生きていられることが、今は幸せだと感じているーー堂本剛が、自分の歌で伝えたいこと（Yahoo!ニュース オリジナル 特集）
「自分で楽曲を作って歌うということ。それは自炊に近い。心も体もすごく楽なんです」
シンガー・ソングライターの活動を始めて20周年、堂本剛は今、もっとも自分らしい状態にあるという。“本当の自分で生きられる喜び”を表現したものが、自分の作る音楽。この思いと行動が誰かの人生の、自分らしさを取り戻す幸せへとつながればうれしい……多忙なアイドル時代を駆け抜け、自身も生きづらさを抱えたからこそ見えてきた境地がある。仕事への矜持、そして死生観。堂本剛を突き動かすものとは。（取材・文：山野井春絵／撮影：殿村誠士／Yahoo!ニュース オリジナル 特集編集部）
＞インスタグラムの使い方を「間違いたい」
およそ1年前から堂本剛が始めたインスタグラムは、はなから不思議なものだった。ポートレートはほぼ同じアングルで、どんどん眉毛が濃くなっていき、最後には額全体がアイブロウで埋め尽くされる。コメントは一言、「どうもジャニーズです」。まるでモダンアートだ。何か強いメッセージ性を帯びているようにも見える。その後も眉毛写真の投稿は続き、ネット上ではさまざまな臆測が飛び交った。
これについて、本人はこともなげに語る。
「テーマは『インスタの使い方を間違いたい』でした。隙間時間で、他人の眉毛が太くなり、元に戻っていく写真を見るという無駄な時間をご提供することで、『笑い』『勇気』『なんでやねん』が発生すればいいなという、そんな発想です。無駄な時間って幸せだったりしませんか？ 個人の日常を羅列するだけではなくて、こんな時代、笑ってほしくて、これ何？ 説明して？ってみんなが困惑つっこみするようなものを軸にしました。インスタグラムを、宣伝の空間として使いつつ笑かしにかかっています。事務所の人たちがインスタをやりやすい環境にもつながればと思い、僕はこんな行動をしてみました。」
＞「ジャニーズっぽくない」と言われて
「アーティスティック」「生活感がない」「不思議」「自由」……。
こうした堂本剛のイメージは、ジャニーズ事務所において相対的なものとして捉えられることが多い。堂本自身、それをよく理解していた。
「世の中に存在するイメージというものの多くは、第三者が作り上げているものじゃないですか？ 僕はそんなことを言っていない、思っていないのに勝手にそうされてしまっている。その人の中では、『言いそう』で、『思ってそう』なんでしょうね。僕の周りにいる人は、僕を理解してくれています。理解するタイミングがない人は、丁寧に想像する前に疲れ、自分の情報の中だけで計算し決めつけた僕という答えを出して終わらせてしまうからか……導き出した答えと現実の僕、それが合わないから『～っぽくない』ということに自然となるんでしょうね」
かつて堂本は、「自由」ではなかった。
デビューしてすぐに大ブレーク。10代の頃は毎日3時間睡眠で、休日は年に3日。分刻みのスケジュールで動き、周囲の求めに応じて表情をつくった。しだいに堂本のメンタルには亀裂が入っていく。多忙な時期の記憶は、ほとんどが失われている。
故ジャニー喜多川の勧めでシンガー・ソングライターとなり、「自分らしく生きる選択」ができるようになったと実感した頃には、30代になっていた。
「最近でこそ、自分らしさが尊重される時代になってきましたけど、今でも自分らしく生きられない人、素直に生きる勇気や場所がない人たちがたくさんいます。世の中は自分らしく生きている人を批判するのではなく、『自分らしく生きる幸せ』を、みんなで優しい心を持って話すだけでいいのにな、と思うんです。優しい心で話しているうちに、人は本当の自分になれるものですから」
「ジャニーズらしさ」は、年々変わっていくもの。こだわることではない。一番大事なのは自分であり、それをファンの人たちにつなげること……堂本がジャニーズに所属し続ける理由は、ここにある。
「柔らかく穏やかに、そういう感覚で僕は生きているからこそ、『ジャニーズっぽくない』カテゴリーに入れられてしまうのかもしれないけど。全てを事務所の許可を得て生きて来ました。事務所に直談判に行くこともあります。たくさんの人を動かすことになるので、一筋縄ではいかないこともある。でも理由や展望を持って話しにいくので、何言ってんの？って弾かれてしまうことはないですね。クリアしていきたいと思っていることはまだまだありますけど。少しずつです。ジャニーズは積極的にSNSに参戦する会社ではなかったけど、それが時代とともに変わってきました。僕が変化してもせずとも、変化していく時代というものがあるので、その時代に反応と順応をしたいと、柔軟に動いているところです」
ジャニーズ事務所では特別な立場にあるように見える堂本だが、単に自由なのではない。それを獲得するために、試行錯誤を続けてきたプロセスがあるのだ。
＞人任せにしていたら滞るし、自分で動いたほうが早い
「自分で動く」。インタビューの間、堂本が何度も口にした言葉だ。
アイデアを形にするまでの動きはいつもスピーディーで、さらに二手、三手まで先を見ている。
「こんな世界状況の中でも、お金を出して作品を買ってくださる人がいる。僕が自分らしく仕事をしている姿を、家族や後輩君たちが見てくれている。そう考えたら、素直に動けます。人任せにしていたら滞るし、自分で動いたほうが早い。例えば伝言ゲームで、中継ぎの人が先方に納期を伝える時間が遅れ、作業していただけたはずの時間が減り、締め切りを縮めたり、完成を遅らせてしまったりすることがある。そういう仕事の仕方をする人は多いから、疲れることがあります。作り手、職人の作品に対して必要な時間、作業工程などが、その立場でない人からすると想像してあげられないんでしょうね。だから、直接やりとりすることがほとんどです。相手の心を考えて動くことも、仕事ですから。毎日くたくたですけど」
それでも音楽を作ることは、この上なく楽しい。仕事のスピード感を大切にしているのも、生まれたばかりのアイディアを、新鮮なうちに楽曲として閉じ込めたいとの思いからだ。
「極端にいえば、今このインタビュー中でも曲がひらめいたら、PCを開いてキーボードで打ち込みたくなる、というくらい、アイデアの鮮度を大切にしています」
頭の中で鳴る音楽を可視化し、音符に換えていく。音色を探して、演奏し、形作っていく。予想外に生まれるノイズやバグが、ドラマチックな音につながることがある。
「こういう一連の作業は、生きているからこそできることで、魂になったら、想像を形にすることもできなくなるんです。だから音楽を作ることは、命あることに感謝することでもあるんです。ただ、作品が出来上がって、リリースをするまでには時間がずいぶんと経過するので、リリース時にはもう自分が違うステージに行っていることがほとんど。だから、きょう曲を作ったら1週間後ぐらいにリリースする、そんな時代がくればいいのになって、思ったりもします。メッセージを強く込めた作品は、時代が流れている分、タイミングもクリエーティブの一部なんです」
ラブソングよりも、命や愛を歌いたい。
これは自身が心に傷を負い、パニック障害や突発性難聴に苦しんだ経験から、強く意識するようになったことだ。
「世の中の人々が、理由を持ってたどり着いた傷とか痛みに寄り添う歌詞、メロディー。その役目を持つ楽曲にあの頃の僕は救われ、もう一度生きようという気持ちにまで立ち戻れました。だから自分が作る音楽も、そういう役目でありたい。ジャニーズっぽくないと言われてもいいんです。もっとラブソングのほうが売れるよとか、うん、わかってるけど、ジャニーズにもいろんな歌が存在していいし、自分で作る音楽に、自分ではない歌声を選択することは、しない。限界の中で命を諦めようとしている人を救える音楽を作りたいって、僕は本気で思っているんです。自分と同じ経験をしている人を思いながら書いています。そんな中で少し変わったことは、世界的な問題が起き、みんなが同じ傷や痛みを共有する今、ポジティブな曲を書くようにもなりました。これまで使ってこなかったような、明るい言葉を綴ったりしながら」
＞シンガー・ソングライターを続けることは、ジャニーさんの思いを持続させること
10代は、毎日、命が苦しいと思って生きていた。
「いろんな人に助けていただいて、もう一度生きよう、そう思わせてもらえたから僕は生きているんです。その人たちがいなかったら、今この世に僕はいません。当時は変人扱いされたけれど、でも、人は、傷つけば死にたいと思ってしまうものです。そんな人が世の中にはたくさんいること、それをみんなで理解して生きるべきだと、僕は思う。生きたいのに、生きられない人もいるんですよ」
ジャニーズだから、命や愛をテーマにした重い歌を歌ってはいけない？ それは違う、と堂本は首を振る。
「ポップな曲はたくさんの人の心を幸せにする。それも理解はしています。命と愛が重たいと言うのなら、人は重たい存在となってしまいます。僕らは愛の果てに生まれた命なのに。重たいと認識してしまうのは悲しいし不思議です。だから、人が理由あってたどり着いた涙や傷に寄り添った曲も、たくさんの人の心を幸せにすると、本気で僕は思っています。死にたいと思わされてしまった経験がない人からは理解されづらいんですけど。僕自身がそう思った過去が悲しくもありました。でも、生きていられることが、今は幸せだと感じていることを、歌を通してあの頃の自分にも、同じように過ごす人たちにも伝えたい。一人で音楽を作る時は、その心を生きたいと思うし、提供したいと思っています」
ジャニーズ事務所には、ほかに“シンガー・ソングライター”として立っている者はいない。
「ジャニーさんに声をかけてもらって、この会社に入り、またジャニーさんからの提案を受けてシンガー・ソングライターになった。形がないゼロの状態から始まり、1にすること。そして、1から2……10へとつなげていくのは生半可な思いでいたら不可能なことですからね」
「そして、いまだやっているのが僕だけだからそれはそれは大変なことも多いけど、ある程度の分かりきった答えに向かうのもつまらないし、続けてこられたのはそれを楽しんできているからです。続けることは、ジャニーさんの思いを持続させることにもなると思っています。今はジャニーズの中で、音楽家のエリアは大きくないですけど、ここを整理整頓する位置にいられたらいいなとは思ってます。後輩君たちにも歌いたい歌があるだろうし、一人ひとりの歌唱スキルを把握して、声の魅力を引き出してもあげたいし、そういうディレクションまでを、本当はやってあげたいですね」
才能のある人たちを、解き放ってあげたい。堂本はまっすぐにそう語った。
今年はシンガー・ソングライターとして、デビュー20周年。ENDRECHERIとして精力的に楽曲をリリース、夏フェスへの参加も決まった。GYAOでの新番組「つよしP」を始動し、ZOZOとのファッションデザインやLINE VOOMなど、さまざまな企画を展開する。
「『決めつけ』るのではなく、素直に発想を出すこと、変で、妙で、面白くて、独創的なモノをたくさん作り、それらをいろんなコンテンツを通して表現する一度きりの僕の人生でありたい。そして『本当の自分を生きることの幸せ』が伝染していくといいなと思っています。僕の心が、『決めつけ』で苦しんで生きている人たちの心に届いて、自分らしく生きてみようという笑顔を与えられたなら、とても幸せだなって思います」
「自分で楽曲を作って歌うということ。それは自炊に近い。心も体もすごく楽なんです」
シンガー・ソングライターの活動を始めて20周年、堂本剛は今、もっとも自分らしい状態にあるという。“本当の自分で生きられる喜び”を表現したものが、自分の作る音楽。この思いと行動が誰かの人生の、自分らしさを取り戻す幸せへとつながればうれしい……多忙なアイドル時代を駆け抜け、自身も生きづらさを抱えたからこそ見えてきた境地がある。仕事への矜持、そして死生観。堂本剛を突き動かすものとは。（取材・文：山野井春絵／撮影：殿村誠士／Yahoo!ニュース オリジナル 特集編集部）
＞インスタグラムの使い方を「間違いたい」
およそ1年前から堂本剛が始めたインスタグラムは、はなから不思議なものだった。ポートレートはほぼ同じアングルで、どんどん眉毛が濃くなっていき、最後には額全体がアイブロウで埋め尽くされる。コメントは一言、「どうもジャニーズです」。まるでモダンアートだ。何か強いメッセージ性を帯びているようにも見える。その後も眉毛写真の投稿は続き、ネット上ではさまざまな臆測が飛び交った。
これについて、本人はこともなげに語る。
「テーマは『インスタの使い方を間違いたい』でした。隙間時間で、他人の眉毛が太くなり、元に戻っていく写真を見るという無駄な時間をご提供することで、『笑い』『勇気』『なんでやねん』が発生すればいいなという、そんな発想です。無駄な時間って幸せだったりしませんか？ 個人の日常を羅列するだけではなくて、こんな時代、笑ってほしくて、これ何？ 説明して？ってみんなが困惑つっこみするようなものを軸にしました。インスタグラムを、宣伝の空間として使いつつ笑かしにかかっています。事務所の人たちがインスタをやりやすい環境にもつながればと思い、僕はこんな行動をしてみました。」
＞「ジャニーズっぽくない」と言われて
「アーティスティック」「生活感がない」「不思議」「自由」……。
こうした堂本剛のイメージは、ジャニーズ事務所において相対的なものとして捉えられることが多い。堂本自身、それをよく理解していた。
「世の中に存在するイメージというものの多くは、第三者が作り上げているものじゃないですか？ 僕はそんなことを言っていない、思っていないのに勝手にそうされてしまっている。その人の中では、『言いそう』で、『思ってそう』なんでしょうね。僕の周りにいる人は、僕を理解してくれています。理解するタイミングがない人は、丁寧に想像する前に疲れ、自分の情報の中だけで計算し決めつけた僕という答えを出して終わらせてしまうからか……導き出した答えと現実の僕、それが合わないから『～っぽくない』ということに自然となるんでしょうね」
かつて堂本は、「自由」ではなかった。
デビューしてすぐに大ブレーク。10代の頃は毎日3時間睡眠で、休日は年に3日。分刻みのスケジュールで動き、周囲の求めに応じて表情をつくった。しだいに堂本のメンタルには亀裂が入っていく。多忙な時期の記憶は、ほとんどが失われている。
故ジャニー喜多川の勧めでシンガー・ソングライターとなり、「自分らしく生きる選択」ができるようになったと実感した頃には、30代になっていた。
「最近でこそ、自分らしさが尊重される時代になってきましたけど、今でも自分らしく生きられない人、素直に生きる勇気や場所がない人たちがたくさんいます。世の中は自分らしく生きている人を批判するのではなく、『自分らしく生きる幸せ』を、みんなで優しい心を持って話すだけでいいのにな、と思うんです。優しい心で話しているうちに、人は本当の自分になれるものですから」
「ジャニーズらしさ」は、年々変わっていくもの。こだわることではない。一番大事なのは自分であり、それをファンの人たちにつなげること……堂本がジャニーズに所属し続ける理由は、ここにある。
「柔らかく穏やかに、そういう感覚で僕は生きているからこそ、『ジャニーズっぽくない』カテゴリーに入れられてしまうのかもしれないけど。全てを事務所の許可を得て生きて来ました。事務所に直談判に行くこともあります。たくさんの人を動かすことになるので、一筋縄ではいかないこともある。でも理由や展望を持って話しにいくので、何言ってんの？って弾かれてしまうことはないですね。クリアしていきたいと思っていることはまだまだありますけど。少しずつです。ジャニーズは積極的にSNSに参戦する会社ではなかったけど、それが時代とともに変わってきました。僕が変化してもせずとも、変化していく時代というものがあるので、その時代に反応と順応をしたいと、柔軟に動いているところです」
ジャニーズ事務所では特別な立場にあるように見える堂本だが、単に自由なのではない。それを獲得するために、試行錯誤を続けてきたプロセスがあるのだ。
＞人任せにしていたら滞るし、自分で動いたほうが早い
「自分で動く」。インタビューの間、堂本が何度も口にした言葉だ。
アイデアを形にするまでの動きはいつもスピーディーで、さらに二手、三手まで先を見ている。
「こんな世界状況の中でも、お金を出して作品を買ってくださる人がいる。僕が自分らしく仕事をしている姿を、家族や後輩君たちが見てくれている。そう考えたら、素直に動けます。人任せにしていたら滞るし、自分で動いたほうが早い。例えば伝言ゲームで、中継ぎの人が先方に納期を伝える時間が遅れ、作業していただけたはずの時間が減り、締め切りを縮めたり、完成を遅らせてしまったりすることがある。そういう仕事の仕方をする人は多いから、疲れることがあります。作り手、職人の作品に対して必要な時間、作業工程などが、その立場でない人からすると想像してあげられないんでしょうね。だから、直接やりとりすることがほとんどです。相手の心を考えて動くことも、仕事ですから。毎日くたくたですけど」
それでも音楽を作ることは、この上なく楽しい。仕事のスピード感を大切にしているのも、生まれたばかりのアイディアを、新鮮なうちに楽曲として閉じ込めたいとの思いからだ。
「極端にいえば、今このインタビュー中でも曲がひらめいたら、PCを開いてキーボードで打ち込みたくなる、というくらい、アイデアの鮮度を大切にしています」
頭の中で鳴る音楽を可視化し、音符に換えていく。音色を探して、演奏し、形作っていく。予想外に生まれるノイズやバグが、ドラマチックな音につながることがある。
「こういう一連の作業は、生きているからこそできることで、魂になったら、想像を形にすることもできなくなるんです。だから音楽を作ることは、命あることに感謝することでもあるんです。ただ、作品が出来上がって、リリースをするまでには時間がずいぶんと経過するので、リリース時にはもう自分が違うステージに行っていることがほとんど。だから、きょう曲を作ったら1週間後ぐらいにリリースする、そんな時代がくればいいのになって、思ったりもします。メッセージを強く込めた作品は、時代が流れている分、タイミングもクリエーティブの一部なんです」
ラブソングよりも、命や愛を歌いたい。
これは自身が心に傷を負い、パニック障害や突発性難聴に苦しんだ経験から、強く意識するようになったことだ。
「世の中の人々が、理由を持ってたどり着いた傷とか痛みに寄り添う歌詞、メロディー。その役目を持つ楽曲にあの頃の僕は救われ、もう一度生きようという気持ちにまで立ち戻れました。だから自分が作る音楽も、そういう役目でありたい。ジャニーズっぽくないと言われてもいいんです。もっとラブソングのほうが売れるよとか、うん、わかってるけど、ジャニーズにもいろんな歌が存在していいし、自分で作る音楽に、自分ではない歌声を選択することは、しない。限界の中で命を諦めようとしている人を救える音楽を作りたいって、僕は本気で思っているんです。自分と同じ経験をしている人を思いながら書いています。そんな中で少し変わったことは、世界的な問題が起き、みんなが同じ傷や痛みを共有する今、ポジティブな曲を書くようにもなりました。これまで使ってこなかったような、明るい言葉を綴ったりしながら」
＞シンガー・ソングライターを続けることは、ジャニーさんの思いを持続させること
10代は、毎日、命が苦しいと思って生きていた。
「いろんな人に助けていただいて、もう一度生きよう、そう思わせてもらえたから僕は生きているんです。その人たちがいなかったら、今この世に僕はいません。当時は変人扱いされたけれど、でも、人は、傷つけば死にたいと思ってしまうものです。そんな人が世の中にはたくさんいること、それをみんなで理解して生きるべきだと、僕は思う。生きたいのに、生きられない人もいるんですよ」
ジャニーズだから、命や愛をテーマにした重い歌を歌ってはいけない？ それは違う、と堂本は首を振る。
「ポップな曲はたくさんの人の心を幸せにする。それも理解はしています。命と愛が重たいと言うのなら、人は重たい存在となってしまいます。僕らは愛の果てに生まれた命なのに。重たいと認識してしまうのは悲しいし不思議です。だから、人が理由あってたどり着いた涙や傷に寄り添った曲も、たくさんの人の心を幸せにすると、本気で僕は思っています。死にたいと思わされてしまった経験がない人からは理解されづらいんですけど。僕自身がそう思った過去が悲しくもありました。でも、生きていられることが、今は幸せだと感じていることを、歌を通してあの頃の自分にも、同じように過ごす人たちにも伝えたい。一人で音楽を作る時は、その心を生きたいと思うし、提供したいと思っています」
ジャニーズ事務所には、ほかに“シンガー・ソングライター”として立っている者はいない。
「ジャニーさんに声をかけてもらって、この会社に入り、またジャニーさんからの提案を受けてシンガー・ソングライターになった。形がないゼロの状態から始まり、1にすること。そして、1から2……10へとつなげていくのは生半可な思いでいたら不可能なことですからね」
「そして、いまだやっているのが僕だけだからそれはそれは大変なことも多いけど、ある程度の分かりきった答えに向かうのもつまらないし、続けてこられたのはそれを楽しんできているからです。続けることは、ジャニーさんの思いを持続させることにもなると思っています。今はジャニーズの中で、音楽家のエリアは大きくないですけど、ここを整理整頓する位置にいられたらいいなとは思ってます。後輩君たちにも歌いたい歌があるだろうし、一人ひとりの歌唱スキルを把握して、声の魅力を引き出してもあげたいし、そういうディレクションまでを、本当はやってあげたいですね」
才能のある人たちを、解き放ってあげたい。堂本はまっすぐにそう語った。
今年はシンガー・ソングライターとして、デビュー20周年。ENDRECHERIとして精力的に楽曲をリリース、夏フェスへの参加も決まった。GYAOでの新番組「つよしP」を始動し、ZOZOとのファッションデザインやLINE VOOMなど、さまざまな企画を展開する。
「『決めつけ』るのではなく、素直に発想を出すこと、変で、妙で、面白くて、独創的なモノをたくさん作り、それらをいろんなコンテンツを通して表現する一度きりの僕の人生でありたい。そして『本当の自分を生きることの幸せ』が伝染していくといいなと思っています。僕の心が、『決めつけ』で苦しんで生きている人たちの心に届いて、自分らしく生きてみようという笑顔を与えられたなら、とても幸せだなって思います」
房地产企业常见的税务筹划技巧分享
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
房地产企业常见的税务筹划技巧分享
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
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