央行获得大量的外汇储备（今年3月末我国外储规模达31880亿美元）。另一方面，大规模“卖出美元、买入人民币”必然导致市场上的人民币“泛滥”。
这时候央行采取的措施是上调法定存款准备金率，冻结商业银行更多的资金，从而限制其货币派生能力（放贷），收紧市场的流动性。
所以我们可以这么粗略认为：其它条件不变的情况下，降准是放水，升准是抽水。
正因为如此中国的法定存款准备金相比其它国家高得多，比如2011年一升达到21.5%。
现在又为什么降准呢？主要是因为稳增长，另外是因为中国法定存款准备率仍高，有下调空间。
还有一点，中国进出口贸易增长到一定规模，达到高基数后，外贸增速有所放缓。也就是说通过“卖出美元、买入人民币”方式创造的人民币减少，这时候只能是通过降准来增加人民币了。
欧美国家之所以很少降准是因为它们的法定存款准备金率低，没有降准的空间。比如发达国家的存款准备金率只有1%、2%。
四、此次降准能创造多少货币？
我们一般认为，广义货币（M2）总量是社会上的总货币量。截至3月份广义货币总规模接近250万亿。
广义货币（M2）=基础货币×货币乘数
当前的货币乘数大约是7.5倍，此次降准释放的长期资金约5300亿，这5300亿可以粗略地认为是基础货币。
那么理论上此次降准最多可创造广义货币（M2）：
广义货币（M2）=5300亿×7.5=3.9万亿
五、降准后，还会降息吗？
利率改革后，我们理解中的降息主要分为两个层面：
存款层面：存款基准利率下降，这个利率从2015年到现在就没有动了，如果下降影响很大，短期内下降可能低，长期来说下降是必然。
最新的消息是：利率自律机制鼓励中小银行降低存款利率上限。
据财新、财联社等主流媒体：据悉近日市场利率定价自律机制召开会议，鼓励中小银行存款利率浮动上限下调10个基点(BP)左右；这一要求应并非强制，但做出调整的银行或将对其宏观审慎评估(MPA)考核有利。目前，已经有地方城商行收到了通知。
如果中小银行存款利率下降，也算是一次定向降息。
贷款层面：
1、MLF利率，它是商业银行从央行那借钱的利率，是最重要的政策利率。
2、LPR利率，它是被称贷款指导价，所有的贷款利率都以它为参考。LPR利率每月20号公布。
MLF利率、LPR、降准它们之间的关系：MLF利率降那么LPR必然降，降准后LPR有可能降，也有可能不降。
MLF利率一般一个月公布一次。本月的MLF利率在15号公布。结果显示1年期MLF利率维持在2.85%，与上月持平。
那么此次降准后，是否会起到降息的效果（LPR降）？本月基本没有可能了，因为降准25号才实施，但LPR本月20号就会公布。但有可能让5月20号的LPR下调。毕竟之前也发生过，比如2021年12月降准之后，1年期LPR下调了5个基点。
六、各球主要国家的货币政策情况是怎样？
我上面说过，疫情之后，中国货币政策出现了“偏松-略紧-偏松”三个阶段。由于前期中国对疫情控制得比较好，经济很快恢复，货币政策随后转入略紧阶段以防风险。
而现在全球主要国家刚刚走出疫情，前期宽松的政策开始退出，转而进入加息潮中。
可以这么说，目前主要国家正在进入中国已经走过的第二阶段。
目前宣布加息的国家已经有：美国、新西兰、加拿大、韩国等。
总体上路径是：减少印钞-加息-缩表
七、降准会有什么影响？
1、股市：单次的降准不会对A股产生直接影响，有研究表示：
历次降准落地后一周市场上涨概率较高，创业板指与沪深300上涨概率均达六成；而从涨跌幅中位数看，降准落地后一周创业板指表现优于沪深300，风格上成长和消费优于周期和金融。
不过，降准很难对次日的股市产生显著影响，一是因为降准已经有预期，不新鲜。二是降准的宣布到正式兑现需要一定的时间。
但如果拉长来看，降准周期就是宽松周期，也是低利率周期。多次降准的必然发生质变，指数反弹是大概率的。
2、楼市：降准对楼市有直接影响。
1.降准意味着银行资金更充裕，放贷能力更强。购房者和开发商更容易从银行获得贷款。
2.利率有可能下降。有时候降准会导致LPR下降，相当于实际贷款利率下降，这时候对楼市或多或少都有影响。
今年楼市在缓慢回升的过程，少数城市成交量已经起来了。随着降准降息次数的增加，有更多城市楼市回暖还是值得预期的。
3、人民币汇率：
本月直到现在没有降息，而是降准就是避免汇率波动。
4月11日上午，中国10年期国债收益率利差一度倒挂，美国10年期国债收益率上行至2.764%，而中国10年期国债收益率则是2.75%，美10债收益率高于中10债这是2010年以来的第一次。
降准虽然也会使人民币汇率走低，因为钱少了，市场利率会降。但是降准不会那么直接，因为LPR是“实际贷款利率”，而不是国债收益率。
中美之间的利差主要还是比较国债收益率。
剧变将至！新万亿赛道开启，中国商管行业竞争的3个决胜点
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
其实，当前的估值或许仍未充分体现商管业务的未来价值。2021年以来，行业正在迅速恢复，各龙头企业经营数据已基本恢复到疫情前水平，客流量及出租率同样有所改善；更重要的是，结合在住宅以及其他城市空间的物管布局，头部商管企业正在打通商业空间和社区空间的可能性，开启综合空间服务方面的巨大成长空间。
上市的华润万象生活如是，递表的龙湖智创生活亦是如此。 #股票# #财经#
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
其实，当前的估值或许仍未充分体现商管业务的未来价值。2021年以来，行业正在迅速恢复，各龙头企业经营数据已基本恢复到疫情前水平，客流量及出租率同样有所改善；更重要的是，结合在住宅以及其他城市空间的物管布局，头部商管企业正在打通商业空间和社区空间的可能性，开启综合空间服务方面的巨大成长空间。
上市的华润万象生活如是，递表的龙湖智创生活亦是如此。 #股票# #财经#
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